Wyniki za 2009 r. są luksusowe, szczególnie dopalił IV kwartał. Nie jest to jednak typowa działalność handlowa, tylko cykliczna, toteż wyniki te trzeba zintepretować w dłuższym okresie. Fundamenty spółki się nie zmieniły, a wyniki prawie dogoniły wzrost kursu.
www.stockwatch.pl/gpw/marvipol...Mam wrażenie, że Marvipol ma dobrą rękę do warszawskich lokalizacji: wybiera ulęgałki i umie je świetnie zaprezentować. Fajne jest też aspiracyjne pozycjonowanie - są to inwestycje wyglądające na droższe i bardziej luksusowe, niż naprawdę są, przy cenach, które można uzać za przystępne. Przykład:
tabelaofert.pl/melody-park-pul...Jak to wychodzi potem w praniu, można poczytać na forach, biorąc jednak poprawkę, że nie istnieje ktoś taki jak zadowolony inwestor, tak samo jak nie występuje w przyrodzie trzeźwy robotnik budowlany.
forum.gazeta.pl/forum/w,106,94...salon.pl/forum/temat/3234/Marv...Marvipol robi jednak bardzo dobre pieniądze, więc z punktu widzenia inwestora część tych wad to tak naprawdę zalety, tym bardziej że nie jest to deweloper z jednym projektem, tylko już z dużym i potwierdzonym doświadczeniem. Koniec roku 2009 był dla niego okresem szczególnym: zakończył się długi cykl deweloperski i dużo mieszkań zmieniło właściciela, kiedy to zgodnie z MSR 18 mógł być rozpoznany przychód. Dlatego w ciągu roku z zapasów zeszło 103 mln zł wartości, oczywiście stopniowo, z kulminacją w IV kwartale. Wpłacane wcześniej raty czy też przedpłaty, zostały rozpoznane jako przychody, dotąd natomiast widniały na rozliczeniach międzyokresowych. To znaczy, klienci wpłacali pieniądze dużo wcześniej, na podstawie umów, które nie mogły zostać uznane jako przychodowe. Tak więc wynik wykazany w 2009 r. był wypracowany w latach wcześniejszych, zarówno pozyskaniem lokalizacji, marketingiem, sprzedażą jak i budową, zaś księgowo zgromadził się w minionym roku.
Patrząc w tabelę segmentów (str. 27) możemy zaobserwować, że mieszkaniówka jest największą i najbardziej zyskowną działalnością, generującą 18-procentową marżę. Pozostałe działalności mogły ratować wynik w czasie dekoniunktury i fazie inwestycyjnej cyklu, ale z punktu widzenia 2009 roku są marginalne. Sprzedaż samochodów czy myjnie można traktować ciekawostkowo, może wizerunkowo, ale wartość buduje deweloperka. Co ważne, faza realizacji zysków jeszcze się nie zakończyła. Wg struktury zapasów (str. 39), gotowe do sprzedaży są mieszkania w cenach wytworzenia 54 mln zł, są więc w stanie wygenerować marżę około 12 mln zł. W budowie są natomiast cztery projekty o wartości księgowej 142 mln zł, na różnych etapach powstawania. Spółka będzie więc miała przez najbliższe kwartały "towary", czyli kolejne mieszkania do sprzedaży.
Grupa wygenerowała dużą gotówkę operacyjną, ponad 78 mln zł, z czego ok. 67 mln zł wykorzystała na zredukowanie zadłużenia kredytowego. To jest dla niej bardzo ważne, gdyż jest bardzo mocno zlewarowana. Do niedawna ogólne zadłużenie przekraczało 80%, na koniec roku spadło do 76% w ujęciu średniorocznym i 66% w ujęciu kwartalnym. To jest duża poprawa struktury bilansu, którą od razu wychwycił rating, rosnąc do AA+. Część zadłużenia robią zaliczki, których ciągle pozostało 29 mln zł, większa część bo 110 mln zł to zobowiązania do dostawców i wykonawców.
W tej chwili spółka jest wynikowo przegrzana, to znaczy osiągnęła moim zdaniem górne wartości skrajne swoich wyników, przez co wszelkie wskaźniki jak ROE czy ROA wykazują nienaturalnie dobre wartości. Podobnie jest z wycenami, szczególnie mnożnikowe oparte o parametry wynikowe rwą się do góry. Od tej strony spółka jest wręcz modelowa: niziutki kapitał własny, duży lewar, duża zyskowność i przez to wysoki zysk ekonomiczny. Jest to jednak, jak podałem wyżej, skumulowany w krótkim okresie wynik wielu lat. To co z punktu widzenia MSR 18 jest zaletą, czyli zachowawcze uznawanie przychodów, tutaj okazuje się wadą zaburzającą kształ wyników. Trudno to jednak uznać za jednorazówkę, raczej za odchylenie w górę od jakiejś tam średniej, która jednak - trzeba to powiedzieć wyraźnie - rośnie. Jest też jednak minus. Niziuteńki free float aż zachęca do smażenia grzanki. Trudno więc o stabilny wzrost, raczej raptowne szarpnięcia i to w obie strony. Pamiętajmy, że rok temu IV kwartał zamknął się stratą, a cały rok był umiarkowanie zyskowny. Wystarczy paromiesięczne spowolnienie w sprzedaży mieszkań, które nie odbierze spółce wartości wewnętrznej, ale wystraszy rynek nagłym pogorszeniem wyników.
Powyższa treść przez 21 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.