pixelg
Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

comtrader

comtrader

Ostatnie 10 wpisów
Fakt. To zbliżona sytuacja, ale nie tożsama.

Ale wiesz... z takiego Biomedu, 4Mass czy innych potwornie spekulacyjnie napompowanych spółek też nic nie spłynęło do akcjonariuszy. Tyle, że tam sytuacja jest jeszcze gorsza - bo tam nic do nich nie spłynie z prozaicznego powodu... nie ma co spłynąć!

A RankProgres, ale też Alta czy Triton po przeczołganiu doczekają swoich 5 minut.

W/g mnie pierwszy będzie Rank, bo na nim fundamentalnie najwięcej się teraz dzieje...
I technicznie może być bardzo, bardzo pozytywnie.

Poza tym ja czekam na dalsze informacje ze spółki w typie tej z piątku. wave
CIT dla komandytowych wszak świeżo podpisany... Whistle


Cóż za tajemnicza wypowiedź... Think

Skala niedoszacowania niektórych aktywów RankProgressu jest bardzo duża...

Niektórzy zapewne pamiętają, że od dawna to pokazywałem.
Liczyć nawet próbowałem skalę niedoszacowania w bilansie...

Przyduszony bilansowo był Wrocław, ale on tak wprost i szybko nie zamienił się na kasę, bo 35% udziałów w gruntach i budynkach przecież jest i teraz to już wcale nie jest warte mniej niż pierwotnie sam grunt - ale Jan tuszuje wartość udziałów w spółce Port Popowice. Dancing

Przyduszone też były inne pomniejsze grunty, jak Skarżysko-Kamienna (sprzedaż na około +65%) czy teraz to Opole (+270%)

No ale III-ci kwartał fajny się szykuje.

Przypomnę info z końca lipca b. r.:
W temacie komentarza do sprzedaży Skarżyska-Kamiennej...
Na koniec ub. roku Jan miał to w księgach na poziomie 11.1 mln netto...
Po I kwartale 2020 przeszacował w dół:
31.03.2020 - 10 625 tys. zł wartość bilansowa brutto
Po czym sprzedał za 14 mln netto + VAT.


Teraz mamy znacznie lepszy deal z Opolem.
31.03.2020 - 3 922 tys. zł wartość bilansowa brutto
Sprzedaż za 9 000 tys. zł netto + VAT + pozostał 1 ha (czyli ok. 5,4 mln zł).


Tu 14 mln netto...
tu 9 mln netto...
i jeszcze 1 hektar do sprzedaży zostaje (ok. 5,4 mln zł)...
I już z pomijalnych drobności aktywowych blisko 30 mln się robi, a to... prawie połowa całej kapitalizacji Ranka !!!

A przecież takie Skarżysko-Kamienną, czy Opole traktowaliśmy jak nieistotny kwiatek do kożuszka - małe i nie warto zwracać na to uwagi.
A gdzie taki dużo większy nawet w bilansie Olsztyn???
Wiemy już, że o ile dojdzie do transakcji Agata Meble za niewielką część olsztyńskich Jarot zapłaci z dużą górką w stosunku do wartości bilansowej...
Pozostanie większy kawał pod mieszkaniówkę...

A uszczerbek bilansowy?
Przeszło 2 razy mniejszy!

Do przemyśleń - dla tych co to dostrzegają...

comtrader

1) Ileż można straszyć tym Covidem ?
Dotychczasowe doświadczenia pokazują, że technika izolacyjna nie sprawdza się i nie sądzę, by ktokolwiek poszedł w tą stronę ponownie.

2) RankProgress to już nie tylko galerie, choć parę lat temu prawie tylko tak było.
Aktywizacja banku ziemi postąpiła bardzo znacząco i to raczej z tej strony oczekuję pozytywnych zaskoczeń.

comtrader

RankProgress i 3 fala Eliotta - ujęcie obecne. hello1

Matematyka jest ważna, a psychologia na rynku... jeszcze ważniejsza, więc trochę obu dziedzin w teorii falowej Elliotta w przełożeniu na Rankprogress.

Otóż:

Rankprogres zadebiutował ceną w okolicach 10 zł w 2010 roku.
Po niecałych 2 latach ustanowił lokalne (i historyczne) maximum w okolicach 17 zł i w II kwartale 2012 roku rozpoczął trend spadkowy...

Tu można się spierać co do numeracji fal spadkowych (jak to u Elliota bywa), ale po takim okresie nie ma to żadnego znaczenia - więc ja przyjmę, że:
- 1 fala spadkowa trwała od marca 2012 r. (kurs ok.17 zł) aż do początku 2015 roku (kurs ponad 2 zł),
- 2 fala korygująca spadek wyprowadziła kurs z tych 2 zł w okolice 3,50 zł i zakończyła się w sierpniu 2015 roku,
- 3 ostatnia fala spadkowa była mordercza... sprowadziła kurs w pół roku z 3,50 zł do okolic ... 0,50 zł (historyczne minimum) na początku 2016 roku.

W tym momencie przyjmujemy (a potwierdzenie tego będziemy mieli później - tzn. w maju 2016 r.), że zakończył się trend spadkowy i zaczął wzrostowy.

I dalej:

- 1 fala wzrostowa była bardzo mocną odpowiedzią na ostatnią 3-cią spadkową, bo w ciągu zaledwie 2 miesięcy wyciągnęła kurs z dna absolutnego (0,50 -0,60 zł) w okolice 4,10 zł w połowie maja 2016 r. - to z jej zasięgu wyciągam wniosek o zmianie trendu!

- 2 fala korygująca trwała do marca/kwietnia 2020 roku a w ustanowieniu jej dołka aż w absurdalnych okolicach 0,70 zł bardzo wydatnie pomogła pandemia koronawirusa.

- 3 fala wzrostowa (przyjmujemy że obserwujemy jej nieśmiałe początki)
charakteryzować powinna się:
a) Długością - Najdłuższa fala w hossie (1,6 raza dłuższa od 1).
b) W miarę rysowania tej fali pojawia się coraz więcej pozytywnych danych fundamentalnych (tak jest!).
c) Wolumen rośnie (na wzrostach tak jest!) - "Tłum" zacznie dołączać się do trendu w okolicach połowy tej fali powodując wzrost o drugą połowę (jak tłum zacznie się dołączać to będziemy w Top 10 na rankingu Bankiera!).
d) Musi zauważalnie przebić szczyt fali 1, czyli zasięgiem wynieść kurs znacznie powyżej 4,10 zł w naszym przypadku.

I tyle Elliot...

Jak wiadomo Teoria Elliota wykorzystuje proporcje Fibonacci'ego. Są to liczby o nieco tajemniczym pochodzeniu. Wiadomo, że od zawsze korzysta z nich natura - spirale na muszli ślimaka, liczba płatków róży, liczba łusek na ananasie, liczba ziaren słonecznika, liczba pędów roślin i jeszcze inne p****ły - wszystkie te proporcje wpasowane są w Fibonacci'ego...

Cokolwiek by o tym nie myśleć psychologia ludzkości wynika z naturalnej konstrukcji narządu jakim jest ludzki mózg, a ten jest jak... płatki róży... albo spirala muszli ślimaka... albo... no dobra - starczy! ;-)

P.s.:
A wracając do kursowych realiów... z Elliottem, czy bez niego oczywistym jest, że jeśli teraz się wybijemy, to będziemy mieli tę swoją upragnioną falę 3-cią...
Zauważą nas szerokie rzesze inwestorów poszukujących bezpieczniej, fundamentalnej lokaty dla swoich kapitałów i to z kilku powodów...
Techniczne powody to :
- ewidentne i trwałe wyjście ponad mityczną wieloletnią linię trendu spadkowego,
- pojawienie się w końcu jakichś wolumenów... szczególnie na wzrostach - ktoś zrozumiał, że tylko w ten sposób można prowadzić akumulację, o czym kiedyś sporo pisałem,
- no i w końcu ta 3-cia najbardziej dochodowa fala cyklu Ralpha Nelsona Elliotta,

i co jeszcze?

Jeszcze najważniejsze - trwała, długoterminowa poprawa sytuacji fundamentalnej RankProgressu w tym głównie:
1) odblokowanie potężnej kasy we Wrocławiu (Port Popowice) oraz 35% udział w zyskach z budowy tego osiadla - tudzież (czego nie wykluczam) sprzedaż tej inwestycji nienieckiemu TAG Immobilien,
2) pozytywne rozstrzygnięcie sytuacji w Olsztynie (Jaroty) - część terenu pod Agata Meble, a pozostała większość pod mieszkaniówkę z branżowym partnerem lub bez,
3) znacząca redukcja zadłużenia - całkowita spłata "kajdanowego" kredytu obligacyjnego w BOŚ-u.
4) Miedziana Góra pod Kielcami powinna tak, czy siak przynieść zwrot ok. 35 mln zł.
5) znaczny wzrost (w/g mnie) wartości aktywów, który w księgach wcale nie są przeszacowane (a wręcz przeciwnie!) co pokazuje świeża sprzedaż Skarżyska-Kamiennej za 14 mln zł + Vat wycenianego na koniec I kwartału 2020 na 10,625 mln zł wartości bilansowej brutto.

Ot... tyle.

Pozdrawiam Was -

comtrader

W temacie komentarza do sprzedaży Skarżyska-Kamiennej:

Na koniec ub. roku Jan miał to w księgach na poziomie 11.1 mln netto...
Po I kwartale 2020 przeszacował w dół:
31.03.2020 - 10 625 tys. zł wartość bilansowa brutto
Po czym sprzedał za 14 mln netto + VAT.

Kwota jak na Ranka może nie powala, ale dobrze pokazuje pewien mechanizm wycen - znany już, ale niedostrzegany przez większość uczestników rynku wciąż jeszcze... bo niektórzy powyżej wciąż piszą, że wyceniać można sobie aktywa jak się chce.

Może i tak... ważne jednak by przy dezinwestycji potrafić uzyskać 30 - 40% zysku. wave

Treść raportu:
Zarząd Rank Progress S.A. („Emitent”) informuje, że w dniu 21 lipca 2020 roku Emitent („Sprzedający”) zawarł z Trei Real Estate Poland spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie („Kupujący”) umowę sprzedaży nieruchomości przy ulicach: Krakowskiej, Komuny Paryskiej, Paryskiej, Piłsudskiego w Skarżysku-Kamiennej o powierzchni 4,43 ha („Umowa”) za cenę 14.000.000,00 (słownie: czternaście milionów złotych) powiększoną o kwotę podatku VAT. Zapłata ceny nastąpi w terminie 3 dni roboczych od podpisania Umowy i na tą okoliczność Kupujący poddał się egzekucji w myśl art. 777 § 1 pkt 4) kodeksu postępowania cywilnego.

Zarząd Emitenta informuje, iż na potrzeby Umowy sporządzony został operat dendrologiczny, w związku z koniecznością usunięcia drzew z nieruchomości. Zgodnie z Umową, w terminie do 2022 roku, Emitent poddaje się egzekucji na podstawie art. 777 §1 pkt 5) kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 2.000.000,00 (dwa miliony złotych) w przypadku przekroczenia limitu kosztów usunięcia drzew określonych w ww. operacie.

Pytałeś co się wydarzyło od debiutu, to Ci odpowiedziałem.

