Na wątki spółki jest spore zainteresowanie spółkę więc spieszę(może to nie najwłaściwsze sformułowanie, bo to w końcu 3 dni po raporcie) z omówieniem wyników za 4Q i cały rok obrotowy spółki.
Spółka w roku obrotowym zmieniła standard rachunkowości. Zgodnie z zaleceniami KIMSF zaprzestano raportowania wedle MSR11 na rzecz MSR18. O sprawie zmian standardu dość szeroko pisaliśmy w serwisie, więc nie będę przedstawiał interpretacji.
www.stockwatch.pl/artykuly/pos...Nadmieniam tylko, że jedynie zrewidowano i dostosowano dane za okres 2008roku. Porównanie bardziej wstecz nie ma sensu. Bo zaraportowane w tym roku przychody będą dotyczyły tych samych umów przedwstępnych sprzedaży.
IVQ
Przychody wyniosły 51mln złotych. W III kwartale było 66, a rok temu 47. Jest poprawa w stosunku do zeszłego roku, natomiast w odniesieniu do IIIQ wyniki nie są miarodajne ze względu na sezonowość sprzedaży. Wynik jest dochodowo lepszy, ale już zysk prezentuje się wręcz fatalnie. Na sprzedaży brutto zarobiono tylko 5,4 miliona, czyli mniej niżeli w IQ gdzie pod względem przychodów(22,5) był po prostu dramat. Rentowność brutto za ostatni kwartał wynosi więc około 10%. Rok temu osiągnięto z 47 milionów 12,6 miliona zysków.
Koszty zarządu wyniosły 14 baniek podczas gdy w najlepszym przychodowo kwartale III tylko 10
Działalność finansowa spółki przyniosła stratę w wysokości 11 milionów złotych.
Netto wygląda wszystko pięknie, ale to w większości zysk papierowy, pochodzący z przeszacowań. Wynik w kwocie 32 milionów nie jest potwierdzony przepływami operacyjnymi, które są ujemne na kwotę 15 milionów złotych. Wszystko wygląda w wyniku netto tak fajnie, bo dokonano przekwalifikowania gruntów z działalności deweloperskiej, do inwestycyjnej. Między innymi dlatego aktywa trwałe wzrosły o 75 milionów, a o 63 bańki zmniejszyły się zapasy.
Wyceny znajdują się w serwisie:
www.stockwatch.pl/gpw/polnord,...Y2009
Zanim przejdę do liczb, ponownie chcę zwrócić uwagę na zmianę MSRa. Przychody ze sprzedaży mieszkania w niewykończonym projekcie wykazuje się dopiero po zakończeniu budowy i wpłacie przez klienta całości kwoty. Część przychodów pochodzi więc z okresu sprzedawania „dziur w ziemi” w 2007r zakładając dwuletni okres budowy projektu. Dlatego nie jestem takim entuzjastą jak WatchDog co do nowego standardu rachunkowości. W obecnej sytuacji rynkowej rośnie sprzedaż obiektów gotowych, gdzie od podpisania umowy wstępnej do przeniesienia prawa własności mijają tygodnie, a nie lata. Chwilowo więc standard oddaje mniej więcej to co się dzieje w spółce i oddaje aktualne marże oraz przychody z dokładnością do paru miesięcy. W razie znaczącej poprawy sytuacji, tzn kiedy będzie sprzedaż mieszkań w projektach dopiero budowanych znów pojawi się problem, bo przychody będą wykazane dopiero po ukończeniu budowy. Moim zdaniem zmiana MSR pozwoliła wyeliminować pseudo sprzedaż mieszkań, z których klienci zrezygnowali, ale nie pozwala na podstawie wyników oddać wiernie tego co się dzieje w spółce.
Skalę i problem zjawiska dobrze oddaje zaprezentowane przekształcenie na stronie 16 SF.
W roku 2008 zaraportowano sprzedaż wedle MSR 11 w kwocie 391 mln. Po zmianie MSR na 18 wynik został uzgodniony do 242 mln. 148 baniek stanowi kwotę, gdzie były podpisane umowy wstępne, ale nie zakończone budowy i to przekłada się na lata następne i rezygnacje.
Słaby IVQ jest między innymi efektem tego sposobu raportowania.
W całym roku 2009 przychody były około 10% mniejsze niżeli rok wcześniej. Można więc w pierwszej chwili powiedzieć, że przez kryzys Polnord przeszedł suchą nogą. Można, gdyby nie nieszczęsna zmiana uznawania przychodów. Ze sprzedaży uzyskano 43 miliony zysku brutto, co daje marżę na poziomie 20%. W roku ubiegłym marża ta wyniosła 45%. Spadek oddaje skalę kryzysu w deweloperce.
