EFH [EFH]

Kontynuując moją poprzednią wypowiedź chciałbym zwrócić uwagę na wywiad z Marcinem Podobasem z 16 września 2009 w TVN CNBC.

Wyraźnie było powiedziane iż WZA w owym czasie zostało przerwane z uwagi na fakt iż potencjalny inwestor który miał objąć akcje nowej emisji (teraz wiemy że był to Jacek Waksmundzki) "narzucił" zarządowi EFH że obejmie akcje pod warunkiem zrealizowania inwestycji które sam uważa za słuszne.

Biorąc na logikę, gdybym była w zarządzie wolałbym te PLN 68 mln wykorzystać na spłatę zadłużenia oprocentowanego. Na koniec grudnia 2009 było to PLN 75 mln. Zostałoby PLN 7 mln długu przy rentownych operacyjnie (gdyż tak twierdzi Podobas z kolei w wywiadzie z 10 marca 2010 w TVN CNBC) i spokojnie szukałbym nowych inwestycji pod które zaciągałbym zobowiązania (obligacje bądź kredyt) po duży niższych marżach niż ma obecnie EFH.

Ponieważ widać że transakcje te były wiązane (umówione) pozostaje pytanie czy był rynkowe i ile warte są poszczególne aktywa EFH. O tym napiszą trochę później.

Wracając do YONY

ostatnie dane jakie znalazłem tej Spółki pochodzą z końca 2006 roku. Spółka w aktywach miała praktycznie tylko grunty i budynki w łącznej kwocie PLN 16,8 mln. Rok wcześniej były to głównie środki trwałe w budowie. Czyli w 2006 roku Spółka oddała do użytkowania biurowiec.

Na koniec 2006 YONA była zadłużona z tytułu kredytów na PLN 10,2 mln w tym PLN 0,73 mln to kredyt krótkoterminowy. Zakładając że kredyt krótkoterminowy to raty kredytu inwestycyjnego przypadające do zapłaty w najbliższym roku to na koniec 2009 roku zadłużenie prawdopodobnie wynosi PLN 8 mln.

Czyli EFH zapłacił za YONE 32 mln PLN i odziedziczył kredyt w kwocie PLN 8,0 mln. Czyli de facto zapłacił PLN 40 mln przy rocznym dochodzie w kwocie PLN 3,2 mln (tu wiemy że jest to od podmiotów powiązanych z Waksmundzkim). YIELD nam spada do 8%, czyli i tak jest nieźle.

Można przyjąć że ta nieruchomość faktycznie była warta te PLN 32 mln. Sposób w jaki to jednak zrobili jest IMHO podejrzany i mało przejrzysty. Nie podobają mi się dzialania EFH i jego zarządu (w TVN CNBC Podobas nic nie wspomniał o zadłużeniu YONY). Na pewno mają/mieli nóż na gardle i musieli tak zrobić, gdyż zadłużenie Grupy jest kosmiczne.

Opórcz YONY, której wartość jak wcześniej pokazałem można przyjąć na poziomie PLN 32 mln (choć widać że była to transakcja z podmiotem powiązanym) kolejnym aktywem EFH jest Spółka DLKF Sp. z o.o.

Kupiona w listopadzie 2009 za PLN 9,5 mln. I co zabawne w 2009 roku utworzyli na nią odpis w kwocie PLN 1,4 mln - troche żałosne tak wtopić. Obecnie wartość księgowa to PLN 8,1 mln.

Jedynym aktywem DLKF Sp. z o.o. jest biurowiec, który do tej pory od niej wynajmował EFH. Wcześniej udziałowcami DLKF Sp. z o.o. byli:
CAMPRI PLUS S.L. oraz FASBY BEARS S.L. - spółki hiszpańskie.

Dane finansowe DLKF Sp. z o.o jakie znalazłem dotyczą roku 2008. Suma bilansowa wynosiła PLN 8,1 mln - czyli dokładnie tyle ile w księgach EFH. Kapitał własny wynoisł PLN 8 mln - czyli spółka nie jest zadłużona (duży plus).

