Temat:
GPRE
anty_teresa napisał(a):
Owszem, teoretycznie wzrost kosztów finansowych z kredytów może się odbić na wynikach, ale skąd ten wzrost miałby się wziąć? Z nieczego? Raczej z inflacji. A jeśli tak, to nie ma problemu, bo poziom czynszów jest o nią indeksowany. Jeśli więc koszty finansowe (max 70 proc., bo banki tyle nie dają) wzrosną w wyniku zwyżki stopy o 1 punkt procentowy, to o tyle też zostaną podniesione z automatu czynsze. Jeśli poziom wynajęcia przekracza poziom finansowania to choć pewnie z małym opóźnieniem wzrost kosztów finansowych przeniesie się na najemców.
Wzrost stóp procentowych może być pochodną inflacji i kompensowany mechanizmem indeksowania. Jednak: - dobzi najemcy często dostają CAP na maksymalną rewizję czynszu z powodu inflacji. Równie często wyłącza się indeksowanie czynszu przez kilka pierwszych lat umowy najmu; - indeksacja i wzrost stóp nie zawsze idzie w parze. Wszystko zależy od tego co jest podstawą indeksacji (HICP, MUICP czy jeszcze coś innego); - z moich wyliczeń wynika, że DSCR jest na pozimie ok. 142% (kredyty inwestycyjne zazwyczaj wymagają 120%). Zatem nie ma za dużo miejsca na spadki faktycznego NOI; - rental gurantee adresuje więszkość z powyższych kwestii, ale to wciąż instrument od podmiotu powiązanego. Wypłata powinna zostać dokonana, ale nie musi. Dochodzenie praw z takiego instrumentu w przypadku default'u nie jest kwestią oczywistą. Dodatkowo, Gryffin jest znany, ale wśród ludzi z branży nieruchomościowej, z nienajlepszej strony. Wystarczy spojrzeć na zarządy ich spółek celowych... Na zakończenie, Hala Koszytki jest obecnie modna, ale jako projekt komercyjny wypada jako szczególnie ciążący na atrakcyjności portfela.
|