Koszty zarządu wyniosły 52 miliony i zostały na tym samym poziomie co w roku ubiegłym. Według mnie to za dużo. Nie poszukano oszczędności. Na pozostałej działalności operacyjnej wynik jest bliki 0. Odpisy na należności są pokryte przychodami z kar umownych.
Na działalności finansowej jest 20 baniek w plecy. Głównie przez rozliczenie forwardów zawartych przez Fadesę. Dokładają się do tego odsetki od kredytów oraz ujemne różnice kursowe.
Wynik netto to 63 miliony złotych w porównaniu do 42 przed rokiem. Wzrost o 50% na pierwszy rzut oka robi wrażenie. Wszystko byłoby cacy gdyby nie pochodził z aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych. Ta aktualizacja daje dodatkowe 118 milionów do wyniku. Nie tylko ja zwracam uwagę na przeszacowania. Audytor też proponuje zwrócić uwagę na 60 milionów. O ile pozostałe 60 da się wytłumaczyć przeniesieniem gruntów do inwestycyjnych w związku z podpisanymi umowami najmu na przyszłych obiektach, to wspomniane 58 jest przeniesione z czapy, albo jak kto woli aby nie wykazać straty w roku obrotowym. Bez przeszacowań wynik netto wyniósłby -75 baniek! Te wyceny to pożyczanie zysków z przyszłości. Zamiast wykazać porządne marże w przyszłości z podstawowej działalności operacyjnej wykazano cześć ze zmiany cen gruntów już teraz. Mnie się to nie podoba.
Aktywa trwałe to wartość firmy(fuj) i nieruchomości inwestycyjne, czyli takie które nie są przeznaczone do sprzedaży(nie będzie się tam budować mieszkań), a mają generować zyski z tytułu dzierżawy lub wzrostu wartości. Widać poważne zmiany. W ciągu roku z 60 milionów zrobiło się 260. Na 1/3 się buduje i będą z tego w przyszłości zyski z tytułu najmu, a reszta leży odłogiem i czeka na wzrost wartości. Zresztą już się doczekała - wzrost prawie o 50%, przynajmniej bilansowo w opinii niezależnego eksperta...
Druga ważna pozycja w bilansie to zapasy. Stanowią one ponad 50% sumy bilansowej i w dużej mierze od nich zależy wartość księgowa. Z struktury zapasów da się sporo wyczytać. Buduje się mniej o 1/3 niż przed rokiem. Za to mieszkań zbudowanych jest trzy razy więcej. Nie zakupiono podczas roku obrotowego żadnych nowych gruntów. Grunty stanowią połowę wszystkich aktywów. Osobiście nie śledziłem cen nabywanych nieruchomości, ale tu widzę pole do notowania znacznie powyżej wartości księgowej, jeśli były zakupione dawno temu przy niskich cenach i nie trafiły do nieruchomości inwestycyjnych, albo dyskonto jeśli kupowano w roku 2006, 2007 czy 2008.
Kapitał własny spółki wzrósł przez rok prawie o 200 baniek, ale ilość akcji powiększyła się z 36 do 44 milionów. Połowa zwyżki kapitałów pochodzi z emisji akcji. Warto także w tym miejscu wspomnieć o emisji obligacji zamiennych na akcje. Uprawniają one do objęcia 3 milionów akcji serii Q po 40 PLN za papier. Jeśli jest tak różowo i ma się ogromne plany inwestycyjne jak to opowiada prezes w wywiadach to w zasadzie już można rozwodnic kapitał.
Część zobowiązań długoterminowych stała się wymagalna w ciągu roku i przeniosła się szczebel niżej w bilansie. Zadłużenie grupy wynosi obecnie około 900 milionów złotych, z czego kredyty stanowią 560 milionów.
Przepływy operacyjne są za cały rok ujemne, co wydaj się oczywiste jeśli weźmie się pochodzenie zysku. Przepływy inwestycyjne są także ujemne. Udzielono pożyczek innym podmiotom w kwocie 36 milionów. Przepływy z działalności finansowej są dodatnie. Wyemitowano akcje i obligacje. Spłacono kredyty w kwocie około 50 milionów złotych.
Nie będę się szerzej rozpisywał, pomimo że mam niedosyt produkcyjny, bo i tak nie wiem czy ktoś to przeczyta do końca. :) Muszę natomiast wspomnieć jeszcze o jednej sprawie, bo nie daje mi spokoju. Program opcji menageskich. Uważam za skandaliczne obniżenie ceny emisyjnej akcji z 60 do dwóch dych z hakiem. To zagranie nie fair wobec reszty akcjonariuszy. Zmiana zasad podczas gry to nie jest w porządku. Czy innym, którzy obejmowali akcje w poprzedniej hossie zarząd też zrekompensuje spadki?
Powyższa treść przez 50 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.