pixelg
Łukasz Włodarczyk, prezes zarządu Metropolitan Investment: otwieramy możliwości zarabiania na nieruchomościach - czat inwestorski - StockWatch.pl - portal informacyjno-analityczny poświęcony inwestycjom na polskiej giełdzie i rynkach globalnych.
AD.bx ad0a
StockWatch.pl
AD.bx ad0b

Łukasz Włodarczyk, prezes zarządu Metropolitan Investment: otwieramy możliwości zarabiania na nieruchomościach

Dyskusja odbyła się dnia: 06.06.2019, godziny 10:45
Łukasz Włodarczyk, prezes zarządu Metropolitan Investment: otwieramy możliwości zarabiania na nieruchomościach Łukasz Włodarczyk – prezes zarządu Metropolitan Investment
W czwartek, 6 czerwca o godz. 11:00 odbędzie się czat z Łukaszem Włodarczykiem, prezesem zarządu Metropolitan Investment SA. Zapraszamy do zadawania pytań na temat rynku nieruchomości handlowych w Polsce, możliwości lokowania nadwyżek finansowych w projekty nieruchomościowe oraz modelu funkcjonowania spółki.

Metropolitan Investment to polska firma, która specjalizuje się w realizacji projektów nieruchomościowych i otwiera możliwości inwestowania dla szerokiego grona partnerów. Unikalny model działania i kompleksowa obsługa inwestycji sprawia, że spółka realizuje dochodowe projekty, odpowiadając na określone potrzeby i dostosowując ofertę do realiów lokalnych rynków. Metropolitan Investment w ciągu 3 lat zrealizował 16 projektów i ma już ponad 1000 zadowolonych partnerów.

Łukasz Włodarczyk – założyciel i prezes zarządu Metropolitan Investment SA. W spółce odpowiada za planowanie oraz nadzór nad finansowaniem i komercjalizacją projektów w oparciu o nieruchomości dochodowe. Z rynkiem nieruchomości związany od ponad 10 lat. Współpracował z wieloma instytucjami finansowymi zarówno w zakresie przygotowania procesów kredytowych dla klientów bankowości prywatnej i korporacyjnej, jak i prowadzenia procesów inwestycyjnych w spółkach generujących stałe przepływy.

Zapis dyskusji
  • moderator: Witam na czacie inwestorskim z Łukaszem Włodarczykiem, prezesem Metropolitan Investment SA. Tematem dyskusji będą plany rozwoju spółki, a także rynek nieruchomości handlowych w Polsce i możliwości lokowania nadwyżek finansowych w projekty nieruchomościowe. Zapraszam do zadawania pytań.
  • moderator: Przypominam zasady organizacyjne czata: pytania są przesyłane najpierw do moderatora. Publikowane są pytania wybrane przez Gościa czata wraz z odpowiedziami. U dołu ekranu kolejkowane są u każdego użytkownika jego pytania. Moderator może odrzucić pytanie niezgodne z regulaminem.
  • moderator: Przypominam zasady organizacyjne czata: pytania są przesyłane najpierw do moderatora. Publikowane są pytania wybrane przez Gościa czata wraz z odpowiedziami. U dołu ekranu kolejkowane są u każdego użytkownika jego pytania. Moderator może odrzucić pytanie niezgodne z regulaminem.
  • moderator: Informacja dla dziennikarzy relacjonujących przebieg czata: wykorzystanie cytatów z dzisiejszej rozmowy w Państwa materiałach redakcyjnych wymaga podania źródła. W razie pytań czy wątpliwości prosimy o kontakt: biuro@stockwatch.pl
  • Łukasz Włodarczyk: Dzień dobry, witam wszystkich. Zapraszam do zadawania pytań.
  • Joker: W jaki sposob finansuja Panstwo swoje projekty? Czy emitujac obligacje z opcja wykupu po stronie Klienta juz po 6 miesiacach nie obawiaja sie Panstwo utraty plynnosci w razie pogorszenia koniunktury?
