Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1ketjoW

1ketjoW

Ostatnie 10 wpisów
norbert80.

Cytuję z komunikatu:

"Zawarcie umowy ramowej nie będzie zobowiązywało Zamawiającego, a jedynie uprawniało do zaproszenia Spółki do składania ofert na realizację zamówień częściowych."


Cytat:
A może chodzi o przejęcie tanio gruntów przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju pod program "mieszkanie +". To by tłumaczyło działania zarządu wstrzymujące bieżącą budowę mieszkań.

Systematyczny spadek kursu akcji umożliwi tani wykup spółki po niskiej cenie. W ten sposób MIiR, a w zasadzie spółka celowa stworzona do realizacji programu "mieszkanie+" , pozyskałaby grunty pod przyszłe realizacje w ramach programu.


Poruszamy się w sferze spekulacji. Twoja hipoteza wydaje mi się jednak mało prawdopodobna w związku z poniższymi powodami:

1) Skarb Państwa wraz ze spółkami i agendami rządowymi jest właścicielem dość znacznej ilości gruntów
i nie potrzebują dodatkowych gruntów do programu "mieszkanie+".
2) Operacja taka zakłada wykup pozostałych akcjonariuszy Polnordu, co uważam za mało prawdopodobne. SP do tej pory nie przeprowadził takiej operacji i gdyby była ona planowana i wyszła na jaw to byłby to spory problem dla partii rządzącej - chodzi mi o manipulowanie kursem w celu wykupu po zaniżonej cenie. Ponadto obecny zarząd Polnordu ma zgryz właśnie dlatego, że jest popierany przez spółki SP. Nie może sprzedawać aktywów poniżej ich wyceny - takie zasady obowiązują w podmiotach kontrolowanych przez SP. Oczywiście wyjątek może stanowić sytuacja w której sprzedaż będzie wynikała z potrzeb gotówkowych. Nie spodziewam się jednak aby był to scenariusz powtarzalny tj. żeby spółka mogła ciągle sprzedawać grunty po zaniżonej cenie aby funkcjonować.
3) Pamiętajmy o dużym prywatnym akcjonariuszu jaki jest w Polnordzie. On też stanowi pewne utrudnienie dla realizacji Twojego scenariusza.

Spadek kursu umożliwia zaproponowanie niskiej ceny za wykup akcji, ale czy wykup się powiedzie to już inna sprawa.

Ciekawi mnie natomiast w układzie rodzajowym wysokość usług obcych, które są wyże za 1Q2019 o około 10 mln zł w stosunku do 1Q2018 r. Przychody dużo niższe a koszty usług obcych sporo wyższe. Wygląda to na wyprowadzenie gotówki ze spółki.

W tej chwili wygląda to tak jakby Zarząd spółki dążył do pogrążanie spółki operacyjnie. Zakładam, że wyniki będą coraz gorsze, a braki w cash flow wymuszą sprzedaż majątku poniżej wartości lub w między czasie trafi się inwestor, który przejmie tanio spółkę, która będzie w trudnej sytuacji finansowej. Taki scenariusz obstawiam od jakiegoś czasu tj. od ostatniej zmiany Zarządu.

Zakładam również że D. Krawczyk otrzymał odprawę za wyniki za 2017 r. aby siedzieć cicho. Niestety zainwestował w akcje około 1.500.000,00 zł i sam zwietrzył możliwości sporego zarobku stąd mamy w akcjonariacie nowego gracza.

Spodziewam się coraz gorszych wyników operacyjnych, które spowodują konieczność wyjścia spółek SP z Polnordu. Porozumienie z chęcią wtedy pozbędzie się problemu - tj. aktywów przynoszących straty. Pytanie, kto będzie jeźdźcem na białym koniu. Angel W tej grze chodzi o to aby spółki SP straciły. Ten scenariusz jest obecnie realizowany moim skromny zdaniem.

Warto też pamiętać o poniższej sprawie. Przegrana przez Polnord będzie skutkowała sporym wypływem gotówki:

