Bartosz Kazimierczuk – prezes Tower Investments - Jeszcze w tym roku chcemy zadebiutować na GPW

Zapis dyskusji

• moderator: Witam na czacie inwestorskim z Bartoszem Kazimierczukiem, prezesem Tower Investments. Dziś rozmawiamy na temat planów związanych z ofertą publiczną spółki i przeniesieniem notowań akcji z NewConnect na główny parkiet GPW.
• moderator: Przypominam zasady organizacyjne czata: pytania są przesyłane najpierw do moderatora. Publikowane są pytania wybrane przez Gościa czata wraz z odpowiedziami.
• moderator: Informacja dla dziennikarzy relacjonujących przebieg czata: wykorzystanie cytatów z dzisiejszej rozmowy w Państwa materiałach redakcyjnych wymaga podania źródła. W razie pytań czy wątpliwości prosimy o kontakt: biuro@stockwatch.pl
• moderator: Już można zadawać pytania, na które nasz Gość zacznie odpowiadać o 9:30. W razie problemów z wyświetlaniem odpowiedzi prosimy o odświeżenie strony - klawisz F5.
• Bartosz Kazimierczuk: Dzień dobry, serdecznie zapraszam do zadawania pytań, jestem do Państwa dyspozycji do godziny 11:00.
• Gość: Dzień dobry Czy uważa Pan, że uchwalone ograniczenie handlu w niedzielę może spowodować ograniczenie wydatków inwestycyjnych na nowe sklepy przez sieci dyskontowe?
  Bartosz Kazimierczuk: Wręcz przeciwnie, dyskonty zacierają ręce, ponieważ zakaz handlu w niedzielę, dotknie głównie duże galerie i hipermarkety. Spowoduje to znaczny wzrost obrotu w soboty i poniedziałki.
• Gość: Czy mają PAństwo już konkretne cele inwestycyjne, czy inwestorzy dowiedzą się tylko, że wpływy z emisji zostaną przeznaczone na " nabycie kilku atrakcyjnych nieruchomości" ?
  Bartosz Kazimierczuk: Wszystkie cele emisyjne są konkretnie nazwane w Prospekcie emisyjnym. Mamy 7 celów emisji, z czego 6 w Warszawie, 1 w Radomiu. Są to lokale i grunty, na których powstaną nowe obiekty handlowe.
• Majk: Z oczekiwanych wpływów z emisji i wielkości emisji wynika, że liczycie na cenę w okolicy 80 zł za akcję przy cenie na rynku nieco ponad 60… Wierzy Pan, że drobni inwestorzy zapiszą się na nowe akcje zamiast wziąć kwity z parkietu?
  Bartosz Kazimierczuk: Ostateczna cena emisyjna musi być kompromisem między oczekiwaniami spółki a potencjałem rynku. Kiedy rozpoczynaliśmy prace nad prospektem, akcje kosztowały ponad 80 zł - stąd tak obliczone cele emisyjne.
• Gość: Kto jest tak naprawdę waszym klientem w segmencie mieszkaniowym?
  Bartosz Kazimierczuk: Na tym etapie mamy w przygotowaniu jeden projekt mieszkaniowy w Tychach – w ramach projektu MultiTower, który łączy funkcje mieszkaniową, biurową i handlową. W przypadku tego projektu będzie to najnowocześniejszy apartamentowiec w tym mieście.
• Marek: Jak wygląda zagęszczenie obiektami typu Biedronka, Netto itp. w Polsce na tle krajów zachodnich?
  Bartosz Kazimierczuk: Udział nowoczesnego formatu w handlu spożywczym wynosi w Polsce obecnie około 60 proc., przy średniej europejskiej 75 proc. Od około 20 lat rośnie o 1,5 proc. rocznie, co wskazuje, że pozostało jeszcze 10 lat intensywnej ekspansji sieci.
• Gość: Z informacji dostępnych w sieci wynika, że macie unikalny biznes i nie ponosicie właściwie ryzyka, bo przed startem budowy macie już podpisaną umowę z dyskontem. Po co więc wchodzicie w segment mieszkaniowy zamiast robić to, co się Wam sprawdza?
  Bartosz Kazimierczuk: Sytuację taką wymusza rynek. Brakuje miejsc na wolnostojące obiekty handlowe. Funkcja handlowa musi być łączona z funkcja mieszkaniową.
• Gość: Czy w przypadku braku albo opóźnienia realizacji w umowach z inwestorami zapisane są kary umowne? A jeśli tak to jakiej wielkości?
  Bartosz Kazimierczuk: Kary umowne zwykle są związane z opóźnieniami w budowie. Te kary przenosimy na generalnych wykonawców.
