POLNORD [PND]

umowy przedwstępne i rezerwacyjne sprzedaż lokali 383 + 651 = 1.034 lokale za III kwartały 2017 r.
umowy przedwstępne i rezerwacyjne sprzedaż lokali 772 lokale za III kwartały 2016 r.
Wzrost o 33,94%.
Lokale rozpoznane w wyniku za III kwartały 2017 r. 557 lokali
Lokale rozpoznane w wyniku za III kwartały 2016 r. 665 lokali.
Spadek o 16,2%.

Myślę, że na koniec 2017 r. sprzedaż lokali rozpoznana w wyniku będzie niższa do tej z 2016 r.
Poprawy w tym segmencie działalności spodziewam się od 2018 r.

Wartość księgowa pochodzi z szacunku. TEORETYCZNIE spółka jest niedowartościowana jak patrzysz na C/WK, ale w praktyce ile czasu trwałoby spieniężenie całego tego majątku przy obecnym poziomie sprzedaży? A jak już weźmiesz pod uwagę wartość pieniądza w czasie to to niedowartościowanie nie jest już takie oczywiste.

Zauważmy, że rotacja aktywów dla spółki wynosi 0,11, a dla:
Dom Development = 0,58
Robyg = 0,30
Atal = 0,43

czyli parokrotnie mniej.
Jeśli Polnord poprawi rotację aktywów, czyli zacznie sprzedawać więcej mieszkań, sprzeda część gruntów i sprzeda biurowce w pobliżu cen bilansowych to kurs na to zareaguje. Żeby jednak osiągnąć wspomniany przez Ciebie poziom musiałaby się pojawić szansa na szybką sprzedaż największych działek, lub rynek widziałby szansę na wartość powtarzalnych zysków w okolicy 50-60 mln zł średniorocznie, albo spóła wygrałaby sprawę z miastem na kilkaset milionów i miasto uznałoby ten wyrok. Na razie mamy tylko i aż przyspieszanie w sprzedaży mieszkań (które zapewni jednak wzrost rotacji aktywów na poziomie nadal znacznie mniejszym niż konkurencja) i przygotowania do sprzedaży biurowców.

Skorygowany o biurowce (wartość wziąłem z raportu za 2016 r.) wskaźnik wynosi 0,12. Aktywa Polnordu przekraczają 1,5 mld zł, więc korekta o 113 mln zł czy dajmy nawet 150 mln zł niewiele zmienia.

kliknij, aby powiększyć
Przychody z ostatnich 4 kwartałów i średni stan aktywów za ostatnie 4 kwartały.

Ale zjawisko - opóźnienie rozpoznania przychodu względem sprzedaży bieżącej dotyczy także innych deweloperów, a sprzedaż rośnie wszystkim...

Na razie w wynikach za ostatnie 4 kwartały są 735 lokale z czego na Polnord przypada niecałe 500 i to te przeszły przez przychody. W ujęciu kroczącym sprzedaż bieżąca to na razie 1275 lokali, czyli nawet nie 2 razy więcej niż sprzedaż rozpoznana w wynikach.
Jeśli nawet będzie dwukrotny wzrost przychodów ze sprzedaży to wskaźnik dla Polnordu skoczy do 0,22 i nadal będzie najniższy wśród rozpatrywanych spółek...

Dodatkowo skoro wybiegamy w przyszłość uwzględniając sprzedaż bieżącą a nie raportowaną, to chcąc być metodologicznie poprawnym trzeba także zwiększyć aktywa...
Przecież taka zmiana skali będzie wymagała zaangażowania dodatkowego kapitału w zapasy i produkcję w toku.

Wiesz, wskaźniki to zawsze są pewne uproszczenia i mają swoje wady, bo nie biorą pod uwagę np. sprzedaży realizowanej przez spółki konsolidowane metodą praw własności, czyli struktury grupy kapitałowej. Ale takie bugi są nie tylko w Polnordzie.
Tak czy owak, chodzi o to, że nie można patrzeć tylko na WK, ale czas w jakim to WK da się spieniężyć i jest on najdłuższy dla Polnordu wśród liczących się deweloperów, bo spółka ma największy bank ziemi. A czas to pieniądz i tyle.

@marianz8
Rosnąca sprzedaż to plus i cały czas o tym piszę, bo właśnie zwiększy rotację aktywów. Ale obiektywnie rzecz biorąc to spółka ma tych zapasów ziemi (niezależnie czy prezentowanych w zapasach czy w NI) za dużo i jest nieefektywna. Przecież ten majątek musi być jakoś finansowany, a leży i nie pracuje. I dlatego wycena jest jaka jest. To że rynek wycenia spółkę tak, a nie inaczej wynika nie z tego, że jest ślepy i nie widzi wskaźników. Na końcu zawsze liczy się gotówka w inwestycjach, a ta w tej spółce będzie wracać bardzo długo, a to ma odzwierciedlenie w DCFach i wycenie kapitałów.

Według wrześniowej analizy sektorowej DM mBanku prezentujesz zbyt duży optymizm co do Polnordu i zbyt wysoki pesymizm dla pozostałych.

C/Z:
spółka....2017..2018
Polnord...14,8..13,8
Robyg.......9,6....6,8
DomDev...10,8...8,9

Fakt, kursy się trochę zmieniły. Ale znamy prognozowane zyski i kapitalizacje obecne. Choć liczby się zmieniają, to generalnie wnioski pozostają w mocy

kliknij, aby powiększyć

Ja widzę kilka scenariuszy:

1. Dotychczasowe, umiarkowane tempo produkcji - powolna wyprzedaż banku ziemi i symboliczna marża, w sam raz na spłatę odsetek od kredytów i premie dla zarządu. Suma bilansowa spada powoli. Korzyści - dla akcjonariuszy żadnych, dla załogi, banków i obligatariuszy - spore, majątek można konsumować przez długie lata.

2. Mocne rozkręcenie frontu robót - gwałtowny wzrost ryzyka i kosztów (słabe lokalizacje, określona sprawność organizacji). Korzyść - szansa na zwiększenie rotacji zapasów. Zysk netto ciągle niski lub żaden, ale jest szybsza spłata kredytów.

3. (Najlepszy dla akcjonariuszy). Wyprzedaż tego co w bilansie ciąży (niby wszystko kiedyś może się przydać, ale to jest na kredyt, więc albo jest potrzebne albo nie!). Poniżej ceny bilansowej oczywiście. Jest strata netto ale jest też oddłużenie i przybliżenie sumy aktywów do kapitalizacji. Tempo produkcji na miarę możliwości, kolejny zarząd udowadnia, że tego co mają szybciej sprzedawać się nie da. (Takie lokalizacje).

W sumie się boję, że zarząd mami akcjonariuszy wariantem nr 3, ale tak naprawdę miota się między 1 a 2, nie wiem czemu, przecież wszyscy wiedzą, że 1,5 mld z tego się nie da wyjąć. Podejrzewam, że w grę wchodzi pewnego rodzaju ambicja a może nikt tych działek nie chce? Tak czy siak, dla akcjonariuszy wariant nr 1 jest naprawdę bez sensu.

widzisz anty Ty jesteś historykiem ja futurologiem
Btw odnośnie TAT
aktywaa dla mnie wynoszą 1,3 mld(odpisuje wyroki 100 + NI kolejne 100), wprowadzili do sprzedaży w 2017 r towaru za 500 zmln

wskaźnik TAT wynosi 0.39

albo jak Ty wolisz /400 sprzedaży 0,26