RONSON [RON]

Witam serdecznie. Widzę że zainteresowanie na forum jest, więc proszę zapoznajcie się z moją oceną wyników rocznych Ronsona.


Przychody ze sprzedaży mieszkań rosną nieprzerwanie od 4 kwartału 2008 roku i tak samo jest z ich rentownością. Sprzedali w 2009 roku łącznie 263 mieszkania. Nie jest to liczba jakoś szczególnie imponująca w odniesieniu do innych deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie. Ale na pewno należy ją odbierać pozytywnie w kontekście ostatnich zawirowań.

Mniej stabilna jest sytuacja w zakresie przepływów pieniężnych. Jeśli dobrze rozumiem, to te z działalności operacyjnej są zależne wprost od zaliczek wpłacanych przez klientów, a pośrednio zależne od umów przedwstępnych. I tutaj widać, że sytuacja jest bardzo zmienna z kwartału na kwartał. W tym zakresie przepływy lepiej służą do oceny bieżącej sytuacji spółki i jej postępów w realizacji projektów. Mimo to spółka cały czas spłaca mnóstwo odsetek od kredytów i samych kredytów (na co praktycznie w większości zostały przeznaczone środki z emisji tak w ujęciu rocznym).

Najważniejszą informacją o przyszłości spółki jest ograniczenie nowo rozpoczynanych projektów. Jest to cecha charakterystyczna dla całego rynku budowlanego w Polsce. To oznacza, że niedługo nie będzie miał Ronson czego sprzedawać. Póki do sprzedaży pozostają już wybudowane mieszkania w ilości 272 sztuk, czyli sprzedaż jednego roku. Jest na to tabelka z rozbiciem na poszczególne inwestycje. Jest też podana informacja o liczbie podpisanych umów przedwstępnych sprzedaży na lokale oraz wartość już wpłaconych przez klientów zaliczek. To daje dużą wartość informacyjną, ponieważ wiadomo ile gotówki są w stanie odzyskać od kupujących oraz jakiej wartości przychodów można się w najbliższym czasie spodziewać.

W zakresie możliwości prowadzenia nowych projektów Ronson chwali się dwoma zasobami, które mają pozwolić na szybki powrót na ścieżkę sprzedaży: bank ziemi i możliwości uzyskiwania finansowania. Teoretycznie oba stanowią podstawę, bez której nie da się budować. Problem w tym, że nie wiem, czy mają rynek. Czyli nie wiem, czy ktoś jest w stanie kupić te produkty po planowanych przez Ronsona cenach. A to w wyniku prostej analizy biznesowej może spowodować, że nie podejmą decyzji o budowie. Spółka deklaruje, że planuje rozpoczęcie w 2010 roku budowy 500 do 600 mieszkań. To by oznaczało możliwość podwojenia przychodów ze sprzedaży np. w 2012 roku. Ale jest to tylko planowanie.

Tutaj pozwolę sobie na małe wtrącenie teoretyczne. Zgodnie z ostatnimi zmianami w zakresie MSR i ujmowania kosztów finansowania zewnętrznego – czyli odsetek od kredytów – jeśli spółka buduje mieszkania, to może na wartości zapasu kapitalizować także odsetki od kredytów m.in. na zakup gruntu. Teoretycznie więc opłaca się spółce przeciągać rozpoczęcie lub zakończenie procesu budowy, bo nie będzie musiała odsetek wrzucać w koszty i pogarszać wyniku. Jeżeli dodatkowo pożyczki są od banków powiązanych, to nie trzeba ich na bieżąco spłacać i pogarszać sobie cash flow. Na koniec 2009 roku wartość takich skapitalizowanych u Ronsona kosztów przekroczyła 40 baniek.


Jeżeli chodzi o wartość informacyjną, to sprawozdanie bardzo mi się podoba . Bardzo szeroko omówione są wszelkie wartości podane w sprawozdaniu, zawarte są listy od członków zarządu i rady nadzorczej wyjaśniające bieżącą sytuację firmy. Nie ma napisanych natomiast rzeczy oczywistych. Czyli w mojej ocenie realnych przewidywań co do rynku nieruchomości w Polsce. Ogólne odnoszenie się do trendów gospodarczych to na pewno nie jest pełna informacja, którą zarząd dysponuje. Ale w sumie na co ja liczyłam…

Powyższa treść przez 21 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

No chyba nie do końca "nie zaczynają budów"

Warszawa, 11.03.2010 (ISB) - Spółka deweloperska Ronson planuje rozpoczęcie sześciu nowych inwestycji w 2010 r. i liczy na znaczącą poprawę wyników finansowych, dzięki planowanemu zakończeniu ursynowskich projektów Gemini i Nautica, poinformowała spółka w komunikacie.

