MARVIPOL (Catalyst)

Analiza wypłacalności Marvipol SA na podstawie danych finansowych za III kwartał 2010 r.

Wersja PDF

Na GPW Catalyst notowanych jest sześć serii obligacji warszawskiego dewelopera Marvipol SA. Łączna wartość nominalna dłużnych papierów wartościowych tej Spółki obecnych na rynku wynosi 133,1 mln zł. Konstrukcja poszczególnych instrumentów dość znacznie się różni. Seria B (MVP0613) to obligacje zamienne na akcje Emitenta, natomiast reszta papierów to obligacje zwykłe. Wśród nich są obecne zarówno obligacje zabezpieczone blokadą finansową akcji (serie F, G, H, oznaczone następującymi kodami: MVF1213, MVG1213 oraz MVP0114), jak również obligacje niezabezpieczone (serie C i E, oznaczone kodami: MVP0813 oraz MVP1011). Obligacje zamienne serii B także nie posiadają zabezpieczenia. Wszystkie papiery dłużne posiadają warunkową opcję przedterminowego wykupu na żądanie obligatariusza. Przedterminowy wykup jest zatem możliwy, gdyby wystąpił jakikolwiek przypadek naruszenia (szczegółów należy szukać w dokumentach informacyjnych). Warto ponadto pamiętać, iż najnowsze serie trzyletnich obligacji Marvipolu (tzn. F, G, H) mają niższą wartość nominalną od starszych instrumentów Spółki (100 zł zamiast 1000 zł) oraz posiadają stałe oprocentowanie równe 9,45 proc. Obligacje serii B (zamienne), C oraz E posiadają natomiast oprocentowanie zmienne i marże nominalne równe odpowiednio: 3,0 proc., 5,8 proc. i 5,7 proc. Odsetki są płacone dla wszystkich instrumentów co trzy miesiące. Dla obligacji o zmiennym kuponie stopą referencyjną jest WIBOR 3M.


kliknij, aby powiększyć
Opracowanie własne na podstawie danych StockWatch.pl

Poziom zadłużenia, zdolność do obsługi długu oraz płynność finansowa
Ogólne zadłużenie Emitenta jest na akceptowalnym poziomie i wynosi 61 proc. Należy jednak dodać, iż na moment sporządzania analizy dostępne są tylko dane finansowe do III kwartału 2010 roku. Na przełomie 2010/2011 roku Spółka wyemitowała trzy serie obligacji o łącznej wartości nominalnej 60 mln zł. Zatem można się spodziewać, iż w następnych kwartałach poziom zadłużenia wzrośnie. Nie jest to oczywiście pewne, ponieważ nie wiadomo do końca jakie zobowiązania Emitent w tym samym okresie spłaci. Pierwszy czynnik będzie działać w kierunku wzrostu poziomu zadłużenia, a drugi na odwrót. Najnowsze emisje papierów dłużnych to instrumenty trzyletnie, zatem struktura zobowiązań powinna się poprawić i być bezpieczniejsza.

Nie można mieć natomiast żadnych zastrzeżeń w stosunku do najpopularniejszych kowenantów. Mierniki zdolności do obsługi długu są w większości znakomite, co jest spowodowane dobrymi wynikami operacyjnymi tego przedsiębiorstwa. Wskaźnik dług netto / EBITDA wynosi 3,46, a jest to świetna wartość zwłaszcza w porównaniu do innego popularnego dewelopera z rynku Catalyst tzn. spółki Gant. Inną sprawą jest, że rezultaty finansowe Marvipolu z ostatnich 12 miesięcy są korzystne głównie dzięki częściowej zmianie profilu działalności. Największe przychody Spółka generuje obecnie nie z działalności deweloperskiej, lecz ze sprzedaży luksusowych samochodów. Bardziej zdywersyfikowany profil biznesu można jednak zaliczyć do zalet, ponieważ taka strategia zmniejsza ogólne ryzyko, a w tym ryzyko niewypłacalności.

