BIK - Spółki od A do Z - GPW - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

BIK [BIK]

AKTUALNY KURS: 15,50 zł (-3,13%) 14-12-2018 17:00
anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 3 kwietnia 2016 11:17:54
Omówienie prospektu emisyjnego Biura Inwestycji Kapitałowych SA

Na giełdę zmierza kolejny deweloper, ale jednak znacząco różny od branżowych podmiotów notowanych już na GPW. Emitent specjalizuje się w budowie obiektów magazynowych, a w ostatnim czasie także powierzchni handlowych.

Do tej pory grupa wybudowała 5 centrów logistycznych o łącznej powierzchni najmu przekraczającej 80 tys. mkw. z czego dwa obiekty zostały sprzedane w 2005 i 2008 roku. Niestety nie dysponujemy wiedzą z jakim efektem ekonomicznym, co umożliwiłoby weryfikację założeń stosowanych do wyceny bilansowej.
Na datę prospektu w portfelu grupy znajdują się 2 centra logistyczne w Krakowie i obiekt w Sosnowcu o łącznej powierzchni najmu 55,7 tys. mkw. Po kryzysie z roku 2009 grupa zdecydowała się rozszerzyć działalność także o obiekty handlowe. Do tej pory zostały wybudowane retail parki w Bielsku-Białej i Puławach, przy czym ta druga nieruchomość została sprzedana, choć nie była to transakcja wprost. Obiekt został wybudowany we współpracy z FIZAN Satus. 26 maja 2015 r. Emitent sprzedał udziały w BIK zarządzanie sp. zo.o. (który sprawuje kontrolę nad BIK zarzadzanie sp. zo.o. Projekt 1 SKA – jest jej komplementariuszem) na rzecz Satusa, natomiast 31 sierpnia 2015 r. BIK zarzadzanie sp. zo.o. Projekt 1 SKA sprzedała nieruchomość w Puławach, co nie jest jeszcze zobrazowane w dostępnych danych finansowych.

W związku z faktem, że segment magazynowy nie ma praktycznie reprezentacji na rynku (notowane jest jedynie MLP Group), warto zerknąć jak wygląda sytuacja w branży. W prospekcie znajdziemy dane za rok 2014, ale dla inwestorów dostępne są już raporty branżowe za rok 2015 (Colliers, CBRE, JLL, BNP) Rynek nieruchomości komercyjnych rozwijał się w ostatnich latach w dość wysokim tempie, ale rozwój tego rynku przebiegła odmiennie w różnych segmentach. Kompresja stóp kapitalizacji dotyczyła wszystkich typów nieruchomości, przez co obiekty zyskiwały na wartości. Za to różne segment w ostatnim czasie zachowują się odmiennie. Niestety w wielu miastach nasycenie powierzchnią handlową przekracza europejskie średnie, w szczególności w dużych aglomeracjach. W mniejszych miastach deweloperzy nadal pozostają aktywni i regularnie dostarczają nowe obiekty. Za to na rynku biurowym mamy cały czas nadpodaż, choć nieco mniejszą niż w 2014 r. Na skutek rekordowego popytu współczynnik pustostanów spadł, ale pozostaje nadal relatywnie wysoki i oczekuje się dalszej presji na czynsze i wzrostu powierzchni niewynajętej w kolejnych kwartałach. Za to rynek magazynowy radzi sobie bardzo dobrze. Na skutek dużego popytu (umowy najmu), 2015 r. był rekordowy dzięki czemu współczynnik pustostanów spadł z 5,5 proc. w IV kwartale 2014 do 4,6 proc. w IV kw. 2015 r.

Na rynku magazynowym w znacznie mniejszym stopniu deweloperzy budują spekulacyjnie (bez podpisanych wstępnych umów najmu. Na koniec roku w budowie było prawie 900 tys. mkw. powierzchni magazynowej z czego 68 proc. miało już najemcę. Pomimo niskiego wskaźnika pustostanów (5,5 proc.) analitycy nie spodziewają się wzrostu stawek najmu.

