POLNORD - Spółki od A do Z - GPW - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

66 67 68 69 70 71 72 73 74 75

POLNORD [PND]

AKTUALNY KURS: 4,14 zł (-1,19%) 23-09-2019 13:16
kostek-mundek
Dołączył: 2013-01-02
Wpisów: 254
Wysłane: 7 czerwca 2019 15:59:13 przy kursie: 6,58 zł
Nie dotyczy. Emitent podał na co planuje przeznaczyć wpływy, to rzeczywiście biurowce, ale zupełnie inne:

www.phnsa.pl/pl/aktualnosc/phn...

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 750
Wysłane: 7 czerwca 2019 21:56:23 przy kursie: 6,58 zł
1ketjoW napisał(a):
Anty ciężko się odnieść do ogólnych informacji jakie podałeś w przypadku spółki Echo. Wiele czynników jest istotne aby dokonać korekty po publikacji sprawozdania finansowego oraz po wydaniu sprawozdania z badania przez biegłego rewidenta. Decydująca jest ocena przez biegłego rewidenta czy zdarzenia jakie miały miejsce po dniu bilansowym wpływają na istniejący stan na dzień bilansowy. Co zrobi biegły rewident Polnord-u nie wiem. To jest sprawa, która wymaga zbadania. Ja stoję na stanowisku, że jeżeli cena sprzedaży mieściłaby się w wycenach sporządzonych przez biegłych rzeczoznawców na dzień bilansowy i różnica między wartości wykazaną w bilansie, a faktyczną ceną sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej po dniu bilansowym byłaby materialna to spółka jest w takim wypadku zobowiązana do wprowadzania korekty.

Wracając jednak do możliwości korekty po ogłoszeniu sprawozdań finansowych i po wydaniu sprawozdania z badania przez biegłego rewidenta. Poniżej załączam art. 54.1 ustawy o rachunkowości:

Art.54.1. Jeżeli po sporządzeniu rocznego sprawozdania finansowego, a przed jego zatwierdzeniem, jednostka otrzymała informacje o zdarzeniach, które mają istotny wpływ na to sprawozdanie finansowe, lub powodujących, że założenie kontynuowania działalności przez jednostkę nie jest uzasadnione, powinna ona odpowiednio zmienić to sprawozdanie, dokonując jednocześnie odpowiednich zapisów w księgach rachunkowych roku obrotowego, którego sprawozdanie finansowe dotyczy, oraz powiadomić biegłego rewidenta, który sprawozdanie to bada lub zbadał. Jeżeli zdarzenia, które nastąpiły po dniu bilansowym, nie powodują zmiany stanu istniejącego na dzień bilansowy, to odpowiednie wyjaśnienia zamieszcza się w informacji dodatkowej.

Oczywiście sprawozdanie Polnordu jako spółki giełdowej podlega MSSF a nie UoR, ale o ile dobrze pamiętam przepisy w MSR 10 są analogiczne do UoR.

MSR 10

Jednostka ujawnia datę zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji oraz informuje o tym, kto dokonał zatwierdzenia. Jeżeli właściciele jednostki lub inne osoby są uprawnione do wprowadzania poprawek do sprawozdania finansowego już po jego publikacji, jednostka ujawnia ten fakt.

MSR 40 pkt 35:
Cytat:
Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana.

Zmiana nastąpi w momencie sprzedaży. Bo stanem aktualnym na dzień bilansowy jest wycena.

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 8 czerwca 2019 00:15:11 przy kursie: 6,58 zł
Cytat:
MSR 40 pkt 35:
Cytat:
Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana.

Zmiana nastąpi w momencie sprzedaży. Bo stanem aktualnym na dzień bilansowy jest wycena.


Tu się różnimy jeżeli wycena była zaniżona na dzień bilansowy to trudno przyjąć, że wycena na dzień bilansowy była poprawna.

