Czat z Bartłomiejem Kraciukiem, współzałożycielem i prezesem zarządu ODPOCZNIJ SA

Bartłomiej Kraciuk: Zacznę od tego, że domki UKOI mogą funkcjonować w wersji off-grid, a więc całkowicie autonomicznie (są wtedy zasilane energią z paneli fotowoltaicznych, mają odpowiedni zbiornik na zapas wody, oraz urządzenia takie jak kuchenka czy ogrzewanie zasilane gazowo). Jest to rozwiązanie, które przewidujemy dla pojedynczych egzemplarzy, umieszczonych w wyjątkowych i niedostępnych lokalizacjach. Goście tych domków będą też zawczasu informowani o pewnych ograniczeniach i trudnościach, z którymi wiąże się użytkowanie takiego domku. Natomiast większość domków UKOI, szczególnie te z dość dogodnym dostępem, będzie zasilana w energię z sieci oraz wodę ze studni lub wodociągu. Tak jest też w pierwszym domku, który funkcjonuje w okolicach Kazimierza Dolnego. Wkładamy dość dużo pracy w wyszukiwanie wyjątkowych działek i jak dotąd udało nam się wydzierżawić i przygotować pod ustawienie kolejnych domków takie, które dają nam dostęp do sieci energetycznej i wody. Jeżeli chodzi o koszt domku, to pozwolę sobie odwrócić to pytanie, ponieważ dużo ważniejsza jest dla nas stopa zwrotu. Mamy precyzyjnie określoną i stale rosnącą grupę docelową odbiorców naszego produktu. Wiemy, jakie warunki musimy im zaoferować, jaki standard wykonania i jaką atmosferę, by zdobyć ich zainteresowanie. Przy ostrożnych założeniach obłożenia 74% w skali roku (a na podstawie własnych doświadczeń oraz obserwacji rynku spodziewamy się, ze będzie jeszcze wyższe) całkowita inwestycja w domek zwraca się w 2,5 roku.

Bartłomiej Kraciuk: Posługujemy się przykładem Getaway, by pokazać potencjał skalowalności tego przedsięwzięcia. Getaway obecnie ma ponad 1000 mobilnych domków i dalej się rozwija. W Europie warto przyjrzeć się australijskiemu Unyoked, który właśnie wszedł do Wielkiej Brytanii oraz niemieckiemu Raus, który jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Jednocześnie zaznaczę, że tutaj tego typu przedsięwzięcia jeszcze nie nabrały pełnego rozpędu, co jest świetnym momentem na wejście na rynek.

Bartłomiej Kraciuk: Jeszcze w Bookworm Cabin opracowaliśmy system, który pozwala na całkowicie zdalną obsługę - od zakupu noclegu na platformie internetowej, przez mailową komunikację z gościem, która dostarcza niezbędnych informacji, po samodzielne zameldowanie (w mailu jest m.in. kod dostępowy do domku). Domki są również tak zaprojektowane i przygotowane, by były w pełni samoobsługowe.

Bartłomiej Kraciuk: Do każdego pakietu akcji dołączany jest pakiet bonusów, m.in bezpłatne pobyty w UKOI oraz zniżki na rezerwacje Bookworm Cabin i Gniazdowa nad rzeką. Ponadto najlepszym wynagrodzeniem każdego inwestora jest wypłata dywidendy. Dzięki temu, że przedsięwzięcie jest w tej chwili przygotowane do dynamicznego rozwoju (mamy wydzierżawione i przygotowane grunty, sprawdzony projekt, otwarte zlecenie na produkcję domków u wykonawcy), jesteśmy szybko w stanie wdrożyć plany rozwoju. A dzięki wysokiej marży wypłata dywidendy może być możliwa nawet już za 2023 rok.

