Deweloperzy

Witam, to moj pierwszy stworzony wątek:)
Nie znalazłem nic o deweloperach jeżeli przeoczyłem oczywiście wpis do przeniesienia

Ostatnio wgryzam się w sprawozdania deweloperów. Jak narazie jest więcej pytań niż wniosków.
W związku z tym parę pytań rachunkowych

Podstawowa kategoria bilansowa deweloperów to zapasy (kryją się pod tym mieszkania gotowe, w budowie, grunty itd).
Wiecie może coś w następujących sprawach:
1. W sprawozdaniu JW Construction zapasy są podzielone na zapasy i kontrakty budowlane (tych jest zdecydowana większość). Wiecie może na czym może polegać ten podział?
2. Zapasy wycenia się w niższej wartości z ceny nabycia (kosztu wytworzenia) i ceny możliwej do uzyskania netto. Czy widzicie możliwość istotnego zawyżenia wartości tej pozycji bilansowej?

Na razie pytania bardziej techniczne, ale może rozkręci się jakaś dyskusja bo branża jest licznie reprezentowana i perspektywiczna w kontekście zeszłorocznych hwałtownych spadków...

Ad 1. Dzieki. Nie wpadłem na to

Ad 2.
Racja, we wczesnej fazie zawyżenie wartości może być spore jeżeli grunt został kupiony drogo.
Do tego dochodzą aktywowane koszty zewnętrzne - wypływ gotówki nie pokazywany w kosztach.
Ale generalnie im dalej tym mozliwości się zmniejszają - właściwie są równe ujemnej marży którą można wygenerować na projekcie. A tu raczej ze stratami większymi niż minus 10%-15% sie nie spotkałem


Odnośnie tych kosztów zewnętrznych (aktywowanych w bilansie) to ciekawa sprawa.
W momencie ujęcia inwestycji w przychodach jak rozumiem koszty zewnętrzne są ujmowane w przychodach finansowych (?). A to oznacza że właściwie aby ocenić marżę brutto, trzeba by uwzglednić koszty finansowe - sam poziom zysku operacyjnego nie wiele mówi

Odnośnie tego zawyżania wartości gruntów w księgach zastanawiam się jak elastycznie firmy przenoszą grunty pomiędzy zapasami a nieruchomościami inwestycyjnymi

Intencja MSRów jest jasna:
Inwestycje to np. bank ziemi na przyszłe inwestycje
Zapasy to grunty gdzie już są jakieś skonkretyzowane plany - projekt rusza. Wtedy też można aktywować koszty zewnętrzne
Ale jak wiadomo teoria a praktyka to dwie różne sprawy
I pytanie czy to zależy czysto ocennie od firmy czy np aby wrzucić grunt do zapasów potrzebne jest spełnienie jakiś warunków (np. pozwolenie na budowe, zdobycie finansowania)...

Anty Tersa dyskutowłbym z Tobą co do zakupów gruntów w latach 2007-2008 po cenie 50% wiekszej niż obecnie jako zasadę w tym okresie.Takie przypadki wartosci gruntu były incydentalne/wyjątkowe/.
Zakup działek pod zabudowe obecnie jest tańszy max.do 20% w stosunku do r.2008.
Moim zdaniem w roku 2012 na marże od zakupu lokalu i kosztu lokalu nie będzie miał znaczący wpływ zakup działki w roku 2007,ponieważ " przestaje istnieć"-został zdyskontowny w cenach i wynikach firm deweloperskich w latach 2010-2011.

anty_teresa: Z tym aktywowaniem kosztów finansowych jesteś pewien że to siedzi w kosztach własnych? Choć argument że pochodzą z zapasów jest przekonywujący


Tak poza tym trochę wiary w ludzi ja tam myśle że w bilansie jednak trochę prawdy jest, a nie czysta żąglerka pod wyniki

Choć np. rzuciłem okiem na Polnord w 2010 i tam niezłe kwiatki:
Kupili grunt pod Poznaniem i natychmiast go przeszacowali bo uznali że kupili go okazyjnie (chyba ze 20 mln). W okolicy mieli już inny grunt kupiony drożej - jak dla mnie powinno być odwrotnie - powinni zrobić odpis na wcześniej zakupiony grunt...