Poniżej przykład.
Polnord jak wiemy wycenia nieruchomości inwestycyjne na bazie średniej wyceny z dwóch operatów szacunkowych - wycenia je tylko DCF tak na marginesie to takie ma zasady rachunkowe i nie potrzebuje innych wycen. Załóżmy że wyceny na dzień bilansowy wynosiły 900 i 1200 jednostek. Średnia cena ujęta w bilansie to 1.050. Złóżmy, że po dniu bilansowym spółka sprzedała nieruchomość inwestycyjną za 1.150 (koszty transakcyjne pomijam) po dniu bilansowym. Moim zdaniem przyjęty przez spółkę sposób wyceny był niepoprawny ponieważ najbardziej właściwą ceną na dzień bilansowy jest wartość sprzedaży gdyż jest to najwłaściwiej określona wartość godziwa. Co potwierdza transakcja po jakiej została zawarta.

Rozmawiałem na ten temat z kolegą z Big 4 i potwierdził moje rozumienie.


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 750
Wysłane: 8 czerwca 2019 09:47:54 przy kursie: 6,58 zł
Nie wiem czy Polnord cały czas używa dwóch operatów. Wiemy, że tak się stało kiedyś. Teraz nikt tego wprost nie napisał. W sprawozdaniu jest jedynie informacja, że wyceny aktywów są na bazie operatów w liczbie mnogiej, ale może to dotyczyć sytuacji, że jedną nieruchomość wycenił jeden biegły inną inny biegły. Za to przy wycenie 10h jest wprost napisane, że wyceniał nieruchomość jeden biegły.

Z resztą uśrednianie danych tylko zwiększa ich wiarygodność, a nie zmniejsza. Im większa liczba transakcji porównywalnych tym lepiej. Nie mówię tutaj o metodzie porównawczej tylko o wyznaczeniu choćby yieldów.

Przesłanki do zmiany wartości i korekty sprawozdania zaszłyby tylko wtedy kiedy wycena na dzień bilansowy byłaby przeprowadzona z błędem, a błędu nie oznacza inna cena sprzedaży po dniu bilansowym. Mówimy przecież o wartości godziwej, czyli o szacunku. Jeśli wycena jest na bazie renty wieczystej to zmiennymi są poziomy czynszów i yieldy. Jeśli do wyceny zostały wzięte te rynkowe dane poprawnie to nie będzie przesłanek do zmiany wartości.

Mamy różne zdania, więc chyba nie ma sensu ciągnąć tematu. Kto ma rację okaże się przy sprzedaży nieruchomości.





1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 10 czerwca 2019 05:33:35 przy kursie: 6,58 zł
Cytat:
Nie wiem czy Polnord cały czas używa dwóch operatów. Wiemy, że tak się stało kiedyś. Teraz nikt tego wprost nie napisał. W sprawozdaniu jest jedynie informacja, że wyceny aktywów są na bazie operatów w liczbie mnogiej, ale może to dotyczyć sytuacji, że jedną nieruchomość wycenił jeden biegły inną inny biegły. Za to przy wycenie 10h jest wprost napisane, że wyceniał nieruchomość jeden biegły.

Z resztą uśrednianie danych tylko zwiększa ich wiarygodność, a nie zmniejsza. Im większa liczba transakcji porównywalnych tym lepiej. Nie mówię tutaj o metodzie porównawczej tylko o wyznaczeniu choćby yieldów.

Przesłanki do zmiany wartości i korekty sprawozdania zaszłyby tylko wtedy kiedy wycena na dzień bilansowy byłaby przeprowadzona z błędem, a błędu nie oznacza inna cena sprzedaży po dniu bilansowym. Mówimy przecież o wartości godziwej, czyli o szacunku. Jeśli wycena jest na bazie renty wieczystej to zmiennymi są poziomy czynszów i yieldy. Jeśli do wyceny zostały wzięte te rynkowe dane poprawnie to nie będzie przesłanek do zmiany wartości.

Mamy różne zdania, więc chyba nie ma sensu ciągnąć tematu. Kto ma rację okaże się przy sprzedaży nieruchomości.


Anty wolałbym się skupić na wycenie budynków biurowych a nie na 10h.

Zgadzam się, że uśrednianie ceny daje bardziej wiarygodne rezultaty jeżeli chodzi o wycenę ale to zawsze tylko wycena a nie realna transakcja, która jest najbardziej wiarygodną wyceną bo nie jest szacunkiem.

