DOMDEV [DOM]

Witam serdecznie,
Zapraszam do zapoznania się z moim omówieniem rocznego sprawozdania finansowego Dom Development. www.stockwatch.pl/gpw/domdev,w...


Na początku muszę powiedzieć, że nie podoba mi się komunikacja spółki wobec inwestorów. Głoszenie naokoło, że jest pięknie i że spółka sobie świetnie z kryzysem poradziła jest moim zdaniem nie do końca uczciwe. Dobrze wiemy, że całe to rynkowe zamieszanie może jeszcze mieć drugie dno i tak naprawdę to nie wiemy, jak i kiedy to się może skończyć. I niejedna spółka może się jeszcze przejechać na swoich zapewnieniach. A w szczególności dotyczy to rynku budowlanego, w którym cały cykl przetworzenia i wykonywania czynności jest bardzo długi.

Z drugiej strony pozytywnie należy się odnieść do tego, że spółka przez bardzo długi czas utrzymywała wysoki stan środków pieniężnych. Na złe czasy bardzo się przydały. Faktycznie kredyty mogliby spłacić, ale dziś kto ma gotówkę, ten jest królem. Tym bardziej, że struktura zadłużenia nie jest zła, przeważają te długoterminowe.

Przychody ze sprzedaży w ciągu całego roku nie były zadowalające. W 4q2009 utrzymały się na tym samym poziomie, co w pierwszym i w drugim kwartale tego roku. Nie udało się wykonać odbicia od ocenianego jako bardzo niski poziomu sprzedaży z 1q2009. Niepokojące są za to duże zmiany rentowności na przestrzeni kwartałów 2009 roku. Ta rentowność była cały czas na plusie ale wahała się od 17 do 37%.

W tym miejscu muszę jeszcze przypomnieć, że zgodnie ze zmienionymi MSR spółka sprzedająca mieszkania rozpoznaje przychody w momencie faktycznego przekazania ryzyk na kupującego. Najczęściej w rozumieniu spółek oznacza to podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Domdev podaje ten moment jako podpisanie protokołu odbioru.

No i teraz przechodzę do rzeczy. Od momentu rozpoczęcia budowy mieszkania i podpisania umowy przedwstępnej do podpisania aktu notarialnego mijają niecałe 2 lata (przyjmuję takie założenia). Oznacza to, że spółka – rozpoznając przychody pod koniec 2009 roku – zakańcza proces rozpoczęty 2 lata wcześniej. I jeśli teraz nie mamy informacji o nowych rozpoczynanych projektach (wysoki pozytywny Cash flow za 4q2009 to za mało, żeby to potwierdzić), to co będzie się działo z przychodami za kolejne 2 lata? Ano chyba ich nie będzie albo będą zdecydowanie niższe?

Znalazłam jeszcze jedną rzecz, która przykuła moją uwagę, a mianowicie wartość zapasów. Na zapasach spółka wykazuje zarówno mieszkania już wybudowane oraz te dopiero powstające. Jeśli chodzi o mieszkania czekające na nabywców, to ich wartość wzrosła w porównaniu do 2008 roku ponad 5-ciokrotnie! Warte były na koniec 2009 roku ponad 500 milionów zetongów. Masakrycznie dużo, bo przy średniej cenie mieszkania 700 kafli to daje nam jakieś 730 mieszkań czekających na swoje lepsze czasy. Z drugiej strony w pozycji półprodukty lub produkcja w toku mamy wykazane skumulowane nakłady na nowo powstające domostwa. I tu też sytuacja nie wygląda najlepiej, bo ta wartość z kolei spadła w porównaniu do 2008 roku o połowę. Czyli Domdev po prostu buduje coraz mniej lub coraz wolniej. Do tego jeszcze dwukrotnie wzrósł w porównaniu do zeszłego roku odpis aktualizujący wartość tych zapasów. Taka struktura nie wróży dobrze na przyszłość.

Podsumowując bilans spółki, to z lotu ptaka nie wygląda on źle. Struktura aktywów i pasywów jest poprawna i nie zmieniła się znacząco na przestrzeni ostatnich lat. To samo można powiedzieć o rachunku wyników. Jednak nie tu jest pies pogrzebany.

Pod względem wartości informacyjnej dotyczącej sytuacji spółki w zakresie sprzedaży mieszkań, to sprawozdanie jest dużo uboższe niż np. to Ronsona. Nie zawiera ono informacji o poszczególnych inwestycjach – rozpoczętych i zakończonych – oraz podpisanych umowach sprzedaży – wstępnych i przekazania lokalu. To rozróżnienie pozwoliłoby nam na ocenę, ile mieszkań spółka ma jeszcze do sprzedaży, czyli jakie przychody ma zapewnione z wysokim prawdopodobieństwem. Z drugiej strony można by oszacować, ile przychodów spółka rozpozna w najbliższym czasie na podstawie podpisanych umów przedwstępnych. Brak takich danych trochę nas odcina od wiedzy od faktycznej sytuacji spółki. A to nie jest to, co tygrysy lubią najbardziej.