I jakoś raczysz zauważać ostatnich wydarzeń, a to one będą miały decydujący wpływ na rentowność i zysk spółki... niektóre jednorazowy, inne stały.

Śmieszą mnie zawsze takie epatacje zobowiązaniami bez porównania ich do wartości aktywów spółki.
A przypomnę Ci, że te wynoszą po I kwartale 812 mln zł !

Tu wcale nie mamy jakiegoś przesadnego poziomu zobowiązań... bo lewar finansowy w tego rodzaju działalności jest normą.

Mnóstwo ciekawych rzeczy.
Dywidendę wypłacili i to w wysokości 1,35 zł na akcję, czyli... więcej niż obecna cena 1 akcji !!!

Obligacje wykupiono na grubo ponad 100 mln zł... za kredyt w BOŚ o cechach leasingu zwrotnego co prawda, ale ten kredyt już na szczęście w całości spłacono.

Poza tym?
Zaktywizowano jedną z większych ukrytych wartości spółki - potężny teren w sercu Wrocławia na Popowicach. Dziś powstaje tam wielomieszkaniowe osiedle Port Popowice, w którym RankProgress pomimo sprzedaży terenu spółce celowej rozpoznawać będzie 35% zysku.

Co jeszcze?
Olsztyn. Konkretnie Jaroty. Też w końcu część terenu doczekała się sprzedaży pod salon Agata Meble, a na pozostałej większości powstanie osiedle mieszkaniowe. Miejscowy PZP to dopuszcza.

Jest jeszcze kilka tematów, ale już te powinny wystarczyć z nawiązką...


comtrader

Kilka pierwszych stron wątku ???
To 10 lat temu było !!!
I wówczas kurs wynosił 17 zł a dziś wynosi 1,37 zł.
Subtelna różnica, prawda? hello1

Spółka silnie i sprytnie akumulowana od przynajmniej 3 lat - przy zjeżdżającym kursie.

Bezsensowność pewnych zagrywek podaży widzi chyba każdy, kto uważnie obserwuje notowania.
Stawanie z podażą kilka półek niżej, gdy popyt bierze z prawej...
Zrzucanie czegoś z zaskoczenia w momencie, gdy na lewej nie ma praktycznie nic w celu zawiązania niskiej i jak sądzę bratniej transakcji, a gdy już popyt się ustawia wyżej to... podaży nie ma...

Pewnie, że powyższe nie byłoby możliwe, gdyby nie brak popytu.

Ale i tak twierdzę, że tu ciągle przez ostatnie lata trwa akumulacja i pokazują to wyraźnie wskaźniki.
Polecam ich analizę.
Jeśli ktoś nie dysponuje programem do analizy wskaźnikowej, to może skorzystać z wykresu StockWatcha:

www.stockwatch.pl/gpw/rankprog...

Szczególnie wskaźnik A/D (Akumulacja/Dystrybucja) pokazuje z czym mamy do czynienia.

comtrader

Tylko dziwnym zbiegiem okoliczności spółka osiąga fenomenalny (w porównaniu z kapitalizacją) dodatni cashflow operacyjny od wielu już okresów...

A jaka wielkość wpływa na zwrot z kapitału, czy zwrot z aktywów??? wave
Czy łatwo można nią manipulować?
I jak szybko może się zmienić?

Inną sprawą jest, że zachomikowanych i niepracujących potężnych terenów trochę RankProgress miał...
Ale wrocławskie Popowice już zapracowały (co jeszcze w wynikach nie do końca widać) a i olsztyńskie Jaroty też się ruszyły...

Prezes Zarządu
Rank Progress S. A.
Jan Mroczka
ul. Złotoryjska 63,
59-220 Legnica



Zapytania akcjonariusza w trybie Art. 428. § 6. Kodeksu Spółek Handlowych


W związku rażąco niską wyceną akcji naszej spółki na GPW w Warszawie niejako wbrew wielu pozytywnym fundamentalnie wydarzeniom, które miały miejsce w ostatnich miesiącach, jako kilkuletni już akcjonariusz spółki Rank Progress S.A. w imieniu własnym i kilku zaprzyjaźnionych akcjonariuszy proszę o udzielenie mi odpowiedzi na następujące pytania:

1) Jak Zarząd Rank Progressu zamierza zachować się w obliczu faktu przejęcia przez niemiecki TAG Immobilien mieszkaniowej części aktywów Vantage S. A.?
Pytanie stawiam oczywiście w kontekście wspólnej z Vantage inwestycji na wrocławskich Popowicach. Czy na chwilę obecną prowadzone były już jakieś rozmowy ze stroną niemiecką?

2) Czy znana jest już lokalizacja i wielkość wspólnych z Vantage S.A. inwestycji mieszkaniowej i komercyjnej w Warszawie?

3) Jak wygląda sprawa egzekucji komorniczej wobec spółki NTC Inwestycje Świętokrzyskie?
Czy Rank Progress rozważa przejęcie całości terenu w Miedzianej Górze pod Kielcami jako część zwrotu pożyczek?
Jeśli tak, to jak Pan Prezes szacuje obecną wartość tego terenu z prawomocnym MPZP?

4) Jakie są plany Zarządu w stosunku do pozostałej części gruntu na olsztyńskich Jarotach po podpisaniu przedwstępnej umowy z AGATA S.A. dotyczącej sprzedaży ok. 26 tys. m2 przy ulicy Sikorskiego w Olsztynie ?

Nie chcąc przesadzać z nadmierną ilością pytań ograniczę się do 4 powyższych.
Chociaż jedno jeszcze zadać muszę, bo pamiętam, że niegdyś Pan Prezes nie unikał oceny kursu giełdowego swojej spółki.

5) Jak Pan Prezes określa godziwą wartość akcji spółki?
I jak postrzega obecną wycenę akcji Rank Progressu na GPW?
Co jest wg Pana Prezesa powodem tak ogromnego dyskonta w wycenie w stosunku do wartości księgowej akcji, która po 3 kwartałach 2019 r. wynosi blisko 10 zł?


Z Wyrazami Szacunku i Pozdrowieniami -

Samych sukcesów inwestycyjnych, tylko trafnych decyzji, zdrowia i szczęścia na każdej życiowej płaszczyźnie życzę wszystkim obecnym i przyszłym akcjonariuszom Rank Progressu.

Niech Nowy 2020 Rok wprowadzi nową jakość i diametralnie poprawi sytuację w stosunku do lat poprzednich!
I mam na myśli zarówno naszą Spółkę jak i cały zapomniany nieco rynek kapitałowy...

Jednocześnie osobiście dziękuję za pewne wydarzenia z roku mienionego, które pozwoliły mi spoglądać na świat w nieco innej optyce...

Wszystkiego co Najlepsze życzę -

comtrader

Tu raport roczny za 2019 będzie dopiero miarodajny...

Zgadzam się z przedmówcą. hello1
Mam jeden warunek jednak... Analizę robi Anty_Teresa.
Innej nie czytam. Whistle

7.25.
Objaśnienia do pozycji śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych
Zaprezentowana w segmencie działalności operacyjnej w pozycji Inne korekty kwota w wysokości (64 024) tys. zł za okres 01.01.2019 r. – 30.06.2019 r. dotyczy w szczególności:
 (38 633) tys. zł dotyczy niewniesionego do dnia bilansowego wkładu przez Jednostkę dominującą do spółki Port Popowice spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.,
 (35 442) tys. zł dotyczy spłaty kapitału kredytu przez Jednostkę dominującą w formie bezgotówkowej.
Powyższe transakcje zostały opisane w nocie 7.34 niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.


7.34.
Istotne zdarzenia następujące po zakończeniu bieżącego okresu, które nie zostały odzwierciedlone w śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za dany okres
...
W dniu 9 maja 2019 roku Emitent podpisał kolejny aneks do umowy inwestycyjnej zawartej z Vantage Development S.A, dotyczącej określenia zasad i etapów prowadzenia wspólnego przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego na realizacji inwestycji w postaci kompleksu mieszkaniowego z uzupełniającą funkcją handlowo – usługową oraz biurową pod nazwą Port Popowice we Wrocławiu. Zgodnie z zawartym Aneksem Emitent i Vantage Development S.A. podjęli decyzję o realizacji drugiej części Inwestycji, pod warunkiem uzyskania bezwarunkowej zgody na koncentrację w formie decyzji (lub w innej równoważnej formie) wydanej przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, albo uzyskania innego rozstrzygnięcia umożliwiającego realizację Inwestycji. Aneks określa zasady nabycia przez spółkę koncentrującą grunty przeznaczone do realizacji Inwestycji prawa użytkowania wieczystego drugiej części nieruchomości, a także zasady wniesienia przez wspólników spółki gruntowej (Port Popowice Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.) dodatkowych wkładów pieniężnych oraz ich wysokość. Po wniesieniu dodatkowych wkładów pieniężnych do spółki gruntowej Emitent będzie posiadał 34,99% udziału w zysku i stracie spółki gruntowej, natomiast Vantage Development będzie posiadał 64,99% udziału w zysku i stracie spółki gruntowej. Na zwiększenie udziału w Spółce Gruntowej Emitent przeznaczy łącznie ok. 38,6 mln złotych. Zmiana udziałów nastąpi pod warunkiem wniesienia przez strony wkładów pieniężnych. Aneks zakłada zawarcie przez Emitenta ze spółką gruntową przedwstępnej umowy sprzedaży i następnie umowy przeniesienia własności Nieruchomości 2, wolnej od obciążeń i roszczeń, za cenę 75,9 mln złotych netto.

W dniu 9 maja 2019 roku, w wykonaniu zapisów aneksu do umowy inwestycyjnej zawartej z Vantage Development S.A., Emitent zawarł ze spółką koncentrującą grunty przeznaczone do realizacji inwestycji, czy ze spółką Port Popowice Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek o powierzchni ok. 8,2 ha za łączną cenę 75,9 mln PLN netto. Zgodnie z zawartą umową, strony zobowiązały się do zawarcia w terminie do 31 grudnia 2019 roku, warunkowej umowy sprzedaży, zawierającej warunek o niewykonaniu prawa pierwokupu przez Gminę Wrocław oraz do zawarcia odrębnej umowy przeniesienia po spełnieniu tego warunku. W związku z zawartą umową Emitent otrzymał zaliczkę w wysokości 37,25 mln PLN, która została przekazana na spłatę ostatniej raty kredytu wraz z odsetkami w BOŚ SA. W dniu 9 maja 2019 roku Emitent dokonał przedterminowej całkowitej spłaty kredytu nieodnawialnego zaciągniętego w BOŚ SA. Kredyt ten udzielony był w dniu 8 czerwca 2016 roku w początkowej wartości 106,325 mln PLN i ostatecznym terminem spłaty 7 czerwca 2019 roku.

W dniu 22 maja 2019 roku Emitent powziął informację o wpłynięciu z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pisma informującego, iż zadaniem Prezesa Urzędu dokonanie zmian w umowie inwestycyjnej zawartej z Vantage Develepment SA, zgodnie z aneksem z dnia 9 maja 2019 roku, nie powoduje konieczności notyfikacji zamiaru koncentracji Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
...
W dniu 11 czerwca 2019 roku, w wykonaniu zapisów Aneksu do umowy współpracy w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, zawartej z Vantage Development S.A. spółka koncentrująca grunty przeznaczone do realizacji inwestycji Port Popowice („Spółka Gruntowa”) zawarła warunkową umowę nabycia od Emitenta prawa użytkowania wieczystego działek o łącznej powierzchni ok. 4,4 ha za łączną cenę 40,9 mln złotych netto, powiększoną o kwotę podatku VAT. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem nie wykonania prawa pierwokupu przez Gminę Wrocław, najpóźniej w terminie do 31 grudnia 2019 roku. Umowa przyrzeczona, dotycząca pozostałej części gruntu, co do którego Gminie Wrocław nie przysługuje prawo pierwokupu, zostanie zawarta również w terminie do dnia 31 grudnia 2019 roku.