Nie zgadzam się natomiast z podanymi przez Ciebie przesłankami. Zapytaj kolegów biegłych rewidentów czy gdyby po dniu bilansowym nieruchomości inwestycyjne zostały sprzedane ze stratą i ewentualna korekta byłaby materialna czy ich zdaniem korekta wycen na dzień bilansowy byłaby konieczna w sf. Daję głowę, że odpowiedzą twierdząco. To działa również w drugą stroną moim zdaniem pod pewnymi warunkami. Zresztą ten argument (straty) podniosłem już wcześniej na forum ale na niego nie odpowiedziałeś.

Niestety nie okaże się kto ma rację, ponieważ biegły badający SF Polnordu może stwierdzić, że korekta nie jest materialna. My nie będziemy mieli żadnej informacji w tej sprawie, bo nie wiemy jaki jest poziom materialności. Są również inne przesłanki jak zakres wycen i informacje od zarządu kiedy ostateczna cena za nieruchomość została wynegocjowana.


Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 233
Wysłane: 11 czerwca 2019 14:09:53 przy kursie: 6,26 zł
No i straciłbyś głowę...
wave
Edytowany: 11 czerwca 2019 14:10

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 11 czerwca 2019 14:15:26 przy kursie: 6,26 zł
Kasiu,

raczej nie biorąc pod uwagę, że konsultowałem swoje komentarze z kolegami z Big4 z działów technicznych. Tak jak napisałem wcześniej, pracowałem 8 lat w audycie etc. Dziś mam natomiast permanentny kontakt z audytorami z racji pracy jaką wykonujęking .


Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 233
Wysłane: 12 czerwca 2019 14:18:41 przy kursie: 6,20 zł
A ja 16 lat, tytuł, doktorat i dalszą praktykę. king

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 12 czerwca 2019 15:14:45 przy kursie: 6,20 zł
i o czym świadczy 16 lat pracy. Że masz rację?

Ja przedstawiłem zdanie działu technicznego jednej ze spółek z Big4. A Ty swoje zdanie. Jakoś mnie nie przekonałaś. wave




Koruptos
Grupa: SubskrybentP1
Dołączył: 2017-08-24
Wpisów: 138
Wysłane: 12 czerwca 2019 16:05:30 przy kursie: 6,20 zł
Parafrazując:

A o czym świadczy "zdanie działu technicznego jednej ze spółek z Big4"?

Nie rozsądzam merytorycznie ale argument, że tak twierdzi anonimowy ktoś "z działu technicznego Big4" jakoś mnie z kolei nie przekonuje. Miałem okazję wielokrotnie współpracować z pracownikami różnych szczebli z różnych spółek z magicznej czwórki i generalnie nie zrobili na mnie wrażenia nieomylnych (łagodnie rzecz ujmując).


1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 12 czerwca 2019 17:27:33 przy kursie: 6,20 zł
Parafrazując, co Ci dadzą dane osobowe osoby, której nie znasz.

Przedstawiłem zdaniem kogoś kto zawodowo zajmuje się rachunkowością i doradza wewnętrznie pracownikom spółki która bada sprawozdania finansowe. Niestety jeżeli nie pracowałeś w Big4 to nie miałeś okazji spotkać tych ludzi, ponieważ nie chodzą na badania sprawozdań finansowych. Oni rozwiązują problemy księgowe, konsultując je ze sobą. To nie jest opinia jednej osoby.

Oczywiście mogę napisać, że jestem biegłym rewidentem, że skończyłem studia podyplomowe z wyceny nieruchomości. Ze pracowałem 8 lat w audycie i że teraz pracuje w firmie, która obsługuje zagraniczne fundusze nieruchomościowe od 12 lat nie jako pracownik średniego szczebla czy księgowy. Przedstawiłem nie swoją opinię i dlatego uważam, że jest bardziej wiarygodna.

Oczywiście można się z tym nie zgadzać, dlatego zaproponowałem. Zapytajcie biegłych rewidentów z którymi współpracujecie, czy będą za obniżeniem ceny na dzień bilansowy nieruchomości, jeżeli cena sprzedaży będzie niższa niż wycena. Oczywiście chodzi o materialną korektę. Wymowna cisza.