• Gość: Czy spółka jest właścicielem jakiegoś obiektu handlowego czy wszystkie sprzedała? A jeśli jest to gdzie go widać w bilansie spółki?
  Bartosz Kazimierczuk: W portfelu są dwa obiekty handlowe: w Warszawie na Szwedzkiej oraz SHOPIN Łódź. Wszystkie nieruchomości trzymamy na zapasach ponieważ przeznaczone są do szybkiej rotacji.
• Gość: Czy Pana zdaniem jest sens tworzenia REITów bez odpowiedniego ustawodawstwa?
  Bartosz Kazimierczuk: Dopóki nie ma odpowiedniej ustawy, która zapewni ulgi podatkowe, takiego sensu nie widzę.
• Gość: Dlaczego struktura grupy kapitałowej jest tak skomplikowana?
  Bartosz Kazimierczuk: Struktura wynika z historycznych przejęć spółek od Grupy Budner. Planujemy dostosowanie struktury w pierwszym kwartale.
• Analytyk: Dlaczego spółka nie ma rachunku segmentowego z podziałem na formę realizacji, czy typy obiektów?
  Bartosz Kazimierczuk: W naszej opinii, działamy w jednym segmencie (deweloperskim), które przeznaczone są do szybkiej sprzedaży, typy obiektów traktujemy drugorzędnie.
• Analytyk: Z czego wynikają wysokie przychody finansowe w sprawozdaniu za okres 9 miesięcy tego roku?
  Bartosz Kazimierczuk: Wynikają ze sprzedaży udziałów w spółce celowej. Część naszych klientów kupuje nieruchomości jako aktywa, a inni właśnie jako udziały w spółkach celowych.
• Gość: Z prospektu wynika, że spółka obraca akcjami lub innymi notowanymi papierami wartościowymi. Jakimi i dlaczego oraz czy zamierzacie kontynuować grę pieniędzmi inwestorów?
  Bartosz Kazimierczuk: Firma nie obraca pieniędzmi inwestorów, zakupy akcji miały miejsce przed upublicznieniem spółki i odbyły się na konkretne zlecenie objęte umową przedwstępną.
• Gość: Jakie jest zadłużenie jednostek konsolidowanych metodą praw własności? Pytam o wskaźnik zadłużenia ogólnego i finansowy dług netto do kapitałów własnych.
  Bartosz Kazimierczuk: W tej chwili zadłużenie vs kapitały własne to mniej więcej 1:1, przy czym wartość zapasów ma wielkość zbliżoną do wartości długu.
• Gość: Czemu spółka odstąpiła od realizacji Shopin Mall w Jaśle?
  Bartosz Kazimierczuk: Nasza zasada ograniczonego ryzyka inwestycyjnego jest najważniejsza. W Jaśle przedmiotem sprzedaży miała być spółka, a nie nieruchomość i liczba ryzyk była w naszej opinii zbyt wysoka.
• Tratatata: Jakie jest oprocentowanie obligacji serii A i serii B?
  Bartosz Kazimierczuk: 660 punktów ponad WIBOR, czyli nieco ponad 8 proc. w skali roku.
• Gość: Czy "10 lat intensywnej ekspansji sieci" nie gryzie się z "Brakuje miejsc na wolnostojące obiekty handlowe. Funkcja handlowa musi być łączona z funkcja mieszkaniową." ?
  Bartosz Kazimierczuk: Oznacza to, że będzie coraz mniej wolnostojących obiektów, a coraz więcej w ramach funkcji łączonej. Jednak żadna sieć nie planuje zmniejszenia wydatków na inwestycje.
• tomek123: Jak to możliwe, że w tym kwartale w bilansie pojawiło się 9,3 mln zł udziałów w jednostce stowrzyszonej i jednocześnie pokazaliście tyle samo zysku w rachunku wyników? Ktoś dał spółce udziały?
  Bartosz Kazimierczuk: W związku z utratą kontroli nad spółka celową Tower Mehoffera poprzez sprzedaż części udziałów, naszym obowiązkiem było przeszacowanie pozostałych udziałów do wartości rynkowej.
• Gość: Kto jest Waszym głównym konkurentem? Pytam o firmy notowane i nienotowane na GPW.
  Bartosz Kazimierczuk: Rynek naszej konkurencji jest całkowicie rozdrobniony. Nie ma w Polsce ani jednego podmiotu, który miałby chociaż 2 proc. udziału w rynku, a na giełdzie nie jest notowany ani jeden podmiot, który specjalizuje się w takim zakresie w obsłudze sieci handlowych.
• Gość: Dlaczego odstąpiono od projektu Stare Babice?