Bartłomiej Kraciuk: Staramy się podpisywać umowy na czas określony na 5 lat, a w innych wypadkach z co najmniej 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Ponieważ domki są mobilne, a koszty ich przeniesienia stosunkowo niewielkie, dopuszczamy możliwość ich przenoszenia w razie potrzeby. W większości wypadków wynajmujemy działki, które nie są użytkowane przez ich właścicieli i udaje nam się zabezpieczyć kilkuletnie umowy.

Bartłomiej Kraciuk: Tak, goście mają możliwość kontaktu z nami w każdej chwili. Kluczowe jest tu dla nas też budowanie dobrych relacji z okolicznymi społecznościami. Większość spraw udaje się nam rozwiązać dość szybko z pomocą osób mieszkających w pobliżu. Dodam tu również, że moje doświadczenie w tym biznesie wykazuje, że sytuacje awaryjne zdarzają się bardzo rzadko. Istotne jest też to, że używamy materiałów i urządzeń wysokiej jakości właśnie po to, by ograniczyć potrzebę ich serwisowania.

Bartłomiej Kraciuk: Odpowiedź na pytanie o dostarczanie wody i prądu znajduje się już na początku tego czatu.
Jeśli zaś chodzi o wyposażenie domku, to jest on w pełni przygotowany dla każdego z gości, jak pokój hotelowy. W wyposażeniu zawiera się pościel, ręczniki, ekologiczne kosmetyki, naczynia i przybory do gotowania, a nawet kawa, herbata, cukier, sól czy oliwa.

Bartłomiej Kraciuk: Koszt budowy to około 130.000 zł + podwozie (około 25.000 zł) + umeblowanie + pełne wyposażenie, homologacja, transport i uruchomienie na miejscu (około 70.000 zł łącznie). Tu zaznaczę, że świadomie tworzymy produkt zarówno dość luksusowy w odbiorze, by trafić do konkretnie określonej grupy odbiorców, jak i wykonany z materiałów i komponentów, które będą nam służyły przez lata (by ograniczyć potrzeby serwisowania). Najważniejsza jest dla nas stopa zwrotu, która przy bezpiecznym obłożeniu na poziomie 74% rocznie wynosi dwa i pół roku.

Bartłomiej Kraciuk: Wynajęcie domku na jedną dobę kosztuje w tej chwili 375 zł. Od 2023 roku planujemy tę cenę stopniowo podwyższać do poziomu 425 - 450 zł za dobę.

Bartłomiej Kraciuk: W tej chwili mamy wybudowany i działający pierwszy domek oraz środki na budowę 2 kolejnych. Ilość zamówień, którą zdążymy złożyć w 2022 zależy od tego, jak szybko pozyskamy środki z obecnej emisji. Przy pozyskaniu całkowitej kwoty 2.000.000 pln do połowy października, jesteśmy w stanie zamówić na ten rok nawet 8 domów, a następnie refinansować je z początkiem 2023 i wybudować kolejnych 16, co dałoby nawet 25 domów do przyszłych wakacji.

Bartłomiej Kraciuk: Zapraszam do sekcji https://odpocznij.ukoi.pl/#goals na stronie emisji, gdzie można zapoznać się z prognozami finansowymi. Wysokość dywidendy będzie stopniowo rosła, w pierwszym roku będzie to około 10% zysku, w kolejnych trzech 30% zysku, zaś po 4 latach chcielibyśmy wypłacać już 50% zysku (resztę za każdym razem reinwestując w dalszy rozwój spółki). Przy takich założeniach inwestycja w akcje może się zwrócić już po 5-6 latach.

Bartłomiej Kraciuk: Statut spółki zobowiązuje założycieli - tj. mnie i Nikodema Rozbickiego - do niezbywania akcji przez okres 3 lat.

Bartłomiej Kraciuk: To częsta praktyka przy emisjach crowdfundingowych. Pierwsza pula, nieznacznie tańszych akcji, jest formą zachęty i nagrody dla osób, które jako pierwsze zdecydują się zainwestować.