Edytowany: 12 czerwca 2019 17:31

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 750
Wysłane: 12 czerwca 2019 22:08:47 przy kursie: 6,20 zł
Wojtku,
Ty zakładasz, że jak cena sprzedaży jest niższa od wyceny bilansowej to jest to błąd, a to nieprawda. Wycena bilansowa może być inna od ceny sprzedaży. Polnord dla swoich nieruchomości przyjął wycenę z operatów i ta wycena jest jak najbardziej prawidłowa. Operat jest na konkretny dzień. Zauważmy przecież, że na wycenę wpływa choćby kurs EUR/PLN, bo czynsze są w EUR, a kurs się zmienia ciągle. W takim Echo czy GTC czy jeśli wycena zrobiona w EUR się zmieni od dnia bilansowego do dnia zatwierdzenia sprawozdania to ktoś koryguje raport roczny? Nie. OK. W takim ujęciu jasnym jest, że ma zastosowanie przytoczony przeze mnie fragment MSR. Zmiana wartości zaszła po dniu bilansowym. Ale pisałem wcześniej, że znam bardzo dobrze Echo. I teraz do sedna.

Link do raportu Echo za 2013 r. z 24 kwitnia 2014 r. www.echo.com.pl/report-preview...

Jak widzisz, zysk z nieruchomości 272,6 mln zł. Z tego ponad 20 mln zrobione na sprzedaży nieruchomości. W 2012 brak sprzedaży nieruchomości - nota 20.

Strona 62:
Cytat:
Zbycie aktywów o znacznej wartości – ostateczne umowy sprzedaży centrów handlowych
W dniu 24 kwietnia 2013 r. pomiędzy:....
zawarta została ostateczna umowa sprzedaży dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków posadowionych na gruncie waz z ruchomościami, które stanowią Centrum Handlowe ECHO w Tarnowie, przy ul. Błonie 2 (Umowa Nr 1).
2. ..........zawarta została ostateczna umowa sprzedaży dotycząca prawa własności nieruchomości wraz z ruchomościami, które stanowią Centrum Handlowe ECHO w Radomiu przy ul. Żółkiewskiego 4 (Umowa Nr 2).
3. .......zawarta została ostateczna umowa sprzedaży dotycząca prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku wraz z ruchomościami, które stanowią Centrum Handlowe ECHO w Piotrkowie Trybunalskim przy ul. Sikorskiego 13/17 (Umowa Nr 3).
Łączna wartość podpisanych umów sprzedaży trzech Centrów Handlowych wynosi 66.467 tys. EUR, powiększona o obowiązujący podatek VAT, co na dzień podpisania umów, zgodnie ze średnim kursem NBP, stanowi równowartość 275.193 tys. PLN netto, z czego:

- wartość Umowy Nr 1wynosi 22.767 tys. EUR, co stanowi równowartość 94.262 tys. PLN netto,
- wartość Umowy Nr 2 wynosi 23.748 tys. EUR, co stanowi równowartość 98.324 tys. PLN netto,
- wartość Umowy Nr 3 wynosi 19.952 tys. EUR, co stanowi równowartość 82.607 tys. PLN netto.

Wartość ewidencyjna zbywanych aktywów w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Echo Investment, wycenionych zgodnie ze standardami MSR wynosi 250.058 tys. PLN, z czego:
- wartość ewidencyjna aktywów stanowiących Centrum Handlowe ECHO w Tarnowie wynosi 83.440 tys. PLN,
- wartość ewidencyjna aktywów stanowiących Centrum Handlowe ECHO w Radomiu wynosi 89.267 tys. PLN,
- wartość ewidencyjna aktywów stanowiących Centrum Handlowe ECHO w Piotrkowie Trybunalskim wynosi 77.351 tys. PLN.


I teraz jest tak: Wycena ewidencyjna, to wycena na dzień 30 września. Kurs wtedy wynosił 4,216, co daje wartość nieruchomości nr. 1 na poziomie 19,789 mln EUR. Cena sprzedaży to 22,767 EUR. Jak widać cena w EUR wzrosła...
Transakcja była 24 kwietnia 2013 r. czy skorygowano raport za rok 2012 który został opublikowany 24 kwietnia 2013 r. ? Nie. Czy transakcję i wycenę uwzględniono w wynikach za 2012 r.? Nie. Gdyby ujmować tylko wartość wynikającą ze zmiany EUR to byłaby to wartość ujemna, a nie jest. Jest jak byk zysk w 2013 r. Dlaczego? Ano dlatego, że operacja miała miejsce w 2013 r. To potwierdza moje i Kasi stanowisko.