    Łukasz Włodarczyk: Większość projektów finansowana jest obligacjami o terminach zapadalności od 6-12 miesięcy oraz finansowaniem bankowym. W zdecydowanej większości przypadków obligacje zabezpieczone są na dewelopowanych nieruchomościach. 6-miesięczne obligacje emitowane są jako forma finansowania pomostowego do momentu uzyskania długoterminowego 10-letniego finansowania bankowego, stąd większość wykupów obligacji realizowana jest z wpływów finansowania bankowego. W związku z tym, że krótkie sześciomiesięczne obligacje pomostowe dotyczą projektów ustrukturyzowanych, w tak krótkim czasie ryzyko wpływu koniunktury jest marginalne.
  • Joker: Jako grupa angazuja sie Panstwo w kolejne przedsiewziecia z zupelnie innych branz- ochrona lakieru, agencja marketingowa, kosmetyki. Jaki jest tego cel i czy nie obawiaja sie Panstwo problemow aby nad tym zapanowac?
    Łukasz Włodarczyk: Metropolitan Group, poza działalnością Metropolitan Investment posiada 9 firm działających operacyjnie w innych branżach. Każda spółka posiada swój własny zespół managerski, który jest odpowiedzialny za jej rozwój. Współpraca z Metropolitan Investment sprowadza się do działań kontrolingowych, dlatego nie wpływa na bieżące funkcjonowanie naszej spółki deweloperskiej. W bieżącym roku podjęliśmy decyzję o nie zwiększaniu grupy spółek w innych branżach, niż te funkcjonujące już w ramach Metropolitan Group i tym samym skupieniu całej uwagi na dalszym rozwoju Metropolitan Investment.
  • Rafał Szyłański: Jaką rentowność uzyskują inwestorzy projektu domu studenckiego Gdański Harvard? Czy zmiana stawki VAT w związku z niwą interpretacją US spowodowała dużo problemów finansowych? Czy są właściciele lokali, którzy chcą wyjść z tej inwestycji? Czemu Państwo nie wystąpili o interpretację do doradcy podatkowego i US przed zakupem i rozpoczęciem tej inwestycji?
    Łukasz Włodarczyk: Docelowa rentowność projektu Gdański Harward będzie realizowana w drugim bądź trzecim roku działalności operacyjnej obiektu, natomiast do tego czasu inwestorzy uzyskują gwarantowaną rentowność na poziomie 7 proc. Wynajem studencki rozpoczęliśmy od lutego 2019 r., a obecnie korzystamy z rozpoczynającego się sezonu letniego realizując najem krótkoterminowy dla turystów odpoczywających w Trójmieście. Dlatego pełne dane dotyczące rentowności będziemy w stanie poznać na koniec 2019 roku. Zmiana stawki VAT nie wpłynęła negatywnie na rentowność tej inwestycji. Z 52 inwestorów posiadających 60 lokali w Gdańskim Harwardzie tylko 4 zdecydowało się odsprzedać nam lokale, które bezzwłocznie znalazły nowych nabywców. Metropolitan Investment w 2016 roku uzyskała interpretację dotyczącą stawki VAT sprzeczną z decyzją wydaną przy odbiorze do użytkowania w 2019 roku, natomiast w związku z atrakcyjnością lokalizacji i jakością obiektu nie wpłynęło to negatywnie na ocenę inwestycji wśród naszych inwestorów.
  • jan: Jaka jest różnica pomiędzy Wami, a REITem?
    Łukasz Włodarczyk: Działalność Metropolitan Investment jest odpowiedzią na brak przepisów prawnych umożliwiających tworzenie REIT-ów w Polsce. Nasza spółka realizuje, podobnie jak REIT, rozbudowę portfela nieruchomości komercyjnych, generujących powtarzalne przepływy w długim terminie. Różnica polega na oparciu tych inwestycji o prawo spółek handlowych, które umożliwia naszym partnerom biznesowym inwestowanie w nieruchomości poprzez zakup udziałów w spółkach celowych. Sposób działania Metropolitan Investment jest więc podobny do działalności funduszy emerytalnych w krajach rozwiniętych, które budują powtarzalność zysku w długim terminie w oparciu o spółki nieruchomości komercyjnych. Duża część naszej działalności to sprzedaż małych pakietów w spółkach wielu inwestorom, natomiast kolejnym coraz ważniejszym filarem naszej działalności jest realizacja projektów nieruchomościowych w joint venture z dużymi pojedynczymi partnerami.