"Rok 2010 powinien przynieść dalszą, znaczącą poprawę wyników finansowych, dzięki planowanemu zakończeniu ursynowskich projektów Gemini i Nautica w bieżącym roku. Na koniec lutego 2010 spółka sprzedała 57 lokali netto we wszystkich swoich projektach. W 2010 roku Ronson planuje rozpoczęcie sprzedaży kolejnych sześciu inwestycji" - czytamy w komunikacie.

Nowe projekty spółki na ten rok to Imaginarium III na warszawskich Bielanach, Goya we Wrocławiu, Nautica II i Gemini II na warszawskim Ursynowie, Osiedle Wiślane w Łomiankach koło Warszawy, Orion na warszawskiej Woli oraz Kłobucka na warszawskim Mokotowie.
Ponadto w 2010 roku spółka przeznaczy do sprzedaży 135 mieszkań w projektach Galileo, Imaginarium I i II i Meridian. Obecnie realizowane przez spółkę projekty to dodatkowo Constans, Gardenia, Gemini I i Nautica, gdzie łącznie będzie 371 mieszkań, z czego sprzedano dotychczas 193. Celem strategicznym spółki jest wejście do grona największych deweloperów w Polsce.

end
Ważne że zainteresowanie spółką wzrasta - mam nadzieje że przełoży się to też na wzrost obrotów - w tej chwili zarówno sprzedać Ronsona (w sensownej cenie ;) ) jak i kupić pakiecik (w sensownej cenie ;) ) - bardzo trudno

Szczęściarz...

o co chodzi z tym blokowaniem dla abonentów ?
można zastrzec treść posta tylko dla abonentów ?

Czy ktoś wie o co biega od ostatnich 2 dni z kursem ? Góra, dół, itd.
Obroty wzrosły znacząco.

Pozdrawiam

To prawda. Nieźle zakręcili tą spółką. Ciekawe, do ilu im się uda zbić kurs?

Ok, zobaczymy czy masz rację, ale dlaczego taki zjazd w ciągu ostatnich dni ?
Ktoś się nie okupił, spółka ruszyła i musiał to zatrzymać, wyhamować, czy inny powód ?

R

Zdaje się, że dzisiaj większość kupujących postanowiła odpocząć i przyjrzeć się rynkowi oraz danym makro. Czuć niestety sporą niepewność na rynku.
Ronson przedstawił bardzo dobre wyniki za I kwartał a mimo to solidnie spada.
Ciekawe, czy przyszły tydzień przyniesie jakiś konkretny kierunek?

Omówienie półrocznego sprawozdania finansowego spółki RONSON

www.stockwatch.pl/gpw/ronson,w... – pod tym linkiem znajduje si e wyliczenie wskaźników i inne informacje o spółce.

Ronson notuje ostatnio systematyczny spadek kursu. Wynikać to może z jednej strony z ogólnego kryzysu i braku wiary w szybki powrót deweloperki na ścieżkę stabilnego wzrostu. Szczególnie jeśli dotyczy to segmentu nieruchomości luksusowych, w których spółka się specjalizuje.

Dla zainteresowanych polecam przeczytanie raportu, ponieważ sprawozdania Ronsona są zawsze bardzo skondensowane ale pełne wartości informacyjnej. Ze względu na ostatnie zmiany w MSRach dotyczących deweloperów sprawozdania nie dają nam pełnej informacji o postępach w zakresie zagospodarowania poszczególnych projektów inwestycyjnych. W tym zakresie Ronson zdecydowanie wybija się ponad inne spółki, ponieważ podaje szerokie dane o sprzedanych lokalach, podpisanych umowach i lokalach niezagospodarowanych w podziale na projekty inwestycyjne.


