CFI [CFI]

Nie kumam tego resplita . Kapitan zwiał (pozostawiając na pokładzie żonę) w stylu gorszym od Francesco Schettino .

Omówienie sprawozdania finansowego GK CFI Holding SA (dawniej Intakus) po 1 kw.2015r.

Na pierwszy rzut oka wskaźniki finansowe spółki oparte o zyski (C/Z, C/ZO czy EV/EBITDA) wyglądają wręcz bajecznie, problem w tym że pochodzą w duże mierze z operacji bezgotówkowych, sama spółka jest bardzo powściągliwa jeśli chodzi o poziom informacji, a niektóre operacje mogą budzić wątpliwości.

Przypomnę, że CFI Holding to tak naprawdę dawny Intakus – spółka w części należąca do upadłego (fizycznie, bo prawnie Gant nie jest już w upadłości ze względu na brak środków na pokrycie postępowania) z hukiem i w oparach wyprowadzania majątku Ganta, mająca się w tamtym czasie połączyć z także upadłym Budopolem. W kwietniu 2012 sam Intakus złożył wniosek o ogłoszenie upadłości z możliwością zawarcia układu. Spółka pozyskała inwestorów w formie dwóch funduszy zagranicznych i wyemitowała akcje. W połowie 2014 zaczęła zdobywać zlecenia jako GW od spółki Central Fund of Immovables Sp. z o.o. dalej CFOI

Pod koniec października 2014 r. spółka podpisała list intencyjny dotyczący nabycia CFOI, a w grudniu je faktycznie nabyła, choć słowo nabyła nie jest chyba najbardziej odpowiednim. W bilansie do tej pory wisi 800 mln zł zobowiązań, które w każdej chwili mogą być skonwertowane na akcje.

Komunikat dotyczący listu mówił o tym, że:


W innym komunikacie nieco rozszerzono informację o:


A więc mieliśmy do czynienia niejako z odwrotnym przejęciem upadłej spółki i wejściem na giełdę nowego podmiotu. Intencje takiego „debiutu” pozostają oczywiście nieznane. Czasem tak jest wygodniej, czasem taniej, a czasem po prostu chce się coś ukryć – nie ma prospektu. Sama spółka nie jest skora do informowania o swoim biznesie, ale do tego jeszcze za chwile wrócimy.

Następnie w komunikatach bieżących mamy długą serię transakcji na nieruchomościach (głównie nabycia), ale także informację o podpisaniu listu intencyjnego ws. umowy inwestycyjnej umożliwiającej Hawe SA refinansowanie obligacji. Nie znamy do końca tej umowy i treści listu, ale ruch wydaje się ryzykancki, choć wpleciony w strategię nabywania „tanich” aktwów.

Z oczywistych względów nie ma sensu analiza dłuższa niż w okresie roku, bo tylko tyle czasu mamy podmiot w obecnej formie. Z raportu wynik parę istotnych informacji.

Po pierwsze w bilansie widzimy kapitał własny na kwotę 62,3 mln zł, ale także pozycję „wartość firmy” wynoszącą 312 mln zł. Wartość firm to nadwyżka zapłacone ceny ponad wartość z wyceny przejmowanych aktywów. Innymi słowy przy przejęciu CFOI do Intakusa wniesiono majątek wyceniony przez sprzedającego na ca 448 mln zł, za umowną cenę 800 mln zł. Takie nadwyżki płaci się gdy przejmowany biznes przynosi duże zwroty na majątku, ale tutaj mamy raczej do czynienia z formą minimalizacji pozostałych akcjonariuszy. Proszę zauważyć, że gdyby gdyby 800 mln nie zostało skonwertowane na akcje to mamy wysoce ujemną wartość skorygowanego kapitału własnego netto.

