StockWatch.pl: Kryzys na rynku mieszkaniowym się kończy, czy nie? Co było lub co będzie ewidentnym zwiastunem jego końca?
Jarosław Szanajca: Ożywienie na rynku mieszkaniowym obserwujemy już od lutego tego roku i widzimy, że z miesiąca na miesiąc sprzedaje się coraz więcej mieszkań. Taka sytuacja sprzyja silnym graczom, do których zalicza sie Dom Development. Nasze wyniki sprzedaży w III kwartale były istotnie lepsze od zakładanych, a czwarty kwartał również pokazuje, że pozytywne tendencje w sprzedaży utrzymują się. W odpowiedzi na obserwowany przez nas popyt, zdecydowaliśmy się na wprowadzenie w październiku do sprzedaży pierwszych od roku inwestycji mieszkaniowych – osiedla Saska Kępa oraz Derby 9. Chcemy bardzo efektywnie wykorzystać nasze atuty, którymi są wysoka płynność, bezpieczna struktura zadłużenia oraz silna i rozpoznawalna marka do zwiększenia naszych udziałów rynkowych w sytuacji rynkowego ożywienia.
O ile trzeba teraz obniżyć cenę wywoławczą mieszkania, żeby znaleźć klienta?
Ceny mieszkań znacznie spadły w okresie spowolnienia na rynku mieszkaniowym. W naszym przypadku zaobserwowaliśmy, że do końca września 2009 roku spadek ten wyniósł 7,6 proc. w segmencie mieszkań popularnych oraz 10,2 proc. w segmencie apartamentów o podwyższonym standardzie. Myślę jednak, że nie ma już miejsca na spadek cen, co potwierdzają także wyniki sprzedaży naszych nowych inwestycji.
Jak duże jest pana zdaniem realne zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce? Na ile mieszkań lub metrów kwadratowych oddanych w średnim standardzie ocenia Pan roczny popyt w skali kraju, możliwy do zaspokojenia gdyby banki odmroziły akcje kredytową?
W perspektywie długoterminowej polski rynek mieszkaniowy ma wciąż bardzo duży potencjał rozwoju. Wskazuje na to duży deficyt mieszkań w Polsce, niski udział kredytów hipotecznych w PKB, w porównaniu z innymi rynkami i sytuacja demograficzna. Aktualnie niedobór mieszkań szacuje się na poziomie 1,5 mln lokali. Największy deficyt mieszkaniowy jest na terenie województwa mazowieckiego i śląskiego.
Problemem może być jednak fakt, że w ostatnim czasie zostało wprowadzonych do sprzedaży bardzo mało atrakcyjnych inwestycji. Już widzimy, że dobrych mieszkań zaczyna brakować. Na rynku może dojść do tzw. „rozwarcia nożyc” – atrakcyjne mieszkania będą drożeć, a marne, nieprzystające do dzisiejszych standardów lokale będą musiały mocno stanieć, by zmienić właściciela.
Czy Pana zdaniem możliwy jest w ogóle powrót do takiego rynku, jak ten, z którym mieliśmy do czynienia w 2007 roku?
Myślę, że jeżeli zainteresowanie naszą ofertą będzie rosło w takim tempie jak obserwujemy obecnie po wprowadzeniu do sprzedaży Osiedla Saska Kępa, powrót do skali działalności porównywalnej do tej sprzed kryzysu będzie szybszy niż pierwotnie zakładaliśmy.
Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja na rynku deweloperskim bardzo zależy od sektora finansowego, w tym szczególnie finansowania przedsięwzięć deweloperskich. Na rynku nie brak inwestycji przygotowanych do uruchomienia, lecz nie mających zapewnionego finansowania. Finansowanie budowy z przedpłat klientów na dzisiejszym rynku jest mocno utrudnione, a firm, których środki własne pozwalają na realizację projektów bez wsparcia kredytodawców, nie ma zbyt wiele. Mówiąc wprost, jeżeli banki będą finansowały deweloperów w tak ograniczonym zakresie jak ma to miejsce obecnie, mieszkań na rynku może zabraknąć. Wciąż wierzymy w zmianę nastawienia sektora bankowego.
Rząd chce zmienić warunki programu "Rodzina na swoim". Czy Pana zdaniem ten program wspomógł rynek mieszkaniowy w czasie jego największego załamania i czy sensowne są pomysły jego modyfikacji w ten sposób, aby wspierać budowę mieszkań na wynajem?
Ten program wpłynął pozytywnie na rynek mieszkaniowy w Polsce, jednak myślę, że dalsza jego liberalizacja mogłaby się przyczynić do jeszcze większego rozwoju tego rynku, co wprost przyczyniłoby się także do np. zwiększenia zatrudnienia w sektorze i większego popytu na materiały budowlane i wykończeniowe.
Ile Dom Development stracił na zmianie standardu rachunkowości z MSR11 na MSR18 i ile potrwa odbudowanie ubytku wartości księgowej?
Wg MSR11 zysk rozpoznawany był proporcjonalnie do zaawansowania budowy i sprzedaży projektu deweloperskiego, czyli znacznie wcześniej niż ma to miejsce wg MSR18, zgodnie z którym zysk rozpoznawany jest dopiero po przekazaniu mieszkań klientom. Nie można w tym przypadku mówić o stracie ponieważ rozpoznanie zysku wg MSR 18 powoduje tylko trwałe przesunięcie w czasie momentu rozpoznania zysku.
Jeżeli zwrócimy uwagę na Cash Flow to możemy zobaczyć że przepływy finansowe nie są czułe na metodę rozpoznawania zysków jaką jest MSR 18, co zauważyli z pewnością analitycy finansowi i inwestorzy.
Ponad 270 mln zł przychodów w III kwartale i tylko 4,5 mln zł zysku netto. Czy nie wydaje się Panu, że to sugeruje raczej niską niż wysoką rentowność prowadzonego przez Dom Development biznesu? Dlaczego tak się dzieje?
Takie wyniki pokazują tylko rentowność projektów przekazanych w danym kwartale, a nie prowadzonych obecnie projektów w trakcie realizacji. Zgodnie z MSR 18 do zysku zaliczamy obecnie przekazane już klientom mieszkania, które w większości sprzedawane były w 2008 roku i w pierwszej połowie 2009r. Ponadto znowu odpowiedzi na zadane pytanie należy szukać w Cash Flow, który za trzeci kwartał pokazuje dodatnie przepływy na działalności operacyjnej.
Czy jest realne, aby deweloper wystąpił w roli banku i sam finansował zakup nieruchomości, którą zbudował? Jeżeli nie teraz, to może w nie tak bardzo odległej przyszłości?
Teoretycznie jest taka możliwość, jednakże w obecnych czasach nie ma takiej potrzeby.
---------------------------------------------------------