  Bartosz Kazimierczuk: Na dzień zapadalności umowy przedwstępnej nie był osiągnięty wystarczający poziom komercjalizacji. W takich sytuacjach zawsze odstępujemy od projektu.
• Gość: Czy obiekty pod marką Shopin są realizowane po pełnej komercjalizacji?
  Bartosz Kazimierczuk: Po osiągnięciu 70 proc.
• Gość: Czy w projektach mieszanych (multitower) nabywacie grunt także po sprzedaży (przeniesieniu własności) lokali?
  Bartosz Kazimierczuk: Warunkiem przystąpienia do projektu Multi Tower jest co najmniej 30 proc. przedsprzedaż mieszkań i 70 proc. komercjalizacji powierzchni usługowej.
• Gość: Jak księgujecie i rozliczacie potem przez wynik wydatki na budowę obiektów?
  Bartosz Kazimierczuk: Wszystkie zakupy nieruchomości i wydatki na ich realizację przechodzą przez zapasy. Wynik rozpoznawany jest w momencie sprzedaży.
• Gość: Nie jesteście zbyt znaną inwestorom spółką, wyceniacie nowe akcje powyżej ceny rynkowej i chcecie wejść w segment, w którym nie macie doświadczenia. Dlaczego inwestorzy mają zapisać się na akcje?
  Bartosz Kazimierczuk: Podstawowym segmentem, w którym działamy są obiekty usługowo-handlowe. Tu mamy ponad 20 lat doświadczenia. Obiekty wielofunkcyjne stanowią jedynie niewielką część naszej działalności, a pierwsze realizacje planujemy we współpracy z deweloperami mieszkaniowymi, na przykład YIT.
• Gość: Dlaczego wzorem większości deweloperów po przejściu na MSSF nie pokazujecie wyników w rachunku kalkulacyjnym?
  Bartosz Kazimierczuk: Ze względu na szybką rotację nieruchomości nie pokazujemy ich w pozycji nieruchomości inwestycyjne, co oznacza, że nie dochodzi do ich przeszacowania.
• Gość: Dlaczego w tym roku (dane za okres listopad 16 - lipiec 17) pomimo zbliżonego poziomu sprzedaży w okresie porównawczym (listopad 15 - lipiec 16) tak mocno spadł EBIT?
  Bartosz Kazimierczuk: Wynika to z różnego księgowania przychodów i ze zmniejszenia zaangażowania w serwis deweloperski, w którym w praktyce przychody są równe zyskom. Dla nas najważniejszym parametrem jest zysk netto.
• Gość: Dlaczego przed debiutem nie kupiliście udziałów w spółkach współkontrolowanych aby pokazać pełnię biznesu? Teraz to trochę kot w worku z napisem zysk...
  Bartosz Kazimierczuk: Nasz biznes polega na sprzedaży udziału w spółkach, których nieruchomość przeznaczona jest na sprzedaż, a zysk pojawia się w przypadku sprzedaży udziałów w przychodach finansowych lub - jak w przypadku Tower Mehoffera - w przychodach finansowych oraz w przeszacowaniu pozostałych w grupie udziałów.
• Gość: Czy zarząd, właściciele lub podmioty powiązane są posiadaczami obligacji spółki?
  Bartosz Kazimierczuk: Główny akcjonariusz Floryda 1 sp. z o.o. s.k.a. oraz ja osobiście jesteśmy poręczycielami obligacji, ale ich nie obejmowaliśmy.
• Biko231: Czy spółka różni się czymś od Kleba Invest?
  Bartosz Kazimierczuk: Zasadniczo. Składem działu operacyjnego, przygotowaniem merytorycznym do obsługi sieci, liczbą realizacji projektów i dzisiejszą skalą biznesu oraz zasięgiem naszego działania.
• Biko231: Z czego będzie pochodził zysk w IV kwartale skoro nadal podtrzymujecie prognozy? Czy on będzie gotówkowy, czy też z przeszacowania?
  Bartosz Kazimierczuk: Zysk będzie gotówkowy i będzie wynikał ze sprzedaży głownie z raportów bieżących dotyczących sprzedaży obiektów Biedronka do funduszy Metropolitan Investment SA.
• Gość: Jaki jest termin spłaty należności w wykazanych w bilansie?
  Bartosz Kazimierczuk: Największe pozycje na należnościach to VAT i zaliczki wpłacone właścicielom nieruchomości. Ich rozliczenie nastąpi w różnych okresach, w zależności od realizacji projektów.
• Gość: Z czego wynika tak wysoki poziom należności względem sumy bilansowej na dzień 31.07.2017 r. i dlaczego macie tak dziwnie przesunięty okres rachunkowy?
