Za największy plus tego sprawozdania trzeba uznać fakt, że Gant pokazał ciut więcej niż do tej pory. Niestety ponownie prezentowane dane finansowe są fatalne.
Tylko w drugim kwartale spółka zaraportowała 24,5M straty na sprzedaży, czyli ponad 10 razy większą niż w pierwszym kwartale roku. To między innymi dlatego, że w sprawozdaniu rozpoznawane są przychody z Sokołowskiej w Warszawie, gdzie spółka sprzedaje mieszkania ze stratą. W związku z tym dokonano przeszacowania na zapasach w kwocie 8 milionów złotych. Wartość skapitalizowanych kosztów na zapasie była wyższa niż możliwa do uzyskania cena sprzedaży. Z resztą nie można wykluczyć dalszych przeszacowań. Proszę zauważyć, że koszt budowy Sokołowskiej to 7206 PLN/m2. Czy jest to rynkowa cena na dzień dzisiejszy, biorąc pod uwagę, że w sprzedaży zostały mniej atrakcyjne lokale?
Wydaje się, że w wyniku drugiego kwartału nie rozpoznano przychodów z żadnej nowej inwestycji, bo zaraportowano tylko 68,8M przychodów wobec prawie 200 w pierwszym kwartale i 100 w okresie porównywalnym.
Oczywiście wynik próbuje się ratować aktualizacją wartości nieruchomości. W tym kwartale było to tylko 2,7M, wobec czego zysk na działalności operacyjnej to minus dwadzieścia milionów złotych. Grupa pokazała stosunkowo niskie koszt finansowe netto –3,6M. Z przepływów finansowych wiadomo, że w tym kwartale zapłacono 10 milionów odsetek(w poprzednim kwartale 15). To oznacza, że większość skapitalizowano na zapasach.
Wynik netto kwartału to minus dwadzieścia milionów złotych akcjonariuszy Ganta.
Przepływy operacyjne wyniosły 14 milionów, ale wynikają z obniżenia kapitału obrotowego, w szczególności zwiększenia zobowiązań. Saldo zapasów się zwiększyło. Wyłączając zmiany kapitału obrotowego mamy 9,2 miliona strat na działalności operacyjnej. To pokazuje, że raportowany ujemny wynik jest jak najbardziej gotówkowy! A trzeba pamiętać, że do tego dochodzi jeszcze 10 milionów odsetek. Straty są jak najbardziej realne. Z resztą w poprzednim kwartale po wyłączeniu zmian w kapitale było pracującym było to minus 5 milionów, a rok wcześniej strata gotówkowa wyniosła 3,7M.
Wydaje mi się, że Gant po wprowadzeniu obligatoryjnej zmiany MSR11 na MSR18 próbuje przyśpieszyć pokazanie wyniku na inwestycji, przez przeszacowania. Wynik netto jest efektem właśnie przeszacowań, przy czym na sprzedaży pokazuje mizerną marżę. Wygląda jednak na to, że przeszacowania są za duże i nie odpowiadają realnej wartości aktywów, o czym wspominałem w poprzednich omówieniach. Pokazane przeszacowania wartości zapasów pokazują, że wartości na zapasach były niższe niż możliwe do uzyskania ceny sprzedaży. To nie rokuje zbyt dobrze na kolejne kwartały. Powodem wykazywania strat jest zbyt duża wartość, powstała na skutek przeszacowań, kapitalizacji odsetek i w końcu drogo kupionych gruntów.
Rynkowa wycena spółki jest efektem braku wiary w bilans, ale także obawą o płynność spółki. Spółka w sprawozdaniu pisze:
Cytat:Biorąc pod uwagę niestabilność rynku nieruchomości oraz wszystkie uwarunkowania prawne wynikający z ustawy deweloperskiej, nie można wykluczyć, że przyszłe ceny sprzedaży mieszkań oraz okres realizacji sprzedaży, mogą się znacząco różnić od tych przyjętych przez Grupę
a audytor dodaje:
Cytat:Biorąc pod uwagę niestabilność rynku nieruchomości, brak porównywalnych transakcji oraz początkowe zaawansowanie procesu sprzedaży, nie można obecnie wykluczyć, że przyszłe ceny sprzedaży mieszkań oraz okres realizacji sprzedaży mogą się różnić od tych przyjętych przez rzeczoznawcę
Uwaga biegłego nie powstała z niczego... Krótko mówiąc poddaje w wątpliwość wartość skapitalizowanych zapasów.
W tym kwartale Gant przeniósł kupione nieruchomości w Katowicach z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów, przy czym rzeczoznawca określił wartość rynkową o 24 miliony większą, bo spółka wyodrębniła osobną własność lokali, w związku z czym może je teraz sprzedawać. To kolejne przeszacowanie na tych aktywach. Większość lokali będzie oferowana ich obecnym użytkownikom, bo są to lokale zamieszkałe. O wycenach mówi także transakcja na której wykazano stratę 1,8M przy wartości sprzedaży 3,7. Oznacza to, że w bilansie grupy wartość była zawyżona o 30%!