W dniu 12 czerwca 2019 r. Emitent powziął informację o tym, że Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 12 czerwca 2019 r. rozstrzygnął przedmiotową sprawę na korzyść Emitenta uchylając decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu, w sprawie o sygn. akt I SA/Wr 1243/18. Obecnie Emitent oczekuje na pisemne uzasadnienie wyroku. Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we Wrocławiu służy skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W dniu 26 czerwca 2019 r. spółka zależna Progress XVIII spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – spółka komandytowo-akcyjna (dalej: "Kupujący"), zawarła z osobami fizycznymi (dalej: "Sprzedający") przedwstępną warunkową umowę nabycia prawa własności nieruchomości gruntowej o powierzchni do 7,9 ha, zlokalizowanej w Otwocku („Nieruchomość”) za łączną cenę do kwoty 27, 6 mln PLN. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej Kupujący wpłacił Sprzedającemu zaliczkę w wysokości 3,0 mln PLN. Zawarcie umowy przyrzeczonej nabycia Nieruchomości nastąpi pod warunkiem m.in. braku zmiany stanu prawnego Nieruchomości, zostanie dokonany podział i scalenie działek, jednak nie później niż do dnia 31.12.2020 r.

W dniu 17 lipca 2019 roku Emitent w nawiązaniu do warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 11 czerwca 2019 roku dotyczącej warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu we Wrocławiu o łącznej powierzchni ok. 4,4 ha, powziął informację o spełnieniu się warunku zawieszającego umowy, polegającego się na nie wykonaniu przez Prezydenta Miasta Wrocławia prawa pierwokupu przysługującego Gminie Wrocław, a dotyczącego nieruchomości.
W dniu 19 lipca 2019 roku Emitent zawarł z jednostką stowarzyszoną Port Popowice Sp. z o.o. Sp.k. umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni ok. 4,4 ha za łączną cenę 40,9 mln PLN oraz umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni ok. 3,8 ha, co do której Gminie Wrocław nie przysługiwało prawo pierwokupu, za łączną cenę 35,0 mln PLN netto. Zakupione nieruchomości zostaną przeznaczone na realizację II etapu inwestycji w postaci kompleksu mieszkaniowego z uzupełniającą funkcją handlowo-usługową oraz biurową pod nazwą Port Popowice we Wrocławiu. Umowy powyższe zostały zawarte zgodnie z aneksem do umowy inwestycyjnej zawartej z Vantage Development SA. Wynagrodzenie Emitenta z tytułu zawartych umów w łącznej wysokości 75,9 mln PLN zostało częściowo zapłacone w formie zaliczki w kwocie 37,3 mln PLN w dniu 9 maja 2019 roku, natomiast pozostała kwota w wysokości 38,6 mln PLN została w dniu 19 lipca 2019 roku przeznaczona na zwiększenie przez Emitenta wkładów pieniężnych w jednostce stowarzyszonej Port Popowice Sp. z o.o. Sp.k.. Rejestracja przez KRS wniesienia powyższych wkładów pieniężnych nastąpiła w dniu 28 sierpnia 2019 roku.

W dniu 20 sierpnia 2019 roku spółka zależna Emitenta Progress XIII Sp. z o.o. podpisała z Santander Bank Polska SA dwa aneksy do dwóch umów kredytowych zawartych z bankiem, dotyczących finansowania Galerii Piastów w Legnicy. Na podstawie zawartych aneksów dokonano zmiany zapadalności obu kredytów na dzień 28 lutego 2024 roku, przy założeniu spełnienia przez Progress XIII Sp. z o.o. warunków ustalonych aneksami w terminach do 28 lutego odpowiednio w latach 2020, 2021, 2022, 2023. Na dzień podpisania niniejszych aneksów zobowiązanie z tytułu obu kredytów wobec banku opiewa na kwotę 29,3 mln EUR. Spółka Progress XIII Sp. z o.o. zobowiązała się w terminie do 31 grudnia 2019 roku przedpłacić kredyt w wysokości 3,0 mln PLN.

W dniu 13 września 2019 r. Emitent powziął informację, że w Sądzie Apelacyjnym we Wrocławiu zapadł korzystny dla Emitenta oraz spółki zależnej Progress IV Sp. z o.o. prawomocny wyrok kończący spór ze spółką NCT Inwestycje Świętokrzyskie I Sp. z o.o. o zwrot pożyczek na rzecz Emitenta w wysokości 675 tys. zł oraz na rzecz Progress IV Sp. z o.o. w wysokości 24,3 mln zł. i utrzymujący w mocy wyrok Sądu I instancji. Stronie przeciwnej przysługuje skarga kasacyjna do Sądu Najwyższego.

BOŚ spłacony w całości, a Santander, który był w wysokości ponad 100 mln zł w zobowiązaniach krótkoterminowych w tym raporcie w nich jeszcze pozostał, choć wiemy, że w III kwartale został już aneksowany i po raporcie za III kwartał będzie już w długoterminowych.
Z kredytów refinansowane zostało jeszcze finansowanie Chojnic... z górką.

Także...
Mimo, że sporo się dzieje w tym temacie, to akurat raport półroczny jeszcze tego nie pokazuje.

comtrader

O praktycznie pewnej kasie od Nalepy pisałem na Bankierze 10 września.... 2 dni temu.
I mamy w końcu wyrok z Apelacyjnego.

Przypomnę, że ewentualna skarga kasacyjna nie wstrzymuje wykonania wyroku!
A RankProgress zabezpieczył się na działkach NTC Inwestycje Świętokrzyskie pod Kielcami...
Osobiście nie sądzę, by Nalepa próbował przeciągać w Sądzie Najwyższym.
Sporej kasy trzeba przy skardze kasacyjnej, a chłop musi zdawać sobie sprawę, że szanse ma bardzo niewielkie....
Nalepa poleci w preselekcji...

Jak ja to widzę?
RankProgress w wyniku rozliczeń postanie jedynym właścicielem potężnego terenu w Miedzianej Górze pod Kielcami.
A przypominam Wam, że sytuacja jest diametralnie inna niż wcześniej... teren ten ma już prawomocny Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wójt Miedzianej Góry aż przebiera nogami, by inwestycja tam powstała. Nie wiem, czy Ikea ciągle jest w grze...

A tak na marginesie... Prezes Jan ciągle swoje... nawet komunikat o wyroku Sądu Apelacyjnego jest tendencyjny, bo mówi tylko o kapitale pożyczki i milczy o blisko 10 mln odsetkach...

comtrader

To zależy...
Boś-a już nie ma a Santander po przerolowaniu zrobił się bezpieczny.
I to trzeba odnotować.

comtrader

Płynność bieżąca już opanowana. Altman Z" score mocno w górę!

Poniższy post napisałem 4 maja:

Sprawdzamy i StockWatcha i powód spadku wskaźnika Z"score Altmana:

Z = 6,56 * (140,556 mln - 231,714 mln)/785,032 mln + 3,26 * 197,97 mln/785,032 mln + 6,72 * 44,711 mln/785,032 mln + 1,05 * 361,883 mln/423,15 mln + 3,25

Z = 6,56 * (- 0,116) + 3,26 * 0,25 + 6,72 * 0,057 + 1,05 * 0,855 + 3,25

Z = (-0,76) + 0,815 + 0,383 + 0,90 + 3,25 = 4,59

Warto mieć świadomość, że powyższa formuła jest modyfikacją dla rynków mniej rozwiniętych niż amerykański i mimo wszystko nie jest niczym więcej, a tylko modelem statystycznym...

Gołym okiem widać, że za spadek ratingu w/g Altmana odpowiada skok zobowiązań krótkoterminowych, czyli konkretnie:
1) ostatnia rata 35,340 mln do BOŚ-a (płatne do 7 czerwca)
2) oraz kredyt z Santander Bank Polska w wysokości 131,023 mln zł (w/g stanu na 31.12.2018) płatny do 31.12.2019 roku, który został słusznie zaliczony do zobowiązań krótkoterminowych, wymagalnych w terminie do 12 miesięcy.

Różnica pomiędzy aktywami obrotowymi, a chwilowo tak wysokimi zobowiązaniami krótkoterminowymi (- 91 mln) powoduje, że pierwszy mocno ważący (z mnożnikiem 6,56 x) człon wzoru Altmana staje się ujemny, a to silnie ciągnie w dół cały wskaźnik. Jednak nieobca jest nam przecież wiedza, że w tych aktywach obrotowych są m.in. "Towary", czyli również teren we Wrocławiu... ciągle ujmowany jako "Zapasy" i co za tym idzie wyceniany w/g kosztu... nabycia!

Można się pokusić o wyliczenie Altman Z"score po spłacie BOŚ-a - choć to akurat nie będzie łatwe, bo co prawda wiemy, że zobowiązania krótkie spadną o ponad 35 mln zł ale nie wiemy na ile uszczupli to "wrocławskie zapasy".

Natomiast w sposób dość łatwy można wyliczyć Altman Z"score po przekwalifikowaniu kredytu w Santanderze z powrotem do długoterminowych (co zapowiada Prezes w raporcie) - po prostu:

Z = 6,56 * (140,556 mln - 100,691 mln)/785,032 mln + 3,26 * 197,97 mln/785,032 mln + 6,72 * 44,711 mln/785,032 mln + 1,05 * 361,883 mln/423,15 mln + 3,25

Z = 6,56 * 0,051 + 3,26 * 0,25 + 6,72 * 0,057 + 1,05 * 0,855 + 3,25

Z = 0,33 + 0,815 + 0,383 + 0,90 + 3,25 = 5,68

No ale wszystko to to takie akademickie nieco rozważania, bo jak nie będzie w krótkoterminowych Santandera, to i nie będzie już w nich i BOŚ-a a tak w ogóle to jak cokolwiek się sprzeda to wzrosną aktywa obrotowe i sytuacja płynnościowa będzie znacząco lepsza.


Zrobiło się bezpiecznie!
Analitycznie... Nawet dla tych co patrzą na liczby.
Chociaż to jeszcze nie będzie widoczne w raporcie półrocznym, bo miało miejsce 20 sierpnia...
Prezes Jan zrealizował to co zapowiadał.

comtrader

Tak właśnie ma być.
Nie łamiesz schematu.
Rzesza obserwujących stojących z boku rośnie, ale nie kupuje...

A sytuacja spółki po półroczu jest jednak znacząco odmienna od sytuacji po I kwartale...

Nie mam aktualnie abonamentu... i choć lubię analizy AntyTeresy i np. w odniesieniu do poprzedniej fajnie podyskutowaliśmy, to chyba się opanuję i nie wykupię abonamentu...