Bartłomiej Kraciuk: Wycena jest średnią ważoną z kilku ogólnie przyjętych metod. Wycena została przygotowana na zlecenie spółki. W wycenie wzięto pod uwagę prognozy przychodów z działalności oraz planowany rozwój spółki. Proszę wszystkich zainteresowanych o wysłanie zapytania na ukoi@ukoi.pl, udostępnimy Państwu dokument (tu nie mamy możliwości załączenia go).

Bartłomiej Kraciuk: W każdej chwili możliwa jest odsprzedaż udziałów w obrocie prywatnym. Spółka po osiągnięciu odpowiedniej skali (minimum 100 domków) będzie też poszukiwała inwestora zainteresowanego przejęciem przedsiębiorstwa. Jeżeli warunki i tempo rozwoju będą sprzyjające, nie wykluczamy też debiutu na GPW za kilka lat. Proszę również pamiętać, jak wspomniane było przy wcześniejszych pytaniach, że spółka planuje wypłacać akcjonariuszom dywidendę.

Bartłomiej Kraciuk: Dobrze zdefiniowana grupa docelowa to jeden z kluczowych elementów każdego biznesu. My mamy ją konkretnie określoną, a także potrafimy do niej dotrzeć. Co więcej, jest to sprawdzony już model biznesowy, chociażby w Bookworm Cabin. Nasza przewaga polega na tym, że nie potrzebujemy do funkcjonowania obecności dodatkowych atrakcji. Szukamy terenów malowniczych, ale spokojnych, oddalonych od zgiełku i zabudowań. Atrakcją, którą zapewniamy gościom, jest spokój. Dzięki temu koszty wdrożenia i koszty operacyjne są dla nas stosunkowo niższe. A klientów chętnych na skorzystanie z tego rodzaju usługi nie brakuje.

Bartłomiej Kraciuk: Domki są transportowane na własnych kołach. Są dopuszczone do ruchu jako przyczepa campingowa.

Bartłomiej Kraciuk: Inspiracją do tego przedsięwzięcia było kilka czynników, które po złożeniu w całość stały się atrakcyjne biznesowo. Pierwszym jest własne doświadczenie biznesowe związane z prowadzeniem Bookworm Cabin i jego sukcesem, co potwierdza, że projekt jest warty uwagi. Drugim potencjał do skalowania, który w tym modelu jest zdecydowanie największy (brak kosztu zakupu gruntu, szybka budowa i instalacja na działce, atrakcyjność mimo powtarzalności, bo liczy się widok z okna - ten w każdym miejscu jest inny). Trzecim obserwacja lokalnego rynku i podobnych przedsięwzięć, z których wiele może pochwalić się wysokim obłożeniem. Rynek turystyczny w Polsce to w tej chwili wysokie oczekiwania gości i wciąż ograniczona baza miejsc noclegowych, które mogą te oczekiwania spełnić. Wreszcie czwarty element to potwierdzenie tego trendu zagranicznymi raportami i przykładami firm takich jak Getaway. Doświadczenie pokazuje, że takie inspiracje szybko stają się popularne także na naszym gruncie.

Bartłomiej Kraciuk: Tak, jesteśmy zdecydowani na ten model współpracy. Powierzamy realizację profesjonalistom - w tym wypadku firmie Budman House, która otrzymała na wdrożenie technologii, w której wykonuje nasz domek, dofinansowanie na innowacyjne rozwiązanie z Narodowego Centrum Badań i Rozwoju. Rozmawiamy także z alternatywnymi wykonawcami. Budowa własnej fabryki to nie tylko ogromny koszt (wolimy ten kapitał przeznaczyć na kolejne, zarabiające dla spółki domki), ale też ogromne zaangażowanie w prace inżynieryjne (wolimy ten czas poświęcić na skalowanie firmy).

Bartłomiej Kraciuk: Muszę przyznać, że jest to dość bezpieczne przedsięwzięcie. Bazujemy na sprawdzonym modelu biznesowym; mamy wysoką marżę, co w razie potrzeby zostawia pole do obniżenia ceny; mamy bardzo niskie koszty operacyjne, więc możemy przetrwać nawet lockdown; mamy mocny marketing i jasno określony target klientów. Wyłączając zdarzenia ekstremalne jak wojna, oceniam ryzykowność na bardzo niedużą.