Powyższa treść przez 21 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

Najczęściej rozwiązane jest to w ten sposób, że wszelkie koszty do momentu podpisania aktu ponosi deweloper, a później są one przenoszone na kupującego.

Pani Kasiu,nie jestem zainteresowany Domdev.,bo kurs wydaje mi się za wysoki,ale z ciekawości zerknąłem na komentarz widząc Pani wpis.No i jak zwykle profesjonalizm,ja czytam zawsze chetnie te analizy,bo przy okazji sam się uczę ,a czyta się naprawdę fajnie,przyjemnie ,bo wszystko jest jasno i ciekawie opisane.
Gratuluję i pozdrawiam

Sytuacja techniczna:


kliknij, aby powiększyć

Zakres 9M. Interwał 1D. Od maja na DomDev rozpoczęły się spore spadki. W lipcu osiągnięto dołek. Następnie nastąpiło odreagowanie wcześniejszych spadków. Zwyżka dotarła do poziomu 38,2% zniesienia Fibo liczonego od szczytu do dołka w lipcu.Jak do tej pory nie udało się przebić tego poziomu. Wsparciem jest poziom 23,6%, który był kilkukrotnie testowany. Osobiście radziłbym poczekać na wyjaśnienie sytuacji oraz na zachowanie się notowań przy fioletowej linii.

Sytuacja techniczna:

Spółka DomDevelopment wydaje się mało popularna wśród inwestorów indywidualnych, ale zamieszczam omówienie, aby wyrobić sobie perspektywę na inne podmioty segmentu. Widać z ilości wpisów Dom nie cieszy się zainteresowaniem użytkowników jak Gant, czy Polnord, co szczerze powiedziawszy może nieco dziwić. Dom wygląda naprawdę dobrze i powinien stanowić wzór dla innych spółek deweloperskich.

Dom jest spółką skoncentrowaną na segmencie mieszkaniowym. Wartość majątku(suma bilansowa) wynosi ponad 1913 mln złotych, ale aktywa obrotowe to aż 1905. Spółka w zasadzie nie ma majątku trwałego:

kliknij, aby powiększyć
Wszystkie posiadane grunty mamy w zapasach, co implikuje wycenę w cenie nabycia, albo jeśli cena rynkowa jest niższa w cenie możliwej do uzyskania. Dom przeszacowuje swoje grunty, ale tylko w dół. Tak się stało w roku 2008(-7M) i w 2009(-14M). W sprawozdaniach spółki nie znajdziemy takiej pozycji jak aktualizacja wartości nieruchomości! Owszem w sprawozdaniach są zdarzenia jednorazowe, ale nie decydują one o wyniku spółki. Pewną filozofię działania można dostrzec także w podziale zapasów gdzie nie ma pozycji Towary. Mówi nam to, że wszystkie grunty Domu są przeznaczone na działalność deweloperską. Gant, czy Polnord traktują grunty także jako przedmiot obrotu handlowego.
Proszę zwrócić uwagę na finansowanie majątku spółki. Udział długu w kapitale to 57%. Sporo, ale nie odbiega od rynkowego standardu. Ważniejsza jest jednak struktura zadłużenia. Wśród zobowiązań długoterminowych mamy w zasadzie kredyty i obligacje natomiast na zadłużenie krótkoterminowe składają się zobowiązania handlowe(wobec firm budowlanych) oraz wpłaty od klientów(łącznie 88% zobowiązań krótkoterminowych). Najbardziej istotny jest jednak fakt, że 89% zobowiązań krótkoterminowych może być spłacone natychmiast gotówką!(po likwidacji lokat) Dług netto jest bliski zera i to w dodatku ujemny. Sytuacja pod względem płynności jest po prostu komfortowa. W obliczu tak silnego bilansu nowa ustawa deweloperska nie jest żadnym problemem dla spółki. Bieżący wskaźnik płynności nie jest najlepszym wskaźnikiem dla spółek deweloperskich, gdyż zapas nie jest tak naprawdę płynny. Wskaźnik płynności szybki to 0,93, co oznacza, że aktywami obrotowymi z pominięciem zapasów Dom jest w stanie spłacić 93% zobowiązań krótkoterminowych.
Zadłużenie długoterminowe jest dość rozłożone w czasie.

kliknij, aby powiększyć
Obecny bilans nie wskazuje żeby mogły się pojawić jakiekolwiek problemy z płynnością spółki nawet przy znaczącym pogorszeniu koniunktury, które już się niestety zaczęło i to wcale nie wczoraj tylko wcześniej.
Na poniższym wykresie zaprezentowałem ilość podpisanych umów przedwstępnych(prawa oś) w odniesieniu do posiadanej oferty(lewa oś)

kliknij, aby powiększyć
Od początku tego roku spadła ilość podpisanych umów przedwstępnych(q/q). O ile jeszcze w pierwszym półroczu mniejszą sprzedaż można było tłumaczyć zmniejszeniem oferty to już w trzecim kwartale jest ewidentnie gorzej, bo oferta jest najwyższa w historii spółki. Lepiej to widać na poniższym obrazku:

kliknij, aby powiększyć
Zamieściłem także wykresik, który mówi o procentowym udziale mieszkań gotowych w aktualnej ofercie. To także nieco mówi o koniunkturze. W okresach prosperity ludzie kupują mieszkania na coraz wcześniejszych etapach budowy i odwrotnie. W czasach niepewnych rośnie ostrożność nabywców. Dodatkowym czynnikiem jest znaczna podaż mieszkań na rynku. Klienci mają coraz większy wybór mieszkań gotowych, które oczywiście niosą ze sobą mniejsze ryzyko dla inwestora.

