Deweloperzy - Branże i sektory - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1 2 3

Deweloperzy

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 698
Wysłane: 3 stycznia 2018 13:22:03
To ja jeszcze tutaj wrzuce jeden wykres:


kliknij, aby powiększyć


Na razie nic się nie dzieje i bity jest rekord za rekordem. Z różnych opracowań wynika, że lokale są kupowane w większej części za gotówkę, czyli inwestycyjnie - ludzie coraz bardziej nie chcą trzymać kasy na lokatach, bo realny zwrot bywa ujemny - oprocentowanie niższe od inflacji.

I tak długo jak nie zareaguje stopa oferowana na lokatach taki stan będzie się utrzymywał moim zdaniem. Taki stan czyli wysoka sprzedaż, bo raczej nie ma co oczekiwać mocnego jej poprawienia. Inna sprawa, że to co jest teraz sprzedawane przejdzie przez wynik najwcześniej za rok czasu - budowa trwa dwa lata, a oferta wyprzedaje się po roku. I te dobre wyniki w kolejnym roku/latach nie są do końca uwzględnione w wycenach, albo odwrotnie - uwzględniony jest już ich późniejszy spadek.

lajkonik
lajkonik PREMIUM
Dołączył: 2008-11-28
Wpisów: 1 307
Wysłane: 3 stycznia 2018 14:12:47
Raz jeszcze wielki podziękowanie.

Jeżeli giełda z wyprzedzeniem 6 miesięcznym widzi "przyszłość" to póki co uwzględnione są te "lepsze" przyszłe czasy.
Stąd moje pytanie, a przyszłość wynikającą bardziej z analizy portfeli i nastrojów o raz potrzeb Polaków czy inwestorów zagranicznych niż o analizę samej branży na dziś.
Przyjmuję do wiadomości informację o gotówkowych zakupach lokali. Jednak mam tu pewne zastrzeżenia. To też chyba owczy pęd.
Zakładając, że rodzina jest w stanie trzymać zasoby gotówkowe wystarczające na zakup mieszkania na różnych kontach oszczędnościowych czy lokatach na 2-3% rocznie to zysk z najmu na poziomie 5% (już po odjęciu kosztów utrzymania lokalu) to 2x więcej niż z lokaty. Ale są 2 poważne "ale":
1. doświadczenie powinno nas nauczyć, że możliwy jest spadek ceny w tzw. apartamentowcu, po jego oddaniu do użytku, już po kilku latach, o kilkanaście procent.
2. Koszty utrzymania lokalu będą rosły. Zarówno eksploatacja (tu głównie koszty osobowe) jak i fundusz remontowy. Ten ostatni w nowych obiektach ustalany jest na niskim poziomie, bo rzeczywiście potrzeby są nikłe. Działa jeszcze gwarancja. Natomiast stawka powinna być ustalona na poziomie nawet 4% wartości inwestycji. Gdy zaczynamy zbierać od samego początku to wystarczy 2,5%. Co przy koszcie odtworzenia lokalu wraz częściami wspólnymi na poziomie 4000-5000 zł/m2 ( zdecydowanie wyższe niż koszt dewelopera z różnych przyczyn) daje niebotyczne dla większości 8-10 zł/m2 co miesiąc. Gdy ludzie zaczną to powszechnie liczyć... Nowe bloki (apartamentowce) nie mają większych pomieszczeń wspólnych przynoszących zysk wspólnotom (w odróżnieniu od dawnych spółdzielni). Właściciele nie sfinansują sobie amortyzacji części wspólnych i kosztów ich stałego "upgradowania" dochodami z takich pomieszczeń czy przestrzeni wspólnych.
Stąd moje pytania. Czy w ogóle w Polsce jest potrzebny tak duży wzrost w budowlance mieszkaniowej ? Bo znowu domki jednorodzinne zaczynają być tańsze ... Co ze starymi zasobami ? Do wyburzenia czy rewitalizacji ? Nie myślę o starych kamienicach jak firma Feniks, a o blokach z lat 50-99 położonych w lepszych lokalizacjach.

AMateusz
Dołączył: 2017-03-21
Wpisów: 2
Wysłane: 12 stycznia 2018 10:32:56
Anty, czy można prosić o dodatnie do twojego wykresu z ROBYG i DOM DEVELOPMENT jeszcze ATAL'u? Jestem Ciekaw jak to wygląda.