Ważniejsza jest jednak sprawa płynności spółki, bo nawet najbardziej niedowartościowany podmiot może być jeszcze mniej warty jeśli upadnie. Niestety ocena ryzyka kredytowego Ganta nie jest dobra, a w mojej ocenie zagrożone jest kontynuowanie działalności. Jest na to parę przesłanek:
audytor pisze:
Cytat:Działalność grupy uzależniona jest w istotnym stopniu od ciągłości finansowania kredytami bankowymi, emisji obligacji, MOŻLIWOŚCI przesunięcia spłaty istniejących zobowiązań kredytowych, bądź rolowania zapadalnych obligacji...
natomiast spółka:
Cytat:Zarząd Grupy prowadzi negocjacje z bankami i inwestorami zewnętrznymi w
zakresie pozyskania dodatkowych źródeł zewnętrznego finansowania. Pertraktacje dotyczą:
....
przesunięcia terminu spłaty kredytu lub pozyskania refinansowania w postaci kredytów inwestycyjnych, rolowania
zapadalnych obligacji,
....
Ze stwierdzeń tych można wnioskować, że kontynuowanie działalności zależy od możliwości wydłużenia spłat kredytów, czyli, że spółka nie jest w stanie obsługiwać zadłużenia na bieżąco. Zarząd w sprawozdaniu przedstawił analizę płynności finansowej na podstawie której wyraził opinię, że spółka jest w stanie uregulować zobowiązania krótkoterminowe. Zarząd oczekuje wpływów z działalności deweloperskiej na poziomie 390M przy czym ze sprzedaży mieszkań ponad 300, którymi będą zaliczki i przychody ze sprzedaży. Nie widzę jednak określenia przyszłych kosztów...
Proszę zauważyć, że w podanych projektach gotówkotwórczych są miedzy innymi:
Gdańsk Malczewskiego stan surowy zamknięty
Poznań Karpia Etap IV i III IV stan surowy zamknięty III brak danych
Opole – przylasie III etap Stan surowy zamknięty
Warszawa – kaskada II etap nie rozpoczęty
Royal house – nie rozpoczęty
Które w mniejszym lub większym stopniu będą potrzebowały środków na wykonanie projektów. Przy braku określenia przyszłych kosztów, czyli wypływu gotówki analiza płynności nie ma znaczenia. Gant będzie musiał rolować zadłużenie, na co przy utracie przedmiotu zabezpieczenia banki nie muszą się zgodzić. To jest poważne ryzyko płynności spółki, które w wycenie giełdowej rynek dyskontuje. Spółka musi zacząć upłynniać majątek, co ma nawet zamiar czynić. Wskaźnik bieżącej płynności to na dzień bilansowy 1,57. Problem w tym, że wskaźnik traktuje zapasy jako aktywa łatwo zbywalne. Wskaźnik płynności szybki to tylko 0,22. Inaczej mówiąc po wyłączeniu zapasów Gant ma środki na pokrycie 22% zobowiązań krótkoterminowych. My jednak sobie możemy szacować sami pokrycie na podstawie tego co uznamy za szybko zbywalne(do roku) z zapasów. Za takie można uznać wyroby gotowe. Wtedy dostaniemy 235M na pokrycie 496M zobowiązań. W towarach mamy 366M, ale problem w tym, że tam są zasoby w Katowicach i grunty. Z Katowic zarząd oczekuje 30 milionów, więc pozostałe ponad 70 jest niezbywalne. Razem mamy 265 milionów plus wpływy ze sprzedaży gruntów. Spółka musiałaby sprzedać ziemię za grubo ponad 200 milionów aby pokryć zobowiązania, czyli w zasadzie pozbyć się 75% ziemi, co w zasadzie uniemożliwiłoby kontynuowanie działalności deweloperskiej. Ponadto rynek nieruchomości jest obecnie mało płynny, w związku z czym uplasowanie takiej oferty na rynku łączyło by się z koniecznością znacznej obniżki cen...
Z tego względu nie może dziwić, że z ostatniej emisji obligacji spółka pozyskała mniej niż połowę oczekiwanych środków. Gant przez rok wypracował 134M gotówki z działalności operacyjnej i zapłacił 51 milionów odsetek. Na ratę kapitałową zostaje 82 miliony, a wymagalnych w ciągu roku kredytów i obligacji jest obecnie 348M. Większość z tego trzeba będzie rolować, co niekoniecznie musi się udać. Sytuacja pod względem płynności wygląda naprawdę nieciekawie, a los spółki zależy od łaski banków.
Obecnie spółka sprzedaje mieszkania ponoć z wyższą marżą. Biorąc pod uwagę ostatni rok można próbować sobie policzyć ile Gant może wygenerować zysku. Przy sprzedaży na poziomie 500 milionów i marży 20% będzie to 100 milionów na najwyższym poziomie rachunku wyników. Z tego 45 milionów zabiorą koszty operacyjne, więc zostanie około 55 milionów zysków operacyjnego. Przez ostatni rok spółka zapłaciła ponad 51 milionów odsetek więc przed opodatkowaniem zostanie raptem 4 miliony. Szacowany zysk netto to 3,3M złotych rocznie. Przy rencie wieczystej da to kapitalizację na poziomie 40 milionów(przy wycenie rynkowej 100). Wniosek z tego taki, że spółka nie ma w zasadzie wartości dochodowej, bo tyle zwrotu to można uzyskać z lokat bankowych.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.