  Bartosz Kazimierczuk: Jak wspomniałem, największe pozycje na należnościach to VAT i zaliczki wpłacone właścicielom nieruchomości. Ich rozliczenie nastąpi w różnych okresach, w zależności od realizacji projektów. Przesunięcie roku obrachunkowego wynika z zaleceń KNF. Od 2018 rok obrachunkowy będzie taki sam jak rok kalendarzowy.
• Gość: Czy obecni akcjonariusze spółki będą mieli prawa poboru?
  Bartosz Kazimierczuk: Nie.
• Gość: Czy na akcje można zapisać się tylko w BOSiu? Czy trzeba posiadać u nich konto?
  Bartosz Kazimierczuk: Zapraszamy na stronę http://bossa.pl/ – tam opisana jest cała procedura zapisów na akcje.
• Gość: Cena emisyjna jest wyższa od rynkowej. Czy rynek nie wycenia efektywnie spółki? Wynika to z niskiej płynności New Conect?
  Bartosz Kazimierczuk: Cena emisyjna jeszcze nie jest określona, a faktem jest że rynek małych spółek jest słaby. Stąd nasza niska wycena, która zapewne wynika również z faktu obecności na rynku NewConnect. Dlatego planujemy przeniesienie notowań na główny parkiet.
• Gość: Zamierzacie regularnie komunikować się z inwestorami, czy czat organizujecie tylko gdy potrzeba kapitału na inwestycje?
  Bartosz Kazimierczuk: Z akcjonariuszami komunikujemy się regularnie. Przedstawiciele spółki odpowiadają na wszystkie pytania, chociażby przez adres mailowy info@towerinvestments.pl. Formuła czatu inwestorskiego bardzo mi się podoba i na pewno będziemy z niej korzystać w przyszłości.
• inwestor_2k: Wasze akcje na NC charakteryzują się nikłym zainteresowaniem inwestorów, uważane są wręcz za niepłynne. Co zamierzacie zrobić, by tę sytuację zmienić i żeby na głównym rynku papier nie był niepłynny?
  Bartosz Kazimierczuk: Zwiększenie płynności chcemy zapewnić przez przejście na GPW oraz stosunkowo dużą transzę akcji w nowej emisji przeznaczoną dla inwestorów indywidualnych. Stanowi ona do 100 tys. akcji.
• Gość: Jaki macie udział w rynku? Chodzi o budowę obiektów dla sieci handlowych.
  Bartosz Kazimierczuk: To jest rynek całkowicie rozdrobniony. Wszystkie sieci handlowe budują kilkaset obiektów rocznie. Żaden podmiot nie ma istotnych udziałów w rynku.
• pasha: Dlaczego akcjonariusze nie będą mieli prawa poboru? Takie emisje, źle się kojarzą.
  Bartosz Kazimierczuk: Naszą intencją jest pozyskanie nowych akcjonariuszy z grona takich inwestorów, dla których spółki NewConnectowe są niedopuszczalne, a spółki na GPW wręcz przeciwnie.
• Gość: Skoro budowanie Biedronek jest takim bezpiecznym biznesem, to ile można na tym zarobić? Zwykle za niskim ryzykiem idzie niska marża.
  Bartosz Kazimierczuk: Średnia marża z naszych ostatnich 10 realizacji, to około 30 proc. Realizacja takich obiektów wymaga jednak specjalistycznego know-how, które na rynku jest rzadko spotykane.
• Gość: Nie tak dawno Boś wycenił akcje spółki na ponad 110 zł. W jednym z wywiadów w Parkiecie mówił Pan, że ta wycena jest konserwatywna. Dlaczego w takim razie sprzedajecie akcje tak nisko, przy założeniu że cena emisyjna będzie oscylować w granicach 60 zł.
  Bartosz Kazimierczuk: Z jednej strony to wartość fundamentalna spółki, a z drugiej to kondycja rynku. Naszym podstawowym celem jest szybki wzrost przez pozyskanie dużej liczby nowych projektów. W tym celu emisja jest konieczna.
• Gość: Macie długoterminowe umowy z sieciami sklepów, czy każda budowa np. nowej Biedronki to nowy przeterg?
  Bartosz Kazimierczuk: Nie jesteśmy firmą budowlaną i nie bierzemy udziału w przetargach, natomiast organizujemy przetargi dla generalnych wykonawców i w ten sposób wyłaniamy partnerów do budowania obiektów.
• small_blind: Dzień dobry, przyznam szczerze, że nie słyszałem wcześniej o tej spółce. Jak zamierzacie przebić się do świadomości inwestorów po przejściu na główny rynek?