Bartłomiej Kraciuk: Do kwestii dywidendy odniosłem się już we wcześniejszej odpowiedzi, proszę uprzejmie o porównanie.

Bartłomiej Kraciuk: Do kwestii wyceny odniosłem się już we wcześniejszej odpowiedzi, proszę uprzejmie o porównanie. Jeżeli zaś chodzi o gont, jest to materiał stosowany od stuleci. Ten użyty przez nas jest wykonany w technologii komorowego suszenia, co zapewnia mu wysoką trwałość i odporność na warunki atmosferyczne.

Bartłomiej Kraciuk: Tu znów bazujemy na doświadczeniu z podobnych przedsięwzięć, gdzie zniszczenia zdarzają się bardzo rzadko. Pułap cenowy, design oraz sposób spędzania czasu w UKOI w dużej mierze definiują profil gości. Po każdym wymeldowaniu domek jest też sprawdzany przez obsługę sprzątającą. W ekstremalnych przypadkach pozostaje polisa ubezpieczeniowa.

Bartłomiej Kraciuk: Wielkość, a w zasadzie małość, jest naszym atutem. Rośnie popularność obiektów typu tiny house. Proszę porównać ceny noclegów w podobnych obiektach (np. pojedyncze tiny house funkcjonujące w Polsce albo Bookworm Cabin) - są one na podobnym poziomie, a obłożenie jest bardzo wysokie. Jak wspominałem już wcześniej, mamy też dobrze zdefiniowaną grupę docelową i znamy jej oczekiwania.

Bartłomiej Kraciuk: W Bookworm Cabin obłożenie jest znacznie wyższe, wynosi około 98% w skali roku. Z kolei na obłożenie 50% w skali roku składają się całe wakacje oraz wszystkie weekendy i święta - jest to więc wynik, który przyjęliśmy jako minimum, które uzyskuje prawie każdy całoroczny obiekt noclegowy w Polsce. 74% to pułap w połowie między optymistycznym 98% a minimalnym 50%. Zaznaczę tu, że przy obłożeniu wynoszącym 50% UKOI nadal będzie rentownym biznesem, a by pokryć koszty operacyjne potrzebne jest obłożenie na poziomie około 25% w skali roku. Nasze przekonanie o tym, że osiągniemy obłożenie 74% rocznie lub wyższe wynika z tego, że mamy doświadczenie w tym biznesie, dopracowany produkt, dobrze określoną grupę docelową i bardzo mocny marketing.

Bartłomiej Kraciuk: Przeprowadziliśmy szerokie analizy obowiązujących przepisów, wraz z orzecznictwem, a także kontaktowaliśmy się bezpośrednio z urzędami by otrzymać opinię. Udało nam się wypracować rozwiązanie, które pozwala na umiejscowienie domku w konkretnych miejscach. Każdy teren rozpatrujemy indywidualnie, także pod kątem legalności ustawienia domku i wybieramy tylko te, które spełniają wyznaczone przez nas kryteria.

Bartłomiej Kraciuk: Po pierwsze w domku nie ma urządzeń takich jak pralka czy zmywarka, które generowałyby duże ilości zanieczyszczonej wody. Z kolei woda z prysznica, zlewu czy umywalki dzięki użyciu biodegradowalnych kosmetyków może być po przefiltrowaniu użyta do podlania ogrodu.

Bartłomiej Kraciuk: W dużej mierze korzystamy z naturalnych uroków danej lokalizacji, starając się nie naruszać zastanego ekosystemu. Oczywiście wymaga to pewnej pielęgnacji. To zadanie, podobnie jak sprzątanie, powierzamy kompetentnym osobom, które rekrutujemy w możliwie bliskiej okolicy.