Przychody tej Spółki w 2008 roku wyniosły PLN 1,77 mln przy zysku ze sprzedaży na poziomie PLN 0,74 mln. Zakładając że budynek ten (według dostępnych danych) był wynajmowany tylko przez EFH roczne koszty EFH powinny być w tym roku mniejsze o co najmniej PLN 0,74 mln (zysk ze sprzedaży DLKF w 2008 roku).

Moim zdaniem wartość nieruchomości (PLN 8,1 mln) jest raczej godziwa. PLN 0,74 mln rocznego dochodu netto przy tej wartości daje YIELD na poziomie 9% czyli dość wysoki.

Witam,
czy może Pan skomentować propozycje obniżenia wartości nominalnej akcji z 2 do 1 pln. Co dzieje się z tymi prawie 60 mln pln, które de facto "znikają" z pozycji kapitał zakładowy? W jakim świetle stawia to spółkę z punktu analizy fundamentalnej. Jak będzie wyglądał wskaźnik WK?

Dziękuję za informacje
Pozdrawiam
Dominik

Uchwała mówi tylko o zmniejszeniu wartości nominalnej. Wtedy wartość, o jaką jest obniżany kapitał zakładowy, przenosi się na kapitał zapasowy. Kapitał własny razem czyli wartość księgowa pozostaje bez zmian. Ani grosz nie wypływa ze spółki. Chociaż poczekajmy na treść uchwały. Muszą się na nią zgodzić wierzyciele oraz 3/4 akcjonariatu.

Przesłanką jest oczywiście nowa emisja. Kodeks handlowy zabrania obejmowania akcji poniżej wartości nominalnej, więc bez obniżenia cena musiałaby być >= 2 zł i za tyle rzeczywiście trudno byłoby uplasować emisję.

Nieruchomościowa spółka EFH sprzedaje helikopter. Do niedawna miała trzy. I dwa służbowe bentleye.

Spowolnienie gospodarcze mocno dało się we znaki Europejskiemu Funduszowi Hipotecznemu (EFH), którego działalność
do niedawna koncentrowała się na rynku
hotelarskim. Ostatnie kilkanaście miesięcy spółka poświęciła na restrukturyzację, której elementem była zmiana układu sił w akcjonariacie i na stanowisku prezesa — Mirosław Wierzbowski przeszedł do nadzoru, a stery objął Riad Bekkar.

Pracy było sporo, ale efekty widać już po wynikach z pierwszego kwartału.

— Pozytywny wpływ na wyniki finansowe
miało m.in. bardzo wyraźne ograniczenie kosztów ogólnego zarządu, które były o 40 proc. niższe niż w pierwszym kwartale 2009 r. Przykład: podpisaliśmy list intencyjny na sprzedaż
ostatniego helikoptera służbowego, co oznacza ponad 75 tys. zł oszczędności w skali miesiąca — mówi Riad Bekkar, prezes EFH.

Dodaje, że gdy w lutym pojawił się w spółce, na stanie były trzy helikoptery i dwa bentleye. Już zostały sprzedane.

ten pan to kiedyś udzielał się w żurawiach i viaguarze, tam też warto poszukać.

Mnie bardziej interesują wyniki spółki, które po pierwszym kwartale 2010 roku były bardzo dobre tylko nikt ich nie zauważył. Wynik EBITDA na poziomie 6 mln zł i zysk netto 1,5 mln zł pokazują, że spółka ma potencjał, a obecny zarząd chyba rzeczywiście wziął się do roboty. Co wy myślicie?

Bo instytucjonalni patrzą na EV/EBITDA, a im wyższa EBITDA tym niższy ten wskaźnik.

Generalnie uważam, że spółka jest niedowartościowana. Sam piszesz, że wartość księgowa na akcje to 2,14 zł..., a na giełdzie jeden papier kosztuje 94 gr.