Ogólnie Polnord np. bawił się sporo w przeszacowania. Wyniku popratego CF w ostatnich latach tam nie było. Zmieniło sie to dopiero w tym roku.

A tak jak juz rozmowa o przewartościowaniu gruntów - jakie znacie przykłady zbyt drogo kupionych gruntów?

Mi na pierwszą myśl przychodzi
GANT - Poznań - Karpia - wychodziło 2 tys/m2 PUM
GANT - Warszawa - Sokołowska - parametrów nie znam
POLNORD - pod inwestycje w Sopocie - szczegółów nie znam

Tak, ja to potwierdzam - jest tak absolutnie.

Czyli z kontraktami budowlanymi mamy dwie opcje (Kasiu, czytam noty pilnie i nic nie mogę znaleźc:) ):
1. Albo to pozostawiona kategoria to wynik zmian w kwalifikacji kontraktów budowlanych bez zmiany struktury bilansu (za tym przemawia spadająca wartość tej pozycji w bilansie)
2. Albo działalność jako podwykonawca

Postaram się potropić - w każdym razie dzięki (także za te koszty zewnętrzne)

W ramach wieczornych porównań miedzy Polnordem a JWC uderza kolosalna różnica w wartości majątku trwałego:
- w Polnordzie wartość pomijalna (18 mln na koniec 2010) poniżej 1 % wartości aktywów
- w JWC prawie 400 mln (30%) aktywów

Wiem że JWC chciało prowadzić działalnośc w segmencie nieruchomości na wynajem. W sumie z MSRów wynika że takie nieruchomości można klasyfikować zarówno w rzeczowych aktywach trawałych jak i nieruchomościach inwestycyjnych. Może więc polnord swój biurowiec zalicza do drugiej kategorii a JWC nieruchomości na wynajem do drugiej (?)

Zgoda żonglowanie nie jest łatwe, ale taki Polnord wyjmuje sobie spokojnie tańsze kawałki ziemi z zapasów i pokazuje w inwestycjach. Oczywiście jak może pokazać wynik ;)
Czasem koszty wcale nie są duże. Kupują -> po roku przeszacowanie do inwestycji... Koszt odsetek to raptem 4-5% wartości nieruchomości w cenie nabycia(EUR) A można pokazać wynik z operacji +100% wartości... To się opłaca choćby ze względu na nowe lub stare kredyty -> kowenanty -> marża, zdolność kredytowa itd... A także obligacje i ich zabezpieczenia.
Każdy kij ma dwa końce

Od razu najgorsze:)
Dzieki temu trzeba bardzo poszperać żeby co nieco zarobić... Lepiej widzieć szklanę do połowy pełną:)

A jak wg was przedstawia się, prognoza dla małych spółek deweloperskich typu
RELIGADEV
Monday Development
Quart Development

Czy te firmy maja szanse na dynamiczny rozwój?

Cześć z nich finansuje się poprzez obligacje, ale niestety emisje na poziomie 1-2 mln zł, i oprocentowaniu 14% obligacji z uwzględnieniem kosztów wynoszących często od 20 do np. 100 tyś za emisje, co podnosi końcowe koszt nawet do 20% emisji - nie nastrajają optymizmem.

Z drugiej strony w porównaniu do dużych deweloperów, mamy tutaj walory perspektywiczne, które w momencie dobrej koniunktury na NC oraz wypracowanych zysków mogą mieć duża dynamikę zmian ceny rynkowej, często spekulacyjnej. Minusem jest niewątpliwie bardzo niskie obroty i brak przyszłości co do wypłaty dywidendy.

ja na własnej skórze przekonałem się że deweloperka od dłuższego czasu to złą droga inwestowania vide Robyg czy PBO Anioła