To o czym Ty piszesz, miałoby miejsce jeśli wartość ewidencyjna uznana została sporządzoną błędnie - za błąd podstawowy. A tak nie będzie. Bo gdyby istniał błąd podstawowy, to można go skorygować bez czekania na transakcje sprzedaży. Niepewność szacunków jest wpisana w MSR.

Ale zostawmy już ten temat, bo nic nie wnosi on do sytuacji Polnordu i szkoda ścierać litery na klawiaturze.


mcmbbsqyp
Dołączył: 2013-10-11
Wpisów: 107
Wysłane: 12 czerwca 2019 23:21:07 przy kursie: 6,20 zł
A w sumie to o czym wy piszecie? dontknow

Może warto zrobić jakąś analizę na portalu w jakiej kondycji jest nasza deweloperska perła - był raport roczny i kwartalny.

obligacje.pl/pl/a/niewielki-wz...
obligacje.pl/pl/a/plynnosc-pol...


Co do sprzedaży biurowców do PHNu to zakładam że
1. coś poszło nie tak i nie pójdzie to do holdingu
2. holding to moloch biurokratyczny SP więc obsuw 1-2 mce to jest w standardzie

Jak rozumiem kasa z tego załatwia spłatę obligacji w tym roku?

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 13 czerwca 2019 10:48:11 przy kursie: 6,22 zł
anty_teresa napisał(a):
Wojtku,
Ty zakładasz, że jak cena sprzedaży jest niższa od wyceny bilansowej to jest to błąd, a to nieprawda. Wycena bilansowa może być inna od ceny sprzedaży. Polnord dla swoich nieruchomości przyjął wycenę z operatów i ta wycena jest jak najbardziej prawidłowa. Operat jest na konkretny dzień. Zauważmy przecież, że na wycenę wpływa choćby kurs EUR/PLN, bo czynsze są w EUR, a kurs się zmienia ciągle. W takim Echo czy GTC czy jeśli wycena zrobiona w EUR się zmieni od dnia bilansowego do dnia zatwierdzenia sprawozdania to ktoś koryguje raport roczny? Nie. OK. W takim ujęciu jasnym jest, że ma zastosowanie przytoczony przeze mnie fragment MSR. Zmiana wartości zaszła po dniu bilansowym. Ale pisałem wcześniej, że znam bardzo dobrze Echo. I teraz do sedna.

Link do raportu Echo za 2013 r. z 24 kwitnia 2014 r. www.echo.com.pl/report-preview...

Jak widzisz, zysk z nieruchomości 272,6 mln zł. Z tego ponad 20 mln zrobione na sprzedaży nieruchomości. W 2012 brak sprzedaży nieruchomości - nota 20.

Strona 62:
Cytat:
Zbycie aktywów o znacznej wartości – ostateczne umowy sprzedaży centrów handlowych
W dniu 24 kwietnia 2013 r. pomiędzy:....
zawarta została ostateczna umowa sprzedaży dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków posadowionych na gruncie waz z ruchomościami, które stanowią Centrum Handlowe ECHO w Tarnowie, przy ul. Błonie 2 (Umowa Nr 1).
2. ..........zawarta została ostateczna umowa sprzedaży dotycząca prawa własności nieruchomości wraz z ruchomościami, które stanowią Centrum Handlowe ECHO w Radomiu przy ul. Żółkiewskiego 4 (Umowa Nr 2).
3. .......zawarta została ostateczna umowa sprzedaży dotycząca prawa własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku wraz z ruchomościami, które stanowią Centrum Handlowe ECHO w Piotrkowie Trybunalskim przy ul. Sikorskiego 13/17 (Umowa Nr 3).
Łączna wartość podpisanych umów sprzedaży trzech Centrów Handlowych wynosi 66.467 tys. EUR, powiększona o obowiązujący podatek VAT, co na dzień podpisania umów, zgodnie ze średnim kursem NBP, stanowi równowartość 275.193 tys. PLN netto, z czego:

- wartość Umowy Nr 1wynosi 22.767 tys. EUR, co stanowi równowartość 94.262 tys. PLN netto,
- wartość Umowy Nr 2 wynosi 23.748 tys. EUR, co stanowi równowartość 98.324 tys. PLN netto,
- wartość Umowy Nr 3 wynosi 19.952 tys. EUR, co stanowi równowartość 82.607 tys. PLN netto.

