RELIGA DEVELOPMENT (Catalyst)

Naturalnie - inaczej na przykład wycenia się nieruchomość pod zabezpieczenie, a inaczej, gdy chce się poznać jej wartość możliwą do uzyskania przy sprzedaży. Chociaż na przykład trzydziestokrotna różnica w wycenie (dla serii A) to jednak bardzo interesujący wynik.

Z ciekawości - czy dobrze rozumiem, że z tego wynika, że kurator nie widzi powodu, żeby składać zarzuty do nowych wycen?

Mam najnowsze wiadomości, odnośnie obligacji A.
Jeden z uczestników forum był na miejscu i wszystko sprawdził w urzędzie i w naturze. Opis wyciągu z operatu szacunkowego nie zgadza się z rzeczywistością. Dwie działki zabezpieczające te obligacje, to tereny leśne bez drogi dojazdowej, chyba ciągnikiem lub traktorem. Jedna z nich nie nadaje się zupełnie do tego aby ją zagospodarować, bo nie ma dojazdu. Opis na wyciągu z operatu szacunkowego brzmi, cytuję: " Każda z nich ma nieregularny kształt..... Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi powiatowej - ulicy Żymierskiego. Działki są dostępne dla ruchu pieszego i dla ruchu samochodowego.... W studium (w zmianach)- przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi turystyczne." Nie est to zgodne z prawdą, nie sa przeznaczone w studium na zabudowę. W takiej sytuacji czuję się oszukana i uważam, że należy wystąpić o pozew zbiorowy w tej sprawie przeciwko rzeczoznawcy Pani Agnieszce Chorociej, podpisanej na wyciągu z operatu szacunkowego. Obligatoriusze serii A zostali wprowadzenie w poważny błąd. Nie mówię juz nawet o samej wycenie ziemi, ale o opisie niezgodnym z prawdą.
Jestem za pozwem do sadu, warto zawiązać pozew grupowy

Niestety także byłem na tych działkach. Dzialka 495 i 497 (zabezpieczenie seri A) ma bardzo niewielką wartość z powodu braku dostępu i wjazdu na nie. Dojazd jest możliwy tylko pojazdami terenowymi lub traktorem i są b oddalone od ul. Żymierskiego, na dużych zboczach , porośnięte lasem .Nigdy nie będą dzialkami budowlanymi...
Wycena Agnieszki Chorodziej to zwykle nadużycie....i to delikatnie mówiąc.

Ad Wakpil
Treści tego wniosku nie mam , myślę że można by się zwrócić do kuratora z prośbą o udostępnienie tego wniosku to pewnie by udostępnił bo w końcu jest po to żeby reprezentować obligatariuszy. Ale nie wiem czy było by tam coś ciekawego, z tego co mówił kurator to wniosek motywował właśnie dużymi rozbieżnościami w wycenach gruntów. Ja zwracałem się do kuratora o udostępnienie mi aktualnej wyceny do serii B i oczywiście obiecał przysłać jak tylko syndyk wróci z urlopu , jednak właśnie dziś otrzymałem przesyłkę informacyjną z Secus AM z dołączoną obecną wyceną. Nie wgryzałem się jeszcze w tę nową wycenę ale z pobieżnego przeglądnięcia zdziwiło mnie 11 hipotek obciążających grunt , kiedyś była o ile pamiętam tylko jedna ta od zabezpieczenia obligacji, poza tym mowa jest o studium uwarunkowań i zagospodarowanie przestrzennego które obejmuje część gruntów a z treści pierwszego operatu wynikało że studium obejmuje całą nieruchomość. Ciekawe jest też interpretacja Secusa odnośnie rozbieżności w wycenach ,mianowicie sugerują że pierwotna wycena była przeszacowana bo sporządzona była pod inwestycje która de facto nigdy nie nastąpiła , wzięte były pod uwagę plany zagospodarowania przestrzennego dla Piechowic i plany inwestycyjne dewelopera, wobec czego przyjęto że działki te powinny stać się w niedługim czasie działkami budowlanymi co nigdy nie nastąpiło. Ale numer ha ha ha czyli tak , zawodowy rzeczoznawca majątkowy widzi pole orne i myśli sobie tak: tu będą prowadzone inwestycje i to już wystarczy żeby zawyżyć wycenę kilka razy lub tak jak w serii A ze 30 razy. No teraz to rozumiem czemu kurator nie zaskarżał nowych operatów, bo są po prostu dobre a te od Pani Chorociej były w dosłownym tego słowa znaczeniu śmiechu warte. I tu teraz zasadne wydaje mi się to co pisał jeden z forumowiczów o zrobieniu oceny operatu przez zrzeszenie rzeczoznawców majątkowych i ewentualne skarżenie autora operatu.