  • jan: Kiedy debiut na GPW?
    Łukasz Włodarczyk: Wejście na giełdę jest jednym z rozważanych scenariuszy w perspektywie 3-4 letniej, po pełnym ustrukturyzowaniu firmy oraz dalszym rozwoju portfolio Metropolitan Investment. Jak większość przedsiębiorców nie chcielibyśmy debiutować na giełdzie przy wycenie poniżej miliarda złotych.
  • max możliwości : Jako inwestor jaki mam wpływ na inwestycję?
    Łukasz Włodarczyk: W spółkach celowych posiadających operacyjnie działające nieruchomości odpowiedzialność za zarządzanie spoczywa na Metropolitan Investment, ale w każdym momencie działalności takiej spółki projektowej zwyczajna większość udziałowców może zadecydować o zmianie zarządzającego, a dwie trzecie udziałowców może podejmować decyzje odnośnie zmiany strategii spółki, między innymi strategii sprzedaży nieruchomości, co daje wystarczająco mobilizuje nas do prawidłowego zarządzania projektami między innymi rozliczeniami z udziałowcami tych spółek. Obecnie prowadzimy 16 spółek posiadających rozdrobnionych udziałowców i operacyjnie działające obiekty i nic nie wskazuje na to, aby w którejkolwiek działającej spółce udziałowcy zamierzali zmieniać zarząd.
  • abudabi: W jaki sposób zabezpieczają Państwo klientów, którym sprzedają Państwo udziały w spółkach portfelowych (będących właścicielami konkretnych nieruchomości komercyjnych) przed spodziewanym, znaczącym spadkiem rentowności wynajmu po aneksowaniu umów z operatorami tych nieruchomości? Chodzi mi o formuły 5+5 lat, gdzie sprzedają Państwo inwestorom udziały przy wysokich stawkach najmu na pierwsze 5 lat, znacznie powyżej rynku.Przy takich założeniach może okazać się, że po aneksowaniu umów na kolejne 5 lat przy niższych/ rynkowych stawkach wartość udziałów może być ujemna.
    Łukasz Włodarczyk: Dotychczasowa zdecydowana większość naszego portfela nieruchomości to małe obiekty handlowe o powierzchniach od 1.000 do 6.000 m kw., które powtarzalnie komercjalizowane są w oparciu o grupę około dwudziestu stabilnych najemców dużych sieci handlowych takich jak: Biedronka, Lidl, Rossmann, Pepco, KiK, Martes Sport itd., gdzie umowy z operatorami spożywczymi zwykle podpisywane są na 10 lub 15 lat, a ze wszystkimi innymi najemcami zgodnie ze standardem rynkowym na umowach 5+5 lat. Obok przypadku naszych wszystkich skomercjalizowanych obiektów czynsze najmu w umowach długoterminowych zawierają się w rynkowych widełkach cenowych, co jest logiczne z uwagi na fakt, iż zawierane są one z sieciami posiadającymi od kilkuset do kilku tysięcy obiektów, wielomiliardowymi obrotami oraz wystandaryzowanymi czynszami najmów podpisywanymi przez nich w określonych lokalizacjach. Wpływ na czynsze najmów w przyszłych umowach po rekomercjalizacji będą miały takie czynniki jak lokalizacja, zarządzanie nieruchomością, zbudowana relacja z najemcami oraz działanie konkurencyjne. Dlatego przykładamy wagę do wszystkich tych aspektów i z uwagi na fakt, że Metropolitan Investment posiada udziały we wszystkich projektach z zarządzanego przez siebie portfolio. Będziemy naturalnie dokładać wszelkich starań, aby poprzez profesjonalne działanie utrzymywać bądź zwiększać stawki najmu w kolejnych cyklach komercjalizacji.