Wartość ewidencyjna zbywanych aktywów w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Echo Investment, wycenionych zgodnie ze standardami MSR wynosi 250.058 tys. PLN, z czego:
- wartość ewidencyjna aktywów stanowiących Centrum Handlowe ECHO w Tarnowie wynosi 83.440 tys. PLN,
- wartość ewidencyjna aktywów stanowiących Centrum Handlowe ECHO w Radomiu wynosi 89.267 tys. PLN,
- wartość ewidencyjna aktywów stanowiących Centrum Handlowe ECHO w Piotrkowie Trybunalskim wynosi 77.351 tys. PLN.


I teraz jest tak: Wycena ewidencyjna, to wycena na dzień 30 września. Kurs wtedy wynosił 4,216, co daje wartość nieruchomości nr. 1 na poziomie 19,789 mln EUR. Cena sprzedaży to 22,767 EUR. Jak widać cena w EUR wzrosła...
Transakcja była 24 kwietnia 2013 r. czy skorygowano raport za rok 2012 który został opublikowany 24 kwietnia 2013 r. ? Nie. Czy transakcję i wycenę uwzględniono w wynikach za 2012 r.? Nie. Gdyby ujmować tylko wartość wynikającą ze zmiany EUR to byłaby to wartość ujemna, a nie jest. Jest jak byk zysk w 2013 r. Dlaczego? Ano dlatego, że operacja miała miejsce w 2013 r. To potwierdza moje i Kasi stanowisko.

To o czym Ty piszesz, miałoby miejsce jeśli wartość ewidencyjna uznana została sporządzoną błędnie - za błąd podstawowy. A tak nie będzie. Bo gdyby istniał błąd podstawowy, to można go skorygować bez czekania na transakcje sprzedaży. Niepewność szacunków jest wpisana w MSR.

Ale zostawmy już ten temat, bo nic nie wnosi on do sytuacji Polnordu i szkoda ścierać litery na klawiaturze.



Anty. Dziękuję za konkrety. Pozwól, że się do nich odniosę. W powyższym przykładzie zmiana ceny nie miała de facto miejsca. Cena w EUR nie uległa zmianie. Zmienił się natomiast kurs wyceny. Ten fakt powoduje takie implikacje, że nie jest możliwa korekta ceny na dzień bilansowy, gdyż wynika ona wyłącznie ze zmiany kursu wymiany a nie ze zmiany faktycznej ceny sprzedaży. Ja w swoim przykładzie opisuje faktyczną zmianę ceny a nie taką wynikającą z różnic kursowych.

Nie zakładam również, że jeżeli cena sprzedaży jest inna niż wycena to jest to błąd. Zgadzam się również, że cena sprzedaży może być inna niż wycena. Co więcej wskazuje na sytuację kiedy zmiana ceny sprzedaży po dniu bilansowym wymaga korekty sprawozdania na dzień bilansowy. To jasno wskazuje, że nie chodzi mi o błąd tylko o zasady rachunkowe, jakie należy stosować w konkretnej sytuacji w wyniku zdarzenia jakie zaistniało po dniu bilansowym.
Edytowany: 13 czerwca 2019 11:02

Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 233
Wysłane: 13 czerwca 2019 12:54:43 przy kursie: 6,22 zł
Koruptos napisał(a):
Parafrazując:

A o czym świadczy "zdanie działu technicznego jednej ze spółek z Big4"?

Nie rozsądzam merytorycznie ale argument, że tak twierdzi anonimowy ktoś "z działu technicznego Big4" jakoś mnie z kolei nie przekonuje. Miałem okazję wielokrotnie współpracować z pracownikami różnych szczebli z różnych spółek z magicznej czwórki i generalnie nie zrobili na mnie wrażenia nieomylnych (łagodnie rzecz ujmując).