Ocena wskaźników pokrycia odsetek zyskiem operacyjnym (EBIT lub EBITDA) także jest optymistyczna. Ta grupa mierników jest typowymi stymulantami tzn. im przyjmują większe wartości tym świadczy to o lepszej kondycji Spółki w zakresie obsługi zadłużenia. Uważa się, iż wskaźniki pokrycia odsetek powyżej poziomu 4 są już na bezpiecznym poziomie. Dla Emitenta przyjmują one wartości powyżej 9. Czyli zysk operacyjny z ostatniego roku jest ponad 9-krotnie większy od koniecznych do zapłacenia odsetek. Widać zatem, że Marvipol reguluje swoje zobowiązania odsetkowe bez wysiłku. Gorzej wygląda wskaźnik wiarygodności kredytowej, który dodatkowo uwzględnia także raty kapitałowe. Jednak nadal jest powyżej 1, a poza tym Spółka zmienia nie tylko strukturę długu ze względu na czas, ale także ze względu na wybór instrumentów. Więcej zaczyna korzystać z finansowania za pomocą emisji obligacji, a jednocześnie w mniejszym stopniu korzysta z kredytów bankowych. Wskaźniki płynności także nie pokazują niczego niepokojącego.

Wskaźnik Altmana (Z''-score) oraz Rating StockWatch.pl
Rating StockWatch.pl jest oparty o wersję wskaźnika Altmana przeznaczoną dla analizy spółek z rynków wschodzących. Dla Marvipolu rating jest bardzo wysoki i wynosi AA+ (Z”-score = 8,02). Jest to spowodowane kilkoma czynnikami. Przede wszystkim Emitent generuje stabilne i dodatnie wyniki finansowe (w tym operacyjne). Ponadto nie wypłaca dywidend, co wpływa na wysoki poziom zysków zatrzymanych w kapitałach własnych. Kapitał obrotowy netto także jest dodatni i pokaźnych rozmiarów jak na wielkość Spółki (118,4 mln zł). Poziom zadłużenia też nie przekroczył jeszcze rozmiarów uznawanych za niebezpieczne. To wszystko sprawia, że ocena ryzyka kredytowego wg tego konkretnego wskaźnika jest niska. Ponadto rating Marvipolu w serwisie StockWatch.pl jest na przestrzeni ostatnich kwartałów bardzo stabilny. Potencjalne zagrożenie można dostrzec w dalszym wzroście zobowiązań, które nastąpiło na przełomie 2010/2011 roku. Raport roczny powinien niebawem dostarczyć wielu cennych informacji.

Analiza dostępna dla wszystkich użytkowników portalu. Więcej informacji o rynku Catalyst na http://www.gpwcatalyst.pl. Analiza została sporządzona wyłącznie w celach edukacyjnych i jest subiektywną oceną autora. Zawarte informacje nie mogą być podstawą do podejmowania jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych. Analiza nie jest rekomendacją w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. 2005 nr 206 poz. 1715).

Posiadam trochę obligacji tej spółki, jednak ilość i wartości kolejnych emisji trochę mnie przerażają, spółka osiąga dobre wyniki finansowe jak na swoją branże, dywersyfikuje swoją działalność, ale czy nie wydaje się Wam, że za bardzo się zadłuża?

Wywiad z przedstawicielem spółki już dostępny na stronie: www.stockwatch.pl/artykuly/pos...

To nie Ty robisz błąd, tylko na stronie Catalyst nie zaktualizowali jeszcze tego.

A bo to jest takie podchwytliwe. Te obligacje TUR0916 to papiery tureckie... sorry papiery Turku (czy też Turka - znaczy miasto Turek). Tylko, że nie są notowane. Zostały jedynie autoryzowane:

www.gpwcatalyst.pl/instrumenty...