Można zatem powiedzieć, że BIK działa w segmencie rosnącym (zarówno jeśli chodzi o powierzchnię magazynową i handlową w mniejszych miastach). Według najbardziej aktualnych danych powierzchnie magazynowe emitenta były niemal w całości wynajęte:


kliknij, aby powiększyć


Warto zauważyć, że wskaźniki pustostanów są lepsze niż średnie rynkowe. O ile w Krakowie wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi około 2 proc. i grupa takie właśnie zajętości posiada, to dla górnego śląska mamy na koniec roku 5,5 proc. natomiast park logistyczny w Sosnowcu posiada tylko 1 proc. pustostanów. Pozostaje pytanie czy to chwilowa aberacja, czy stan trwały. Historyczne wskaźniki są jednak znacznie mniejsze:


kliknij, aby powiększyć


Przewagi konkurencyjnej, która pozwala uzyskiwać wysokie obłożenie można doszukiwać się dużej elastyczności pod względem doboru powierzchni. BIK jako jeden z niewielu deweloperów oferuje małe pojedyncze moduły (500-900 mkw), które można dowolnie łączyć.

Skoro wiemy jakimi aktywami dysponuje spółka to przejdźmy do finansów i wyceny. Do prospektu załączono wyciągi z operatów sporządzonych na dzień 30 czerwca 2015 r. dla obiektów w Krakowie i Bielsku-Białej, oraz na koniec 2014 r., dla gruntów. Niestety w przypadku Sosnowca emitent popełnił błąd i załączył dwukrotnie stronę pierwszą zamiast całego wyciągu. Tak czy owak w wyciągach podano szacowany dochód operacyjny netto czyli NOI oraz wartość z wyceny. W innym miejscu prospektu znajdziemy założenia do wyceny, w tym stopy kapitalizacji:


kliknij, aby powiększyć


Jak można poniżej zobaczyć wartości wyliczone z szacowanego NOI i podawanego yieldu są nieco niższe od wartości z operatów dla większości nieruchomości, ale spora różnica występuje dla jednego z obiektów w Krakowie:


kliknij, aby powiększyć


Prawdopodobnie przez fakt, że obiekt ma niższy osiągany dochód operacyjny, w związku z zajmowaniem powierzchni przez spółki z grupy. Stopy kapitalizacji choć mniejsze 0,5 punktu procentowego niż na koniec roku nie wydają się wysokie, a założone stopy pustostanów są wyższe niż obecne, więc można powiedzieć, że wartości godziwe z wyceny nie są zawyżone, choć należy pamiętać, że to tylko szacunki.

Jak to w branży deweloperskiej grupa jest mocno zadłużona. 2/3 sumy bilansowej (188,6 mln zł), a więc w zasadzie wartości nieruchomości, które stanowią znaczącą większość wartości (178,3 mln zł) finansowane jest kapitałem obcym (119,9 mln zł) z przeważającym udziałem kredytów (105,5 mln zł). Można powiedzieć, że na dalsze zwiększaniu udziału długu w zasadzie nie ma już miejsca, co wyjaśnia chęć pozyskania kapitału od inwestorów na dalszy rozwój.

Spółka z emisji akcji chciałaby pozyskać około 24 mln zł, co daje nam oczekiwaną wartość na emitowaną akcję w kwocie 21 zł i dyskonto do wartości księgowej na poziomie 5 proc, ale liczony dla całej grupy. Jeśli wyjąć udziały niesprawujące kontroli to premii nie ma. Upside dla inwestorów znajduje się gdzie indziej – w planowanych do zrealizowania inwestycjach.


kliknij, aby powiększyć


Planowane nieruchomości będą w sumie kosztować około 85 mln zł, z czego parki logistyczne o powierzchni 43 tys. mkw. 58,6 zł. Zakładając, że będą to nieruchomości podobne (ta sama lokalizacja więc i podobne warunki) do już posiadanych można oczekiwać ich wyceny po pełnej komercjalizacji na poziomie 77 proc. wartości obecnych trzech parków tj. na poziomie około 110 mln zł (kurs EUR równy 4,2). Daje to premię na poziomie ponad 50 mln zł z samych parków przy wartości księgowej spółki niecałych 70 mln zł. Znając życie koszty realizacji pewnie będą wyższe niż zakładane, podobnie jak zwrot z zainwestowanego kapitału, ale pokazuje to mniej więcej skalę możliwego wzrostu. Do tego dochodzi retail park w Dzierżoniowie, ale ze względu na inną lokalizację szacunki w oparciu o aktualne nieruchomości BIK będą obarczone zbyt dużym błędem.

Choć zadłużenie spółki jest w dużej mierze długoterminowe, to trzeba także zwrócić uwagę, że bieżące aktywa (należności i zobowiązania w kwocie 6,8 mln zł) są niższe niż zobowiązania krótkoterminowe (15 mln zł z czego kredyty 10,7 mln zł). Mamy więc statyczną lukę w płynności na poziomie prawie 4 mln zł. Na szczecie lukę tą pokrywają pożyczki od udziałowców w wysokości 6,4 mln zł. Resztę zobowiązań kredytowych stanowią najprawdopodobniej odsetki od kredytów długoterminowych. Pod względem płynności sytuacja jest napięta, ale nie krytyczna.