Suma bilansowa na koniec roku 2015 zamykała się kwotą 1,1 mld zł, a największymi pozycjami majątku są aktywa trwałe 224 mln zł (głównie grunty i budynki – prawdopodobnie hotele) i przede wszystkim nieruchomości inwestycyjne – 527 mln zł. Spółka posiada także znaczące kwoty pożyczek długoterminowych 25 mln zł oraz należności wekslowe – 60 mln zł. Rozumiem, że są to już należności wymagalne. Niestety w sprawozdaniu nie ma informacji z czego wynikają i kto wystawił owe weksle, a tym samym czy jest szansa na ich spłatę. Nieco lepiej jest z pożyczkami, bo tutaj pożyczkobiorcy są wymienieni. Największym jest TK Development sp. z o.o. 22,6 mln zł. W należnościach na kwotę 10 mln zł, tylko 10 proc. nie jest przeterminowane, co oznacza dość wysokie ryzyko kredytowe spółki. W tym miejscu warto dodać, ze w 2015 r. spółka już utworzyła odpisy na 10 mln i kwota powyżej to stan po potrąceniu tegoż odpisu.

Według raportu spółka wygenerowała w 2015 r. prawie 100 mln przychodów i 30,5 mln zysku na sprzedaży, przy czym 14 mln obrotu stanowił obrót towarem w zasadzie po cenie kupna, a nawet delikatnie poniżej. Z rachunku segmentowego wynika, że najwięcej obrotów generuje działalność hotelowa – 41,6 mln, ale trzeba dodać, że na poziomie skonsolidowanym mamy wyłączenia sprzedaży na poziomie 17,3 mln zł. Nie jest to chyba jednak działalność budowlana na rzecz pozostałych segmentów, bo jej przychody w sumie to tylko 15,7 mln.
Suma zysków segmentu to aż 53 mln, ale na poziomie skonsolidowanym mamy tylko 30,5. Rachunek ten jest jednak „podejrzany”. Okazuje się, że segment budownictwo jest najbardziej rentownym w całej polce i daje marże przekraczające 50 proc. podczas gdy większość spółek budowlanych marzy o 10 proc. Mocno zyskowny jest teoretycznie także segment hotelowy. Mimo wszystko ze względu na wielkość korekt konsolidacyjnych rachunek segmentowy niewiele mówi o faktycznej kondycji poszczególnych biznesów. W tym miejscu trzeba dodać, że spółka wzorem tych większych z branży nie ujawnia zupełnie co znajduje się w nieruchomościach inwestycyjnych, jakie mają powierzchnie i stopień wynajęcia. Podobnie jest jeśli chodzi o liczbę hoteli pokojów, przychodu na odwiedzającego itp. Można powiedzieć, że CFI jest czarną skrzynką z napisem zysk.

Tak czy owak, z odpowiednich not wynika, ze przez EBIT 2015 r. w kwocie prawie 66 mln zł przeszło prawie 40 mln przeszacowań nieruchomości inwestycyjnych – to ponad 10 proc. w górę od stanu na koniec 2014 r. Z czego wynika owo przeszacowanie i czy jest zasadne naprawdę trudno powiedzieć. Generalnie jako pozycja niegotówkowa należy uznać za jednorazowe. Podobnie należałoby postąpić z kwotą 7 mln z pozycji „inne przychody”. De facto z zysku operacyjnego na poziomie 65,8 mln zł należy odjąć co najmniej 36 mln zł, wobec czego zostaje 30 mln. Od tej kwoty należy odjąć koszty odsetek, czyli ca 9 mln zł i dostajemy 21 mln zł zysku przed opodatkowaniem, oraz 17 mln zł po uwzględnieniu ewentualnego podatku. Przy czym cały czas jest do tej pory mowa o wyniku z roku 2015.

W pierwszym kwartale wynik operacyjny też jest wysoki – prawie 27 mln zł, ale także zawiera 17 mln przeszacowań wartości nieruchomości. Aby wyliczyć powtarzalny wynik z ostatnich 4 kwartałów rozsądnie jest do skorygowanej wartości rocznej dodać różnice zysku ze sprzedaży pomiędzy okresami pomniejszoną o wzrost odsetek i należny podatek - w sumie około 4,5 mln zł. A zatem mamy ostatecznie 21 mln zysku i kapitalizację 102 mln zł, co daje wskaźnik C/Z na poziomie około 5.