myślę, że nie doceniacie Panowie roli edukacyjnej, wypełnianej w tym momencie przez CATALYST. Gdzie indziej wpisałbym po prostu symbol waloru i miałbym za dramochę informację o Yieldzie, XIRR, okresach odsetkowych i wszelkich innych szczegółach. Catalyst wymógł na mnie, abym sam zgromadził sobie ( z pomocą STOCKWATCH) te wszystkie informacje w tabelce excelowej, ale ile się przy tym nauczyłem

ja kupiłem drożej, tak czy owak mam satyskakcję, że się kształcimy i nie oddajemy skóry za darmo, powodzenia

spółka chce robic kolejna emisje obligacji zamiennych na akcje, mozna cos wiecej o aktualnej sytuacji spółki? (po krotce) głównie chodzi mi o kwestie czy nie jest zbytnio zadłuzona? (plus kolejna emisja teraz) prosiłbym o szybka odpowiedz:)

Analiza wypłacalności MARVIPOL SA na podstawie danych finansowych za II kwartał 2011 r.

Wersja PDF

Od ostatniej analizy Spółki nie zmieniło się wiele w aspekcie wypłacalności, ale za to pojawiła się kolejna seria (I) papierów tej firmy oznaczona kodem MVP0415. Sześć wcześniejszych serii zostało już krótko scharakteryzowanych poprzednio. Natomiast obligacje MVP0415 to typowy, mało skomplikowany instrument. Papiery te posiadają zmienne oprocentowanie oparte na stopie WIBOR 3M. Marża nominalna wynosi 5,9 proc., a kupony odsetkowe są płatne kwartalnie przy konwencji odsetkowej ACT/365. Są to obligacje niezabezpieczone. Ponadto Marvipol nie określił w dokumencie celu emisji. Wartość nominalna jednej sztuki wynosi tylko 100 zł – łączna wartość emisji wyniosła z kolei 39,06 mln zł. Nie są zamienne na akcje Emitenta, ani nie posiadają opcji przedterminowego wykupu na żądanie Spółki (callable bond). Obligatariusz ma natomiast prawo do przedterminowego wykupu w przypadku wystąpienia określonych w dokumencie informacyjnym warunków jak np. wypłacenie dywidendy lub przekroczenie odpowiedniego poziomu (3) przez skorygowany wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych. Pomimo coraz wyższych zobowiązań Spółki ten warunek nie jest jeszcze spełniony, zatem opcji put inwestor nie jest w stanie wykorzystać. Całkowita wartość nominalna wszystkich siedmiu serii notowanych na Catalyst wynosi obecnie aż 172 mln zł.


kliknij, aby powiększyć
Opracowanie własne na podstawie danych StockWatch.pl

Poziom zadłużenia, zdolność do obsługi długu oraz płynność finansowa
Na 1 zł wartości księgowej przypada już 2,69 zł zobowiązań. Jednak gdyby odliczyć przychody przyszłych okresów byłoby to 2,36 zł (odpowiednik ogólnego zadłużenia 64 proc.). Przyrost zadłużenia w ciągu ostatnich kwartałów jest imponujący. Jeszcze na koniec września 2010 roku było to 249 mln zł. Na koniec czerwca 2011 r. całkowity dług razem z zobowiązaniami nie-odsetkowymi wyniósł 478 mln zł, czyli aż o 92 proc. więcej. Wyraźnie widać z bilansu, iż pozyskany kapitał Marvipol inwestuje w kolejne projekty. Po lewej stronie bilansu mocno rosną zapasy. Przede wszystkim w ciągu ostatniego półrocza pojawiła się w produktach w toku „Inwestycja Kłobudzka” (137 mln zł). Oprócz projektów deweloperskich w zapasach znajdują się także towary (51 mln zł), co jest związane z prowadzoną działalnością handlową w obszarze luksusowych samochodów (np. Jaguar, Aston Martin).

