POLNORD [PND]

O ile czyszczenie bilansu przez nowy zarząd jest zjawiskiem pożądanym, to powinno być przeprowadzone rzetelnie. Patrząc na dodatnie, choć niskie marże realizowane przez Polnord do tej pory moje obawy budzi fakt, że spółka zawiązała odpis na ponad 70 mln w przypadku mieszkań w budowie i mieszkań gotowych. Niestety prawdopodobne jest to, że w obecnym roku Polnord będzie się popisywał wysoką marżą brutto, która będzie efektem odpisów w tym roku. Chciałbym się mylić, ale tak to chyba wygląda.

Tak, w kwestii odpisów miałeś rację, choć ja w zasadzie z tym nie polemizowałem.

Mimo wszystko, bardzo się cieszę, że jesteś uważnym czytelnikiem moich postów. Wszak pisałem o należnościach na które bardzo istotny wpływ mają założenia "w kwestii nieruchomości"...

Tak... Biegły wykonał prawidłowo swoją pracę. Z tym, że tak jak pisałem nie podważa on zewnętrznych operatów co sugerowałeś. Po prostu te operaty były wykonane tak jak były i w efekcie tego są odpisy w okolicach 300 baniek.

Kajet…
1.Błąd podstawowy oznacza, że był błąd na dany moment w przeszłości, a nie że masz dziś pełniejszą wiedzę. Gdyby zmiana wartości nieruchomości wynikała ze zmiany realiów rynkowych to przeszło by to przez wynik a nie przez kapitał jako błąd podstawowy. Wyraźnie nakazują to MSRy. A błąd podstawowy oznacza wprost kwestionowanie operatów wykonanych w przeszłości.

2.Jak podano w nocie do sprawozdania korekta za lata przeszłe dotyczy gruntów, a te wycenia się metodą porównawczą (np. parami) a nie metodą kapitalizacji prostej za pomocą NOI i yielda, czy DCFem. Innymi słowy w operacie niereprezentatywnie wybrano transakcje porównawcze i nikt nie używał tutaj stopy kapitalizacji/dyskontowej/yieldu. Pisałem o tym dawno temu na wątku, bo spółka owe operaty przedstawiała. A sama spółka przyznała

3.Spadek stopy dyskonta czy yieldu powoduje wzrost wyceny.

4.Przeciwnie do tego co piszesz stopy kapitalizacji użyte do wyceny nieruchomości inwestycyjnych (b1 i b3) wzrosły – nota nr. 20. I to jest to o czym piszesz, czyli zmiana wynikająca z realiów – to idzie przez wynik.

4.Oczywiście możesz żyć w przeświadczeniu, że wyceny w sprawozdaniu są rzetelne i przedstawiają prawidłowy obraz. Nikt Ci tego nie zabroni. Natomiast ludzie którzy stawiają realne pieniądze od co najmniej czterech lat wyceniają spółkę na 0,5 wartości księgowej.

5.Ja na tej spółce nie straciłem, bo jej nie mam, ani nie miałem w portfelu w latach przeszłych. Właśnie przez malowanie wyników i wartości o czym nieraz pisałem na wątku.

Anty ta rozmowa stała się dla mnie jałowa.

Więcej nie mam zamiaru odpisywać na Twoje komentarze. Szkoda mi zwyczajnie czasu.
Wycena C/WK. Popatrz na inne spółki to będziesz wiedział jak wyceniana jest cała branża dev.
Oczywiście w przypadku Polnordu ryzyko wycen było większe ale dzięki Ryśkowi K. Znam jego parę deal-y o jakich Ci się nie śniło łącznie z odzyskiwaniem przedwojennych gruntów.

Dziś mamy taką sytuację, że spółka zrobiła odpisy, a później wykaże większy zysk, a najlepsze jest to że to działanie zgodne z przepisami MSSF. Oczywiście to wina biegłego rewidenta.

Napisz ten swój pozew do sądu na biegłego rewidenta jako pełnomocnik kogoś kto ma akcje i zamieść go w internecie. Pogadamy jak wygrasz, a na razie to zwykłe pomówienia.

Idę o zakład, że przez następne 2-3 lata spółka będzie wykazywała wyższą rentowność niż średnia dla branży dev.

I do not invest so long as Mr. Buffet but I use the some methods - value investing. Additionally I have closer look to the management of the company I am going to invest. Please read the book "The Intelligent Investor".

Have a nice day.

Und sei so net und schreibt auf polnisch fur die anderen Leute hier.

Hauskaa päivän jatkoa

Ad. 1) Fakt MSR 8, co nie zmienia faktu, że nie ma tam mowy o błędzie podstawowym.

Ad. 2) I właśnie tu się nie zgadzamy. Operat szacunkowy jak sama nazwa skazuje to szacunek. Szacunek zależy od założeń. Założenia mogą być nieprawidłowe ale ocena tych nieprawidłowości stanowi pole do nadużyć. Zauważ, że spółkę badał D&T w tym i poprzednim roku. Oni mają departament do wycen nieruchomości i spokojnie mogą sprawdzić czy wyceny jakie przedstawia spółka są prawidłowe czy też nie. Twierdzisz, że rzeczoznawca i biegli dali dupy. A ja twierdze, że założenia się zmieniły. Ostatnio widziełem wycenę nieruchomości za 1 mld zł. Zmiana stopy dyskonta o 0,5% stanowiła o zmianie wartości godziwej o 5 mln EUR. Błąd. Nie szacunek. Powiadasz że grunty były przeszacowane. A ja twierdze że nie wiem. Dlaczego? Spółka realizowała na tych gruntach projekty developerskie, które sprzedawała z zyskiem. Czy w takim razie odpis aktualizacyjny na grunty ma sens? I tu wkracza Zarząd ze swoim profesjonalnym osądem. Jeden twierdził, że nie ma bo spółka generuje zysk a obecny twierdzi że ma bo spółka ma aktywa (grunty), które mają zawyżoną wartość gdyby spółka chciała je sprzedać. Problem w tym, że spółka nie handluje z nielicznymi wyjątkami gruntami. Obydwa podejścia zgodnie z MSR-ami i MSSF-ami są prawidłowe i dają się uzasadnić.