Spór z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa – KOWR (następna prawny ANR) o zapłatę podwyższonej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Spółki z Grupy są stroną w sporach sądowych z udziałem KOWR, związanych z użytkowaniem wieczystym nieruchomości gruntowych na terenie warszawskiego Wilanowa. Sprawy te są związane z wypowiedzeniami opłat rocznych dokonanymi przez KOWR w 2003 roku wobec poprzednich użytkowników wieczystych oraz w 2007 roku, w 2011 roku oraz 2015 roku wobec Spółek z Grupy. W opinii Grupy wypowiedzenia dokonane przez KOWR w stosunku do Spółek z Grupy były nieskuteczne. KOWR, nie czekając na wynik postępowań aktualizacyjnych wystąpiła z pozwami o zapłatę. Dodatkowo KOWR wystąpiła przeciwko Spółce Polnord S.A. o zapłatę opłat rocznych za nieruchomości, których użytkowanie wieczyste - w ocenie Spółek z Grupy - wygasło w trybie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem powództwa są nienależne. Grupa utworzyła jednak, w oparciu o analizy doradców zewnętrznych, rezerwy na zobowiązania związane z tymi sporami, w wysokości odpowiadającej różnicy między wysokością zmienionej opłaty rocznej a opłatą obowiązującą do 2007 r. wraz z odsetkami. Na 31.03.2019 r. utworzone były rezerwy w wysokości 71 773 tys. zł z tytułu należności głównych oraz z tytułu odsetek w wysokości 31 034 tys. zł.

A o tej sprawie cisza. Sprawa jak rozumiem trwa od 2004 r. około 15 lat, a sąd nie może rozstrzygnąć czy wypowiedzenia opłat rocznych dokonane przez KOWR w 2003 r., 2007 r., 2011 r. i 2015 r. są skuteczne. Moim zdaniem to są jakieś jaja. Czekam aż te postępowania będą pełnoletnie. thumbright

W przypadku osób fizycznych sprawy trwają około 2 lata w I instancji. Wiem z własnego doświadczenia.


Wydaje mi się, że dane z raportu nie uwzględnia korekty danych za 2H2019 w przypadku Polnordu.

www.stockwatch.pl/komunikaty-s...

Wpadka Zarządu z informacjami wysyłanymi do publicznej wiadomości tylko potwierdza jak marny jest to obecny zarząd.

Natomiast co do planów spółki działania na rynku premium i sprzedaży mieszkań w pakietach. Tak jak pisałem już wcześniej. Beznadziejna strategia. Sprzedaż mieszkań premium w Polsce w szczycie koniunktury jest mało realna biorąc pod uwagę okres realizacji projektów. Co więcej jest to rynek na którym nie można generować znacznych przychodów ze sprzedaży. Klientów premium jest znacznie mniej niż tzw. zwykłych klientów i są oni dużo bardziej wymagający. Spółka nie ma kompetencji do działania na tym rynku.

Sprzedaż mieszkań w pakietach inwestorom instytucjonalnym wiąże się natomiast z dużo niższą rentownością, a zdaje się, że na rentowności Polnordowi zależy. Strzał w stopę?

Generalnie widać brak pomysłu, co do przyszłości Polnord-u w obecnym zarządzie. A powinni robić to na czym się znają. Mają organizację i ludzi. Trzeba budować zwykłe mieszkania i proponować dodatkowe usługi dla przyszłych właścicieli. Szerokie pole do popisu. Co robi spółka? Ogranicza zakres działalności w okresie najlepszej koniunktury. Celowo???

Zgadzam się całkowicie, że działania Zarządu spółki zmierzają obecnie do sprzedaży roszczeń, co uważam za działanie na szkodę spółki w sytuacji gdy oprocentowanie roszczeń jest znacznie wyższe niż oprocentowanie kredytów czy obligacji jakie ma spółka. Sprzedaż ma nastąpić po ponad 18 miesiącach od korzystnego wyroku NSA czyli przed w nieodległej przyszłości przed spodziewanym zakończeniem sprawy (1-2 lata).

Również jeżeli chodzi o sprzedaż zbędnych gruntów, a więc deinwestycje Zarząd nie ma sukcesów.

Natomiast działania Zarządu ograniczające skalę działalności negatywnie odbiją się na cash flow w dłuższym okresie. To będzie problem, ponieważ koszty stałe nie maleją i to jest jeden z powodów spadku notowań. Sprzedaż spada, a Zarząd utrzymuje organizację na poziomach z wysokich wolumenów sprzedaży mieszkań. W tym roku spółka będzie miała jeszcze jakieś przekazania mieszkań ale w przyszłym wyniki będą tragiczne, co widać po tym ile umów przedwstępnych i rezerwacyjnych podpisała spółka w 2019 r. (119 lokali w IH2019 brutto versus 497 lokali w IH2018 netto - wartość brutto nie uwzględnia anulacji więc różnica jest jeszcze większa niż 378 lokali okres do okresu).

Sprzedaż biurowców przy ograniczaniu skali działalności operacyjnej to błąd, ponieważ one generowały dodatni cash flow i sporą marżę. Tego zabraknie w przyszłości. Pomijam sprzedaż biurowców ze stratą w stosunku do wyceny oraz fakt, że w przypadku asset deal będą mieli jeszcze CIT do zapłaty, co pogłębi stratę na tej transakcji.