  • Bankowiec : Czy chcecie wchodzić w inne inwestycje / segmenty?
    Łukasz Włodarczyk: Nieruchomości komercyjne od lat zajmują wysoką pozycję w rankingach najlepszych sposobów na pomnażanie kapitału. To sposób bezpiecznej dywersyfikacji portfela inwestycyjnego lub zabezpieczenia nadwyżek finansowych osób zamożnych. Obecnie w Metropolitan Investment stawiamy na rozwój projektów z sektora szeroko pojętych nieruchomości handlowych i prywatnych akademików, a także apartamentów. Nie wykluczamy jednak inwestowania w inne obszary i formaty. Podjęcie decyzji o rozpoczęciu lub zakupie przez nas kolejnej inwestycji poprzedza kompleksowa analiza potencjału inwestycji. W zależności od projektu może to być analiza lokalnego rynku, konkurencji, potencjału zakupowego mieszkańców, a co za tym idzie pozyskania długoterminowych umów najmu i przewidywalnego zysku.
  • Gość: Czy prawdą jest, że wyemitowali Państwo w ramach prywatnych emisji ponad 600 mln obligacji i ok. 90% z nich ma naruszone kowenanty? Jeśli ta kwota jest niewłaściwa to jaki jest aktualny, zagregowany dług Spółki? Oczywiście uwzględniając spółki portfelowe w których MI ma udziały - to ze względu na specyfikę organizacyjną
    Łukasz Włodarczyk: Zgodnie z naszą działalnością w ramach 35 projektów nieruchomościowych na spółkach celowych w ciągu ostatnich 3 lat zostało wyemitowanych i uplasowanych w sumie około 600 milionów obligacji korporacyjnych w przeważającym stopniu zabezpieczonych na nieruchomościach o terminach zapadalności zwykle od 12 do 24 miesięcy. Z uwagi na to, że blisko połowa projektów została już zrealizowana, do dnia dzisiejszego zostały zrealizowane wykupy ponad połowy wolumenu obligacji i na dzień dzisiejszy wartość wszystkich obligacji na spółkach celowych wynosi 274 mln zł. Spośród kilkudziesięciu emisji obligacji na pięciu nie udało się ustanowić twardego zabezpieczenia na nieruchomości przed wykupem obligacji, ze względu na przedłużające się procesy dewelopmentowe. Warto podkreślić, że w całym okresie tych 5 emisji posiadało gwarancję spółki matki, czyli Metropolitan Investment SA, co oznacza, że w praktyce te emisje były tak samo bezpiecznie.
  • Zainteresowany: Powiedzmy, że jestem wstępnie zainteresowany inwestycją w powierzchnie komercyjne. Proszę napisać jakie są warunki, w szczególności jaka jest forma prawna współpracy. Chodzi o wejście do spółki, nabycie udziałów w FIZ czy jakąś inną formę?
    Łukasz Włodarczyk: Metropolitan Investment realizuje powtarzalnie projekty nieruchomości komercyjnych głownie handlowych, ale elastycznie podchodzimy do formy współpracy z partnerami biznesowymi. Standardową formułą współpracy jest zakup udziałów w spółce celowej, która posiada konkretną nieruchomość i przez to czerpanie z niej korzyści proporcjonalnie do posiadanych w niej udziałów. Z częścią inwestorów o największym zaangażowaniu finansowym realizujemy indywidualne projekty nieruchomościowe, ale zespół ekspertów zgromadzonych w Metropolitan Investment pozwala na tworzenie różnych form współpracy i doradztwa związanego z nieruchomościami komercyjnymi. Na tę chwilę Metropolitan Investment nie realizuje inwestycji nieruchomościowych w formie FIZ-ów, ale przygotowywana współpraca z dwoma TFI zmieni ten fakt prawdopodobnie najpóźniej od 2020 roku.
