Trochę mieszamy pojęcia. Koszty pozyskania finansowania w przypadku kredytu bankowego to prowizja od udzielenia kredytu. Koszty finansowania to odsetki od kredytu.
Najlepiej będzie wyjaśnić to na przykładzie. Załóżmy, że budujemy nieruchomość inwestycyjną. Na grunt, usługę budowlaną itd trzeba wydać 100 milionów. Dla uproszczenia finansujemy to kredytem bankowym w PLN i 100% wartości.(Oprocentowanie 10% rocznie, pomijam procent składany) Budowa trwa 10 miesięcy. Potem oddajmy do użytkowania.
Miesiąc. 1.
Wpływ transzy kredytu 10 milionów. Koszt odsetek - 80tyś.
Na koniec miesiąca mam aktywa trwałe w budowie 10 milionów - zapłata za prace budowlane + 0,08 miliona odsetek, które kapitalizuję.
Miesiąc 2
Transza 2 10 milionów Koszt odsetek 170 tysięcy
Na koniec kwartału mam aktywa trwałe w budowie 20 milionów + 0,08 odsetek z pierwszego miesiąca + 0,17 z obecnego.
Po 10 miesiącach będę miał
aktywa trwałe na kwotę 104,5 miliona złotych.
Bez kapitalizowania odsetek, przez 10 miesięcy mielibyśmy 4,5 miliona w kosztach finansowych w rachunku wyników. Z kapitalizowanie w rachunku po 10 miesiącach jest zero kosztów. Skapitalizowane odsetki będą wracać w rachunku wyników przez amortyzację
Teraz tę nieruchomość trzeba amortyzować. Przez powiedźmy 30 lat. Przy amortyzacji liniowej da to 290 tysiecy kosztu wykazywanego miesięcznie w wyniku. Bez kapitalizowania amortyzacja byłaby mniejsza o 10 tyśięcy miesięcznie.
I teraz najważniejsze. Jak oddajemy nieruchomość do użytkowania, to:
1. rozpoznajemy amortyzację
2. rozpoznajemy koszty finansowania przez rachunek wyników.
Różnica w amortyzacji nie jest duża, ale od momentu zakończenia nie można już kapitalizować odsetek na aktywach. Wykazuje sie je w rachunku wyników.
Mamy 100 milionów kredytu. Odsetki roczne 10 milionów, miesięczne 830 tysięcy.
Rożnicę w wyniku robi ujawnienie kosztu kredytu, a nie rozpoznanie skapitalizowanych odsetek, bo te będą wracać 30 lat przez amortyzację.