Z 50% prawdopodobieństwem z miejsca, w którym kiedyś pracowałam lub współtworzyłam. Bo tak było w 50% tychże spółek. Możemy sobie jeszcze pokazać moc auta w KM, może to pozwoli zdecydować kto ma rację. Albo sekundy do setki, cokolwiek.

A tak na serio należy odwołać się do pryncypiów. Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wyceną bilansową jest zyskiem. Więc tak czy siak znajdzie się na kapitale spółki prędzej czy póżniej. Zysk ze sprzedaży jest lepszy niż z ysk z aktualizacji wyceny, bo idzie za nim cash.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 750
Wysłane: 13 czerwca 2019 20:18:42 przy kursie: 6,22 zł
Wojtku, we wpisie udowodniłem (policzyłem), że cena sprzedaży w EUR(kwiecien) się zmieniła względem wyceny bilansowej w EUR(wrzesień)... Jeśli nie będziemy się starać zrozumieć adwesarza to ta polemika nie ma sensu.
Edytowany: 13 czerwca 2019 20:20

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 13 czerwca 2019 23:26:14 przy kursie: 6,22 zł
Faktycznie coś mi się upał rzucił na mózg. Mam tylko jedno pytanie. Czy Echo miało rok finansowy zakończony 30 września czy 31 grudnia? Jeżeli 31 grudnia to niestety nie kupuje że wycena z 30 września była cena ewidencyjną. Ponadto jeżeli rok finansowy Echa zakończył się 30 września to w takim wypadku sprawozdanie finansowe za zeszły rok było w kwietniu już dawno zatwierdzone przez WZA. Korekta nie byłaby więc możliwa. Po trzecie z uwagi na fakt, że między dniem bilansowym 30 września a kwietniem jest różnica ponad 6 miesięcy istnieje duże prawdopodobieństwo wystąpienia faktów po dniu bilansowym które mogły mieć wpływ na ostateczna cenę sprzedaży np. Podpisanie nowych umów najmu. Przepraszam za niepoprawna odpowiedź z rana. :)

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 750
Wysłane: 14 czerwca 2019 07:52:06 przy kursie: 6,22 zł
Sekwencja zdarzeń:
1 marca 2013 - raport za IV kw. 2012- zysk ze zmiany wartości godziwej nieruchomości - 61 mln zł
19 marca informacja o warunkowej, przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości bez podania wartości bilansowych z ceną sprzedaży 67,1 mln EUR zawartej w dniu 21 grudnia 2012.
24 kwietnia - raport roczny 2012 podpisany przez biegłego - zysk ze zmiany wartości godziwej nieruchomości -60 mln zł.
25 kwietnia - podpisanie umowy przyrzeczonej za 66,5 mln EUR
15 maja 2013 - raport za I kw.
7 czerwca WZA zatwierdzające raport za 2012 r.

OK. Jestem nawet w stanie się zgodzić, że podana w komunikacie wartość bilansowa dotyczy stanu na koniec roku 2012 - w sumie znany był już raport za IV kw. 2012 r. Tak czy owak widać jasno, że transakcja sprzedaży odbyła się już po publikacji raportu rocznego, przez WZA i została zaksięgowana w 2013 r. z zyskiem. Kurs EUR na koniec roku 2012 był identyczny jak na dzień sprzedaży nieruchomości, a zatem cena sprzedaży wzrosła względem wyceny bilansowej na koniec roku. Nie dokonano korekty sprawozdania rocznego. Ba, nie uwzględniono nawet tej transakcji przy wycenie choć na dzień publikacji raportu wiedziano już o jakich kwotach sprzedaży się mówi. 20 mln zł zysku (kilkaset przychodu), w stosunku do 140 mln przychodów rocznych, 156 mln zysku netto jest istotne. A mimo zysk poszedł w rok 2013, a nie 2012.