KaWalec napisał(a):
Nie wiem czy spółka zmieniła się aż tak bardzo: Szanowny Pan Prezes miał dużo szczęścia ze trafił akurat na czas kiedy drugi z Szanownych Prezesów potrzebował pilnie wydać kasę na inwestycje, gdyż po realizacji Promenad dysponował duża gotówka, przypominam ze Dzialka po rynku wrocławskim krążyła dwa lata i nikt nie chciał Prezesowi M. podać ręki, a przysłużyła się do tego niewątpliwie „krystaliczna” uczciwość.I oczywiście super koniunktura:) Zasad rządzących spółka ciężko się doszukiwać gdyż jak ktoś napisał wcześniej inwestowanie w galerie w obecnej chwili... Śmiem postawić tezę ze gdyby nie Prezes Edward L. Ranka już by nie było, o jego problemach wiedzieli wszyscy we Wro i czaili się na Popowicka, na szczęście teraz może być całkiem dobrze, ale jak wyglądają posiadane aktywa obecnie a co nie jest faktycznie poobciazane na lewo i prawo??


No nie wiem, czy to kwestia szczęścia.
Moim zdaniem, na Popowicach Prezes Jan wybrał po prostu najkorzystniejszą ofertę (a były inne!) i zadziwiająco harmonijnie współpracuje z Vantage...

I nie przesadzajcie z tym wyolbrzymianiem dźwigni kredytowej.
RankProgress wcale nie przesadził z tym zadłużaniem.
To powszechny model funkcjonowania w tej branży i tyle...

niedźwiedź napisał(a):
problem z tą spółką jest taki, ze ciężko określić czy ona jest droga, czy tania i jak rozkładają się ryzyka.


Ja tam takiego problemu nie mam.
Można co prawda dyskutować o czasie, czy też jego upływie, ale problem z wartością u mnie nie istnieje...

No zainteresowanie spółką relatywnie oceniam na ogromne.
Według mojej wiedzy w spółce dzieje się naprawdę sporo...

A analizy AntyTeresy zawsze czytam z uwagą...
I poczekam choćby do oficjalnego raportu za półrocze. wave

No nie do końca tak...
Potwornie ciążący BOŚ spłacony - to najważniejsze.
A kredyt na Chojnice to jednak klasyczne refinansowanie. Wszak kredyt ten spłaca poprzedni też na hipotece Chojnic zabezpieczony + uwalnia ponad 20 mln gotówki...

comtrader

Wyrok jest wyrokiem Sądu Okręgowego po ponownym rozpatrzeniu sprawy i przesłuchaniu dodatkowych świadków, więc moim zdaniem Nalepa mógł jeszcze apelować.

Ale... biorąc pod uwagę terminy jestem ogromnie zdziwiony, że nic o tym nie słychać.
Wiadomo, że NTC chcąc przedłużać powinien był to zrobić w ostatniej chwili, ale przecież chwila ta dawno już minęła.
Tymczasem Jan w raporcie za 2018 opisując przecież zdarzenia po dniu bilansowym (a właściwie na dzień jego upublicznienia) słowem o tym nie wspomina...

Czyżby nastąpiła jakaś nieformalna ugoda?
Jaka mogłaby być jej forma?
RankProgress przejmuje całość gruntu w Miedzianej Górze + dostaje parę groszy ?
Tu tylko Nalepa mógł coś zaproponować, bo to on przegrywa oba procesy i ten o zwrot pożyczek i ten o przeniesienie własności gruntów (z powództwa własnego).
Tymczasem teren w Miedzianej Górze od ok. roku ma już prawomocny miejscowy PZP, coś tam nawet lokalnie o chęci ze strony IKEI słychać.

Co do Włocławka...
Nie mam pojęcia jak Jan zabezpieczył tam swoje interesy nie wykładając póki co złamanego grosza.
Nie ulega wątpliwości, że potrafi on budować takie misterne konstrukcje. Przykładem jest tu chociaż transakcja z BZ WBK dotycząca 65/100 działki pod I etap Popowic sfinansowana za pieniądze CFI, które później zostało pożegnane.

comtrader

Ok, po kolei.

Najpierw sprawa z Nalepą (Miedziana Góra pod Kielcami) - najwyraźniej nie doczytałeś:

"W dniu 28 grudnia 2017 r. pełnomocnikowi powodów został doręczony odpis apelacji, została wniesiona odpowiedź na apelację w imieniu powodów. Akta zostały przekazane przez Sąd Apelacyjny we Wrocławiu z powrotem do Sądu Okręgowego w Legnicy. Termin rozprawy został wyznaczony na dzień 27 marca 2018 roku. Rozprawa została odwołana. Nowy termin rozprawy wyznaczono na dzień 17 października 2018 roku. Zostali przesłuchani świadkowie. W dniu 21 listopada 2018 roku został przesłuchany kolejny świadek. Sąd zamknął przewód sądowy. W dniu 30 listopada 2018 roku wydany został wyrok utrzymujący w całości w mocy wyrok zaoczny z dnia 23 maja 2016 roku. W dniu 05 lutego 2019 roku pisemne uzasadnienie wyroku zostało doręczone pełnomocnikowi powoda. Zarząd ocenia pozytywnie szanse wygrania przedmiotowej sprawy."

Co do Popowic...
Tak miała być opcja powrotu do 55/45, a ostatni aneks przewiduje 65/35, a dokładniej 64,99/35,99 resztówka to zapewne komplementariusz.
"...Emitent uzyska zwrot stanowiący ustaloną wartość prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości w wysokości 159,6 mln PLN."

Generalnie kwota ustaleń za całość się zgadza. Do strumienia gotówki za I etap (w tym odsprzedaży prawa zakupu 65/100 działki od BZ WBK) oraz II etap dolicz jeszcze wartość aktualnych udziałów w Porcie Popowice na konkretny moment i zwróć uwagę, że przecież rośnie ogólna wartość tej spółki celowej.

Newsy o zajęciach egzekucyjnych jakoś mnie nie straszą.
Jan ewidentnie lubi takimi rzeczami straszyć rynek, a później i tak okazuje się, że takie zajęcie jest wycofywane przez WSA.
Oprócz tego i tak od dawna te kwoty są uwzględniane w bilansie - żadna więc to nowina,czy powód do strachu.

Pozdrawiam

comtrader



Całkowita spłata BOŚ-a to najważniejsze info ostatnich 3 lat !!!
Ten przedterminowy ruch ma następujące konsekwencje:

1) O ponad 35 mln zł spadają zobowiązania (i to te gorsze, bo krótkoterminowe!)
2) Przewłaszczenia zwrotne wracają,
3) BOŚ zdejmuje hipoteki z wielu nieruchomości,
4) Znika zakaz zadłużania się - RankProgress może już finansować nowe projekty.
5) Znika zakaz rozliczeń wewnętrznych.

6) Znika zakaz buy-backu tudzież dywidendy - chociaż ta na szczęście nam póki co nam chyba nie grozi. ;-)

Potworne pęta spadają po prostu!
Spółka od dziś może w końcu prowadzić normalną, rynkową działalność !!!

comtrader

Ok... Anty_Tereso, wszystko jasne.
A brak zainteresowania na tym poziomie i w tym momencie zły nie jest - ba... można by się pokusić o stwierdzenie, że jest oczekiwaną normą.

comtrader

A tak... przydałoby się świeże spojrzenie na raport za 2018 r.

Sprawdzamy i StockWatcha i powód spadku wskaźnika Z"score Altmana:

Z = 6,56 * (140,556 mln - 231,714 mln)/785,032 mln + 3,26 * 197,97 mln/785,032 mln + 6,72 * 44,711 mln/785,032 mln + 1,05 * 361,883 mln/423,15 mln + 3,25

Z = 6,56 * (- 0,116) + 3,26 * 0,25 + 6,72 * 0,057 + 1,05 * 0,855 + 3,25

Z = (-0,76) + 0,815 + 0,383 + 0,90 + 3,25 = 4,59

Warto mieć świadomość, że powyższa formuła jest modyfikacją dla rynków mniej rozwiniętych niż amerykański i mimo wszystko nie jest niczym więcej, a tylko modelem statystycznym...

Gołym okiem widać, że za spadek ratingu w/g Altmana odpowiada skok zobowiązań krótkoterminowych, czyli konkretnie:
1) ostatnia rata 35,340 mln do BOŚ-a (płatne do 7 czerwca)
2) oraz kredyt z Santander Bank Polska w wysokości 131,023 mln zł (w/g stanu na 31.12.2018) płatny do 31.12.2019 roku, który został słusznie zaliczony do zobowiązań krótkoterminowych, wymagalnych w terminie do 12 miesięcy.

Różnica pomiędzy aktywami obrotowymi, a chwilowo tak wysokimi zobowiązaniami krótkoterminowymi (- 91 mln) powoduje, że pierwszy mocno ważący (z mnożnikiem 6,56 x) człon wzoru Altmana staje się ujemny, a to silnie ciągnie w dół cały wskaźnik. Jednak nieobca jest nam przecież wiedza, że w tych aktywach obrotowych są m.in. "Towary", czyli również teren we Wrocławiu... ciągle ujmowany jako "Zapasy" i co za tym idzie wyceniany w/g kosztu... nabycia!

Można się pokusić o wyliczenie Altman Z"score po spłacie BOŚ-a - choć to akurat nie będzie łatwe, bo co prawda wiemy, że zobowiązania krótkie spadną o ponad 35 mln zł ale nie wiemy na ile uszczupli to "wrocławskie zapasy".

Natomiast w sposób dość łatwy można wyliczyć Altman Z"score po przekwalifikowaniu kredytu w Santanderze z powrotem do długoterminowych (co zapowiada Prezes w raporcie) - po prostu:

Z = 6,56 * (140,556 mln - 100,691 mln)/785,032 mln + 3,26 * 197,97 mln/785,032 mln + 6,72 * 44,711 mln/785,032 mln + 1,05 * 361,883 mln/423,15 mln + 3,25


Z = 6,56 * 0,051 + 3,26 * 0,25 + 6,72 * 0,057 + 1,05 * 0,855 + 3,25

Z = 0,33 + 0,815 + 0,383 + 0,90 + 3,25 = 5,68

No ale wszystko to to takie akademickie nieco rozważania, bo jak nie będzie w krótkoterminowych Santandera, to i nie będzie już w nich i BOŚ-a a tak w ogóle to jak cokolwiek się sprzeda to wzrosną aktywa obrotowe i sytuacja płynnościowa będzie znacząco lepsza.

RankProgressowi spadł niby (w/g StockWatcha) wskaźnik Altman Z"score do 4,59 co dawałoby spółce rating B+.


Czy portal korzysta z poniższej formuły?:

EM Score = Z = 6,56*X1 + 3,26*X2 + 6,72*X3 + 1,05*X4 + 3,25

Gdzie:
Z - wynik całkowity

X1 = (Kapitał pracujący / Aktywa) - Kapitał pracujący definiowany jest w tym wskaźniku jako różnica pomiędzy aktywami, a zobowiązaniami bieżącymi. Wskaźnik ten odpowiada za pomiar płynności oraz struktury aktywów.

X2 = (Zysk zatrzymany / Aktywa) - Odpowiadający za pomiar rentowności skumulowanego zysku zatrzymanego w przedsiębiorstwie.

X3 = (EBIT / Aktywa) - Wskaźnik ten pokazuje prawdziwą produktywność aktywów przedsiębiorstwa, niezależną od podatków oraz odsetek.