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 698
Wysłane: 13 stycznia 2018 11:43:54
Edytowany: 13 stycznia 2018 11:44

bankrucik
Dołączył: 2011-03-26
Wpisów: 3 789
Wysłane: 13 stycznia 2018 23:02:10
lajkonik napisał(a):
Raz jeszcze wielki podziękowanie.

Czy w ogóle w Polsce jest potrzebny tak duży wzrost w budowlance mieszkaniowej ? Bo znowu domki jednorodzinne zaczynają być tańsze ... Co ze starymi zasobami ? Do wyburzenia czy rewitalizacji ? Nie myślę o starych kamienicach jak firma Feniks, a o blokach z lat 50-99 położonych w lepszych lokalizacjach.


wrzucę swoje 3 grosze do tej części..
moim zdaniem sam wzrost budownictwa jest potrzebny bo ludzie nie chcą już mieszkać w starym budownictwie, tak jak nie chcą jeździeć już maluchami czy polonezami..( stare nieruchomości bronią się jedynie lokalizacją inaczej wypadły by na śmietnik tak jak maluchy) rośnie też ilość m2 przypadająca na 1 domownika więc popyt "aspirujący" będzie coraz większy.
po drugie wchodzi tutaj psychologia: ludzie wierzą, że na nieruchomości nie stracą nigdy 70 % czy 80 % zainwestowanego kapitału., jak przy akcjach czy obligacjach a dodatkowo boją się lokat w bankach których oprocentowanie nie jest już żadnym remedium na strach zablokowania pieniędzy jak np na cyprze
natomiast to, że ludzie kupują za gotówkę jest mimo wszystko okolicznością łagodzącą skutki ewentualnego załamania
Pogromca bajkopisarzy giełdowych:-)))

teraz również na twitter.com

mysiauek
Grupa: SubskrybentP1
Dołączył: 2013-03-08
Wpisów: 161
Wysłane: 14 stycznia 2018 22:36:09
@bankrucik
O jak starych nieruchomościach piszesz?
Bo te "stare" z lat późniejszych niż 60te ubieglego wieku bronią sie takze:
- dobrymi a czasem świetnymi układamiW wybranych lokalizacjach
- brakiem widoku do bloku obok, gdzie odstęp ma 15-20 metrów
- terenami zielonymi i infrastrukturą.



Wrzucę parę kamyczków.
Mam mieszkania do wynajęcia w samym centrum GOP i w Krakowie od końca ubiegłego wieku - sukcesywnie kupowane. Kupuje tylko w "starym" budownictwie.
Zawsze remontuję od zera na wejściu, nawet jeśli nie trzeba, bo mieszkanie mogłoby być do wynajęcia. Mam stałą ekipę od remontów, zostawiam im klucze, spotykam sie w Castoramie i mówię co chce, a oni odpowiadają na kiedy. Ekipa na tyle dobra, że do wstepnej wyceny nie dokładam więcej niż 20%, poza jednym przypadkiem gdzie sufit przestał istnieć. Jakość prac świetna, cena odpowiednia do jakości. W 2017 było to 900-1000pln/m2 z materiałami.
Remont zawsze całkowity. Dzięki temu są mieszkania, które zakupione byly w zeszłym wieku a do tej pory były tylko malowane. Technicznie sa nadal w switnym stanie.

Wynajmuje tylko zgodnie z prawem płacąc podatki.
Robię duży pre-screening wynajmującego, dzięki czemu tyko raz musiałem komuś pomoc się wyprowadzić.
Stopa zwrotu z mieszkania plasuje się pomiędzy 5 a 9%.
Bez względu na czasy (od mojego startu), ceny i stopy procentowe.

Z mojego doświadczenia: zakup mieszkania na wynajem w nowym budownictwie tzn w stanie deweloperskim, kompletnie się nie opłaca. Jeśli ktos sadzi inaczej, chętnie zobacze wyliczenie.
Zwykle mieszkanie wynajmuje się w ciągu dnia, dwóch od wystawienia ogłoszenia. Dzwonią także ludzie pytający czy nie chce sprzedać mieszkania...

Mieszkań jest za malo. Moim skromnym zdaniem, duże, główne miasta dalej będą akumulowaly zasoby ludzkie. To nie zmieniło się w czasie ostatniego kryzysu i trwa ciągle.