W grudniu 2019 r. muszą spłacić obligacji za 117 mln zł (dane z raportu). Nie będzie na to kasy bez sprzedaży roszczeń, ale dług finansowy spadnie w 2019 r. o około 230-270 mln zł. Tylko co z tego. Przyjdzie kryzys, a spółka będzie miała w ofercie mieszkania z segmentu premium. Nie trzeba być jasnowidzem aby wiedzieć jaka będzie sprzedaż. Tylko co wtedy sprzedadzą skoro dziś nie sprzedają gruntów a roszczeń już nie będzie?

I jeszcze jedna uwaga. Wykluczam możliwość wezwania z sukcesem przez spółki SP po niskiej cenie. Hanapeta Holdings Co Ltd. ma za duży udział. Ponadto nie widzę ekonomicznego sensu dla takiego działania. Chyba, że będą chciały skupić akcje jakie są na rynku od drobnych. Wydaje mi się, że w tej spółce wszyscy czekają na roszczenia. Obroty są śladowe.

Wydaje mi się, że błędnie rozpoznajesz Skarb Państwa jako jeden twór. Weź pod uwagę, że spółki SP są kontrolowane przez PiS. Miasto ST. Warszawa przez PO. W tej sytuacji nie wydaje mi się, aby była możliwa gra do jednej brami w związku z neutralizacją roszczeń jak to napisałeś. Raczej gra będzie się toczyła o osłabienie pozycji PO w Warszawie. Wypłata roszczenia będzie temu służyła. A spółki SP mogą tylko zarobić (PIS) na wypłacie roszczenia i na to liczą. Tak więc SP to jeden worek ale mający różne kieszenie. Angel

Cytat:
Murapol miał pakiet za bodaj okolice 10.50, sprzedał Hanapecie po bodaj 9 z groszem.

Największym wygranym byłby Skarb Państwa przejmując wszystko po okolice średniej półrcznej, która wynosi około 7.50 ale będzie spadać z każdym dniem na tych poziomach. Koszt tej operacji byłby dużo niższy niż boksowanie się i płacenie dochodzonych przez PND odszkodowań. Science fiction? Z każdym dniem utwierdzam się, że niekoniecznie.


Spółki Skarbu Państwa przejmowały akcje Polnordu S.A. za niespłacone zobowiązania spółek Pan R. Krauze. W tej sytuacji aby wyliczyć cenę za jaką zostały objęte trzeba by znać wartość tych zobowiązań i ilość objętych akcji. Podana kwota 7,50 zł jest więc prawdopodobnie błędna. Średnia półroczna z notowań nie ma bowiem żadnego związku z ceną za akcję.

Ta spółka nie jest bankrutem póki co. Sprzedała budynki budynki za około 131 mln zł. Może też sprzedać roszczenia jakie ma. Poza tym pamiętajmy o udziale jaki ma największy akcjonariusz.

Dla mnie sytuacja wygląda na jakiś pat. Podejrzewam, że strony nie dogadały się co do ceny.

Anty,

wycena wynikająca z operatu jest nieprawidłowa (w sensie oszacowanej wartości, a nie przyjętej metodologii), jeżeli niezależne od siebie podmioty na zasadach rynkowych ustaliły inną cenę sprzedaży niż ta wynikająca z wyceny. Wycena jak już pisałem kilka razy jest szacunkiem wartości godziwej. Faktyczna transakcja takim szacunkiem nie jest tylko rzeczywistą wartością godziwą sprzedanego składnika aktywów, co wynika z zawartej transakcji. Jeżeli więc mamy do czynienia z materialną kwotą, to korekta wyceny powinna być wprowadzona. Hipotetyczny przykład:

Operat sporządzony w styczniu 2019 r. wykasuje wartość nieruchomości na dzień 31.12.2018 r. w kwocie 10 mln EUR.

Spółka 2 lutego 2019 r. sprzedała nieruchomość za 9 mln EUR (pomijam koszty transakcyjne).

Dla każdej osoby zajmującej się rachunkowością jest jasne, że wycena na dzień bilansowy 31.12.2018 r. powinna być w kwocie 9 mln EUR, a nie 10 mln EUR, mimo, że operat był poprawnie sporządzony.


Informacje
Stopień: Elokwentny
Dołączył: 2 sierpnia 2012
Ostatnia wizyta: 30 lipca 2019 14:01:44
Liczba wpisów: 380
[0,12% wszystkich postów / 0,15 postów dziennie]

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,395 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d