To wszystko sprawiło, iż Emitent nie jest już umieszony w sektorze deweloperów w klasyfikacji GPW, lecz w kategorii „Handel i usługi – Inne”. Plusem jest także to, że aktywowane koszty finansowania zewnętrznego znajdujące się w zapasach nie są na razie duże – tylko 14 mln zł, przy całkowitej wycenie zapasów 433 mln zł. Zarząd informuje ponadto w ostatnim sprawozdaniu, iż nie stwierdził utraty wartości gruntów (też znajdują się w zapasach), a także inwestycji Apartamenty Mokotów Park. Mimo zmiany klasyfikacji GPW, rachunek segmentowy wskazuje, iż właśnie na działalności deweloperskiej Spółka zarabia najwięcej (półroczny wynik to 42,7 mln zł). Jednak przychody są wyższe w segmencie sprzedaży samochodów – gorzej tam jednak znacznie z rentownością (jedynie 4 mln zł zysku segmentowego). Bardzo niewielkie zyski generują także myjnie samochodowe (0,8 mln zł).

Kowenanty są bardzo przyzwoite. Dług netto do EBITDA nieco przekracza wartość referencyjną, ale poziom 5,79 jest z pewnością akceptowalny. Relatywne zadłużenie nie jest wcale tak wysokie, zwłaszcza w odniesieniu do wyników operacyjnych jakie Marvipol generuje. Jeszcze lepiej wyglądają mierniki pokrycia odsetek. Rezultat EBITDA z ostatnich 12 miesięcy przekracza wydatki odsetkowe z ekwiwalentnego okresu ponad sześciokrotnie. Wniosek jest z tego taki, że Emitent bez wielkiego problemu może obsługiwać swoje zobowiązania. Pozostałe wskaźniki pokrycia również są bardzo korzystne. Nie można mieć żadnych zastrzeżeń także do wskaźników płynności. Podstawowy miernik current ratio to aż 2,45. Możliwe, że nieco wyższy mógłby być wskaźnik przyspieszony (0,35), ale jego poziom jest jednak zdeterminowany rodzajem biznesu prowadzonym przez Spółkę (niewielki poziom należności). Mogą trochę martwić mocno ujemne przepływy z działalności operacyjnej (minus 145 mln zł), lecz jest to efekt wzrostu zapasów, czyli rozpoczęcia realizowania kolejnych projektów deweloperskich.

Wskaźnik Altmana (Z''-score) oraz Rating StockWatch.pl
Rating StockWatch.pl oparty na mierniku Altmana dla firm z rynków wschodzących poprawił się po ostatniej publikacji sprawozdania z A+ do AA+. To poziom niezwykle wysoki, zwłaszcza jak na dość ryzykowny biznes deweloperski. Jednak ciężko znaleźć w Spółce duże problemy. Tylko jeden czynnik działa w kierunku niższego wskaźnika Altmana – jest to wysoki poziom zadłużenia (73 proc.). Bardzo duży jest za to kapitał obrotowy netto – aż 299 mln zł – co wynika także z korzystnej struktury zobowiązań. W kapitałach własnych widać ponadto znaczący poziom zysków zatrzymanych (143 mln zł). Marvipol nie wypłaca dywidend, ale ostatnio skupuje akcje własne, co jest jednak małą rysą z punktu widzenia tej pozytywnej oceny wypłacalności. Każdy obligatariusz woli przecież, aby wartość księgowa Emitenta była jak najwyższa.

Analiza dostępna dla wszystkich użytkowników portalu. Więcej informacji o rynku Catalyst na http://www.gpwcatalyst.pl. Analiza została sporządzona wyłącznie w celach edukacyjnych i jest subiektywną oceną autora. Zawarte informacje nie mogą być podstawą do podejmowania jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych. Analiza nie jest rekomendacją w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 roku w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. 2005 nr 206 poz. 1715).

Informacja prasowa ze strony spółki.

18 października br. odbędzie się ostatnia sesja notowań dla obligacji na okaziciela serii E wyemitowanych w ubr. przez Marvipol S.A. o terminie wykupu 28 października 2011 i wartości nominalnej 1000zł każda.

