Omówienie skonsolidowanych wyników grupy JW CONSTRUCTION za 3 kwartał 2011 roku
JWC to największy polski deweloper. Największe są też budowane przez tę spółkę osiedla. Charakteryzują się one raczej średnim standardem i taką samą ceną. Spółka budowała dotychczas dużo i ekspansywnie. Jej wyniki od pewnego czasu stanowią odzwierciedlenie ogólnej sytuacji w branży deweloperskiej.
Po raz kolejny wyniki dewelopera nie wyglądają zachęcająco. Spadają przychody (poniższy wykres) i wygląda to na równię pochyłą:
kliknij, aby powiększyćSkoro obiecałam , to w tym miejscu nieco teorii. Deweloperzy notowani na giełdzie rozpoznają przychody zgodnie z MSR 18 Przychody. Oznacza to, że przychód i zysk ze sprzedaży można rozpoznać w księgach w momencie przeniesienia na nabywcę istotnego ryzyka, praw i obowiązków związanych z przedmiotem umowy. W przypadku sprzedaży mieszkań dzieje się to w momencie podpisania aktu notarialnego bądź przekazania kluczy. Dla JWC jest to protokół odebrania lokalu. Umowa wstępna lub przedsprzedaży daje możliwość jej wypowiedzenia bez konsekwencji, więc nie można na jej podstawie rozpoznać przychodu.
Oznacza to po prostu, że JWC oddaje klientom z kwartału na kwartał coraz mniej mieszkań. W ślad za tym spada także rentowność:
kliknij, aby powiększyćWidać, że przy spadku przychodów dokładnie w takiej samej skali spada zysk z działalności operacyjnej. Zanotowane w tym kwartale 10 mln PLN zysku stanowi zaledwie 1/8 tego, co JWC zarabiało w najlepszych czasach. Ten wynik jest odzwierciedleniem przeszłej sytuacji. Bo umowy, które teraz zostały zatwierdzone, były podpisane od 1 roku do 2 lat wcześniej.
Dla oceny zdolności dewelopera do realizacji dobrych wyników w przyszłości konieczne jest ustalenie tego, ile mieszkań odda do użytkowania w nadchodzących kwartałach. Te najbliższe wynikają najczęściej z wcześniej podpisanych umów przedwstępnych sprzedaży, a te dalsze z dokonywanych i planowanych inwestycji. Czyli dla oszacowania, ile przychodów JWC rozpozna w najbliższym kwartale, musielibyśmy wiedzieć, ile mieszkań przekaże klientom. Ponieważ spółka w sprawozdaniach nie wskazuje tego wprost, wnioskujemy na podstawie oczekiwanych pozwoleń na oddanie budynków do użytkowania oraz liczby podpisanych dla tych inwestycji umów wstępnych.
Próba oszacowania dalszych wyników jest możliwa tylko w przybliżeniu. W tym celu analizujemy tzw. bank ziemi, czyli tereny pod budowę kolejnych osiedli. Istotna jest ich lokalizacja i wielkość oraz plany zagospodarowania przestrzennego. Dochodzą do głosu jednak także pewne zasady księgowości. Chodzi w szczególności o możliwość kapitalizowania kosztów obsługi zadłużenia związanego z przystosowaniem zapasów do sprzedaży. Tłumaczę: pusty teren i budowane mieszkania wykazywane są przez deweloperów w pozycji zapasy w bilansie. Tak długo jak mieszkania nie mają pozwolenia na oddanie do użytkowania, można do ich wartości dodawać koszty odsetek od kredytu, który finansuje budowę. Sęk w tym, że nie wiemy, ile już zostało skapitalizowane.
Obecnie JWC posiada 6 inwestycji w trakcie realizacji z łącznie planowaną liczbą mieszkań na 1 631 sztuk. Wszelkie wydatki związane z prowadzeniem budowy kapitalizowane są na zapasach. Niestety nie wiem, ile mieszkań udało się w tym kwartale przekazać klientom. Więc nie znamy trendu w ilości ani marży.
Zaczynam się już zastanawiać, jak duża część aktualnych przychodów ze sprzedaży pochodzi z dawno podpisanych umów przedwstępnych a jaka z nowych umów (podpisanych np. w ostatnim roku). Przyszło mi to do głowy, bo od poprzedniej fali kryzysu dużo się na rynku deweloperskim pozmieniało. Wyceny mieszkań spadają do poziomów sprzed bańki, kupujący są ostrożniejsi a prognozy mówią, że ceny i sprzedaż jeszcze spadną.
W związku z tym wyniki JWC mogą być w przyszłości jeszcze gorsze. Po pierwsze: nie wiemy, ile spółka podpisuje nowych umów przedwstępnych na sprzedaż lokalu. Ergo nie wiemy, jakie przychody ze sprzedaży zostaną wykazane. Po drugie posiadany bank ziemi był albo kupiony w czasach hossy albo jest stary i zakumulowane są na nim znaczne wydatki na odsetki od kredytów. A to znaczy, że wartość tych gruntów jest wysoka, co wpłynie na koszt wytworzenia nowych mieszkań. A to z kolei może spowodować spadek marży.
Na pewno nie można oczekiwać powrotu do wysokich wyników w ciągu najbliższych lat. Jest to wynikiem czynników rynkowych ale też zasad rachunkowości stosowanych przez deweloperów. Jeśli nastąpi ożywienie na rynku, to z pewnością kurs akcji będzie rósł po publikacjach liczby kolejno podpisywanych umów. W wynikach finansowych będzie to jednak widoczne dużo później.
www.stockwatch.pl/gpw/jwconstr... pod tym linkiem znajdują się przeliczone już wskaźniki. Zapraszam do zapoznania się.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.