Czat inwestorski z zarządem Cavatina Group - 12.02.2025 r.

Zarząd Cavatina Group: Obecnie spółka skupia się na rozwoju portfela projektów mieszkaniowych, które wymagają nakładów finansowych. Dywidenda będzie możliwa dopiero po istotnych dezinwestycjach z portfela biurowego lub osiągnięciu wysokiego i powtarzalnego poziomu sprzedaży mieszkań.

Zarząd Cavatina Group: W zakresie projektów biurowych skupiamy się na aktywnym zarządzaniu portfolio ukierunkowanym na wzrost jego wartości. Ze względu na wzrost skali posiadanego portfela, coraz większy udział w wynikach finansowych mają przychody z najmu. Na przestrzeni tego roku zamierzamy oddawać do użytkowania pierwszej projekty mieszkaniowe, pojawią się zatem przychody z tego tytułu. W najbliższych latach będziemy rozwijać kolejne projekty mieszkaniowe jednocześnie nie składając broni w zakresie sprzedaży projektów biurowych.

Zarząd Cavatina Group: Zachęcamy do lektury prezentacji stanowiącej tło dla naszego czatu, zawiera ona szczegółowe informacje w tym zakresie.

Zarząd Cavatina Group: W ubiegłym roku w realizacji znajdował się jeden projekt biurowy, który został oddany do użytkowania na przełomie trzeciego i czwartego kwartału oraz trzy projekty mieszkaniowe. Na ten rok planujemy ukończenie tych projektów mieszkaniowych oraz rozpoczęcie czterech kolejnych (Quorum Tower, II etap inwestycji Belg, Grundmanna B, WiMa A).

Zarząd Cavatina Group: Proponowane rozwiązanie jest korzystne dla wszystkich. Inwestorom zapewnia możliwość ciągłej pracy zaangażowanych przez nich środków i rolowanie na atrakcyjnych warunkach, a nam brak konieczności przeznaczania na wykup środków, które mogą pracować na realizowanych inwestycjach.

Zarząd Cavatina Group: Mamy zamiar pozostać aktywnym emitentem na rynku długu korporacyjnego. O szczegółach będziemy informować w stosownych raportach bieżących.

Zarząd Cavatina Group: Aktywność deweloperska w obszarze powierzchni biurowych została zredukowana w zasadzie do zera. Po ukończeniu projektu Grundmanna A, na razie nie planujemy kolejnych inwestycji biurowych. Skupiamy się aktywnym zarządzaniu portfelem nieruchomości komercyjnych i stawiamy na rozwój projektów mieszkaniowych.

Zarząd Cavatina Group: Analitycy podejmują w tym zakresie niezależne decyzje, na które niestety nie mamy wpływu.

Zarząd Cavatina Group: Głównym akcjonariuszem Cavatina Holding S.A. jest Cavatina Group S.A., która poza pakietem większościowym Cavatina Holding S.A. posiada 100% akcji w spółce Resi Capital S.A.
100% akcji w Cavatina Group S.A. posiada Cavatina sp. z o.o.

Zarząd Cavatina Group: O poziomach stóp kapitalizacji przyjętych do wyceny portfela standardowo informujemy w raportach rocznych. Podobnie będzie w przypadku raportu za 2024 rok, którego publikacja jest zaplanowana na kwiecień. Średni poziom wynajęcia portfela ukończonych projektów na koniec 2024 roku wyniósł ok. 87%. Na wynik z najmu wpływa również fakt, że część najemców rozpocznie konsumowanie zawartych umów najmu (rozpoczniemy rozpoznawać z tego tytułu przychód) w przyszłości, po przekazaniu im powierzchni.

Zarząd Cavatina Group: Na nieruchomości w budowie składają się projekty komercyjne, co do których podjęta została decyzja o ich konwersji na projekty mieszkaniowe (reklasyfikacja na zapasy będzie miała miejsce w momencie uzyskania pozwoleń na budowę) o łącznym potencjale blisko 100 tys. m2 PUM. Dodatkowo w skład tej pozycji wchodzą projekty biurowe w fazie przygotowania na blisko 95 tys. m2 GLA. Czas pokaże czy faktycznie będą one realizowane jako projekty biurowe, czy może będzie możliwa ich częściowa konwersja na cele mieszkaniowe.

Zarząd Cavatina Group: Ostatnia sprzedaż projektów biurowych miała miejsce w 2022 roku. Oczywiście sprzedawać projekty da się w każdych warunkach, wszystko jest kwestią ceny. My jesteśmy pewni jakości naszego portfolio i oczekujemy od inwestorów adekwatnego kwotowania, aby usiąść do rozmów. Patrząc na wolumeny transakcyjne na rynkach regionalnych wygląda na to, że pozostali posiadacze projektów biurowych myślą podobnie – nikt nie ma ochoty sprzedawać na nieatrakcyjnych warunkach podczas gdy wydaje się, że nieco czekając, uda się uzyskać znacznie lepsze poziomy cenowe. Każda obniżka stóp procentowych (głównie w strefie euro) przybliża nas natomiast do momentu, w którym oczekiwania cenowe po stronie potencjalnych sprzedających i kupujących się spotkają.