1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 14 czerwca 2019 11:03:39 przy kursie: 6,24 zł
Anty super. A teraz zobacz jaki wpływ w % miała ta zmiana na wynik spółki. Jeżeli się nie mylę przypuszczając że niematerialny po korekcie o podatek otoczony to masz wyjaśnienie braku korekty na koniec roku. Pomijam inne czynniki po dniu bilansowym które również mogły spowodować zmianę ceny a które również nie powodują konieczności dokonywania korekty wstecz.

1ketjoW
Dołączył: 2012-08-02
Wpisów: 381
Wysłane: 14 czerwca 2019 17:19:25 przy kursie: 6,24 zł
Wynik Echa za 2012 r. to zysku netto 374 mln zł (skonsolidowany). Zmiana wyceny nieruchomości godziwej w 2012 r. jeżeli dobrze Cię zrozumiałem to 61 mln zł ujęte w sprawozdaniu za 2012 r. Potem zysk zmniejszył się do 60 mln zł gdyż cena sprzedaży zmniejszyła się z 67,1 mln EUR z dnia 21 grudnia 2012 r. na 66,5 mln EUR, czyli o 0,6 mln EUR plus pewnie jakieś korekty in plus których nie znamy (może niższe koszty transakcyjne). Z poniższej sekwencji zdarzeń jaką podałeś jasno wynika, że zysk się w 2012 r. zmniejszył z 61 mln zł do 60 mln zł. Nie widzę niestety z poniższej sekwencji zdarzeń, aby zmiana wyniku ze sprzedaży wpłynęła w 2013 r. na wynik 2013 r. nic nie jest poniżej na ten temat napisane.

Umowa przyrzeczona została zawarta 21 grudnia 2012 r. w kwocie 67,1 mln EUR. Kurs z dnia 31 grudnia 2012 r. to 4,0882 EUR/PLN = 274,3 mln zł. Nie znam oczywiście zapisów umowy przedwstępnej, zakładam jednak, że na dzień 31 grudnia 2012 r. to właśnie była wartość ewidencyjna nieruchomości jakie miały zostać sprzedane pomniejszona o koszty transakcyjne. Potwierdza to zmniejszenie zysku na sprzedaży w związku ze zmniejszeniem ostatecznej ceną z 61 mln zł do 60 mln zł w raporcie rocznym w stosunku do raportu za IV 2012 r. Zauważ też że biegły wydając opinię 24 kwietnia 2013 r. znał już dane umowy przyrzeczonej jaka została zawarta 25 kwietnia 2013 r.

Ty twierdzisz, że kwoty z umowy przedwstępnej nie miały wpływu na wycenę nieruchomości inwestycyjnej na dzień 31 grudnia 2012 r. w momencie gdy biegły wiedział 24 kwietnia 2013 r. za jaką ostateczną kwotę zostaną sprzedane te nieruchomości inwestycyjne i pozwolił na wykazanie ich w wartości niższej niż wynikająca z umów sprzedaży. Nie zgadzam się z tym całkowicie. Wskazywałoby bowiem, że w bilansie wykazujemy wartości zaniżone mimo zawarcia umowy przedwstępnej w 2012 r. A nie ma lepszej wyceny według wartości godziwej niż fatyczna cena sprzedaży.

Ten przykład ponadto nie jest do końca adekwatny ponieważ przedwstępna cena sprzedaży została zawarta 21 grudnia 2012 r. Trudno więc mówić o zdarzeniu po dniu bilansowym. Cała umowa została wynegocjowana w 2012 r. Później zapewne 4 miesiące trwały jakieś sprawy formalne (np. budowlane i prawne DD).

Cytat:
Sekwencja zdarzeń:
1 marca 2013 - raport za IV kw. 2012- zysk ze zmiany wartości godziwej nieruchomości - 61 mln zł
19 marca informacja o warunkowej, przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości bez podania wartości bilansowych z ceną sprzedaży 67,1 mln EUR zawartej w dniu 21 grudnia 2012.
24 kwietnia - [u]raport roczny 2012 podpisany przez biegłego - zysk ze zmiany wartości godziwej nieruchomości -60 mln zł.[/u]
25 kwietnia - podpisanie umowy przyrzeczonej za 66,5 mln EUR
15 maja 2013 - raport za I kw.
7 czerwca WZA zatwierdzające raport za 2012 r.

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
66 67 68 69 70 71 72 73 74 75

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,677 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d