pixelg
Deweloperzy - Branże i sektory - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1 2 3

Deweloperzy

Pawel_1979
Dołączył: 2010-03-31
Wpisów: 86
Wysłane: 11 stycznia 2012 23:06:56
Witam, to moj pierwszy stworzony wątek:)
Nie znalazłem nic o deweloperach jeżeli przeoczyłem oczywiście wpis do przeniesienia

Ostatnio wgryzam się w sprawozdania deweloperów. Jak narazie jest więcej pytań niż wniosków.
W związku z tym parę pytań rachunkowych

Podstawowa kategoria bilansowa deweloperów to zapasy (kryją się pod tym mieszkania gotowe, w budowie, grunty itd).
Wiecie może coś w następujących sprawach:
1. W sprawozdaniu JW Construction zapasy są podzielone na zapasy i kontrakty budowlane (tych jest zdecydowana większość). Wiecie może na czym może polegać ten podział?
2. Zapasy wycenia się w niższej wartości z ceny nabycia (kosztu wytworzenia) i ceny możliwej do uzyskania netto. Czy widzicie możliwość istotnego zawyżenia wartości tej pozycji bilansowej?

Na razie pytania bardziej techniczne, ale może rozkręci się jakaś dyskusja bo branża jest licznie reprezentowana i perspektywiczna w kontekście zeszłorocznych hwałtownych spadków...

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 823
Wysłane: 12 stycznia 2012 00:42:13
1. Kontrakty budowlane pozostały prawdopodobnie po zmianie MSR11 na MSR18 w 2008 roku. Do końca 2008 pokazywano przychody z działalności deweloperskiej zgodnie z MSR11, czyli jako kontrakty o usługę budowlaną, a nie jak obecnie MSR18. Zmieniono sposób rozpoznawania przychodów, ale nie zmieniono prezentacji bilansu. Zauważ, że w pasywach masz tak samo RM dotyczące kontraktów budowlanych, którymi są zaliczki wpłacane przez klientów na poczet zakupu mieszkania. Po prostu wygląda to inaczej niż u pozostałych.

2. Istnieje możliwość zawyżenia w szczególności dotycząca gruntów i produkcji w toku, w której znajdują się grunty na realizowanych w obecnej chwili projektach. Także tych w bardzo wczesnej fazie!
Z gruntami jest ten problem, że czasem jest trudno ustalić wartość rynkową możliwą do uzyskania, w szczególności w sytuacji kiedy w danej okolicy nie ma handlu o dużej powierzchni, lub działka jest położona nietypowo. Inaczej mówiąc kiedy nie istnieje aktywny rynek. Jak taki nie istnieje to wycenia się je w koszcie wytworzenia, czyli zakupu plus odsetki od kredytów zaciągniętych na realizację. To jest podstawowy problem z wyceną zapasów

Pawel_1979
Dołączył: 2010-03-31
Wpisów: 86
Wysłane: 12 stycznia 2012 08:46:06
Ad 1. Dzieki. Nie wpadłem na toWhistle

Ad 2.
Racja, we wczesnej fazie zawyżenie wartości może być spore jeżeli grunt został kupiony drogo.
Do tego dochodzą aktywowane koszty zewnętrzne - wypływ gotówki nie pokazywany w kosztach.
Ale generalnie im dalej tym mozliwości się zmniejszają - właściwie są równe ujemnej marży którą można wygenerować na projekcie. A tu raczej ze stratami większymi niż minus 10%-15% sie nie spotkałem


Odnośnie tych kosztów zewnętrznych (aktywowanych w bilansie) to ciekawa sprawa.
W momencie ujęcia inwestycji w przychodach jak rozumiem koszty zewnętrzne są ujmowane w przychodach finansowych (?). A to oznacza że właściwie aby ocenić marżę brutto, trzeba by uwzglednić koszty finansowe - sam poziom zysku operacyjnego nie wiele mówi

Odnośnie tego zawyżania wartości gruntów w księgach zastanawiam się jak elastycznie firmy przenoszą grunty pomiędzy zapasami a nieruchomościami inwestycyjnymi

Intencja MSRów jest jasna:
Inwestycje to np. bank ziemi na przyszłe inwestycje
Zapasy to grunty gdzie już są jakieś skonkretyzowane plany - projekt rusza. Wtedy też można aktywować koszty zewnętrzne
Ale jak wiadomo teoria a praktyka to dwie różne sprawy
I pytanie czy to zależy czysto ocennie od firmy czy np aby wrzucić grunt do zapasów potrzebne jest spełnienie jakiś warunków (np. pozwolenie na budowe, zdobycie finansowania)...