  Bartosz Kazimierczuk: Przewidywalnością, dowożeniem prognozowanych zysków i profesjonalizmem w relacjach z akcjonariuszami oraz planowaną w przyszłości dywidendą.
• Gość: Zakładacie rozwój organiczny, czy w grę wchodzą również akwizycje?
  Bartosz Kazimierczuk: Akwizycje w tej branży praktycznie się nie zdarzają i również my nie planujemy takich czynności.
• pax: Dzień dobry, nie wiem czy to pytanie już padło, ale chciałem zapytać o politykę dywidendy. Czy spółka ma taką, a jeśli nie to w jakiej perspektywie ją rozważa?
  Bartosz Kazimierczuk: Za 2017 dywidenda nie jest planowana, natomiast od 2018 roku tę decyzję pozostawimy akcjonariuszom mniejszościowym.
• Gość: Na rynku nie ma podobnych spółek. Rynek jest bardzo rozdrobniony. Co jest najważniejszym czynnikiem dla oceny i wyceny spółki? Od czego zależą jej przyszłe wyniki finansowe?
  Bartosz Kazimierczuk: Takie spółki jak nasza powinny być wyceniane na podstawie osiąganych wyników w danym roku obrachunkowym i potencjału na przyszłość. Liczba jednocześnie prowadzonych projektów wynika wprost z dostępności kapitału. Im więcej środków, tym więcej projektów. Im więcej projektów, tym wyższy zysk.
• lotnik: Witam, czy udziałem w emisji zainteresowanie zgłaszały jakieś fundusze?
  Bartosz Kazimierczuk: W ramach road show jest i było wiele spotkań z funduszami. Ich poziom zainteresowania okaże się jutro przy budowaniu księgi popytu. Dla wszystkich zainteresowanych przypominam, że przyjmowanie zapisów w transzy detalicznej odbywa się w dniach 8-13 grudnia, instytucje 8-14 grudnia.
• Gość: Na GPW coraz więcej wezwań na akcje i widać tendencję do opuszczania giełdy przez solidne firmy. Dlaczego Wam zależy na notowaniu na GPW? Jakie wymierne korzyści przynosi to spółce?
  Bartosz Kazimierczuk: Obecność na GPW, to z jednej strony certyfikat jakości, a z drugiej pełna przejrzystość. Tego oczekują nasi klienci. Ponadto znacząco wzrasta możliwość pozyskiwania kapitału. To z kolei pozwala na szybszy rozwój.
• halapenio: Czy w tej branży można mówić o sezonowości i cykliczności? Jeśli tak, to jak ona wygląda? Kiedy zarabia się najwięcej, a kiedy są chudsze czasy
  Bartosz Kazimierczuk: Owszem branża ma swoją sezonowość – sieci mają najwięcej otwarć w IV kwartale (dopinanie planów inwestycyjnych). Od 2018 roku będziemy starać się jednak rozkładać nasze otwarcia na wszystkie cztery kwartały.
• Gość: Jakie największe wyzwania stoją przed spółką w najbliższym czasie?
  Bartosz Kazimierczuk: Jeśli emisja się powiedzie, co oznacza, że pozyskamy środki, zanotujemy zapewne kolejny skokowy wzrost liczby projektów. Taki etap zawsze jest wyzwaniem i wymaga szczególnego zaangażowania.
• Gość: Czy może Pan w prostych słowach opisać profil działalności spółki? Z jednej strony działacie w branży deweloperskiej, ale z drugiej nie jesteście spółką budowlaną i nie bierzecie udziału w przetargach. Jaka dokładnie jest wasza rola?
  Bartosz Kazimierczuk: Najważniejsze dwa etapy naszej działalności to etap wyszukiwania lokalizacji, a po akceptacji przez sieć, uzyskanie wszystkich pozwoleń administracyjnych. Te dwa obszary tworzą w większości nasz know-how i są docenianie przez klientów.
• halapenio: A co z cyklicznością w biznesie? Czy obecna sytuacja, nie jest aby górką, hoss? Ile jeszcze potrwają dobre czasy?
  Bartosz Kazimierczuk: Dobre czasy, czyli intensywna ekspansja sieci, trwa już od ponad 20 lat i wg prognoz potrwa kolejne 10. Potem wejdziemy w fazę rynku nasyconego, co stanowi zupełnie inne wyzwania dla spółek takich jak nasza - czyli relokacje, zmiany operatorów itd.
• Gość: Czy obecnych akcjonariuszy spółki obowiązują lock-upy na sprzedaż akcji?