X4 = (Wartość rynkowa przedsiębiorstwa / Księgowa wartość zadłużenia) - Mierzy on wielkość wspomagania finansowego w przedsiębiorstwie.


comtrader

A co ma Polnord do Rank Progressu ???

Czemu ma służyć taki bezsensowny post?


comtrader

Niby można, ale wiesz... Popowice muszą mieć czyste hipoteki z innych względów.
Tam zabezpieczenia mogą dotyczyć w przyszłości kredytów inwestycyjnych, deweloperskich i nie mogą być związane ze spłatą starych, dawno wykupionych obligacji ich obecnego właściciela.

comtrader

Masz oczywiście rację... ale w imię czego BOŚ miałby to robić?

comtrader

Sama w sobie całkowita spłata kredytu w BOŚ wniesie niewiele - ważne będą jej następstwa:
- zdjęcie zakazu zadłużania,
- odblokowanie możliwości rozliczeń wewnętrznych,
- zdjęcie zakazu buy-backu,
- zdjęcia zakazu wypłaty dywidendy.

I powyższe wypisałem w kolejności wagi... w mojej opinii.


Z jednej strony zbyt mocno BOŚ jest zabezpieczony na majątku RankProgressu, by bagatelizować ten kredyt.

Ale z drugiej strony pozostała go już tylko 1/3 z całości (35 mln zł), by te wszystkie zabezpieczenia zostały zdjęte...


Myślę, że Prezes Jan już ma jakiś chytry plan i na dodatek wyposażony w opcje, a póki co jestem przekonany, że wnikliwie przygląda się temu co się dzieje z I etapem Popowic. Not talking

Bo moim zdaniem tu nawet nie idzie o czystą spłatę kredytu - idzie o opadnięcie potwornych kajdan, które póki co ciągle się z nim wiążą.

W/g mnie zdanie klucz po zamknięciu rozdziału z BOŚ-em?
Brak zakazu zadłużania się. hello1 hello1 hello1

Bo zakaz lewarowania dla dewelopera to dramat... i takiego dramatu byliśmy świadkami przez ostatnie 3 lata! Speak to the hand
Bez dostępu do finansowania dla swoich projektów była... po prostu d...a. - i dlatego póki co mamy kurs na tym pułapie!



comtrader

W akcji udział wzięło 3.632.531 akcji, czyli prawie 10 % ogółu.
Wiem, że są jeszcze tajne "zaskórniaki" i jest spora szansa, że dotrę do ich właścicieli.
Czy będziemy tworzyć wspólnie Porozumienie Akcjonariuszy?
Nie wiem...
Jeśli będziemy reprezentować kilkanaście % ogółu akcji, czyli ponad 20% głosów na WZA może będzie warto?

Sądzę też, że Prezes Jan ma kontrolę nad większą ilością akcji niż pokazuje oficjalnie (np. nie znamy nabywcy 10% pakietu należącego niegdyś do CFI)...

Oceniam, że realnego Free Floatu na RankProgressie jest nie więcej niż jakieś 4 mln akcji... co w obecnej podpodłogowej cenie daje równowartość raptem... 6 mln złotych zł!

comtrader


"Policzmy się" II-ga edycja errata: liczymy się w ten piątek 15.03. !!!

A nie jak omyłkowo napisałem 23 marca...
Zresztą 23 to nawet nie piątek.

Za pomyłkę przepraszam.

comtrader

"Policzmy się" II-ga edycja - kurs 10 zł, liczenie w piątek 23.03. !!!

Z pewnych względów muszę ponowić naszą akcję "Policzmy się".

Wszystkich tych, którzy posiadają akcje RankProgressu i których nie satysfakcjonują obecne pułapy cenowe oraz w razie potrzeby wyrażają wolę uczestnictwa w oddolnej inicjatywie porozumienia akcjonariuszy mniejszościowych proszę o wystawianie zleceń sprzedaży swoich pakietów po cenie 10 zł z terminem ważności do piątku 23 marca (włącznie).
Swój pakiet oczywiście można w dowolny sposób dzielić - liczy się przecież sumaryczny wolumen z tego pułapu.
Ostateczne sumowanie przeprowadzimy właśnie w piątek po sesji.

W wąskim gronie grupy zaufanych z Prywatnego Forum wiemy co już mamy... i wiemy też, że ostatnio nieco zwiększyliśmy stan posiadania... ale chcielibyśmy też wiedzieć, jakie ilości akcji "tkwią jeszcze w rezerwie", czyli czy wśród wymęczonego drobnego akcjonariatu istnieją jeszcze inwestorzy, którzy w razie potrzeby są w stanie nas wesprzeć.

Liczę się oczywiście z tym, że akcja będzie wyśmiewana przez trolle... ale nie dbam o to, bo nie ma to żadnego praktycznego znaczenia!
Natomiast, to czy na WZA będziemy w stanie dysponować np. 20% głosów znaczenie już mieć może...

Pozdrawiam

comtrader

O fundamentach trochę podyskutowaliśmy.
Następna okazja, raport roczny za 2018 r. 17 kwietnia...

Natomiast może któryś z kolegów pokusi się o podsumowanie sytuacji technicznej w tym momencie?


Kurs EURO:
Pytanie o bazowy kurs EUR/PLN było oczywistym pytaniem retorycznym...
Zainteresowani wiedzą jaki wpływ ma Euro na raporty.

Płynność:
Cieszę się, że tu jest między nami zgoda.

Wrocławskie Popowice i ich wycena:
Zgoda - działki należące do RankProgressu we Wrocławiu na Popowicach ujmowane są jako ZAPASY.
W jakiej wartości póki co są ujmowane w księgach tak naprawdę nie ma znaczenia... ważne ile są warte i jak ta wartość zostanie wykorzystana.
I uważam, że nie ma się o co spierać, gdyż już w maju tego roku możemy doczekać się ruchów na tym majątku w związku z decyzją o II etapie Portu Popowice.

Temat powierzchni wniesionej do Winhall/Port Popowice sp. z o.o.:
Trochę nie masz wyjścia... musisz przyjąć do wiadomości, bo to matematyka.

Temat należności w kontekście wartości rynkowej spółki:
Rozumiem, że pokazujesz jak należy patrzeć...
Niemniej jednak Twoja analiza jest omówieniem sprawozdania finansowego konkretnej spółki za konkretny okres - dlatego powinna uwzględniać prawdopodobieństwo zajścia pewnych zdarzeń... może nawet subiektywne, ale jednak bazujące na pewnych przesłankach.
Bo takie 35 mln zł z Kielc, to nie jest drobnostka - to ponad połowa obecnej kapitalizacji całego RankProgressu!

Reasumując... Twoje analizy Anty_Tereso i tak są świetne.
Rozumiem, że nie możesz poświęcać wielu żmudnych godzin na jedną spółkę.
A dodatkowo w przypadku RankProgressu potrzebna do oceny przyszłości wiedza niestety nie jest tak łatwo dostępna... a przynajmniej sama spółką nią nie epatuje. Silenced

Poniższe to raport z połowy ub. roku dotyczący Vantage - tym bardziej wartościowy w kontekście wyciągania wniosków co do samego RankProgressu.
Poniżej wklejam ważniejsze i dotyczące RankProgressu fragmenty raportu - wytłuściłem to co uważam za naprawdę ważne, cyt.:

Vantage Development – raport kredytowy DM Michael / Ström
Michał Mordel 19 czerwca 2018
Raport przedstawia sytuację finansową grupy kapitałowej Vantage Development po wynikach za I kwartał 2018 r.

W ramach rozpoczętej współpracy z Rank Progress (RNK) przy realizacji projektu Port Popowice spółka istotnie zwiększyła swój bank ziemi. Projekt zakłada realizację ok. 2400 mieszkań, oraz 14,5 tys. m2 powierzchni komercyjnej w perspektywie do 2028 r. W ramach współpracy RNK udostępnia grunt o wartości 160 mln zł, VTG zobowiązał się do dokapitalizowania spółki celowej kwotą 88 mln zł (dotychczas 64,6 mln zł). Vantage pełni pełną kontrolę operacyjną nad spółką i konsoliduje ją metodą pełną, posiadając obecnie 77 proc., a docelowo 55 proc. udziałów w spółce.

➢ Gdyby spółka wybudowała lokale w ramach obecnie realizowanych i planowanych projektów (uwzględniając jedynie etap Portu Popowice planowany do uruchomienia w 2018 r.) oraz sprzedała ok. 76% tych lokali, to powinna być w stanie spłacić wszystkie zobowiązania przypisane do segmentu deweloperskiego, wypłacić maksymalny limit dywidendy oraz opłacić koszty sprzedaży i ogólnego zarządu w okresie 3 lat. Przy tym poziomie sprzedaży spółce pozostałoby ok. 519 gotowych do sprzedaży i wolnych od długu lokali, bank ziemi pozwalający na realizację ponad 2 000 lokali oraz aktywa netto z działalności komercyjnej. Obliczenia nie uwzględniają podatków.

Port Popowice
Projekt Port Popowice realizowany jest przez spółkę Winhall Investments sp. z o.o. w której Vantage objął początkowo 55% udziałów, a w maju 2018 r. zwiększył zaangażowanie do 77%, pozostałe udziały należą do Rank Progress. Spółki podjęły współpracę przy realizacji projektu, który docelowo obejmować ma ok. 2 400 lokali mieszkalnych i usługowych oraz 14,5 tys. mkw powierzchni komercyjnej na gruncie, który pierwotnie należał do Rank Progress. Grunt, który został wyceniony na 160 mln zł sprzedany został etapami do spółki celowej nad którą pełną kontrolę operacyjną posiada Vantage, a Rank Progress pełni rolę inwestora pasywnego. Projekt został podzielony na dwa główne etapy, a spółka celowa przystąpiła do realizacji pierwszego z nich (również podzielonego na mniejsze etapy), który obejmuje budowę 1 100 mieszkań oraz 14,5 tys. mkw powierzchni komercyjnej. Dotychczas Vantage zaangażował w przedsięwzięcie 64,6 mln zł wobec pierwotnie deklarowanych 88 mln zł, i posiada obecnie 77% udziałów w Winhall, wobec 55% deklarowanych w pierwotnej umowie współpracy. Zaangażowanie pozostałych 23 mln zł według postanowień umowy powinno zostać przekazane do spółki celowej przed majem 2020 r. Obecnie obowiązujący aneks do umowy przewiduje, że jeśli dojdzie do realizacji drugiego etapu inwestycji (co też zakładamy) to proporcja udziałów w Winhall zostanie przywrócona do 55/45 poprzez dokapitalizowanie spółki.

Na wydaną kwotę 64,6 mln zł składają się płatności:
- 29,3 mln zł poprzez objęcie 55% udziałów w spółce Winhall w grudniu 2017 r.
- 29,3 mln zł podwyższenie kapitału w maju 2018 r.
- 6,0 mln zł poprzez odkup udziałów od Rank Progress zwiększając swój udział do 77% w maju 2018 r.

Winhall objęła 100% gruntu pod projekt, który częściowo wnoszony był do spółki przez Rank Progress jako aport za udziały, część natomiast została sprzedana do spółki pozwalając RNK na uwolnienie gotówki. Grunt według komunikatów spółki ma wartość 159,6 mln zł, co przy zaangażowaniu 88 mln zł przez VTG implikuje 55% udział. Obecne zaangażowanie VTG implikuje 40% wartości gruntu, spółka posiada natomiast 77% udziałów w Winhall. Obecną strukturę udziałów traktujemy jako tymczasową i w analizie zakładamy zarówno realizację drugiego etapu inwestycji, zaangażowanie pozostałych 23 mln zł, jak i podział zysków z przedsięwzięcia w proporcjach 55/45.