Jest inwestor, który chce kupić papiery spółki po 1 zł, chyba firma rzeczywiście jest więcej warta niż wskazuje na to wycena..., a tar heel dał się pozytywnie poznać przede wszystkim w Radpolu ta spółka to oczko w głowie funduszy, chyba ze 4 są tam powyżej 5 proc.



FINANSE Nowe akcje może kupić Tar Heel Capital

Coraz większy ruch w apartamentach i hotelach zarządzanych przez EFH

Do końca września Europejski Fundusz Hipoteczny ma zamiar sprzedać 88,9 mln akcji. Spory pakiet może objąć fundusz Tar Heel Capital. Pieniądze z emisji plus rewelacyjne lato odbiją się korzystnie na tegorocznych wynikach finansowych.

– Spotkaliśmy się z zarządem EFH w sprawie objęcia nowych akcji. Co roku trafia do nas ok. 300 projektów inwestycyjnych – twierdzi Grzegorz Bielowicki, partner funduszu Tar Heel Capital. Fundusz dysponuje gotówką na akwizycje. – Na nowe inwestycje mamy ok. 30 mln euro. To są środki, które gdyby zaszła taka potrzeba, możemy szybko powiększyć – dodaje Bielowicki.

EFH to spółka notowana na GPW, zajmuje się działalnością inwestycyjną w sektorze nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości turystycznych. Ma hotele i apartamenty. Firma boryka się z nadmiernym zadłużeniem: krótkoterminowe to 55 mln zł, a długoterminowe 142 mln zł.

EFH boleśnie odczuł kryzys finansowy, który przełożył się na zapaść w branży turystycznej. W ubiegłym roku spółka miała 22,5 mln zł straty przy 35 mln zł przychodów. Ten rok rozpoczął się lepiej. Sprzedaż przekroczyła 12 mln zł, a zysk 0,5 mln zł.

Pieniądze we wrześniu

EFH potrzebuje kapitału. Walne zgromadzenie akcjonariuszy uchwaliło emisję warrantów subskrypcyjnych uprawniających do obejmowania od 60 do 88,9 mln akcji nowej emisji w ramach kapitału docelowego (51 proc. do 60 proc. w podwyższonym kapitale). Do spółki wpłynęłoby więc od 60 do 88,9 mln zł, cena emisyjna akcji to 1 zł. – W tej chwili rozmawiamy z kilkoma potencjalnymi inwestorami. Są wśród nich m.in. fundusze private equity. Sądzę, że do końca września emisja dojdzie do skutku. Chcemy sprzedać maksymalną pulę akcji w ramach kapitału docelowego, co oznacza, że do EFH może wpłynąć 88,9 mln zł. Pierwsze posiedzenie rady nadzorczej odbędzie się 3 września i dopiero po tym terminie możemy zacząć formalną procedurę przydziału nowych akcji – twierdzi Riad Bekkar, prezes EFH. Czy jednym z inwestorów jest Tar Heel Capital? – Nie mogę nic na ten temat powiedzieć – dodaje Bekkar.

Pogoda sprzyja wynikom

Pozyskanie prawie 90 mln zł da spółce oddech finansowy. – Z pozyskanych pieniędzy zredukujemy nasze zobowiązania krótkoterminowe o blisko 30 mln zł. To pozwoli na oszczędności związane z obsługą długu na poziomie 3 – 4 mln zł rocznie. Reszta środków przeznaczona zostanie na inwestycje, które już generują zyski, co wpłynie pozytywnie na nasze wyniki finansowe – twierdzi Bekkar. Spółce sprzyja również upalne lato. – Trzeci kwartał będzie rekordowy. Mamy bardzo wysokie, sięgające nawet 100 proc., obłożenia w naszych hotelach – mówi Riad Bekkar.

Według niego cały rok – dzięki restrukturyzacji, zmianie zasad zarządzania i uplasowaniu nowej emisji – powinien być dla spółki udany.