Polecam http://mapy.geoportal.gov.pl/ do sprawdzania działek pod zabezpieczenie. Na tej stronie można wyszukać działki po numerze, sprawdzić dokładną lokalizację i mniej więcej widać, czy takowa nadaje się do czegokolwiek - nie trzeba jeździć. Te wyglądają niestety dosyć kiepsko...

Rzeczywiście powinniśmy złożyć pozew przeciw rzeczoznawcy p. Agnieszce Chorociej i to nie tylko posiadacze obligacji serii A, ale i pozostałych, gdyż takie wyceny nie były przypadkowe. W końcu jako rzeczoznawca majątkowy musi ponosić odpowiedzialność za swoje 'błędy' zawodowe. Powinna też być ubezpieczona od odpowiedzialności zawodowej.

A tak na marginesie byłem na stronie Pani Agnieszki i dowiedziałem się, że zapewnia:
1.Wysoki poziom wykonywanych opracowań.
2.Krótkie terminy i umiarkowane ceny.
3.Zgodność z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
4.Doświadczenie zdobyte w trakcie wykonywania różnorodnych wycen.
5.Ustawiczne doskonalenie poprzez udział w szkoleniach i seminariach.
6.Wiarygodność i rzetelność wycen w oparciu o analizę rynku nieruchomości oraz współpracę z biurami obrotu nieruchomościami i innymi rzeczoznawcami.
7.Profesjonalne i terminowe wykonanie wycen.
8.Bezstronność w wycenie nieruchomości.

Szczególnie podobają mi się punkty 1,3,6 i 8.

Oczywiście, że na żywo jest o wiele lepiej, ale nie każdy może w danej chwili pojechać pooglądać przed zakupami jak to na prawdę wygląda w terenie. Geoportal jest oczywiście półśrodkiem, ale moim zdaniem bardzo przydatnym.

sam już mam wątpliwości czy te wyceny Pani Chorociej były dobre czy nie. Grunty będące zabezpieczeniem serii B zostały obciążone przez 11 hipotek na kwotę 2.6 mln już po ustanowieniu na tych gruntach hipoteki będącej zabezpieczeniem obligacji. Ciekaw jestem jak jest w innych seriach czy po wycenie przez Panią Chorociej i po obciążeniu tych gruntów hipoteką na zabezpieczenie obligacji zostały te grunty obciążone jeszcze innymi hipotekami? Może ktoś sprawdzić w KW odnośnie innych serii niż B i wpisać info o tym? Grunty zabezpieczające serię B są obciążone przez 12 hipotek na łączną kwotę 6 662 000 pln chyba nie ma wątpliwości że to zdecydowanie wpłynęło na aktualną wycenę gruntów.