Zarząd Cavatina Group: Obecnie w budowie znajdują się trzy projekty o łącznej powierzchni blisko 25 tys. m2 PUM gdzie oferujemy ok. 650 mieszkań. Uwzględniając umowy rezerwacyjne, na koniec 2024 r. nasz poziom przedsprzedaży w tych projektach sięgał 62%. Projekty obecnie w realizacji będą sukcesywnie oddawane do użytkowania. Klucze do mieszkań trafią do ich nabywców jeszcze w trakcie tego roku, wtedy też zaczniemy rozpoznawać wyniki w sprawozdaniu finansowym. Na ten rok planujemy również rozpoczęcie czterech kolejnych projektów mieszkaniowych (Quorum Tower, II etap inwestycji Belg, Grundmanna B, WiMa A).

Zarząd Cavatina Group: Banki w swoich decyzjach skupiają się bardziej na konkretnym projekcie niż bilansie całej grupy, analizując relację finansowania senioralnego zabezpieczonego do konkretnego przedmiotu zabezpieczenia. Patrząc na bilans jako całość nie zapominajmy o pozostałych aktywach, przede wszystkim zapasach związanych z projektami mieszkaniowymi - suma aktywów, która finansowana jest zobowiązaniami i kapitałami własnymi przekracza 3,4 mld złotych.

Zarząd Cavatina Group: Inwestorzy patrzą na nas w dalszym ciągu z perspektywy dewelopera biurowego, który realizował projekty celem ich sprzedaży. Dziś otoczenie rynkowe spowolniło procesy sprzedażowe, a tym samym uwalnianie płynności z takich projektów jest odsunięte w czasie. W naszej ocenie wspomniana płynność może być jednym z powodów, dla których oczekiwania inwestorów pozostają na podobnym poziomie, pomimo zmiany strategii i aktywnego przejścia w kierunku inwestycji mieszkaniowych, które pozwalają dużo szybciej taką płynność uwalniać. W tym roku pokażemy pierwsze wyniki z segmentu mieszkaniowego, co pozwoli inwestorom dokonać rekalkulacji swoich oczekiwań. Niemniej nie jesteśmy jedynym deweloperem, który oferuje taki poziom marży. Ghelamco, które aktywnie oferowało obligacje również inwestorom indywidualnym proponowało marże na poziomie ok. 5 p. p. co w połączeniu z dyskontem w cenie emisyjnej dawało zbliżoną stopę zwrotu do tej jaką oferuje Spółka.
Należy jednak pamiętać, że finansowanie obligacyjne stanowi jedynie uzupełnienie finansowania bankowego, które jest głównym źródłem finansowania i jest istotnie tańsze dla Spółki. Osiągane marże na projektach i przychody z najmu pozwalają nam na pokrywanie kosztów finansowych.

Zarząd Cavatina Group: Po ukończeniu w ubiegłym roku Grundmanna A w Katowicach obecnie nie realizujemy kolejnych projektów biurowych, a ewentualna decyzja o realizacji kolejnych projektów biurowych w przyszłości będzie przede wszystkim uzależniona od możliwości sprzedaży przynajmniej części ukończonych obiektów.

Zarząd Cavatina Group: W Polsce według różnych szacunków nadal brakuje 1-1,5 mln mieszkań aby dorównać do europejskich średnich. Mamy dostęp do rynku kapitałowego, wieloletnie relacje z bankami, know-how i spore doświadczenie. Naszym zdaniem na tym rynku cały czas da się bardzo dobrze zarabiać, zwłaszcza zachowując kompetencje generalnego wykonawstwa w grupie.

Zarząd Cavatina Group: W realizacji znajdują się trzy projekty, pięć projektów jest w przygotowaniu. Cztery z tych projektów w przygotowaniu to projekty konwertowane z projektów biurowych. Dwa z nich to projekty, które nie zostały jeszcze rozpoczęte (II etap inwestycji Belg, Grundmanna B), a dwa to projekty konwertowane już po rozpoczęciu realizacji (Quorum Tower, WiMa A). Projekty w przygotowaniu dopełnia Chmielna 75, która od początku była nabywana z zamiarem realizacji projektu mieszkaniowego.