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 823
Wysłane: 12 stycznia 2012 19:09:33
Cytat:
Ale generalnie im dalej tym mozliwości się zmniejszają - właściwie są równe ujemnej marży którą można wygenerować na projekcie

Tylko trzeba pamiętać, że w zapasach można cały czas trzymać te drogo kupione grunty. Szał był w latach 2007-2008, a od tamtego czasu sporo spadły. Nie ma aktywnego rynku, to sobie wisi w cenie nabycia... A jak chciałbyś to na siłę sprzedać, bo płynności może brakuje, to się okaże, że cena wyniesie 50% wartości... Takie rzeczy dyskontuje rynek.

Cytat:
W momencie ujęcia inwestycji w przychodach jak rozumiem koszty zewnętrzne są ujmowane w przychodach finansowych

Raczej w koszcie własnym, bo wyksięgowywane są przecież z zapasów. Warto sobie robić porównania ile odsetek zapłaconych przeszło przez RZIS a ile przez CF. Średnia różnica da jakiś obraz ile tego jest kapitalizowane na zapasie.

Cytat:
Odnośnie tego zawyżania wartości gruntów w księgach zastanawiam się jak elastycznie firmy przenoszą grunty pomiędzy zapasami a nieruchomościami inwestycyjnymi
Intencja MSRów jest jasna:
Inwestycje to np. bank ziemi na przyszłe inwestycje
Zapasy to grunty gdzie już są jakieś skonkretyzowane plany - projekt rusza.

W zasadzie mogą robić co chcą, bo liczy się intencja tak naprawdę. Deweloperzy niemal dowolnie tym żonglują w zależności jaki chcą pokazać wynik.

compaq100
Dołączył: 2010-12-05
Wpisów: 585
Wysłane: 12 stycznia 2012 21:24:47
Anty Tersa dyskutowłbym z Tobą co do zakupów gruntów w latach 2007-2008 po cenie 50% wiekszej niż obecnie jako zasadę w tym okresie.Takie przypadki wartosci gruntu były incydentalne/wyjątkowe/.
Zakup działek pod zabudowe obecnie jest tańszy max.do 20% w stosunku do r.2008.
Moim zdaniem w roku 2012 na marże od zakupu lokalu i kosztu lokalu nie będzie miał znaczący wpływ zakup działki w roku 2007,ponieważ " przestaje istnieć"-został zdyskontowny w cenach i wynikach firm deweloperskich w latach 2010-2011.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 823
Wysłane: 13 stycznia 2012 00:31:50
Compaq,
Proszę czytaj dokładnie...

Napisałem:
Cytat:
A jak chciałbyś to na siłę sprzedać, bo płynności może brakuje


Gdzie tu mowa o zasadzie?

Z resztą występuje zjawisko dyskontowania dalszego spadku cen. Wszędzie o tym się mówi... Podchodząc kantoriańsko oznaczałoby to dołek niebawem, tym niemniej na razie tak przyszłość widzi rynek i anale.

Pawel_1979
Dołączył: 2010-03-31
Wpisów: 86
Wysłane: 13 stycznia 2012 10:01:23
anty_teresa: Z tym aktywowaniem kosztów finansowych jesteś pewien że to siedzi w kosztach własnych? Choć argument że pochodzą z zapasów jest przekonywujący


Tak poza tym trochę wiary w ludzi ja tam myśle że w bilansie jednak trochę prawdy jest, a nie czysta żąglerka pod wynikiAngel

Choć np. rzuciłem okiem na Polnord w 2010 i tam niezłe kwiatki:
Kupili grunt pod Poznaniem i natychmiast go przeszacowali bo uznali że kupili go okazyjnie (chyba ze 20 mln). W okolicy mieli już inny grunt kupiony drożej - jak dla mnie powinno być odwrotnie - powinni zrobić odpis na wcześniej zakupiony grunt...

Ogólnie Polnord np. bawił się sporo w przeszacowania. Wyniku popratego CF w ostatnich latach tam nie było. Zmieniło sie to dopiero w tym roku.

A tak jak juz rozmowa o przewartościowaniu gruntów - jakie znacie przykłady zbyt drogo kupionych gruntów?