To teoretycznie nie dużo, ale spółka posiada bardzo duży udział długu w kapitale przez co jest narażona na utratę płynności, albo patrząc inaczej na wysokie rozwodnienie z tytułu konwersji 800 mln zobowiązań. Obecna minimalna cena konwersji to 20 zł, czyli wartość nominalna akcji. Biorąc pod uwagę dodatkowo ryzykowne transakcje (Hawe) można żądać wysokiej stopy zwrotu – 20 proc., a to już daje nam obecną wartość spółki przy skorygowanym wyniku netto. Swoje robi też nikła wartość informacyjna sprawozdania jeśli chodzi o komentarz do wyników, posiadane aktywa, metodę wyceny itd. Można powiedzieć, że to przedmiot inwestycji dla lubiących wysokie ryzyko.


>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

dodatkowo zabawnie wygladaja przeplywy, z ktorych wychodzi, ze podstawowa dzialalnoscia operacyjna jest handel/inwestowanie w aktywa finansowe. inna sprawa, ze nie ufam firemkom, ktore niby pokazuja horrendalnie marze na kazdym z prowadzonych biznesow, i to takiej, ktorych nie maja liderzy rynku, a w tle rosnie zadluzenie do bankow o 1/4 przychodow w danym okresie.

i mamy zjazd o 17%.

brakuje mi w naszych mediach giełdowych działu, gdzie dziennikarze opisywaliby wałkarzy.

Nie ma bo nikt nie chce podjąć rękawicy aby ewentualnie bronić swoich racji w sądzie. Wychodzą z założenia, że ma być miło.

Był też Zielke z pulsu biznesu co opisywał IDM, ale redakcja zamiast dać wsparcie dziennikarzowi zwolniła go a z IDM zawarła ugodę.

Potem pojawił się projekt portfel PB, na początku partnerem był właśnie IDM :)

Ma być miło i miło, taka jest polityka mediów.

CFI sobie lata bo przejęło spore aktywa za 800mln z odroczoną płatnością o 3 lata, dodatkowo płatność ma być zrealizowana akcjami, ile akcji? chyba nikt nie wie. na razie wisi jako zobowiązanie 800mln na bilansie stąd takie wielkie dysproporcje na bilansie. Potem zamienią to na akcje, ale czy to będzie 800mln akcji, więcej czy mniej, nie wiem czy gdzieś w jakimś komunikacie to pokazują.

na razie jest tanio, bardzo tanio, no ale widmo rozwodnienia jest pewne w 100%. Coś jak na PBG, karuzela się kręci.

to nie są mocne spadki, na cfi powinny być mocniejsze. jak wydrukują papiery to zobaczysz spadki, niech tylko pojawi się hasło na NWZA...

nabyli kilkadziesiąt tysięcy akcji a obok Spółka Phimage Limited poinformowała, iż w wyniku trzech umów cywilnoprawnych zawartych w dniu 13 października 2016 roku poza obrotem regulowanym, dokonała zbycia 7.803.160 akcji.. to wszystko idzie w rynek


kto się tu kopie z koniem?

jakiś tam prestiż, plus większe zainteresowanie funduszy.

To spółka, która posiada ogromne aktywa za dług, który docelowo powinien być zamieniony na akcje. Kiedy? mają czas na zapłatę chyba do końca 2017, 800mln, na tyle to wycenili.

We Wrocku wyremontowali ostatnio dwa hotele, przy kwiskiej i przy legnickiej(lub trzemeskiej, nie wiem dokładnie do jakiej ulicy należy).

Dlaczego banki z nimi rozmawiają? to inny rodzaj długu, to dług do właściciela, który będzie zamieniony na akcje. Czy tamte nieruchomości przejęte są zadłużone? nie wiem i nie chce mi się grzebać w tej spółce, skoro rozwodnienie rozmieni obecną cenę.