W ramach projektu ma powstać około 2 400 lokali mieszkalnych i usługowych. Dodatkowo grunt pozwala na realizację ok. 14,5 tys. mkw powierzchni komercyjnej. Przy pełnej powierzchni (komercyjnej i mieszkaniowej) implikowana cena gruntu wynosi 1,05 tys. zł/PUM. W 3Q18 i 4Q18 spółka planuje uruchomienie pierwszych dwóch faz w pierwszym etapie mieszkaniowych projektu, w dalszej perspektywie zamierza uruchamiać kolejne etapy mieszkaniowe. Na realizację pierwszego etapu spółka podpisała już kontrakt z Erbudem w formule „Zaprojektuj i wybuduj” o wartości 114,5 mln zł. Według umowy w ramach pierwszego etapu powstaną 3 budynki na co najmniej 415 lokali mieszkalnych i 5 lokali usługowych. Ostateczny projekt i liczba lokali nie została jeszcze ogłoszona. Spółka nie opublikowała jeszcze również decyzji dotyczących sposobu wykorzystania możliwej do budowy powierzchni komercyjnej, a według informacji uzyskanych od zarządu spółka rozważa kilka scenariuszy. Szacujemy, że względem stanu na koniec 1Q18 Winhall jest w stanie wygenerować 198 mln zł gotówki z samej części mieszkaniowej uwzględniając płatności za grunt. Z tej kwoty 109 mln zł trafi do Vantage na przestrzeni najbliższych lat – zakończenie ostatniego etapu inwestycji obecnie planowane jest na 2028 r.



comtrader

anty_teresa napisał(a):
Prawie 6h wychodzi też z obmiaru na mapie kartograficznej:


kliknij, aby powiększyć




Anty_Tereso... czy zauważyłeś gdzieś, bym twierdził że I etap nie jest realizowany na działkach o łącznej powierzchni 5,8 ha ?

Nie - ja tylko twierdzę, że:
1) I etap jest już realizowany,
2) RankProgress do spółki z Vantage jest udziałowcem spółki celowej
3) i z własności na Popowicach RankProgressowi ubyło tylko raptem niecałe 2 ha!

A przy okazji mapka pokazuje dość sporo... bo gdzie jest serce inwestycji tzn. stary basen portowy i do kogo należy ten teren - tym razem już bez współwłasności? hello1

comtrader


Anty_Tereso...

1) Co do wpływu kursu EUR/PLN:
A jaki kurs EUR/PLN jest "bazowy" ???
Potrafimy go określić?
I żeby była jasność. Nie kwestionuję potrzeby odseparowania księgowego wpływu wahań kursowych na realne bieżące zyski operacyjne.
Natomiast zwracam uwagę, że w/g kursu EUR/PLN spółka przeszacowuje jeszcze większą część swego majątku...

2) Cyt.: "Zabezpieczenie, a właściwie przewłaszczenie kredytu to nie jedyny problem wskazujący na kłopoty z płynnością - są przeterminowane należności publiczno prawne (takich by nie było w płynnym podmiocie) i stwierdzenie które pada przy analizie ryzyka płynności w sprawozdaniu."

Nie twierdzę wcale, że sytuacja płynnościowa spółki jest idealna.
Twierdzę tylko, że jest diametralnie lepsza niż była blisko 3 lata temu, gdy spółka otrzymała silnie obwarowany kredyt "obligacyjny" w BOŚ-u - gdyż w ostatnim czasie zadłużenie silnie spadło i dziś pozostała do spłaty tylko 1-na ostatnia rata tego kredytu płatna na początku czerwca tego roku (ok. 35 mln zł). Co ciekawe spółka wcale w tym okresie "nie zeszła" z majątku (poza Galerią Świdnicką).

I w tym punkcie jeszcze jedno trzeba wiedzieć...
Niektóre, wcale niemałe należności publiczno-prawne nie są płacone z premedytacją. Dotyczy to np. sporu sądowego o przewalutowanie, czy braku zapłaty Gminie Olsztyn za użytkowanie wieczyste Jarot. Orzeczenia Sądów są w tych przypadkach rozstrzelone, a sprawy trwają...

3) Sprawa wartości gruntu na wrocławskich Popowicach.
Cyt.: "Ona jest prawidłowo zaprezentowana :) Jeśli grunt kupuje się celem odsprzedaży, albo celem zabudowy mieszkaniowej to wykazywany jest w cenie nabycia ewentualnie pomniejszonej o odpisy. Zyski z tego terenu będą się pojawiać jak mieszkania tam wybudowane zaczną być odbierane i podmiot JV będzie zwiększał kapitały. Inna sprawa, że obecna wartość tych gruntów może i prawdopodobnie jest wyższa."

Słowo "prawidłowo" zastąpiłbym "dopuszczalnie księgowo" i nie ma między nami żadnej różnicy zdań. blackeye

4) Temat areału pod I etap wrocławskich Popowic.
Anty_Tereso... wbrew pozorom wcale nie ma między nami sporu!
Natomiast ja z pełną stanowczością podtrzymuję twierdzenie, że do uruchomienia I etapu Portu Popowice RankProgress zużył ze swojego stanu posiadania tylko ok. 2 ha (przeliczeniowo).

Oczywiście, że ten I-szy etap realizowany jest na kompleksie działek o łącznej powierzchni 5,8371 ha, ale czy ktoś tu zakwestionuje matematykę blackeye , bo:

5,8371 ha x 1/3 = 1,95 ha i tyle ubyło z majątku RankProgressu !!!

Dlatego piszę w uproszczeniu o "przeliczeniowych" ok. 2 hektarach.
Pozostałe 2/3 Winhall (wówczas jeszcze) kupił od drugiego właściciela, czyli BZ WBK !
I dlatego zabezpieczeniem kredytu obligacyjnego w BOŚ były tylko 2 ha... reszta nie mogła być, bo nigdy do RankProgressu nie należała!
Swoją drogą umowę przedwstępną na odkupienie tych 2/3 od BZ WBK Prezes Jan zawarł za pieniądze pochodzące od... CFI, ale to temat na odrębną dyskusję.

5) I jeszcze jeden temat istotny, przy którym się z Tobą nie zgadzam.
Z ostrożności założyłeś, że na należności robisz odpis... Tymczasem wśród nich jest np. ok. 35 mln pożyczki (ponad połowa całej obecnej kapitalizacji !!!) udzielonej Inwestycjom Świętokrzyskim (spółka celowa RankProgressu i Nalepy), które z bardzo dużą dozą pewności będą odzyskane, a dlaczego?
Niebawem przeczytasz o tym w raporcie rocznym.

To chyba tyle...

Pozdrawiam -
comtrader

anty_teresa napisał(a):
comtrader napisał(a):
Pierwsza moja uwaga jest take, że kurs EUR/PLN potrafi działać w obie strony...

Może. I właśnie dlatego do liczenia powtarzalnego zysku zdejmuje się zmianę wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany kursu EUR/PLN

comtrader napisał(a):

Kredyt "obligacyjny" w BOŚ-u rzeczywiście nosi cechy takiego "leasingu zwrotnego" ale... nie sposób przeoczyć, że w 2/3 został już spłacony, a ostatnia rata i zamknięcie tego tematu przypada na... początek czerwca (7 lub 10) tego roku, czyli jest tuż, tuż! hello1

Zabezpieczenie, a właściwie przewłaszczenie kredytu to nie jedyny problem wskazujący na kłopoty z płynnością - są przeterminowane należności publiczno prawne (takich by nie było w płynnym podmiocie) i stwierdzenie które pada przy analizie ryzyka płynności w sprawozdaniu.
comtrader napisał(a):

Wartość należącego do RankProgressu terenu wrocławskich Popowic oczywiście jest w księgach zaniżona!

Ona jest prawidłowo zaprezentowana :) Jeśli grunt kupuje się celem odsprzedaży, albo celem zabudowy mieszkaniowej to wykazywany jest w cenie nabycia ewentualnie pomniejszonej o odpisy. Zyski z tego terenu będą się pojawiać jak mieszkania tam wybudowane zaczną być odbierane i podmiot JV będzie zwiększał kapitały. Inna sprawa, że obecna wartość tych gruntów może i prawdopodobnie jest wyższa.

comtrader napisał(a):

W tym momencie warto zauważyć, że dotychczas spółka przekazała Winhallowi (obecnie Port Popowice Sp. z o.o.) przeliczeniowo tylko ok. 2 ha w działce, której większościowym właścicielem był BZ WBK + prawo do transakcji z tymże BZ WBK i... nic więcej!

Według mnie jest inaczej. Zgodnie z komunikatem: www.stockwatch.pl/komunikaty-s...
BZWBK sprzedał do Port Popowice 65/100 udziałów a zgodnie z tym:
www.stockwatch.pl/komunikaty-s... s
spółka sprzedała pozostałe 35/100. W dyspozycji Port Popowice są zatem działki działki 5/4, 5/5, 6/5, których obszar zgodnie z księgą wieczystą wynosi 5,8 h

kliknij, aby powiększyć


Vantage ma w Port Popowice ponad 78 proc. udziałów. Taka powierzchnia jest też w tym artykule:
investmap.pl/artykul/artykuly,...

Wiem, ze zabezpieczeniem obligacji D były 2h i taką wartość podano w prospekcie emisyjnym, ale bardziej wierzę księdze wieczystej.

To jednak szczegół, bo posiadanie gruntów w spółkach celowych z mniejszościowym udziałem sytuacji płynnościowej nie poprawia. Żeby była z tego gotówka Rank musi sprzedawać grunty, albo musi być umorzenie udziałów lub dywidenda ze spółki JV co nastąpi pewnie nie wcześniej niż za 2 lata.





Anty_Tereso... miło mi, że pochyliłeś się nad moimi stwierdzeniami.
Nie jestem Broń Boże żadnym Twoim oponentem, bo wcale za mocno się nie różnimy...
Natomiast twardo podtrzymuję, to co napisałem, a za ok. 2 godziny napiszę dlaczego.

Pozdrawiam

comtrader

AntyTereso... nie wiem jak się u Was na forum dyskutuje o analizie, która jest niedostępna dla osób bez abonamentu?
Czy nie dyskutuje się - tylko przyjmuje do wiadomości? Think
Twoja analiza jest bardzo sensowna - jak zwykle zresztą. Zapłaciłem 79 zł by ją przeczytać i... no nieważne.

Nie będę nic cytował, tylko pozwolę sobie dodać kilka istotnych elementów... i zrobię to bezinteresownie. Angel

Pierwsza moja uwaga jest take, że kurs EUR/PLN potrafi działać w obie strony...