Ad rafklopo

No tak przeczytałem Twój wpis z lipca 2012 , ja też na tej stronie 26 07 13 pisałem że do porównania wzięto działki budowlane i ze zrobiono tak dlatego że przyjęto że grunty miały się stać działkami budowlanymi co nigdy nie nastąpiło (piszę o gruntach zabezpieczających serię B) O tym większość wie i jest to fakt oczywisty. Nasuwa się pytanie: czy taki sposób porównania jest właściwy i czy jest zgodny z odpowiednimi przepisami i standardami? Już po pobieżnym zapoznaniu się z odpowiednimi przepisami odpowiedź wcale nie wydaje się taka oczywista
Otóż na stronie 13 nowej wyceny gruntów zabezpieczających serię B można przeczytać że zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowej 1 ,,rzeczoznawca określa najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomość .....wykorzystanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości lub jego inny potencjalny sposób użytkowania,, koniec cytatu , zwracam uwagę na słowa - ,,inny potencjalny sposób użytkowania,, Dalej KSWP 1 dokładnie precyzuje kiedy rzeczoznawca może określić inne niż aktualne wykorzystanie nieruchomości , a mianowicie może to zrobić zgodnie z KSWP 1 pkt. 3.6.6 tylko wtedy ,, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania,, Popyt wtedy niewątpliwie był bo w chwili wyceny grunty były własnością Pana Bogusława Kubali a Religa chciał te gruntu nabyć i na nich budować i o ile później grunty te faktycznie nabył to niestety jak wszyscy wiemy budować już mu się niestety nie udało. Wycena Pani Chorociej zgodnie z tym co pisze na str 4 tejże wyceny była wykonana zgodnie ze standardem KSWS 3 , a zgodnie z punktem 6.2 tegoż standardu ,,do wyceny na potrzeby standardu KSWS 3 nie mają zastosowania zapisy pkt. 1.11 KSWP 1 wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa,, co chyba można zinterpretować że wszystkie inne punkty oprócz wymienionego 1.11 mają zastosowanie do operatu i właśnie w związku z tym założenie w tym operacie że grunty te będą budowlanymi i porównanie cen z cenami działek budowlanych wydaje sie zasadne i zgodne i przepisami na których podstawie operat został wykonany. Pasowałoby jeszcze pamiętać że pierwszy operat był robiony na potrzeby uzyskania i zabezpieczenia kredytu a drugi dla potrzeb prowadzonego postępowania upadłościowego co już powoduje różnice w cenie bo sam fakt przeznaczenia gruntu do sprzedaży w drodze licytacji wpływa na obniżenie wartości tego gruntu i to akurat nie jest moja interpretacja ale prawnika do którego niedawno zwracałem się o poradę odnośnie możliwości zweryfikowania poprawności wykonania operatu szacunkowego.
Co do tych hipotek o których Rafklopo napisał że nie wpływają na wartość nieruchomości. Gdybyś Ty Rafklopo był na kupnie i miał do wyboru dwie nieruchomości o podobnych lub takich samych parametrach z tym że jedna byłaby wolna od obciążeń hipotecznych a drugą obciążały hipoteki na sumę taką samą jak wartość tej nieruchomości to czy aby napewno za obie te nieruchomości byłbyś skłonny zapłacić tę samą cenę wiedząc że hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego kto jest jej właścicielem i ze kupując nieruchomość obciążoną hipoteką musisz się liczyć z możliwością jej utraty w wyniku ewentualnego postępowania egzekucyjnego?? Ja w takiej sytuacji napewno tej samej ceny nie byłbym skłonny zapłacić, ale jakiś ułamek ceny za taką hipotecznie obciążoną nieruchomość może bym i dał.
Mnie też z początku zaskoczyły wyceny do serii B gdzie z ponad 4mln zrobiło się 850 tys. i pisałem na forum o potrzebie zrobienia oceny pierwszego operatu ale w miarę jak się wgryzam w temat i biorąc pod uwagę właśnie metodologię wycen i założenia jakie się do tej wyceny przyjmuje,cel wykonania obydwu operatów ,upływ czasu, trend spadkowy na nieruchomościach i obciążenie hipotekami wpisanymi już po wykonaniu pierwszego operatu to coraz większe mnie wątpliwości nachodzą czy jest naprawdę sens robienia takiej oceny która kosztuje i to niemało a jakoś nikt nie zdeklarował chęci wyłożenia na to kasy. Ja pisałem wcześniej że tak do 800pln to jeszcze mógłbym dać ale na to potrzeba by było napewno z 8 lub więcej osób żeby razem podzielić koszty a jak narazie nie weszłem w kontakt z nikim kto zadeklarowałby chęć wyłożenia na to kasy.