  Bartosz Kazimierczuk: Lock-upy nie obowiązują, jednak akcje największego akcjonariusza nie są w ogóle dopuszczone do obrotu i stanowią zabezpieczenie dla obligacji.
• Gość: Inwestując w spółkę muszę widzieć co się w niej dzieje, a obecna forma prezentacji danych niestety uniemożliwia analizę. Czy jesteście gotowi na większą otwartość po debiucie i dostosowanie rachunku wyników do potrzeb drobnych inwestorów?
  Bartosz Kazimierczuk: Spółka jest całkowicie otwarta dla wszystkich akcjonariuszy, żadne pytania przesyłane do firmy nie pozostają bez odpowiedzi.
• Gość: Jak na polski rynek macie teoretycznie dużą transzę dla drobnych względem instytucji. Dlaczego?
  Bartosz Kazimierczuk: Chcemy poprawić płynność po wejściu na GPW. To jest również oczekiwanie dotychczasowych akcjonariuszy.
• pasha: Czy znany jest termin debiutu na GPW?
  Bartosz Kazimierczuk: Chcemy zadebiutować jeszcze w 2017 roku, chociaż konkretną datę wyznaczy GPW.
• Gość: W Polsce praktycznie nie występuje aktualnie bezrobocie. Na ile brak rąk do pracy i presja na wyższe płace jest problemem dla spółki?
  Bartosz Kazimierczuk: Stanowi to głównie problem dla naszych klientów, czyli sieci oraz spółek budowlanych, które wykonują dla nas prace budowlane. Jednak sieci najwyraźniej sobie z tym radzą ponieważ nie zwalniają tempa ekspansji, a w przypadku spółek budowlanych nasze kontrakty to zaledwie 3-4 miesięczne budowy, co jest łatwe do zaplanowania.
• Wojetek: Za środki z emisji akcji zamierzacie kupić "kilka atrakcyjnych nieruchomości". Czy biorąc pod uwagę obecne przyśpieszenie w gospodarce jak i ostatnie wzrosty cen nieruchomości w Polsce; nie uważa Pan że obecnie na rynku jest drogo ?
  Bartosz Kazimierczuk: Drogie są głównie nieruchomości przeznaczone pod obiekty mieszkaniowe, natomiast nieruchomości będące celem naszej emisji w części objęte są już umowami przedwstępnymi, co oznacza, że cena nie ulegnie już zmianie.
• Gość: Ale czy tak komunikacja o której Pan pisze nie mogłaby się odbywać za pomocą raportów okresowych i zawartych tam ujawnieniń?
  Bartosz Kazimierczuk: Raporty okresowe mają pewną zwyczajową strukturę, która nie spełnia oczekiwań wszystkich akcjonariuszy, stąd nasza otwartość na konkretne pytania.
• Gość: Czy w trakcie budowy dokonujecie przeszacowań wartości nieruchomości?
  Bartosz Kazimierczuk: Nie. Wszystkie nieruchomości znajdują się na zapasach.
• Gość: Kto objął udziały w spółce która jest teraz konsolidowana metodą praw własności? Czy był to ktoś powiązany ze spółką i jej lub podmiotami zależnymi?
  Bartosz Kazimierczuk: Nie, to inwestor finansowy.
• Gość: Ile z prognozowanego na ten i przyszły rok zysku będzie miało charakter gotówkowy?
  Bartosz Kazimierczuk: Proszę śledzić raporty bieżące. Głównie raporty kwartalne i raport roczny. MAR czuwa, więc nie możemy ujawniać takich rzeczy wcześniej.
• Gość: Skąd pomysł na własny format Shopin? Jakie jest nasycenie rynku tego typu obiektami?
  Bartosz Kazimierczuk: Parki handlowe to bardzo modna formuła w mniejszych miastach. Format SHOPIN wyróżnia się tym, że poza największymi miastami operator spożywczy jest właścicielem lokalu, a nie jego najemcą.
• Gość: Czy członkowie zarządu spółki mają doświadczenie w zarządzaniu projektami mieszkaniowymi? To nie to samo co komercja...
  Bartosz Kazimierczuk: Spółka pozyskała wybitnego specjalistę od jednej z największych firm deweloperskich mieszkaniowych i małymi krokami w ten obszar biznesu wchodzi.
• Mirek: Czy w spółce jest program motywacyjny dla członków zarzadu, albo zarząd dostaje okresowo nagrody, których wysokość jest gdzieś zapisana?
  Bartosz Kazimierczuk: Z uwagi na zarząd jednoosobowy, dotychczas takiego planu motywacyjnego nie było. Po rozszerzeniu zarządu z pewnością taki plan zostanie wprowadzony.