Mi na pierwszą myśl przychodzi
GANT - Poznań - Karpia - wychodziło 2 tys/m2 PUM
GANT - Warszawa - Sokołowska - parametrów nie znam
POLNORD - pod inwestycje w Sopocie - szczegółów nie znam


Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 238
Wysłane: 13 stycznia 2012 13:39:53
To ja jeszcze dorzucę swoje 3 grosze blah5

Przenoszenie posiadanej ziemi pomiędzy inwestycjami a zapasami może i jest dowolne ale się nie opłaca z 2 powodów.

Pierwszym są aktywowane koszty finansowania zewnętrznego. Można je akumulować tylko na tych gruntach, które przeznaczone są pod budowę mieszkań i wykazywane na zapasie. Jeśli spółka chce coś przenieść na inwestycje, to musi wszystkie zakumulowane wydatki na koszty finansowania wrzucić w koszty finansowe. Jeśli tych wydatków trochę jest, to działanie jest nieopłacalne. Lepiej więc utrzymywać coś na zapasie.

Drugim powodem są zasady wyceny. Zapas wyceniamy w cenie nabycia powiększonym o koszty przystosowania do sprzedaży (kredyty). A inwestycję wyceniamy w wartości godziwej. Za każdym razem, gdyby miało dojść do przeniesienia, musiałaby nastąpić zmiana w wycenie. Ale zgodnie z MSR możliwe jest tylko przejście w jedną stronę: z ceny nabycia na wartość godziwą. W drugą stronę przejść się nie da.

Dlatego moim zdaniem swobodne ŻONGLOWANIE nie jest łatwe.

Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 238
Wysłane: 13 stycznia 2012 13:40:20
Pawel_1979 napisał(a):
anty_teresa: Z tym aktywowaniem kosztów finansowych jesteś pewien że to siedzi w kosztach własnych? Choć argument że pochodzą z zapasów jest przekonywujący



Tak, ja to potwierdzam - jest tak absolutnie.

Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 238
Wysłane: 13 stycznia 2012 13:43:42
Pawel_1979 napisał(a):
Witam, to moj pierwszy stworzony wątek:)
Nie znalazłem nic o deweloperach jeżeli przeoczyłem oczywiście wpis do przeniesienia

Ostatnio wgryzam się w sprawozdania deweloperów. Jak narazie jest więcej pytań niż wniosków.
W związku z tym parę pytań rachunkowych

Podstawowa kategoria bilansowa deweloperów to zapasy (kryją się pod tym mieszkania gotowe, w budowie, grunty itd).
Wiecie może coś w następujących sprawach:
1. W sprawozdaniu JW Construction zapasy są podzielone na zapasy i kontrakty budowlane (tych jest zdecydowana większość). Wiecie może na czym może polegać ten podział?
2. Zapasy wycenia się w niższej wartości z ceny nabycia (kosztu wytworzenia) i ceny możliwej do uzyskania netto. Czy widzicie możliwość istotnego zawyżenia wartości tej pozycji bilansowej?

Na razie pytania bardziej techniczne, ale może rozkręci się jakaś dyskusja bo branża jest licznie reprezentowana i perspektywiczna w kontekście zeszłorocznych hwałtownych spadków...


Z tego, co pamiętam JWC działa także na zlecenie jako podwykonawca budowlany dużych projektów. Gdzieś mi się to przewinęło. Może więc o to chodzić ale nie jestem pewna. W notach lub sprawozdaniu zarządu powinieneś mieć to opisane. wave


Pawel_1979
Dołączył: 2010-03-31
Wpisów: 86
Wysłane: 13 stycznia 2012 23:20:05
Czyli z kontraktami budowlanymi mamy dwie opcje (Kasiu, czytam noty pilnie i nic nie mogę znaleźc:) ):
1. Albo to pozostawiona kategoria to wynik zmian w kwalifikacji kontraktów budowlanych bez zmiany struktury bilansu (za tym przemawia spadająca wartość tej pozycji w bilansie)
2. Albo działalność jako podwykonawca

Postaram się potropić - w każdym razie dzięki (także za te koszty zewnętrzne)

W ramach wieczornych porównań miedzy Polnordem a JWC uderza kolosalna różnica w wartości majątku trwałego:
- w Polnordzie wartość pomijalna (18 mln na koniec 2010) poniżej 1 % wartości aktywów
- w JWC prawie 400 mln (30%) aktywów

Wiem że JWC chciało prowadzić działalnośc w segmencie nieruchomości na wynajem. W sumie z MSRów wynika że takie nieruchomości można klasyfikować zarówno w rzeczowych aktywach trawałych jak i nieruchomościach inwestycyjnych. Może więc polnord swój biurowiec zalicza do drugiej kategorii a JWC nieruchomości na wynajem do drugiej (?)

