Yellow
, spółka faktycznie trochę zapomniana, więc się dorzucę do aktywności na forum. Poniżej streściłam roczne sprawozdanie finansowe.
www.stockwatch.pl/gpw/jwconstr... Spośród notowanych na warszawskiej giełdzie mieszkaniówek, JWC ma najszerzej rozwiniętą działalność. Mają swoje firmy budowlane, projektowe, wykonawcze, materiałowe i nawet taką do budowania dróg. Ja rozumiem dzięki temu grupa jest w stanie skonsolidować większą marżę na całym łańcuchu powstawania produktu i może budować tańsze mieszkania. Ale też zmuszona jest utrzymywać pewien poziom kosztów stałych. Mimo to cały czas za około 80% przychodów odpowiada właśnie sprzedaż mieszkań.
A przychody ze sprzedaży były w 4q2009 bardzo ładne – zbliżone poziomem do rekordowego drugiego kwartału tego roku oraz przewyższały średnie przychody z poprzedniego roku. Czyli przychodowo sytuacja jest zdecydowanie lepsza niż najbliższego chyba konkurenta – Dom Development. Za to średnia rentowność tych przychodów była już zbliżona poziomem do2008 roku ale jednocześnie znacząco niższa niż w 2007 roku.
Dla JWC ta sytuacja jest wynikiem między innymi wykonywania także innych – poza budowlanką mieszkaniową – projektów („usług budowlanych”), dzięki którym spółka może rozpoznawać przychody metodą procentowego zaawansowania budowy. Przede wszystkim jednak spółka posiada bardziej zdywersyfikowaną działalność pod względem terytorialnym. Buduje i sprzedaje nie tylko na terenie Warszawy ale też w innych miastach Polski, gdzie co prawda ceny mieszkań są niższe ale i kryzys mniej dotknął rynek.
W porównaniu do roku 2008 nastąpił niewątpliwy improvement w zakresie operacyjnych przepływów pieniężnych, bo udało się wypracować nadwyżkę. Ale to wszystko zostało skonsumowane przez spłaty kredytów. Taka sytuacja utrzymuje się mniej więcej od roku. I nie ma widoków na poprawę sytuacji, bo kredyty cały czas utrzymują się na podobnym poziomie. JWC roluje zadłużenie, więc dobrze, że poprawiła się przynajmniej sytuacja w zakresie operacyjnych. Tu przysłużyła się głównie zmiana stanu zaawansowania kontraktów budowlanych. A raczej to, że zaangażowanie w nie jest trochę mniejsze.
Spółka podaje m.in. warunki, które przyjęła przy robieniu prognoz na rok 2010. Jak rozumiem są to też założenia dla przyszłorocznego sukcesu Zaliczono do nich spadek stóp procentowych, wzrost wartości udzielanych kredytów, ustabilizowana sytuacja na rynku materiałów budowlanych i inne. Uważam, że są to daleko idące założenia a sytuacja makroekonomiczna jest niepewna. Szczególnie sytuacja na rynku podwykonawców może mieć znaczący wpływ na ich realizację. Firm co prawda jest trochę ale jeśli części zdarzy się upaść w wyniku spowolnienia lub wstrzymania prac budowlanych, to inne opóźnienia mogą być wynikiem efektu domina. Dlatego nie jestem przekonana co do pewności realizacji planów przez JWC.
Bardzo ładnie zaprezentowane jest za to przejście w sprawozdaniu zrobionym zgodnie z MSR 11 wycena kontraktów na MSR 18 (sprzedaż mieszkań jako zapasu). Duża tabelka zawiera konkretne przejścia na pozycjach bilansowych – polecam dla ciekawych lub głodnych wiedzy.
W sprawozdaniu finansowym i zarządu jest trochę informacji o bieżącej działalności deweloperskiej. Pokazują, ile projektów jest w trakcie realizacji, ile zakończonych w 2009 roku a ile planowanych do zakończenia w najbliższym. Podobnie z inwestycjami w grunty budowlane. To akurat fajnie, że pokazują co i jak się dzieje. Ale mimo to i tak jest rozmyte mnóstwem nic nie wnoszących tabelek. Potrzebnych i wartościowych informacji trzeba się w nim mocno naszukać.
Ale za to chyba najgorszą opinię JWC ma właśnie jako deweloper – WC Destruction to chyba nie najszczęśliwsze określenie.
Powyższa treść przez 21 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.