• Gość: Po co właściwie wchodziliście na NC skoro tak szybko są przenosiny na główny rynek? Uważacie, że ten krok był udany?
  Bartosz Kazimierczuk: Taki był pierwotny plan, aby wejście na NC potraktować jako pre-IPO. Dzisiaj dużo łatwiej przechodzić jest na rynek główny, bo spółka jest już znana i przejrzysta.
• Gość: Czyli zapas cały jest w koszcie historycznym?
  Bartosz Kazimierczuk: Tak, jest w koszcie wytworzenia.
• Gość: Co uważa Pan za największą przeszkodę w realizacji prognoz finansowych na przyszły rok?
  Bartosz Kazimierczuk: Najtrudniejsze w naszym procesie inwestycyjnym są procesy administracyjne w urzędach. Natomiast jest to jedynie przeszkoda czasowa, a nie uniemożliwiająca dokończenie projektu.
• Wojetek: Planujecie rozwój marki SHOPIN o nowe parki handlowe. Kiedy można się spodziewać realizacji projektów w Mrągowie, Tychach i Pleszewie ? Czy są plany kolejnych parków pod tą marką poza wymienionymi ?
  Bartosz Kazimierczuk: Realizacje SHOPIN Pleszew planujemy na 2018, Mrągowo i Tychy na 2019/2020. W przygotowaniu są też kolejne parki pod tą marką.
• Gość: Czy macie plan B w razie niepowodzenia emisji?
  Bartosz Kazimierczuk: Oczywiście. Wówczas zrealizujemy nieco mniej projektów w najbliższym roku i kolejnym.
• Gość: Sprzedaliście już jakieś obiekty w formule Shopin?
  Bartosz Kazimierczuk: Poza Łodzią - wszystkie.
• Gość: Jaka jest minimalna do zaakceptowania cena emisyjna przez dotychczasowych właścicieli?
  Bartosz Kazimierczuk: Jutro do godz. 15:00 jest budowana księga popytu. Nie chciałbym podpowiadać zarządzającym, jaki poziom jest do zaakceptowania.
• Mirek: Jaki jest minimalny IRR do zaakceptowania przy kalkulacji waszych projektów?
  Bartosz Kazimierczuk: Historyczne wyniki pokazują, że tylko w jednym projekcie zeszliśmy poniżej 20 proc. Średnia natomiast jest przy około 30 proc.
• Gość: Ile obiektów i o jakiej wielkości (licząc w mkw) macie obecnie w pipelinie na 2018 i 2019r? Ile ma zabezpiczone finansowanie?
  Bartosz Kazimierczuk: W 2018 roku planujemy realizację 11 projektów. Wielkości nie podajemy w metrach kwadratowych, ponieważ częściowo są to stacje paliw i restauracje fast-food. Dla wszystkich obiektów z prognozą na 2018 r. finansowanie jest zabezpieczone.
• Gość: Ile powierzchni wybudowaliście i sprzedaliście lub sprzedacie w latach 2016-2017?
  Bartosz Kazimierczuk: Przez te dwa lata wybudowaliśmy i sprzedaliśmy kilkanaście projektów. Najważniejszym partnerem w tym roku była Biedronka, której średnia wielkość to 1.200 mkw.
• Gość: Czy w momencie rezygnacji z projektu musicie płacić kary umowne w związku z nie dojściem do skutku umowy przyrzeczonej na grunt?
  Bartosz Kazimierczuk: Kary umowne naliczane są jedynie za opóźnienie w realizacji projekt, tzn. za proces budowlany. Jeśli nie dochodzi do zakupu działki, umowy przedwstępne ulegają rozwiązaniu bez wzajemnych kar. Wynika to z faktu, że przyczyny nie dojścia do skutku nie są zawinione przez żadną ze stron, a wynikają zwykle z przyczyn obiektywnych.
• Gość: Fajnie spółka wygląda, ale prospekt trochę niechlujny... Mam nadzieję, że w biznesie bardziej zwracacie uwagę na szczegóły :)
  Bartosz Kazimierczuk: Uwagę przekażemy twórcom Prospektu. W realizacji naszych projektów jesteśmy natomiast wyjątkowo pedantyczni.
• Gość: Jak wygląda u Was efektywność fiskalna? Czemu w strukturze nie ma FIZu?
  Bartosz Kazimierczuk: Nie stosujemy optymalizacji podatkowej i nie mamy w przyszłości takich planów.
• Gość: Dlaczego koncentrujecie się na Warszawie - tak wynika z najważniejszych projektów w pipelinie
  Bartosz Kazimierczuk: Takie są obecnie oczekiwania rynku i naszych najważniejszych klientów. Spodziewam się, że w 2019/2020 będą kolejne zmiany geograficzne w naszych projektach.