Stołeczny deweloper Marvipol S.A. wykupi 28 października br. własne Obligacje jednoroczne serii E (MVP1011) wyemitowane w październiku 2010 r. „Zgodnie z obowiązującymi procedurami Giełda Papierów Wartościowych (Catalyst) zamierza wyznaczyć ostatni dzień obrotu tymi obligacjami na 18 października 2011 r., gdyż rozliczenie transakcji zawieranych na obligacjach odbywa się w czasie T + 2. Oznacza to, że ostatnie notowanie obligacji powinno nastąpić w dniu przypadającym na 2 dni sesyjne przed ostatnim dniem ustalenia praw do odsetek wskazanym na dzień 20 października 2011 r., a więc właśnie 18 października br.” – informuje Sławomir Horbaczewski, wiceprezes Zarządu Marvipol S.A..

Marvipol S.A. nie planuje w najbliższym czasie kolejnych emisji obligacji krótkoterminowych. Natomiast przeprowadzona we wrześniu br. ostatnia emisja obligacji średnioterminowych przyniosła Spółce poprzez trzyletnie papiery ponad 30 mln zł. Wartość środków z wszystkich tegorocznych trzy i cztero letnich emisji obligacji Marvipol S.A. wyniosła 90 mln zł, zostały one przeznaczone na zakup gruntów pod nowe inwestycje oraz wzmocnienie kapitału obrotowego. Marvipol S.A. dokonując emisji obligacji realizuje strategię różnicowania źródeł finansowania, co umożliwia ograniczenie ryzyka prowadzonej działalności. Równolegle do obligacji, Spółka pozyskuje bowiem kapitał z kredytów bankowych. Dla przykładu we wrześniu 2011 r. zawarła znaczącą umowę kredytową na kwotę 40 mln zł na realizację inwestycji Bielany Residence przy ul. Sokratesa



Do tej pory Grupa Kapitałowa Marvipol S.A. oddała do użytku 15 projektów mieszkaniowych i komercyjnych zlokalizowanych w Warszawie o łącznej powierzchni ponad 140 tysięcy mkw. Obecnie Spółka prowadzi sprzedaż mieszkań w kilku dużych inwestycjach, które są realizowane bądź niebawem rozpocznie się ich budowa – Osiedle Zielona Italia, Apartamenty Mokotów Park, Hill Park Apartments, Bielany Residence oraz osiedle apartamentów o podwyższonym standardzie przy ul. Powązkowskiej, które oferują w sumie ponad 1900 lokali. W przyszłym roku w istotna fazę wejdą realizacja wieloetapowej inwestycji na ponad 11-hektarowej działce przy ul. Kłobuckiej 8 oraz aparthotelu w Mikołajkach. Z początkiem 2012 r. zakończy się także komercjalizacja biurowca Prosta Tower.

We wrześniu br. została podpisana umowa na prawie 90 mln zł z Warbudem S.A. jako Generalnym Wykonawca II i III etapu Apartamentów Mokotów Park przy ul. Bernardyńskiej

„W najbliższych latach chcemy osiągnąć zrównoważony poziom sprzedaży w wysokości 600 mieszkań rocznie, dlatego stale zwiększamy ilość realizowanych przez nas inwestycji i oddawanych lokali. W tym roku sprzedaliśmy już 365 mieszkań i lokali usługowych, podczas gdy całoroczny poziom sprzedaży w ostatnich latach wynosił średniorocznie 230 mieszkań. A przed nami IV kwartał, który tradycyjnie jest dobrym okresem w roku dla deweloperów ” – mówi prezes Zarządu Marvipol S.A. Andrzej Nizio. „W najbliższych tygodniach będziemy w pełni gotowi do wdrożenia podpisanej ostatnio przez Prezydenta RP nowej ustawy dotyczącej rynku pierwotnego lokali mieszkalnych. Sądzę, że w sposób korzystny dla zarówno nabywców mieszkań, jak i samych deweloperów, stabilizuje ona rynek”.

Grupa Kapitałowa S.A. obok dynamicznie prowadzonej działalności deweloperskiej ma także ambitne plany w innych równie ważnych dla niej segmentach, w tym w sektorze motoryzacyjnym. Celem strategicznym Spółki jest osiąganie wyników powyżej średniej rynkowej poprzez marki klasy Premium: Jaguar, Land Rover, Range Rover i Lotus oraz rozwój marki High Luxury Aston Martin i umocnienie pozycji lidera tego segmentu.