Musisz zerknąć jak wygląda wzór na przepływy i przeanalizować poszczególne korekty zysku w tych przepływach. U deweloperów są dwa miejsca w których przepływy operacyjne mogą być niskie:
a) nieruchomości inwestycyjne i ich przeszacowania do wartości godziwej. Przeszacowanie nie jest gotówkowe więc jest wyłączane z działalności.
b) wzrost. Większość dużych deweloperów się rozwija, a to oznacza zwiększanie zapotrzebowania na kapitał obrotowy i w szczególności grunty. Żeby zwiększyć ofertę spółka musi kupić grunt (wydatek operacyjny) potem zleca budowę i musi płacić generalnemu wykonawcy, a jednocześnie przyjmuje wpływy od kupujących. Najczęściej na koniec budowy ma jakieś niesprzedane mieszkania gotowe, w których ugrzęzła gotówka.
Rzut oka na raport za III kw. Archicomu i widać, że działają obydwa czynniki:
- w tym roku masz przeszacowanie nieruchomości na kwotę 45 mln zł, które ewentualnie gotówkowo pojawi się po sprzedaży obiektu. Podobnie było w zeszłym roku 21 mln zł
- kapitał obrotowy też swoje zabiera - W tym roku zapasy, wzrosły o 63 mln zł, a w zeszłym o 65.