tak drążąc temat to akurat nie wiem jak to jest w przypadku kupna nieruchomości od komornika czy syndyka , skoro tak twierdzisz to pewnie wiesz coś na ten temat, to jak to jest ? jeżeli nieruchomość zostaje sprzedana przez komornika lub syndyka to automatycznie wszystkie obciążające ja hipoteki zostają spłacone? nawet te wierzytelności które są zabezpieczone hipoteką a nie są jeszcze wymagalne czyli nie upłynął jeszcze termin ich spłaty to też są automatycznie spłacane i wtedy kupujący nabywa nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń hipotecznych? być może właśnie tak jest i to jest ta różnica gdyby nabyło się nieruchomość normalnym trybem niż w drodze licytacji komorniczej. Teoretycznie to w takiej sytuacji wierzyciele posiadający wierzytelności zabezpieczone hipoteką na licytowanej nieruchomości o terminie spłaty który jeszcze nie zapadł też zostaliby spłaceni niejako niezależnie od swojej woli i przed terminem i co ważne w przypadku sprzedania na licytacji nieruchomości za kwotę niższą od wartości (bo wiadomo różnie te licytacje wychodzą)do tego potrącenie wszelkich kosztów komorniczych ich wierzytelności mogłyby być spłacone tylko w części a hipoteka zostałaby wykreślona. No ale to takie moje domysły. Co do faktów to są takie że licytacja nieruchomości będących naszymi zabezpieczeniami nie będzie się odbywać w trybie licytacji komorniczej. Nie wiem jakie są jeszcze inne tryby licytacji w takim przypadku ale jestem pewny na 100% że nie będzie to licytacja w trybie komorniczym. Pamiętam jak rozmawiałem z kuratorem o ustaleniu ceny wywołania na pierwszą licytację bo byłem przekonany że będzie to cena 3/4 ceny oszacowania i on wtedy odpowiedział że ponieważ licytacja nie będzie szła w trybie komorniczym to możliwe jest ustalenie ceny wywołania na poziomie ceny oszacowania a dodatkowo on wystąpi jeszcze z wnioskiem o ustalenie ceny wywołania na poziomie krotności ceny oszacowania. Secus AM w ostatnim piśmie do obligatariuszy które pewno też dostałeś wymienia 6 powodów dużo niższych obecnie wycen, jednym z tych powodów (dot działki 493) jest to że działka ta jest obciążona także innymi hipotekami co według SAM także zmniejsza jej obecną wartość. Tak na logikę to być może fakt że licytacja nie pójdzie trybem komorniczym wprowadza tu znaczenie tych hipotek które wpływają na obecną wycenę, pewnie to jest tak że gdyby licytacja odbywała się w trybie licytacji komorniczej to tak jak Ty napisałeś inne hipoteki nie miałyby wpływu na wycenę nieruchomości bo nabywca dostałby nieruchomość z czystą hipoteką, a tak to być może nabywca dostanie nieruchomość w dalszym ciągu obciążoną niespłaconymi hipotekami i dlatego właśnie te hipoteki zaniżają jej wartość.
Co do tych nieruchomości użytych do porównań to o ile pamiętam do serii B faktycznie były użyte nieruchomości niezbyt podobne , szczególnie różniły się powierzchnią , było tam o ile pamietam zaznaczone że w okresie poprzedzającym wycenę po prostu nie było żadnych transakcji na nieruchomościach o zbliżonych parametrach szczególnie pod względem powierzchni, dlatego użyto porównań takich a nie innych.
Rzeczoznawca oczywiście nie ma dowolności żeby ot tak sobie cokolwiek założyć , wszystko musi być zgodne z odpowiednimi przepisami zgodnie z którymi wycena jest robiona . Właśnie w poprzednim wpisie wysnułem wniosek (mój osobisty wniosek oparty na mojej wiedzy i przytoczonych tam regulacjach prawnych) że właśnie te przepisy w pewnych szczególnych okolicznościach ,ściśle określonych , pozwalają w wycenie założyć że przyszłe użytkowanie nieruchomości będzie inne niż obecnie i na tej podstawie można założyć że przyszła wartość nieruchomości będzie większa . Mam na myśli sytuację że jeżeli studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego przewiduje mieszkalnictwo jednorodzinne wolnostojące, obiekty i urządzenia związane z turystyką i wypoczynkiem oraz ochroną zdrowia (grunty do serii B) oraz istnieje na rynku popyt na nabycie tej nieruchomości i wykorzystanie jej zgodnie ze sposobem określonym w studium to w takich warunkach całkiem zasadne i zgodne ze standardami wyceny jest założenie że w niedługim czasie z terenów rolnych będą działki budowlane i dlatego wycena ich jest przeszacowana w stosunku do obecnego stanu.
Tak do końca to sam jeszcze nie jestem pewien czy moje rozumowanie jest poprawne , chociaż po wczytaniu się w chociażby KSWS czy KSWP każdy może sobie wyrobić jakieś wyobrażenie o metodach wyceny nieruchomości. Teraz wiem ze gdybym zapoznał się z tymi standardami i metodami wyceny zanim złożyłem zapis na obligacje Religi to napewno nie byłbym taki pewien wartosci zabezpieczenia tych obligacji.