Ad.3) Dalej podtrzymuję,twierdzenie że biegły bada każdą pozycję sprawozdania finansowego i przedstawia zarządowi materialne korekty do wprowadzenia jeżeli takowe są. Problem w twoim widzeniu rzeczywistości. Szacunek to szacunek i każdy jest nieprecyzyjny. Do tego dochodzi zmiana podejścia zarządu, którą też można uzasadnić MSR-ami i MSSF-ami. Na tym ta gra polega.

Ad.4) Biegły sprawdza i dokonuje profesjonalnego osądu. Tak jak napisałem. Jeżeli w tym wypadku uznajesz że biegły źle wykonał swoją pracę to idź do sądu jako pełnomocnik etc. Założe się o każdą kwotę, że przegrasz, bo uważasz, że MSR 40 reguluje wszystsko jeżeli chodzi o nieruchomości inwestycyjne. Pamiętaj o nadrzędnej zasadzie true and fair view przy tworzeniu sprawozdań finansowych. Liczy się treść ekonomiczna transakcji również tych planowanych, a tę może zarząd zmieniać co ma wpływ na wynik spółki. Tak więc biegły sprawdza wszystko, co może materialnie zniekształcić sprawozdanie finansowe. Szacunki mają jednak to do siebie że są szacunkami. I to jest jak sądzę powód niskich wycen spółek z sektora develperskiego. Każdy inwestor wie że szacunki to pole do potęcjalnych nadurzyć np. PHN czy Polnord.

Na marginesie. W analizie PHN-u strzeliłeś babola. PHN poprzez restrukturyzacje podatkowe podnosił wartość podatkową nieruchomości, co powodowało rozwiązanie rezerwy na podatek odroczony i powodowało dodatnie obciążanie podatkowe. Nie miało to i nie ma nic wspólnego z aktywem z tytułu podatku odroczonego jak napisałeś. W zeszłym roku były jeszcze możliwe step up wartości nieruchomości poprzez spółki komandytowe. W tym roku to już przeszłość. Dobranoc.

Solche Tadel machen die Unterhaltung mit Ihnen einfach unvergesslich.
Bemerken Sie, dass Google Translate keine Leute macht, mein Herr, sondern ihre Aussagen.

Polecam dokładniej czytać to co wklejasz (wygląd, ze wybiórczo czytasz nie tylko mnie ale i same raporty) Spółka zleciła weryfikację operatów szacunkowych stanowiących podstawę ujmowania w księgach wartości
gruntów w latach ubiegłych. Identyfikując istotne różnice w wartościach, Zarząd podjął decyzję o aktualizacji
wartości gruntów poprzez korekty lat ubiegłych. Wartość dokonanych odpisów przez lata ubiegłe wyniosła 175.934 tys. zł (z czego 177.529 tys. zł dotyczyło Nieruchomości inwestycyjnych, 10.574 tys. zł Zapasów oraz ustalono wpływ podatkowy od powyższych korekt w wysokości 12.169 tys. zł. Efekt podatkowy zmniejszał wpływ na kapitały).. Wyraźnie masz mowę o gruntach, czyli ziemi. Z czego część mająca określone przeznaczenie leży na zapasach, a część o nieokreślonym przeznaczeniu leży na nieruchomościach inwestycyjnych. Po raz 3 odsyłam Cię do noty nr. 20: NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
s. 123. raportu.
Biurowce B1 i B3 wycenione dochodowo to 112 mln zł. Działki w Wawie i inne 400 mln. Wszystkie grunty wycenione metodą porównawczą co jest wyraźnie napisane. Ale niech będzie, że to ja się nie znam
Nie zapomnij powiedzieć biegłemu i spółce, że się nie znają na wycenach i źle podeszli do sprawy.

EDIT: Yield może podlegać zmianie typu błędy lat poprzednich, ale tylko wtedy kiedy zastosowano złą metodologię. Ergo czytaj operat jest źle zrobiony. Np wzięto yiely od powierzchni handlowych do biur, czy magazynów. Natomiast zmiana otoczenia czyli zmiana yieldu pochodząca od zmiany rynkowej pójdzie zawsze przez wynik a nie jako błąd.

Wycena gruntu metodą porównawczą to także wartość godziwa. Wszystko co napisałem jest aktualne zgodne z zasadami rachunkowości. Przyznałbyś rację gdybyś tylko znalazł chwilę na lekturę 3 czy 4 stron noty nr. 20. No, ale za kark Cię nie wezmę i nie zmuszę

Wiesz,ze gdzies dzwonią tylko nie wiesz w którym kościele

Widzę, że masz problem z przyznaniem do błędu. Trudno. Jeśli chodzi zaś o ostatni post to proponuje lekturę opinii biegłego na którą jak widzę nie miałeś czasu... Inaczej wiedział byś ze Deloitte dał zastrzeżenie do tej zmiany wyceny za lata poprzednie i Twoim tokiem rozumowania (w sensie że odpowiada za wycenę) jest "czysty". Tym niemniej masz rację, że odpisy są przede wszystkim podyktowane chęcią pokazania poprawy wyników przez nowy zarząd. Co i tak nie zmienia postaci rzeczy że aktywa w latach poprzednich były zawyżone

PS: W roku 2013 spółkę badała BDO.