ECHO [ECH]

W raportach branżowych pisze się, że presja na czynsze będzie w starszych i gorzej zlokalizowanych nieruchomościach, a zwracamy uwagę tylko na początek- presja na czynsze, choć to druga część zdania jest równie istotna. To nie tylko raport NBP, ale także raporty JLL, np z roku 2012 za 4 kwartał mówią o fakcie presji na stare i słabe lokalizacje.
Jeden wykres i dużo rzeczy będzie klarowniejsze.


kliknij, aby powiększyć

Od 2011r. mamy skok w wielkości nieruchomości w budowie. Rośnie podaż, bo część nieruchomości w budowie jest oddawana do użytkowania i co się potem dzieje?
To nie czynsze w najlepszych i nowych obiektach spadają - patrz czynsze od na dolnym wykresie.
Popyt zasila w szczególności nowe lokalizacje, natomiast ucieka ze starych powodując wzrost wskaźnika pustostanów. Na przestrzeni prawie 3 lat najlepsze czynsze spadły słownie o 1EUR. To właśnie jest ta presja...
Umowy najmu są długoterminowe, nawet kilkunastoletnie. Dlatego spadają czynsze, ale w relatywnie starych nieruchomościach. Oczekiwania popytu się także zmieniają. Często zamiast pozostać w starej lokalizacji najemcy uciekają do nowych zamiast walczyć o obniżki...

I teraz proszę się zastanowić jaka to jest procentowa zmiana tej wartości nieruchomości. W wielkości czynszu dla dobrych nieruchomości w zasadzie prawie żadna. Jeśli nawet weźmiemy pod uwagę, że taki sam wskaźnik pustostanów mają wszystkie nieruchomości i wzrósł on z 6 do 12%, to o ile spadnie wartość nieruchomości? Tak, dokładnie o 6,3%...
A teraz zastanówmy się jak kurs walutowy wpływa na wycenę. Jeśli połowa wartości(średnio na rynku) jest finansowana długiem, to znaczy, że wartość nieruchomości będzie w połowie wrażliwa na zmianę kursu walutowego. Krótko mówiąc spadek kursu o 13% spowoduje dokładnie taki sam efekt jak ten "niesłychany" wzrost podaży i nierównowaga.

Drugie zjawisko jakie się obserwuje to rosnący popyt. Przy mniej więcej stałej ilości powierzchni w budowie nadwyżka podaży zniknie z rynku. Szacunki mówią, że około roku 2015, raczej końcówki. Dlaczego, bo oczekuje się ożywienia gospodarczego, które powinno stymulować popyt. Presja na czynsze i wskaźnik pustostanów powinna być więc okresowa i dotyczyć nieruchomości, które będą musiały odnawiać umowy najmu, czyli były budowane w latach 2005, 2006.

Jeszcze jedna rzecz. Marże sięgają obecnie 40%... Marża to przychód ze sprzedaży minus koszt. Przychód jak już pisałem zależy raz od czynszów wyrażonych w Euro, jaki yieldów, a te spadają... Niby ćwierć punktu to nie dużo, ale to jest 4%... czyli 2/3 tego ile wzrosły pustostany. Marża to także koszty. Zwrócił ktoś uwagę na malejące koszty produkcji budowlano montażowej?

Wróćmy jeszcze na chwilę do yieldów. Mamy te najlepsze na wykresie powyżej, ale np w prezentacji Echa sprzed roku:
www.echo.com.pl/relacje-inwest...
znajdziemy taki wykres:

kliknij, aby powiększyć

Jest na nim yield dla nieruchomości prime i obrzeży a także rentowność bondów niemieckich. Widać, że premia za ryzyko rośnie. Pytanie czy są do tego podstawy, czy rynek skoryguje tę premię spadkiem yieldów. Widać na poprzednich wykresach, że już w IV kwartale zostały skorygowane. Pamiętajmy, że czynsze są indeksowane o inflację, a skoro tak to inflacyjna zwyżka rentowności bondów nie będzie mieć wpływu na premię.

Nie dość że zarobili ponad 16 mln zł, to jeszcze zwiększyli ilość gotówki o 96 mln :)

Dlatego bezpieczniej kupić akcje spółki zarabiającej, przewidywalnej, o konserwatywnym modelu wyceny przy C/WK=1 niż jakieś wątpliwej jakości papiery przy C/WK z wielkim dyskontem.

A w tej sprawie odsyłam do raportów Arka Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ i BPH Sektora Nieruchomości FIZ :(

Fundy te kupowały średnie i małe biurowce jakieś 6-8 lat temu i teraz mają trudności w znalezieniu najemców na zwalniane przestrzenie przez poprzednich najemców. Też trudno im znaleźć kupujących na te nieruchomości i nie mogą w terminie zakończyć likwidacji FIZów.

Nie zmienia to postaci rzeczy, że Echo sobie świetnie na rynku radzi, co zresztą najlepiej obrazuje wykres spółki.

A tymczasem kolejna rekomendacja dla spółki:
www.bankier.pl/forum/temat_kol...

Bardzo prawdopodobne, że w otoczeniu flagowego projektu w realizacji czyli Q22 dojdzie do ważnej i dużej transakcji... Proportynews informuje o złożeniu przez niemiecki podmiot pozwolenia w UOKIK na objęcie kontroli nad Rondo 1. Cena wywoławcza to 350 mln Euro. Poniżej mapka, gdzie na żółto zaznaczyłem położenie sprzedawanego biurowca:

kliknij, aby powiększyć

By może to tylko test wsparcia okolic 6 zł - czyli przysiad przed wyskokiem

Co przemawia za przełamaniem ograniczenia przy poziomie 6zł ? Bo co do wybicia powyżej 6,70 są pewne przesłanki ( o których pisano już wyżej).

Tak najczęściej jest. to prawda, ale czy ten kurs dołuje? Dzienny spadek jest większy niż średnia zmienność na papierze, ale cały czas jest to obszar nie takiej znów szerokiej konsolidacji. W mediach trąbi się na temat słabości rynków EM, ale to akurat powinno na Echo wpływać korzystnie. Wycofywanie się inwestorów, to presja na kurs walutowy, a dalej boost do wyceny nieruchomości inwestycyjnych i wartości spółki. W samej spółce nic złego nie wydaje się dziać.

Biurowiec w Łodzi jest prawdopodobnie budowany do własnego portfela, przynajmniej na początku. Rynek łódzki jest jednym z mniej płynnych. Przeciwnie do nowych mieszkań, a spółka odpaliła właśnie kolejny projekt:
echo.stockwatch.pl/aktualnosci...