Dalej też parę rzeczy należy zauważyć:
1) Kredyt "obligacyjny" w BOŚ-u rzeczywiście nosi cechy takiego "leasingu zwrotnego" ale... nie sposób przeoczyć, że w 2/3 został już spłacony, a ostatnia rata i zamknięcie tego tematu przypada na... początek czerwca (7 lub 10) tego roku, czyli jest tuż, tuż! hello1

2) Wartość należącego do RankProgressu terenu wrocławskich Popowic oczywiście jest w księgach zaniżona!
A RankProgress ma tam jeszcze 8,20 ha.
W tym momencie warto zauważyć, że dotychczas spółka przekazała Winhallowi (obecnie Port Popowice Sp. z o.o.) przeliczeniowo tylko ok. 2 ha w działce, której większościowym właścicielem był BZ WBK + prawo do transakcji z tymże BZ WBK i... nic więcej!
Formalnie na pierwszy etap RankProgressowi ubył więc drobny ułamek areału na Popowicach i choć to Vantage rządzi operacyjnie w spółce celowej (i dobrze!), a RankProgress jest mniejszościowy to jednak grunt kontroluje RankProgress i II-gi etap bez jego aprobaty nie ruszy.
I w świetle powyższego trzeba pamiętać, że rozstrzygnięcie w temacie II etapu RankProgress i Vantage zaplanowały do... maja tego roku ! wave
A Vantage pieniądze ma - odsyłam do raportu tej spółki.
I do tego powinno mu zależeć, by kontynuować budowę prestiżowego Portu Popowice (dawniej Marina Parku) we własnym mieście, na terenie... póki co należącym do RankProgressu. Whistle
Dlatego raczej nie należy obawiać się kłopotów z płynnością RankProgressu...

Ale... nie tylko Wrocław jest zaniżony.
Olsztyn (potężny teren na Jarotach) uzyskał w ub. roku w końcu miejscowy PZP, który jest w końcu prawomocny. Plan dopuszcza mieszkaniówkę wysoką i/lub galerię handlową.

Jest jeszcze Miedziana Góra pod Kielcami - teren pod IKEĘ... też zresztą w końcu z prawomocnym miejscowym PZP.
To tam właśnie jest 35 mln pożyczki, o którą sądzi się RankProgress ze wspólnikiem Nalepą.
Sprawa (o zwrot pożyczki) jest absolutnie do wygrania - w końcu ubiegłego roku był nawet wyrok, od którego Nalepa apelował. Chwilę to potrwa, ale to już ostatnie możliwości przeciągania sprawy...

Generalnie... ja tam jestem spokojny.

Pozdrawiam


mindek napisał(a):
Comtrader. Masz możliwość i chęć opisania całych fundamentów spółki, mocnych aktywów i słabych?


Wydaje mi się, że niemało wiem.
Opisywałem już swoje wyliczenia i spostrzeżenia na forum prywatnym.
Nie wiem, czy można tu wkleić link?

Ale... jeśli coś chcesz wiedzieć to pytaj.

comtrader

mcmbbsqyp napisał(a):
Plus link 3
Czyli jeszcze nic się nie zaczęło a spółka już sprzedała udziały. Te komunikaty są mocno zakręcone, typu sprzedano 65/100 do spółki gdzie udziały są 45/100 Ranka. Skoro spółka sprzedała znaczy się nie jest już właścicielem. Prześledziłem wszystkie następujące po sobie komunikaty, wynika z nich że to Vantage rozdaje karty, tylko on coś póki coś kupuje i wykłada kasę, Rank mu tylko sprzedaje żeby mieć na kredyt. Co z tego że 159 mln jak pozbywa się kolejnych kawałków?


I najlepsze:
"Co z tego że 159 mln zł?"
Ano to, że aktualna kapitalizacja całego RankProgressu to... ok. 60 mln zł !
A właśnie zaktywizowany i leżący od dłuższego czasu odłogiem Wrocław to przecież tylko jedno z wielu aktywów spółki...

comtrader

comtrader napisał(a):
mcmbbsqyp napisał(a):
Plus link 3
Czyli jeszcze nic się nie zaczęło a spółka już sprzedała udziały. Te komunikaty są mocno zakręcone, typu sprzedano 65/100 do spółki gdzie udziały są 45/100 Ranka. Skoro spółka sprzedała znaczy się nie jest już właścicielem. Prześledziłem wszystkie następujące po sobie komunikaty, wynika z nich że to Vantage rozdaje karty, tylko on coś póki coś kupuje i wykłada kasę, Rank mu tylko sprzedaje żeby mieć na kredyt. Co z tego że 159 mln jak pozbywa się kolejnych kawałków?


Moderator:
usunięto

Komunikaty są zakręcone, bo to "pomroczna" spółka - Jana Mroczki !!!

I dezinformacja jest w tym momencie ogromna.
Ja informacje zdobywam na łamach sądowych (temat Miedzianej Góry pod Kielcami), na portalach miejskich ( temat olsztyńskich Jarotów), a ty chciałbyś wszystko przykładnie na tacy?
Nie u Mroczków takie numery i nie w tym momencie dziejowym...

Jeśli w/g Ciebie to Vantage rozdaje karty na Popowicach to gratuluję Ci rozgarnięcia...salute
I etap Popowic (wspólny Vantage i RankProgressu) to 5,8 ha.
II etap Popowic - póki co własność RankProgressu to 8,2 ha!

A byłoby miło, gdybyś tak spojrzał jeszcze na mapę z numerami działek... a dopiero później wypowiadał się
Moderator:
usunięto treść niezgodną z regulaminem forum, użytkownik comtrader otrzymuje żółtą kartkę.


Więcej już Ci nie rozjaśnię.

comtrader


Za żółtą kartkę dziękuję - przyjmuję ją z otwartą przyłbicą, gdyż nie czuję się winny!
Nikogo osobowo nie obraziłem, a określenie, którego użyłem nie należy do wulgarnych i dotyczyło nie osoby, a komentowania zdarzeń przy braku głębszej znajomości tematu.

Wpis kolegi Mcmbbsqyp oceniam nadal tak samo, jako... bardzo pobieżny - choć poprzednie dosadniejsze określenie było zdecydowanie bardziej na miejscu.
Kolega najwyraźniej nie wie, co tam na Popowicach realnie należało do RankProgressu, co zostało sprzedane, co aktualnie należy i co to jest spółka celowa.
Mimo to wypowiada się, bo "prześledził komunikaty", ale... to nie wystarcza!
Trzeba jeszcze znać stan posiadania przed komunikatami i stan posiadania po komunikatach!

Pewnie, że operacyjnie w I-szym (mniejszym!) etapie Popowic rządzi Vantage i... dobrze!
Ale... chciałbym mieć taką pozycję negocjacyjną jak Prezes Jan - tzn. być niepodzielnym właścicielem terenu pod cały II etap i do tego udziałowcem spółki celowej w I etapie.

comtrader


Ok. Dzięki Łukaszu.
Jednego tylko nie rozumiem... dlaczego nawet po kliknięciu w link wklejony przez Anty_teresę też rysowało mi wykres na świecach Heikin Ashi?

Ale to nieistotne.

Pozdrawiam

mcmbbsqyp napisał(a):
Plus link 3
Czyli jeszcze nic się nie zaczęło a spółka już sprzedała udziały. Te komunikaty są mocno zakręcone, typu sprzedano 65/100 do spółki gdzie udziały są 45/100 Ranka. Skoro spółka sprzedała znaczy się nie jest już właścicielem. Prześledziłem wszystkie następujące po sobie komunikaty, wynika z nich że to Vantage rozdaje karty, tylko on coś póki coś kupuje i wykłada kasę, Rank mu tylko sprzedaje żeby mieć na kredyt. Co z tego że 159 mln jak pozbywa się kolejnych kawałków?


Moderator:
usunięto

Komunikaty są zakręcone, bo to "pomroczna" spółka - Jana Mroczki !!!

I dezinformacja jest w tym momencie ogromna.
Ja informacje zdobywam na łamach sądowych (temat Miedzianej Góry pod Kielcami), na portalach miejskich ( temat olsztyńskich Jarotów), a ty chciałbyś wszystko przykładnie na tacy?
Nie u Mroczków takie numery i nie w tym momencie dziejowym...

Jeśli w/g Ciebie to Vantage rozdaje karty na Popowicach to gratuluję Ci rozgarnięcia...salute
I etap Popowic (wspólny Vantage i RankProgressu) to 5,8 ha.
II etap Popowic - póki co własność RankProgressu to 8,2 ha!

A byłoby miło, gdybyś tak spojrzał jeszcze na mapę z numerami działek... a dopiero później wypowiadał się
Moderator:
usunięto treść niezgodną z regulaminem forum, użytkownik comtrader otrzymuje żółtą kartkę.


Więcej już Ci nie rozjaśnię.

comtrader


kliknij, aby powiększyć


Tak... dowodowo.

mcmbbsqyp napisał(a):
Kolegę @comtradera proszę o powstrzymanie się gdyż nie jest wiarygodny, patrz inne fora zaspamowane. Albo nie tyle niewiarygodny co tendencyjny. Tak że bez urazy ale chcemy się tu czegoś dowiedzieć.

mcmbbsqyp napisał(a):
Spółka nadaje się do sekcji "dla wytrwałych" którzy rozwikłują zagadkowe komunikaty i posunięcia spółki. Gdzie z pozoru negatywne infa powodują spadek i odwrotnie.
A to dziękuję za zainteresowanie moim postem :-) Rozumiem, będę czekał.


Normalnie sam siebie zacytuję :-)
Ale do rzeczy, potrzebna analiza fundamentalna i urealnione spojrzenie na spółkę. Jedni piszą że ma 200-300 mln zobowiązań, inni że bank ziemi na 800-900 mln. Tymczasem wyceniana podobnie jak Atlas jak prawie bankrut. Próbowałem zrozumieć czy ona ma jakieś te udziały w Popowicach czy nie ma ale nie zrozumiałem, wygląda na to że jednak piłeczka jest po stronie Vantage a Rank tylko się niejako podłączył do komunikatów link 1 link 2 (sprzedaż udziałów na spłatę raty) . Jak dobrze rozumiem wkrótce po spłacie raty do BOSia będzie miała ponad 100 mln mniej zobowiązań ale też ponieważ coś musi sprzedać więc spadną też aktywa o jakieś 35 mln. A gdzie jakaś kasa na kolejne inwestycje, na podtrzymanie działalności?


Nie wiem dlaczego zarzucasz mi niewiarygodność.
Owszem... już ustaliłem, że tylko u mnie mnie StockWatch przekłamuje dane na wykresach świecowych - z doniesień innych wiem, że oni widzą dane prawidłowe - co lojalnie przyznaję!

A tak na marginesie?
Chcesz coś wiedzieć o RankProgressie aktualnie?
Zapytaj, a nie rzucaj podejrzenia o niewiarygodność czy tendencyjność!
Odpowiem Ci szczerze na wszelkie pytania...
Moderator:
usunięto fragment wpisu, proszę sobie darować wycieczki osobiste


Do 7 czerwca tego roku Rank spłaci BOŚ-owi ostatnią ratę kredytu "obligacyjnego" w wysokości ok. 35 mln zł i o tyle właśnie spadną zobowiązania krótkoterminowe i co za tym idzie całkowite.

Aktualnie RankProgress ma 22,87 % udziałów w spółce celowej Port Popowice, która realizuje i sprzedaje już I-szy etap tej inwestycji.
Docelowo RankProgress ma posiadać 45% udziałów a Vantage 55%. Oprócz tego RankProgress jest niepodzielnym właścicielem gruntu (8,2 ha) pod drugi (większy!) etap tej inwestycji! I to jest w/g mnie najważniejsze!
Coś jeszcze chcesz wiedzieć?
Moderator:
usunięto fragment wpisu niedotyczący spółki



Pozdrawiam -

comtrader

Lukasz Konopko napisał(a):

kliknij, aby powiększyć

Można kulturalnie zgłosić błąd i szukać przyczyny albo można zarzucać komuś manipulacje...