• Gość: Na jakim etapie jest zaawansowanie prac w 4 największych projektach, które macie w pipline?
  Bartosz Kazimierczuk: Projekty na 2017 r. prawie wszystkie są gotowe. Z planów na 2018 r. część jest już na etapie pozwolenia na budowę, a część jest gotowa do sprzedaży.
• Gość: Jak zachowują się obecnie ceny gruntów inwestycyjnych? Czy ich ewentualny przyszły wzrost może mieć wpływ na Wasze wyniki?
  Bartosz Kazimierczuk: Grunty inwestycyjne już teraz są drogie, kolejne wzrosty cen są dla nas argumentem do podwyższania cen dla sieci. Nie spodziewam się spadku marży w latach 2018-2019.
• Gość: Czy macie jakiś komitet inwestycyjny czy o realizacji lub nie danego projektu decyduje jednoosobowy zarząd?
  Bartosz Kazimierczuk: O realizacji projektów decyduje szereg kryteriów, które są tożsame z kryteriami stosowanymi przez sieci, czyli naszych klientów. Żadna z tych decyzji nie wynika z chęci lub niechęci kogokolwiek w spółce.
• Gość: Czy obiekty typu Shopin są sprzedawane właścicielom poszczególnych lokali, czy inwestorom zewnętrznym? Pytam oczywiście poza głównym obiektem
  Bartosz Kazimierczuk: Kupującymi są zwykle inwestorzy zewnętrzni, dotychczas nie zdarzyło się, aby najemca odkupił lokal.
• Gość: Napisał Pan wcześniej, że rynek na którym działacie nie jest cykliczny... Jak to możliwe? Przecież w obiektach komercyjnych - centra handlowe widać taką cykliczność objawiającą się wzrostem yieldów. Na samym rynku inwestycyjnym także...
  Bartosz Kazimierczuk: Nie wytwarzamy dużych galerii handlowych, tylko przede wszystkim obiekty dla sieci głównie spożywczych. W przysłowiowej "Biedronce" nikt nie patrzy na yieldy, a jedynie na tempo rozwoju sieci.
• Gość: Czy sprzedaż Shopinów realizowana jest po 100 proc. komercjalizacji, czy także w przypadku niepełnego najmu?
  Bartosz Kazimierczuk: Do tej pory sprzedawaliśmy obiekty wynajęte w 100 proc. Inna formuła oznaczałaby zbyt duże upusty cenowe.
• AT: Czy nie odczuwacie obecnie presji na ceny usług budowlanych?
  Bartosz Kazimierczuk: Owszem, firmy budowlane narzekają na dużą liczbę zleceń i brak rąk do pracy. Jednak nie ma to dotychczas wymiaru finansowego.
• Gość: Chcecie wejść w segment mieszkaniowy, który co roku bije rekordy. Czy nie boicie się tego, że jesteśmy już za górką cyklu i zostaniecie z mieszkaniami w bilansie?
  Bartosz Kazimierczuk: Dotychczas pracujemy wspólnie z deweloperami mieszkaniowymi, a w przyszłości decyzję o obiektach mieszanych czyli mieszkaniowo-usługowych będą zapadać po komercjalizacji części handlowej i częściowej przedsprzedaży mieszkań.
• Gość: Macie jakiś docelowy udział długu w finansowaniu działalności, albo poziom, którego nie chcielibyście przekroczyć?
  Bartosz Kazimierczuk: Celem jest, aby dług i kapitały własne nie przekroczyły dzisiejszego poziomu, czyli mniej więcej 1:1.
• Gość: Czy spółka lub jej podmioty zależne udzielała pożyczek podmiotom powiązanym w okresie od 2016 r?
  Bartosz Kazimierczuk: Pożyczki w ramach grupy, w szczególności dla spółek celowych, to standard dla takich grup kapitałowych jak nasza. Pożyczek poza grupą kapitałową nie udzielamy.
• Gość: Ile Biedronek do tej pory zrobiliście i sprzedaliście?
  Bartosz Kazimierczuk: W tym roku 4, z czego ostatnia została otwarta przy ulicy Dereniowej na Ursynowie. Są aktualnie w procesie sprzedaży.
• Bartosz Kazimierczuk: Serdecznie dziękuję za udział w czacie i wszystkie zadane pytania. Dobrego Mikołaja!
• moderator: Ja również w imieniu redakcji StockWatch.pl serdecznie dziękuję za gorącą dyskusję. Dziś pod względem liczby pytań i odpowiedzi na jednym spotkaniu padł rekord :) Zapraszam na kolejne czaty.