Zarząd Cavatina Group: Bardziej niż na marży brutto skupiamy się na potencjale tych projektów do generowania przepływów finansowych. Patrząc wyłącznie przez pryzmat spółki Cavatina Holding szacujemy, że całkowity potencjał tylko naszego portfela mieszkaniowego to ok. 125 tys. m2 PUM, tj. ponad 2500 mieszkań o potencjale sprzedażowym przekraczającym 2 mld zł., a spora część nakładów została już poniesiona historycznie - przede wszystkim związanych z nabyciem gruntów i wyprocedowaniem pozwoleń, ale również części kosztów samej budowy.

Zarząd Cavatina Group: Projekty mieszkaniowe finansujemy głównie kapitałem własnym, przedpłatami klientów i środkami z emisji obligacji. Z miesiąca na miesiąc poprawiamy wyniki sprzedażowe, gdzie na koniec grudnia 2024 r. średni poziom przedsprzedaży w naszych projektach, które planujemy przekazać klientom w bieżącym roku, sięgał 62% włączając w to umowy rezerwacyjne. W kolejnych okresach planujemy utrzymać podobny mix źródeł finansowania w segmencie mieszkaniowym oraz potencjalnie pozyskać kredyty bankowe na realizację kolejnych projektów.

Zarząd Cavatina Group: Cel emisji w rozumieniu Ustawy o Obligacjach nie został określony. Zamierzamy przeznaczyć pozyskane środki bezpośrednio lub pośrednio na rozwój działalności oraz obsługę i refinansowanie obecnego zadłużenia.

Zarząd Cavatina Group: W Polsce według różnych szacunków nadal brakuje 1-1,5 mln mieszkań aby dorównać do europejskich średnich. Nasze projekty ze względu na dobre lokalizacje, unikalną architekturę i przemyślaną funkcjonalność cieszą się dużym zainteresowaniem nabywców. Patrząc wyłącznie przez pryzmat spółki Cavatina Holding szacujemy, że całkowity potencjał tylko naszego portfela mieszkaniowego to ok. 125 tys. m2 PUM, tj. ponad 2500 mieszkań o potencjale sprzedażowym przekraczającym 2 mld zł., a spora część nakładów została już poniesiona historycznie - przede wszystkim związanych z nabyciem gruntów i wyprocedowaniem pozwoleń, ale również części kosztów samej budowy. Nawet gdyby na rynku mieszkaniowym doszło do korekty cen to nadal widzimy ogromny potencjał do generowania przepływów w tym segmencie. Nie zapominajmy, że prędzej czy później powinno dojść do redukcji stóp procentowych przez NBP co powinno spowodować wzrost zainteresowania mieszkaniami przez klientów posiłkujących się kredytem.

Zarząd Cavatina Group: Trudno o jednoznaczną deklarację w tym zakresie, wiele zależy od rozwoju sytuacji rynkowej. Tak jak wspominaliśmy mamy swoje oczekiwania cenowe aby usiąść do rozmów z inwestorami. Patrząc na wolumeny transakcyjne na rynkach regionalnych wygląda na to, że pozostali posiadacze projektów biurowych myślą podobnie – nikt nie ma ochoty sprzedawać na nieatrakcyjnych warunkach podczas gdy wydaje się, że nieco czekając, uda się uzyskać znacznie lepsze poziomy cenowe. Każda obniżka stóp procentowych (głównie w strefie euro) przybliża nas natomiast do momentu, w którym oczekiwania cenowe po stronie potencjalnych sprzedających i kupujących się spotkają.

Zarząd Cavatina Group: Na bieżąco monitorujemy wszelki zmiany legislacyjne w obszarze planowania i realizacji inwestycji. Wszelkie dostępne na ten moment informacje zostały przez nas uwzględnione w procesie analizy możliwości i planowania harmonogramów naszych inwestycji.

Zarząd Cavatina Group: Spełniamy i mamy zamiar spełniać wszystkie zapisy wynikające z zawartych umów kredytowych jak i warunków wyemitowanych obligacji. Na bieżąco monitorujemy wskaźniki zadłużenia. Obecnie skupiamy się na projektach mieszkaniowych, które nie wymagają tak dużego wsparcia długiem. Aby wskaźniki zadłużenia spadły musimy doprowadzić do przynajmniej częściowej dezinwestycji z portfela biurowego i/lub zwiększyć ilość realizowanych inwestycji mieszkaniowych.

Zarząd Cavatina Group: Nie zapominajmy o jednak ograniczonej płynności rynku Catalyst co powoduje, że notowania na nim nie stanowią 100% odzwierciedlenia oczekiwań cenowych inwestorów. Prawdopodobnie chęć nabycia na Catalyst większego pakietu obligacji emitowanych przez Cavatina Holding spowodowałaby wzrost ich notowań. W naszej ocenie lepszy obraz dają przeprowadzane regularnie emisje kolejnych serii, które niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony ich nabywców.