W pierwszym półroczu 2010 roku Ronson sprzedał 158 mieszkań, co dało w sumie prawie 50 mln PLN przychodów ze sprzedaży z rentownością na poziomie zysku ze sprzedaży około 30%. Stanowi to spadek w porównaniu do 37% osiągniętych w pierwszej połowie 2009 roku przy jednoczesnym wzroście przychodów. Mimo to oraz mimo znaczącego wzrostu kosztów sprzedaży i odpisów wartości niektórych inwestycji, udało się wypracować zysk netto na poziomie 3,3 mln PLN. Jest to mniej niż połowa zysku wypracowanego rok wcześniej. Wzrost kosztów sprzedaży i spadek rentowności sprzedawanych mieszkań to naturalna wg mnie konsekwencja spowolnienia na rynku nieruchomości.

Pozostało Ronsonowi do sprzedaży 154 mieszkania. Są to lokale, dla których nie przekazano jeszcze protokołu odbioru. Wartość umów przedwstępnych sprzedaży mieszkań, które nie zostały ujęte w przychodach spółki, to aż ponad 202 mln PLN (niekoniecznie dotyczy wszystkich 154). Taka kwota będzie się systematycznie znajdować w przychodach w latach 2010 – 2011 (wskazane jako lata zakończenia poszczególnych projektów). Ich wartość wykazana w bilansie jako produkty gotowe to 163 mln PLN. Czyli można łatwo obliczyć, że Ronson planuje rozpoznać wynik około 40 mln PLN. Co ciekawe podana jest nawet wartość oczekiwanych wpływów z tytułu podpisanych umów – 65 mln PLN.

Gorsze wyniki finansowe zbiegły się z ujemnymi przepływami pieniężnymi netto. Ronson spłaca kredyty zaciągane w latach 2006 – 2007. Najlepsze za to od bardzo długiego czasu są wpływy z działalności operacyjnej. Środki pieniężne na koniec półrocza są cały czas wysokie i wystarczą spokojnie na kolejne półrocze. Spółka nie jest bowiem nadmiernie zadłużona.



Istotne dla oceny fundamentów Ronsona jest przejrzenie rozpoczynanych przez firmę inwestycji. Ponieważ „zapas mieszkań”, na które nie ma jeszcze umów, jest niewielki, aby utrzymać poziom przychodów spółka musi zacząć budować kolejne. Wartość tzw. produkcji w toku, czyli nakładów inwestycyjnych na budowę nowych mieszkań, wynosi na koniec półrocza 480 mln PLN.

W tym półroczu 2010 roku Ronson rozpoczął realizację 2 nowych projektów. Suma mieszkań przewidziana to zaledwie 48 sztuk. Otrzymano także pozwolenie na budowę 4 kolejnych inwestycji. W nich zaplanowano wybudowanie 108 lokali ale już rozpoczęto ich wstępną sprzedaż. Poza tym spółka „planuje” kolejne 21 projektów ale to jak rozumiem tylko faza analiz.

Czy liczba 2 i 4 rozpoczętych inwestycji jest wystarczająca dla zapewnienia stabilności przychodów? To mało, jeśli weźmiemy pod uwagę, że 48 mieszkań o średniej cenie sprzedaży z ostatniego czasu pomiędzy 500 a 600 tys PLN da przychód około 24 mln PLN. Ich rozpoznanie, podobnie jak mieszkań z nowych inwestycji (których nie jestem w stanie oszacować), nastąpi jednak najwcześniej w 2012 roku lub później i będzie rozłożony w czasie.
To trochę mało. Oczywiście decyzje są zrozumiałe, bo obecne warunki rynkowe n
ie pozwalają na sprzedaż mieszkań z wcześniej realizowaną rentownością. Wygląda to jednak na przeczekiwanie złych czasów, które później może spowodować utratę przychodów jak rynek się odbije.



Na tle sektora wskaźniki wskazują raczej na przewartościowanie Ronsona. Czy w związku z tym należy oczekiwać dalszego spadku kursu? Wydaje mi się, że oczekiwania wobec spółki i większego zaangażowania w nowe inwestycje nie zostały spełnione.


Powyższa treść przez 30 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

Inni deweloperzy praktycznie odbili się od dna i idą powoli w górę. Tymczasem Ronson nie daje sobie rady. Niestety mieszkania które nie zostały sprzedane ciążą bardzo. Może jednak powoli się wyprostują, może ...