Jak już kilka osób zwróciło uwagę wydaje się, że w przypadku serii obligacji Timberone zapadającej w październiku można pokusić się o przyzwoity zarobek. Zlecenia sprzedaży są ostatnio w granicach 60-65, podczas gdy seria ta jest zabezpieczona hipotecznie. Nieruchomość będącą zabezpieczeniem biegły wycenił na ponad 19 milionów złotych, podczas gdy wartość emisji ww. serii to jedyne 1,86 mln zł, czyli ponad 10 razy mniej. Nawet jeżeli sprzedaż miałaby potrwać 3 czy 4 lata, to wydaje się, że zysk będzie zupełnie przyzwoity (zdaje się że do tego doszłyby jeszcze spore odsetki za zwłokę). Jedyny warunek to sprzedać nieruchomość za, powiedzmy, ok. 2,5 mln zł (nadwyżka ponad 1,86 mln zł na koszty egzekucji z nieruchomości oraz ewentualne roszczenia np. Urzędu Skarbowego).
Nieruchomość (dokładnie rzecz biorąc to dwie, ale leżą obok siebie więc będę używał dalej liczby pojedynczej) liczy sobie ponad 11 hektarów, czyli wychodziłoby, że wystarczy sprzedać po ok. 23 zł za metr kwadratowy. Pochyliłem się trochę bliżej nad rzeczoną nieruchomością oraz operatem szacunkowym w którym biegły wycenił ją na 19 mln zł i chciałbym podzielić się pewnymi wątpliwościami.
1) Nieruchomość jest w Biłgoraju – czyli ogólnie „ściana wschodnia”. To jest bardzo szeroki temat nad którym nie chcę się rozwodzić. Na pewno nie jest tak, że jest to tylko i wyłącznie minus (m.in. można sobie wyobrazić, że z UE pójdą duże środki na inwestycje w tamte rejony).
2) Z tego co znalazłem zanim naszą nieruchomość usiłowała zagospodarować spółka Timberone, miała tam powstać mleczarnia. Było to 24 lata temu (źródło: anonimowy komentarz pod artykułem w internecie, natomiast operat na str. 9 mówi iż były to lata 80). Z treści operatu (strona 9) wynika iż do 2008 roku nic na tej ziemi się nie działo, co pośrednio wskazuje na jej niską atrakcyjność.
3) Zgodnie z prospektem emisyjnym (oraz z tym co jest na dzień dzisiejszy w KW) dla naszych obligacji hipotekę ustanowiono na nieruchomościach o księgach wieczystych ZA1B/00080343/5 oraz ZA1B/00066787/5. Obie nieruchomości (zarówno wg operatu jak i księgi wieczystej) składają się z kilku działek ewidencyjnych.
Sęk polega na tym, że zidentyfikowałem na podstawie zdjęć (lotniczych, z operatu oraz poszukiwań własnych) gdzie nasza nieruchomość się naprawdę mieści. Nr działek ewidencyjnych z operatu (i KW) nijak się nie pokrywają z numerami działek ewidencyjnych, miejsca gdzie leży nieruchomość którą opisuje operat.
Wszystko wskazuje na to, że nasza nieruchomość jest dokładnie tu:
maps.google.pl/maps?q=bi%C5%82...Ustaliłem (oczywiście nie na podstawie tego linku z google maps, to zdjęcie lotnicze jest za słabe, dotarłem do innych zdjęć lotniczych), że dokładnie w miejscu tej białej plamy są dwa silosy – takie jak na zdjęciu w operacie, oraz dokładnie takie same słupy nośne jak na zdjęciach w operacie. Praktycznie niemożliwe aby w całej Polsce była identyczna konstrukcja.
Podsumowując prostszym językiem cały punkt 3) – teoretycznie może być tak, że operat opisuje jedną nieruchomość, a hipoteka jest ustanowiona na czymś zupełnie innym. Ale oprócz tych nieszczęsnych numerów działek ewidencyjnych wszystko się zgadza – opis położenia z operatu (rzeka, nazwa ulicy); zdjęcia z operatu, w zestawieniu z działką którą znalazłem; powierzchnie z operatu oraz powierzchnie z KW itd. Ponadto miejsce które wskazałem powyżej jest także przedstawione na schematycznej mapce przedstawionej na str. 11 operatu.
Konsultowałem z doświadczonym urbanistą czy nie mogły się po prostu zmienić w międzyczasie numery działek ewidencyjnych (chodzi tu o zupełnie inne numery, a nie o prosty podział działek) – usłyszałem „nigdy się z czymś takim nie spotkałem”. Byłoby to jednak najprostsze wytłumaczenie i zakładam, że tak właśnie się stało. Jeżeli ktoś ma inne wyjaśnienie zagadki chętnie się dowiem.