W okresie od 1 lipca 2014 r. do 30 czerwca 2015 r. BIK wygenerowała przychody ze sprzedaży na poziomie 19,9 mln zł i EBIT w kwocie 12 mln zł. Choć na pierwszy rzut oka wartości nie budzą zastrzeżeń, to trzeba pamiętać o tym, że w raportowanym wyniku mamy niegotówkowe przeszacowanie wartości nieruchomości na kwotę około 8,2 mln zł. Z drugiej strony jednorazowe koszty związane z inwestycjami (2,8 mln z tytułu przekazania aktywów – grunty i przyłącza). Powtarzalny wynik operacyjny wynosi zatem około 6,6 mln zł, natomiast EBITDA 7,2 mln zł. Wartości te pozwalają z naddatkiem na obsługę odsetek od zadłużenia.

W przypadku deweloperów komercyjnych wycena dochodowa nie ma większego sensu ze względu na różne oczekiwane stopy zwrotów inwestorów lokujących środki w nieruchomości (yieldy na poziomie nawet 5 proc.) i akcje (średnio około 10-12 proc.). Wycena dochodowa praktycznie zawsze wypadnie poniżej wartości majątku, a ten aspekt został przedstawiony powyżej.

Symulację podstawowych wskaźników można znaleźć w zakładce IPO: http://www.stockwatch.pl/ipo/
Dokładnie tutaj: http://www.stockwatch.pl/ipo/biuro-inwestycji-kapitaowych-sa.aspx


>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 9 grudnia 2016 12:04

19r20
Dołączył: 2010-12-15
Wpisów: 497
Wysłane: 4 kwietnia 2016 10:05:17
jakiś czas temu na GPW debiutowała spółka PBO Anioła podobna branża ;)

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 4 kwietnia 2016 11:19:56
PBO Anioła była raczej podmiotem budowlanym, a nie deweloperem w segmencie magazynowym. O ile mnie pamięć nie myli to właśnie przez budowlankę się przewróciła, a nie przez np brak refinansowania nieruchomości komercyjnej.


Kusep
Dołączył: 2009-05-18
Wpisów: 9
Wysłane: 27 października 2016 00:16:45
Ciekawe opracowanie.
Po lekturze widzę więcej ryzyka, niż zarobku.

Zakładając, że spółka zaczynałaby od zera, to i tak inwestycja w magazyny wiąże się z jakimś ryzykiem.
Choć każdy inwestor zakłada zysk :)
Tu jednak oprócz jakiejś ewentualnej porażki magazynowej firma ma długi!
Zatem zaczynamy gorzej niż od zera.
Poza tym długi świadcza o tym, że owe inwestycje w magazyny nie są tak dobre jakbyśmy to sobie marzyli.

Na świecie coraz więcej pustych obiektów.
A u nas jest ich i tak więcej.

Kto stawia na jedwabny szlak prowadzący przez Polskę może zaryzykować ;)
Ja rezygnuję.

Każdy decyduje za siebie.
Edytowany: 27 października 2016 00:18

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 27 października 2016 09:47:32

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 483
Wysłane: 29 października 2016 09:51:12
Aktualizacja omówienia prospektu emisyjnego z kwietnia 2016 r.

BIK wrócił z ofertą na rynek. Po półrocznej przerwie dostaliśmy komplet świeżych danych, w tym raport roczny 2015 i półroczny 2016. Finansowo mamy więc widok rok później względem poprzedniego omówienia.



kliknij, aby powiększyć


O ile struktura bilansu została na zbliżonym poziomie to zmianie uległy elementy rachunku zysków i strat. Spadły przychody, co jest efektem de konsolidacji części spółek związanych z nieruchomością w Puławach. EBIT i EBITDA wzrosły (na skutek przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych), natomiast mocno spadł zysk netto (głównie na skutek ujemnych różnic kursowych). Skorygowany o przeszacowania EBIT wynosi obecnie 7,9 mln zł, natomiast wynik netto 2,3 mln zł.