  • MAREK: Dlaczego inwestujecie w małe miasta, a mniej w Warszawie?
    Łukasz Włodarczyk: Warszawa jest intensywnie zagospodarowana i nasycona, coraz trudniej znaleźć tam interesujące miejsca pod inwestycję. Małe miasta są obecnie słabo zagospodarowane, a w ostatnich latach bardzo mocno wzrosła tam stopa życia. Oczywiście nie we wszystkich, to nasza rola, aby znaleźć te sensowne i obiecujące lokalizacje. To sprawia, że potencjał na inwestowanie w nieruchomości handlowe w mniejszych miejscowościach jest wyższy.
  • Co dalej: Ile macie zrealizowanych inwestycji, ile w planach?
    Łukasz Włodarczyk: 16 zrealizowanych projektów, 19 w trakcie realizacji i kolejnych kilkanaście w planach.
  • Pixie & Dixie: Jakim minimalnym wkładem własnym należy dysponować aby rozpocząć współpracę z Waszą firmą?
    Łukasz Włodarczyk: W części inwestycji można zaangażować się już od kwoty 50 tys. zł, ale bariera wejścia ustalana jest indywidualnie w zależności od projektu. Średnie zaangażowanie naszego pojedynczego partnera biznesowego to na dzień dzisiejszy około 540 tys. zł.
  • piotr: Kiedy rozpoczynacie inwestycję? Jaki musi być minimalny stopień pre-let i co z okresem kiedy obiekt się buduje i nie przynosi jeszcze przychodów z czynszów?
    Łukasz Włodarczyk: Standardowo budowę obiektu handlowego rozpoczynamy posiadając pre-let na poziomie 70-80 proc. W okresie dewelopmentu projektu nieruchomościowego, którego częścią jest jego budowa, spółka celowa finansuje się po części ze środków własnych, z emisji obligacji lub finansowania bankowego. Udziały w spółce projektowej sprzedawane są przez nas w momencie, kiedy projekt jest ustrukturyzowany, więc wspólnicy takiej spółki celowej mogą od początku realizować zyski.
  • Gość: Czy spółka zajmuje się też dystrybucją obligacji, a jeśli tak to, czy posiadacie status AFI?
    Łukasz Włodarczyk: Nie realizujemy dystrybucji obligacji dla żadnych podmiotów zewnętrznych.
  • Inwestor : Jakie jest największe zagrożę dla ewentualnego braku wykupu obligacji przez Państwa?
    Łukasz Włodarczyk: Obligacje emitowane przez spółki celowe przeznaczone są na zakup lub dewelopment poszczególnych projektów nieruchomościowych, więc jedynymi zagrożeniami, które w praktyce może sobie wyobrazić to przesunięcia terminów uzyskania decyzji administracyjnych lub docelowego długoterminowego finansowania bankowego na poszczególnym projekcie, które mogłyby w niekorzystnym układzie wpłynąć na późniejszy termin wykupu obligacji. Należy jednak pamiętać, że większość emisji zabezpieczona jest na dewelopowanych nieruchomościach oraz posiada gwarancję Metropolitan Investment SA, a kolejne realizowane przez nas projekty są bardzo powtarzalne i z każdym kolejnym projektem jesteśmy coraz lepiej przygotowani do profesjonalnej realizacji kolejnych przedsięwzięć.
  • Gość: Czy Państwa zdaniem jest jeszcze w Polsce miejsce na wzrost nasycenia powierzchni komercyjnych w głównych lokalizacjach? Czy z ewentualnej negatywnej oceny wynika potencjalnie otwarcie rynku najmu akademickiego?