4) Z samego operatu wynika co następuje:
a. Wody gruntowe występują na głębokości 20-95 cm – str. 11 operatu. Rzeczoznawca przechodzi nad tym do porządku dziennego, podczas gdy budowanie na takim terenie wymaga bardzo kosztownych prac osuszających (zapewne przewyższających wartość nieruchomości).
Rzeczoznawca też w ogóle nie porusza zagadnienia, iż z nieruchomością sąsiaduje rzeka i tego czy przypadkiem nie ma zagrożenia podtopienia/zalania części/całości nieruchomości.
b. Rzeczoznawca do wyceny zastosował addytywnie 2 metody w tym metodę porównawczą. Do porównania użyto transakcji dla 3 nieruchomości w Biłgoraju. Dobór tych nieruchomości budzi moje wątpliwości – były to nieruchomości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (str. 12 operatu), a więc o większej wartości - nasza nieruchomość mpzp nie ma. Ponadto dwie z porównywanych nieruchomości zgodnie z mpzp były przeznaczone na usługi komercyjne, podczas gdy nasza nieruchomość (a raczej jej część, patrz pkt. g) zgodnie ze studium uwarunkowań ma przeznaczenie przemysłowe. Ponadto były to nieruchomości wielokrotnie mniejsze, których cena za metr kwadratowy może znacząco odbiegać od ceny dużej nieruchomości.
c. W kwocie 19 mln zł, w ramach drugiej metody wyceny, biegły uwzględnił dodatkowo także 5,7 mln nakładów inwestycyjnych (strony 17, 18 operatu). Większa część tej kwoty to roboty ziemne. Częściowo nie wiadomo o jakie roboty chodzi, ogólnie ich kwoty wydają się być bardzo duże. Jest dyskusyjne czy te prace będą stanowiły taką wartość dodaną dla potencjalnego kupca. Zdjęcia z operatu oraz te które znalazłem w sieci (
www.bilgorajska.pl/aktualnosc,... trzeba kliknąć na zdjęcie i przewijać – łącznie jest osiem) sugerują raczej że wartość dodana zrealizowanych prac jest stosunkowo niewielka. Natomiast żeby cokolwiek wybudować na tej działce trzeba będzie ponieść realne koszty rozbiórki. Zdaniem rzeczoznawcy koszty te pokryją odzyskanych materiałów, ale mam wątpliwości co do trafności tego założenia.
d. Jak już wspomniałem zgodnie ze studium uwarunkowań część naszej nieruchomości jest przeznaczona na cele przemysłowe. Jednakże po drugiej stronie ulicy jest kilka domków jednorodzinnych. Oznacza to, że potencjalny inwestor może spodziewać się problemów w przypadków niektórych typów inwestycji (np. mieszkańcy mogą blokować inwestycję związaną z ciężką chemią).
e. Rzeczoznawca nic nie wspomina o wpływie na wartość nieruchomości faktu, że wzdłuż całej drogi przy, której znajduje się nieruchomość studium uwarunkowań przewiduje strefę zieleni izolacyjnej. Oznacza to, że na tej części nieruchomości nie będzie można budować. Nie wczytywałem się dokładnie, ale tak na pierwszy rzut oka to ten pas ma kilka-kilkanaście metrów szerokości.
f. Stwierdzenie, iż linia 110 kV biegnąca skrajem działki „nie wpływa na wartość nieruchomości” (strona 9 operatu) jest wg mnie nietrafne – taka linia zawsze wpływa na wartość nieruchomości i zawsze jest to wpływ negatywny (wiążą się z nią m.in. ograniczenia w budowaniu).
g. 2,73 Ha z przedmiotowej nieruchomości zgodnie ze studium uwarunkowań jest przeznaczone na „zieleń dolin rzecznych”. Słowem działalność inwestycyjna na tym terenie jest mocno problematyczna. Biegły wycenił tę część nieruchomości na 0,68 mln zł.
i. Z kolei wartość 2,3942 Ha pojawia się i znika w tej wycenie (np. porównajcie stronę 10 operatu która mówi że przedmiotem wyceny są grunty o powierzchni 6,4101 Ha i 2,7367 Ha z końcówką strony 9). Potem w wyliczeniach znów się nasza wartość pojawia (strona 14, wartość 88043 m2 tj. = 6,4101 Ha + 2,3942 Ha)
Jeżeli ktoś na koniec tego tekstu oczekuje wyliczenia ile wg mnie jest warta ta nieruchomość to przykro mi, w ogóle nie podejmuję się tego szacować. Na zakończenie mogę jedynie przypomnieć, że nieruchomość (podobnie jak każde inne dobro) jest warta tyle ile ktoś będzie za nią gotowy zapłacić. Ponadto informuję, iż tekst ten nie stanowi porady inwestycyjnej oraz iż nie jestem rzeczoznawcą majątkowym, ani w ogóle nie zajmuję się zawodowo czymkolwiek co ma związek z nieruchomościami.