Przepraszam... już wiem, że link wyświetla poprawne dane innym w niego klikającym. Wrzuciłem go na forum Bankiera i mam potwierdzenia, że inni widzą dane prawidłowe.

Natomiast ja ciągle klikając w niego widzę aktualne zamknięcie na 1,59 zł i możecie mi wierzyć lub nie, ale tak jest!

Anty_Tereso z całym szacunkiem dla Ciebie... ja klikam w zamieszczony w Twoim poście link i widzę cały czas dzisiejszy close na poziomie 1,59 zł.

Ale i tak pozdrawiam, bo cenię Twoje analizy i rozsądny sposób patrzenia na fundamenty.

comtrader

Dlaczego portal StockWatch przeinacza w sposób ewidentny notowania RankProgressu z ostatnich 2 dni ???
W piątek wykres StockWatcha pokazywał (i pokazuje) zamknięcie na 1,46 zł (krawędź wsparcia!) - tymczasem było realnie 1,48 zł.
A dziś również świeca jest oszukana!
Kurs open to 1,50 zł i niżej nie było, ale w/g świecy ze StockWatcha open to 1,48 zł, ale to akurat drobnostka.
Dziś ważne jest to, że stockwatchowa świeca na close jakoś dziwnie nie może się przebić przez opór na 1,60 zł... i cały dzień zresztą go nie naruszała (górny knot owszem był!) - tymczasem realne i prawdziwe zamknięcie to 1,67 zł przy wolumenie najwyższym od roku !
A na StockWatchu mamy... 1,59 zł na close, czyli niby pod oporem - ale to przecież manipulacja !!!

Co jest z Wami??? hello1

Prezes Ptaszek już się ewakuował.
Taleja pewnie 6% też wyżej upchnęła - informować nie musiała.
Teraz czekamy na info od pięknej Natalii, że w piątek Taleja zeszła już poniżej 25%...

comtrader

Po II kwartale 2018 r. mamy (dla kursu 1,85 zł):
C/WK=0,185 !!!
C/Z=1,85 !!!

I same równe wielkości:
Zysk netto na 1 akcję = 1 zł
Wartość księgowa na 1 akcję = 10 zł
A najśmieszniejsze jest to, że są to ciągle wartości niedoszacowane!

Aż dziw, że ciągle można kupować w okolicach 1,90 zł...

comtrader

Trochę sarkazmu jeszcze nikomu nie zaszkodziło... Angel

A List Otwarty został już wysłany, ale dziękuję za poparcie - nawet spóźnione. Czekamy na odpowiedź. Zapewne jakaś wzmianka pojawi się o nim na Bankierze, przy okazji dzisiejszych wyników za I półrocze.

Swoją drogą dużo wydarzeń w spółce, spadek zobowiązań, silny wzrost kapitału własnego, fenomenalny cashflow operacyjny...

Chyba RankProgress zasłużył na omówienie sprawozdania po II kwartale 2018 r. - chętnie zderzę z kimś swoje spojrzenie.

Białystok, 15.09.2018 r.


Akcjonariusze mniejszościowi
spółki Rank Progress S. A.
reprezentujący łącznie
powyżej 5% kapitału akcyjnego

(niżej podpisani)
adres do korespondencji:
Akcjonariusze mniejszościowi Rank Progress S.A.
Dom Maklerski BOŚ S.A.
Oddział Białystok
ul. Piękna 1
15-282 Białystok


Pan Jan Mroczka
Prezes Zarządu
Rank Progress S.A.
ul. Złotoryjska 63
59-220 Legnica


LIST OTWARTY

Szanowny Panie Prezesie

Od dłuższego już czasu jesteśmy akcjonariuszami Spółki, której jest Pan zarówno Prezesem, jak i najbardziej znaczącym udziałowcem. Z wielką wnikliwością obserwujemy wydarzenia, które jej dotyczą oraz śledzimy rozwój porównując spostrzeżenia z innymi spółkami z sektora. Zdajemy sobie sprawę z faktu (mając przekonanie, że z pewnością Pan też to dostrzega), że Rank Progress po 2 latach swoistego paraliżu inwestycyjnego i operacyjnego w końcu wchodzi na ścieżkę gwałtownego przyśpieszenia i rozwoju.
Z dużą nadzieją odnotowaliśmy zawarcie umowy o współpracy inwestycyjnej z Vantage Development, dotyczącej aktywizacji wielohektarowych, doskonale położonych należących do Rank Progressu terenów na wrocławskich Popowicach. Cieszymy się, że w końcu te grunty (stanowiące przecież bilansowo zapasy) zaczynają pracować pozwalając zarówno uwalniać gotówkę na potrzeby bieżące, ale też dzięki wypracowanym zapisom umowy oraz zachowaniu niepodzielnej kontroli nad większością gruntów na Popowicach stanowią jednocześnie intratną inwestycję na niedaleką przyszłość. Liczymy, że Port Popowice (wcześniej znany jako projekt Marina Park) przyniesie naszej Spółce znaczące korzyści finansowe oraz że będzie inwestycją prestiżową - znaną nie tylko we Wrocławiu, ale w całym kraju. Sposób organizacji i finansowania tej inwestycji (w tym tryb nabycia prawa do 65/100 części gruntów od BZ WBK), przy zachowaniu autonomicznej kontroli nad pozostałymi jeszcze większymi terenami (8,2 ha) oraz dobór odpowiedniego partnera do etapowej realizacji tej inwestycji to fakty, w których zaistnieniu nie sposób umniejszyć Pańskich zasług.
Wyraźnie mniejsze wagowo, ale również spore nadzieje wiążemy z tym, że inne duże tereny należące do Spółki i położone na olsztyńskim osiedlu Jaroty uzyskały na początku 2018 r. prawomocny miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – plan dość otwarty, gdyż dopuszczający wysokie budownictwo mieszkaniowe i/lub galerię handlową.
Z uwagą obserwujemy też sytuację w Miedzianej Górze pod Kielcami, gdzie nasza Spółka zaangażowana jest w plany budowy centrum handlowo-usługowego, a w jego ramach sklepu IKEA. Po licznych trudnościach obszar, na którym ma być wybudowane centrum, został objęty prawomocnym miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie wydaje się, że istnieje realna szansa na szybkie zakończenie sporu sądowego pomiędzy wspólnikami spółki celowej NCT Inwestycje Świętokrzyskie, pełniącej rolę inwestora przy wyżej wymienionym projekcie. Tym samym przed spółką Rank Progress otwierają się perspektywy na rozpoczęcie realizacji kolejnej zyskownej inwestycji.
Bardzo nas cieszy, że firma kojarzona głównie z funkcjonującymi galeriami handlowymi posiada tak ogromny majątek gruntowy. Pomimo odczucia, że ostatnio nie pracował on tak jakbyśmy sobie wszyscy życzyli - wiele przemawia za tym, że to się właśnie zmienia.
Wobec powyższych jakże pozytywnych wydarzeń mocno intryguje nas i zastanawia absurdalnie wręcz niski poziom kursu akcji Rank Progressu na warszawskiej GPW. Spółka od dłuższego już czasu wyceniana jest na ok. 20 % swojej wartości księgowej, a przecież ta wartość księgowa chociażby ze względu na pozytywne zmiany sytuacji w lokalizacjach wymienionych wyżej jest realnie jeszcze większa. Sądzimy, że w pewnej mierze odpowiada za to polityka informacyjna Spółki, która jest niezwykle nieczytelna. Przykłady niejasnych komunikatów można by mnożyć. Tylko wytrawny i dobrze zorientowany w niuansach Spółki odbiorca jest w stanie wyczytać z nich prawdziwy sens i poprawnie je zinterpretować. Zarząd nie informuje też o wielu interesujących zdarzeniach, wyłączając drobne wzmianki w okresowych raportach, bądź sprawozdaniach zarządu.
Dlatego jako akcjonariusze mamy sugestię i pytanie.
Sugestia dotyczy poprawy komunikacji z akcjonariuszami, którzy są Spółce wierni i czekają na lepsze czasy. Wiemy, że Pan Prezes jako laureat Wektora Pulsu Biznesu i Przedsiębiorca Roku 2012 potrafi doskonale komunikować się z akcjonariuszami. Pokazała to już historia i potwierdził rynek, który wówczas wyceniał akcję Rank Progressu na nawet 17 zł za sztukę.
Owszem lata minione były trudne. Zdajemy sobie sprawę, że obwarowania kredytu na wykup obligacji, którego udzielił Spółce BOŚ mocno sparaliżowały jej działalność, ale przecież to już praktycznie za nami. Spółka pod Pana przywództwem niemalże spłaciła już ten kredyt i co ważne – nie przesadziła w wyzbywaniu się pracujących aktywów, a ostatnio wręcz doprowadziła do zaktywizowania tych dotąd niepracujących. Niestety jak już wspomnieliśmy pozytywnych zmian nie odzwierciedla nawet w części cena giełdowa akcji ani obroty, będące probierzem zainteresowania akcjami firmy przez inwestorów. Liczymy, że tą sytuację można zmienić poprzez poprawę komunikacji z tzw. szerokim rynkiem. Niestety tradycją polskiej giełdy jest to, że wiele firm w chwili wejścia na parkiet ma potrzebę wsparcia swoich zamierzeń kapitałem akcjonariuszy i składa wiele obietnic i deklaracji, z których w późniejszym okresie niewiele wynika. Mamy nadzieję, że w przypadku Rank Progressu będzie inaczej i Pański powrót do dobrych praktyk z okresu świetności Spółki przywróci jej należny blask. Dlatego pomimo obecnego niskiego kursu akcji wierzymy, że niedaleka przyszłość pokaże, że my akcjonariusze dokonaliśmy słusznego wyboru decydując się na długofalową inwestycję w akcje Rank Progressu.
Nasze pytanie dotyczy natomiast tzw. wartości godziwej akcji Rank Progressu:
Jaka Pana zdaniem jest ta wartość godziwa jednej akcji wobec zaistniałych ostatnio wydarzeń i zawartych umów?

Serdecznie pozdrawiamy licząc, że uczyni Pan zadość naszej sugestii dotyczącej zmian w polityce informacyjnej i szczerze odpowie na postawione pytanie.

Z wyrazami szacunku
Akcjonariusze spółki RankProgress S.A.
- poniżej 15 podpisów -

Jutro RankProgress opublikuje raport półroczny.
Stanie się to 2 dni (!!!) po upublicznieniu danych szacunkowych.
Raport będzie ciekawy, bo ewidentnie gdzieś ukryli zyski...

comtrader

Informacje
Stopień: Obeznany
Dołączył: 27 września 2018
Ostatnia wizyta: 20 lutego 2021 13:23:46
Liczba wpisów: 61
[0,02% wszystkich postów / 0,07 postów dziennie]
Punkty respektu: 0

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,919 sek.

AD.bx ad3a
PORTFEL STOCKWATCH
Data startu Różnica (%) Różnica (zł) Wartość
01-01-2017 +168,43% +33 685,15 zł 53 685,15 zł
Logowanie

Zaloguj
Zapamiętaj | Rejestruj | Aktywuj | Odzyskaj hasło
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d