    Łukasz Włodarczyk: Dynamiczny wzrost nasycenia powierzchni komercyjnych, w tym handlowych spowodował, że na dzień dzisiejszy mamy 14,5 mln m kw. powierzchni handlowej w Polsce i średniorocznie przybywa kolejnych 0,5 m kw. Największe miasta takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków mają poziom nasycenia zbliżony do dojrzałych rynków Unii Europejskiej na poziomie około 700 do 800 m kw. na 1.000 mieszkańców. To powoduje, że nie ma już przestrzeni do realizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych w największych miastach, a nowy dewelopment w mniejszych miastach doprowadzi do optymalnego poziomu nasycenia w ciągu najbliższych 3 do 5 lat. To sprawia, że z jednej strony w najbliższych latach wycena najlepiej zlokalizowanych obiektów handlowych wzrośnie, ale trudno będzie realizować nowe dochodowe obiekty w tych formatach, dlatego walczymy o ostatnią przestrzeń, a już dzisiaj rozpoczynamy dewelopment nieruchomości komercyjnych w innych sektorach.
  • Jan: Zrobiliście ekspansje na stany, czujecie się mocni tam?
    Łukasz Włodarczyk: Stany Zjednoczone są zdecydowanie największym rynkiem nieruchomości komercyjnych na świecie o potencjale 120 razy większym od rynku polskiego, dlatego od początku założenia Metropolitan Investment przygotowywaliśmy się do wejścia na tamten rynek, zwłaszcza, że model działania naszej spółki pochodzi z rynku private equity w nieruchomościach w USA. Na dzień dzisiejszy udało nam się pozyskać dwóch bardzo ważnych partnerów amerykańskich, z którymi w modelu jointvVenture utworzyliśmy i rozwijamy MI Senior Living, czyli markę domów senioralnych w USA. Jednym z partnerów jest Royal Ascot Partners, fundusz private equity z Dallas z dużym doświadczeniem w dewelopowaniu projektów nieruchomościowych, a drugim AgeWell Living, czyi doświadczony operator domów senioralnych na rynku amerykańskim. Na tę chwilę nasze działania w Stanach Zjednoczonych skupiają się na realizacji pierwszego dużego projektu senioralnego w ramach MI Senior Living w miejscowości Tequesta na Florydzie, ze 124 apartamentami o wartości 65 milionów dolarów. W planach kolejne projekty.
  • Gość: Czy długoterminowo chcecie sprzedać nieruchomość, które stawiacie?
    Łukasz Włodarczyk: Strategią spółek takich jak Metropolitan Investment jest akumulacja aktywów nieruchomościowych oraz w długim okresie ich redewelopment umożliwiający wzrost ich wartości.
  • Gość: Co to jest Metropolitan Investment, co oferujecie?
    Łukasz Włodarczyk: Bardzo dobre pytanie, odpowiadamy na nie jako „kropka nad i”. Otwieramy możliwości w zakresie zarabiania na nieruchomościach umożliwiając klientom współuczestniczenie w projektach opartych o krótko- i długoterminowe umowy najmu. Z sukcesem rozwijamy projekty deweloperskie w segmencie nieruchomości komercyjnych, takie jak obiekty handlowe, apartamenty i prywatne akademiki. Działamy aktywnie w Polsce i w Stanach Zjednoczonych, gdzie rozwijamy projekty z segmentu Senior Housingu.
  • Łukasz Włodarczyk: Czas czatu dobiegł końca. Dziękujemy za wszystkie pytania. Dodatkowe prosimy kierować na adres Rzecznika Prasowego Metropolitan Investment: karol.piszcz@metropolitaninvestment.pl
  • moderator: Ja również w imieniu redakcji StockWatch.pl serdecznie dziękuję za dyskusję i zapraszam na kolejne czaty.

Współpraca
Biuro Maklerskie Alior Bank Bossa tradingview PayU Szukam-Inwestora.com Relacje inwestorskie
AD.bx ad3a
PORTFEL STOCKWATCH
Data startu Różnica (%) Różnica (zł) Wartość
01-01-2017 +79,35% +15 869,25 zł 35 869,25 zł
Logowanie

Zaloguj
Zapamiętaj | Rejestruj | Aktywuj | Odzyskaj hasło
Ostatnio zaktualizowane dane
AD.bx ad3b
AD.bx ad3d