Inwestorów którzy lokują środki w nieruchomościach komercyjnych interesuje jednak głównie wartość księgowa i wartość posiadanych nieruchomości. Pod tym względem jednak sporo się zmieniło…


kliknij, aby powiększyć


Przede wszystkim widzimy, że na koniec 2015 r. zmniejszyły się stopy kapitalizacji. Spadły z 8,25 proc. do 8 proc. dla nieruchomości magazynowych a dla Bielska obniżyły się z 7,5 do 7,25 proc. Z drugiej strony widzimy kompresję czynszów. Dodatkowo można wnioskować, że w wycenach uwzględniony jest też najem wakatów – Bielsko-Biała. Na skutek tych zmian wartość nieruchomości inwestycyjnych w 2015 r. spadła o 1,6 mln zł. Wzrost w pierwszym półroczu obecnego roku jest efektem przede wszystkim zmiany kursu EUR/PLN.


kliknij, aby powiększyć


O ile spadek yieldów nie jest zaskoczeniem, bo według dostępnych raportów faktycznie nastąpiła kompresja:


kliknij, aby powiększyć

http://www.qbusiness.pl/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=33138&cntnt01returnid=112

to mocno dziwi spadek czynszów. Proszę zwrócić uwagę, że najtańsze powierzchnie w Sosnowcu są znacznie poniżej efektywnych czynszów rynkowych. Dlaczego tak się stało niestety nie wiemy.


kliknij, aby powiększyć

http://www.qbusiness.pl/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=33188&cntnt01returnid=112

Tak czy owak podczas budowy księgi popytu fundusze zbiły oczekiwaną cenę na poziomie 22 zł za akcję do 18 zł za akcję. W efekcie dotychczasowi akcjonariusze zrezygnowali ze sprzedaży własnych papierów i oferta ostatecznie stanowi tylko akcje nowej emisji. A zatem mamy obecnie dyskonto do wartości spółki już w momencie debiutu (przy założeniu prawidłowych wycen nieruchomości), a nie tylko miejsce na premię przy rozwoju spółki ze środków z emisji.

Zmienił się także oferujący, którym teraz został BOŚ. Oferujący sporządził raport analityczny z wyceną spółki. Pamiętając, że mamy pewien konflikt interesów, a doświadczenie wskazuje, że założenia przy takich wycenach potrafią być bardzo optymistyczne warto jednak do tego raportu zerknąć aby ocenić skalę możliwej zwyżki wartości: www.bik.com.pl/grafiki2/BIK%20IPO_DM_BO%C5%9A.pdf

Spółka może w wyniku budowy kolejnych obiektów w Krakowie i Sosnowcu zwiększyć wartość o ca 40 mln zł. Jeśli tę wartość podzielimy nawet przez 2 to w relacji do kapitału własnego na poziomie niecałych 70 mln zł dostaniemy spory upsiade dla akcjonariuszy. Wydaje się, że oferta warta jest rozważenia.





Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 31 października 2016 21:32

1337
Dołączył: 2016-07-07
Wpisów: 13
Wysłane: 20 sierpnia 2018 09:10:35 przy kursie: 15,65 zł
BIK - mijają powoli 2 lata od IPO, zaczynam się spółce przyglądać - ktoś może coś ciekawego powiedzieć?:)

Będę wdzięczny,

FC Barczewo
Dołączył: 2016-09-15
Wpisów: 23
Wysłane: 30 sierpnia 2018 11:41:02 przy kursie: 15,60 zł
Spółka mało znana, stabilna, można powiedzieć trochę nudna, ale w tym jest metoda-idzie powoli swoją drogą, jak patrzę spełnia założenia z okresu oferty.

Przydałyby się wyższe dynamiki zysków, pewnie byłaby szybciej zauważona przez fundy, ale te inwestycje teraz realizowane powinno przynieść atrakcyjne wzrosty w wynikach, na to trzeba liczyć!

1337
Dołączył: 2016-07-07
Wpisów: 13
Wysłane: 6 września 2018 06:41:00 przy kursie: 15,60 zł
Po wynikach półrocza ROE wychodzi 12,5% i nie mam pytań. A przecież dopiero zaczynają budować halę 6 w Sosnowcu

FC Barczewo
Dołączył: 2016-09-15
Wpisów: 23
Wysłane: 30 września 2018 15:39:43 przy kursie: 15,65 zł


1337
Dołączył: 2016-07-07
Wpisów: 13
Wysłane: 14 listopada 2018 10:46:56 przy kursie: 15,65 zł
Witajcie,
poniżej w linku komentarz spółki do wyników, pozostaje oceniać ją w ciągu kilku kw., bardziej narastająco, bo kwartały potrafią skakać ;)

http://bik.com.pl/a61,Grupa-BIK-ponad-dwukrotnie-poprawila-wynik-netto

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,257 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d