Pogarszające się otocznie makro widać także w wynikach spółki.(przychody rozpoznawane dopiero po przekazaniu kluczy) gdzie od dłuższego czasu spadają marże:

kliknij, aby powiększyć
Nadal są to jednak marże wysokie! W ciągu ostatnich trzech lat najniższa marża wyniosła 20%. To wartości o których konkurencja może na razie tylko marzyć. Z czego to wynika, że Dom pokazuje wynik na sprzedaży ze sporą marżą a konkurenci miewają z tym problemy? Wytłumaczenia są dwa. Po pierwsze Dom ma znacznie korzystniejszą strukturę zadłużenia z mniejszym udziałem kredytów, przez co na zapasie kapitalizuje się mniej odsetek(zapas w bilansie jest relatywnie tańszy). Kolejna sprawa to wspomniany brak przeszacowań. Grunty wiszą w cenie nabycia, nawet te kupione okazyjnie, czyli znów mamy tańszy zapas. Pokazywana marża uwiarygadnia także wartość bilansową, co skutkuje wiarygodną wyceną kapitału własnego. U konkurencji bywa z tym różnie. Wynik brutto 3q robiony jest ilością rozpoznanych przychodów, a więc przekazań mieszkań.
Klucze oddano aż 736 nabywcą co stanowi prawie półroczną sprzedaż. W związku z tym ciężko oczekiwać, że taki poziom zostanie utrzymany w kolejnych kwartałach. Sam IV kwartał może nie być jeszcze zły pod tym względem na co wskazuje planowany termin rozpoczęcia przekazań z dwóch projektów w listopadzie.

Spółka generuje gotówkę operacyjną. W ciągu 9 miesięcy poziom CF wyniósł 144,5M złotych, natomiast po usunięciu zmian w kapitale obrotowym około 83 milionów. To pokazuje, że zysku są gotówkowe i namacalne. W roku poprzednim CF był ujemny, co miało związek ze zwiększaniem oferty i tym samem wzrostem kapitału obrotowego, który pochłonął około 130M( i teraz wraca). Po wyłączeniu tych zmian mamy około 90M gotówki z działalności operacyjnej.

Zysk netto za ostatnich dwanaście miesięcy wynosi 105M złotych, co implikuje wyższe od aktualnego kursu wyceny automatyczne:
www.stockwatch.pl/gpw/domdev,w...
Potencjał zmiany sięga 60%, ale to wynika z założenia w wycenach powtarzalności wyniku. Ten niestety może się popsuć ze względu na oczekiwany w 2013 dołek na rynku mieszkaniowym. Pozostaje pytanie o zasięg tego spadku. Dom powinien ratować się rozpoznaniem wyższych przychodów przy oczekiwanym spadku średniorocznej marży. Aktualna wycena jest niższa także od wartości księgowej spółki. Majątkiem są grunty i mieszkania w budowie, przy wiarygodnej wycenie bilansowej. W związku z tym notowania kursu znacząco poniżej WK nie mają raczej uzasadnienia skoro na kryzysie w branży Dom może raczej skorzystać. Mamy nadpodaż mieszkań i spadające marże. Część deweloperów z pewnością tego nie wytrzyma i padnie, dzięki czemu można zwiększyć udział w rynku i podnieść ponownie marże. Okres ten przetrwają podmioty silne, do których zalicza się DOM.

Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

Sentyment dla developerów poprawił się już od jakiegoś czasu. Dziś widocznie podaży było nie wiele a popyt przycisnął i stąd większy ruch w góre. Z punktu widzenia techniki taka dłuższa konsolidacja po dojściu do oporów (szczyty z lutego 2012) to nic dziwnego.

Gdzie znajdę pełną informację za Q3?
Znalazłem tylko: WSTĘPNA INFORMACJA O WYNIKACH ZA III KWARTAŁ 2013 - inwestor.domdevelopment.pl/upl...

Dziękuję. Już sprawdzałem i czytałem raport.

Stabilnie w spółce i rosnący kurs. Cieszy. Od pewnego czasu interesują mnie poza branżą nieruchomości tematy opcji menadżerskich (w raporcie jest nawiązanie), ale akurat to na inny wątek na forum ogólnym.

straszna cisza o spółce, a spółka dalej pracuje na swoje - widać po kursie
ostatnia ciekawa informacja na jaką trafiłem to:

- z końca października 2013 Deweloper z diamentem w koronie – analiza techniczna DOMDEV na stockwatch www.stockwatch.pl/wiadomosci/d...
- ogólnie komunikaty (ostatni z 5tego listopada 2013): www.stockwatch.pl/gpw/domdev,k...

Czy ktoś trafił na inne informacje?