Zawsze sobie zadaję pytanie: dlaczego miałoby się to zmienić? Moje odpowiedzi:
Wojna
Kryzys 1929-1933 (i/lub podobne)
Wejście lub stowarzyszenie w jakimś stopniu Ukrainy czy Bialorusi z UE a co za tym idzie ucieczka globalnych firm na wschód.
Takie scenariusze mogłyby wpłynąć na obniżenie cen mieszkań w centrach miast.
Chętnie posłucham innych pomysłów


Jeden z przedmowcow wspomniał o domkach jednorodzinnych. Przeszdlem ten etap i...mieszkam w bloku w centrum miasta.
Domki w cenach mieszkan centrum sa budowane w polu, na przedmiesciach, dla mnie to teraz jest normą i trzeba wziąć pod uwagę dojazd. Jeśli ten dojazd, czas dojazdu komuś nie przeszkadza, szczególnie mając więcej niż jedno dziecko, to domek jest fajny. Dopóki raz nie spróbujesz mieszkać 10-15 minut od pracy, na blokowisku z pełną infrastrukturą. A idealnie z wiekszym parkiem w zasiegu spaceru.
Nie chce się rozwodzić nad tym czy lepiej słyszeć jak sąsiada pierdy nad tobą czy lepiej w soboty od rana słuchać koszenia trawy. Dla mnie największą różnicą jest czas a strata godziny dziennie na dojazdhnnje wchodzi w grę.

Ot takie pare kamyczków do tego tematu.

lajkonik
lajkonik PREMIUM
Dołączył: 2008-11-28
Wpisów: 1 307
Wysłane: 17 stycznia 2018 18:22:37
Wspomniałem o domkach jednorodzinnych, że zaczynają być tańsze. Sporo tańsze. Ale tak w zasadzie to także w kontekście utrzymania i czynszu w zakresie eksploatacji, a w zasadzie jego braku, w domkach.
Wynajem domków czy willi to inna bajka, ale tam też liczy się lokalizacja i sąsiedztwo.
Argumenty o dojeździe - podzielam w 1000%.

Natomiast, pomijając sprawy związane z najmem i zarabianiem na nim, zwracam uwagę na fakt wyliczenia ekonomicznego domku "pod miastem". Stąd te domki, pewna swoboda i ...brak sąsiadów. Sąsiadów, z którymi muszę się co miesiąc zrzucać na dozorców, utrzymanie części wspólnych czy administracji.
Domki są pod miastem, bo ziemia tańsza. Co nie znaczy, że dojazd jest dużo gorszy. Ja np. dojeżdżam do centrum Warszawy w 20 minut SKM-ką. Jeżeli jadę konkretnie do swoich "włości" w centrum. Wygodniej i na ogół, szybciej. Bo, że taniej niż autem to pewne.

Teraz do rzeczy. W początkach lat 2000-nych właśnie ceny domków się zatrzymały. W górę szły mieszkania. Niekoniecznie w centrum miasta. Warszawa jest rozległa (zbyt rozległa, ale to oddzielny temat), w związku z tym często wygodniej jest mieszkać w konkretnej dzielnicy i liczy się dojazd w jej wnętrzu. Dochodziło do tego, że spore, ale wcale nie wielkie mieszkanie (ok. 100 m2) kosztowało w stanie deweloperskim tyle co 200 m2 segment z działką. Wykończony. Koszty utrzymania takiego segmentu dalej były niższe niż owego mieszkania, choć oczywiście w perspektywie 10-15 lat należałoby jeszcze przeliczyć tzw. fundusz remontowy i rzeczywiście wykonywane remonty w takim domku. Zostawało sporo na benzynę = dojazdy.

Wydaje mi się, że dziś powoli zbliżamy się do opisanej sytuacji. Zainteresowanie przesunęło się w kierunku mieszkań, ceny rosną, tylko ludzie nie zdają sobie sprawy jak duże czekają ich dalsze opłaty. Szczególnie w kontekście braku ewentualnych dodatkowych wpływów do wspólnot, konieczności utrzymywania czapy administracyjnej do zarządzania współwłasnością. No i szczupłości miejsca. Komórki na rowery po kilkanaście tysięcy złotych za 3-5 m2 pomieszczenia ...
Oczywiście wszystko co napisałem jest w kontekście mieszkań i domków przeznaczonych pod potrzeby właścicieli, a nie na wynajem.

Reasumując, widzę jakąś granicę dla cen popularnych mieszkań, a przy wzroście cen ziemi i robocizny, zmniejszenie się marży deweloperów. Ale może to dopiero za kilka lat ... Stąd podbiłem wątek. Anty ładnie to pokazał na wykresach, że póki co się mylę.

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
1 2 3

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,308 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d