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 823
Wysłane: 14 stycznia 2012 07:17:49
Kasia Stefanska napisał(a):

Z tego, co pamiętam JWC działa także na zlecenie jako podwykonawca budowlany dużych projektów. Gdzieś mi się to przewinęło. Może więc o to chodzić ale nie jestem pewna. W notach lub sprawozdaniu zarządu powinieneś mieć to opisane. wave


Tak to prawda, ale jak zerkniesz do segmentowego, to przychody z tego tytuły są tyciutkie, co ma się nijak do sald kontraktów. Jest tak jak napisałem.

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 823
Wysłane: 14 stycznia 2012 07:25:55
Kasia Stefanska napisał(a):
To ja jeszcze dorzucę swoje 3 grosze blah5

Przenoszenie posiadanej ziemi pomiędzy inwestycjami a zapasami może i jest dowolne ale się nie opłaca z 2 powodów.

Pierwszym są aktywowane koszty finansowania zewnętrznego. Można je akumulować tylko na tych gruntach, które przeznaczone są pod budowę mieszkań i wykazywane na zapasie. Jeśli spółka chce coś przenieść na inwestycje, to musi wszystkie zakumulowane wydatki na koszty finansowania wrzucić w koszty finansowe. Jeśli tych wydatków trochę jest, to działanie jest nieopłacalne. Lepiej więc utrzymywać coś na zapasie.

Drugim powodem są zasady wyceny. Zapas wyceniamy w cenie nabycia powiększonym o koszty przystosowania do sprzedaży (kredyty). A inwestycję wyceniamy w wartości godziwej. Za każdym razem, gdyby miało dojść do przeniesienia, musiałaby nastąpić zmiana w wycenie. Ale zgodnie z MSR możliwe jest tylko przejście w jedną stronę: z ceny nabycia na wartość godziwą. W drugą stronę przejść się nie da.

Dlatego moim zdaniem swobodne ŻONGLOWANIE nie jest łatwe.


Zgoda żonglowanie nie jest łatwe, ale taki Polnord wyjmuje sobie spokojnie tańsze kawałki ziemi z zapasów i pokazuje w inwestycjach. Oczywiście jak może pokazać wynik ;)
Czasem koszty wcale nie są duże. Kupują -> po roku przeszacowanie do inwestycji... Koszt odsetek to raptem 4-5% wartości nieruchomości w cenie nabycia(EUR) A można pokazać wynik z operacji +100% wartości... To się opłaca choćby ze względu na nowe lub stare kredyty -> kowenanty -> marża, zdolność kredytowa itd... A także obligacje i ich zabezpieczenia.
Każdy kij ma dwa końce love4

Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 238
Wysłane: 16 stycznia 2012 11:21:02
A najgorsze w tym wszystkim jest to, że nie mamy możliwości prześledzenia tego jako czytelnik sprawozdania finansowego. Taki dokument jest po prostu zbyt ogólny. Oczywiście takie przerzucanie zakrawa na manipulację ale dowodów nie mamy...

Pawel_1979
Dołączył: 2010-03-31
Wpisów: 86
Wysłane: 16 stycznia 2012 22:22:12
Od razu najgorsze:)
Dzieki temu trzeba bardzo poszperać żeby co nieco zarobić... Lepiej widzieć szklanę do połowy pełną:)

Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 238
Wysłane: 17 stycznia 2012 11:22:24
Tak tak, masz rację.

Ale moje doświadczenie pokazuje mi samej, że im lepiej znam daną branżę, tym mniej chce mi się w nią inwestować. puke_l Na jednym ze szkoleń WD stwierdził podobnie.

zjk
Dołączył: 2009-02-06
Wpisów: 919
Wysłane: 3 lutego 2012 09:16:18
A jak wg was przedstawia się, prognoza dla małych spółek deweloperskich typu
RELIGADEV
Monday Development
Quart Development

Czy te firmy maja szanse na dynamiczny rozwój?

Cześć z nich finansuje się poprzez obligacje, ale niestety emisje na poziomie 1-2 mln zł, i oprocentowaniu 14% obligacji z uwzględnieniem kosztów wynoszących często od 20 do np. 100 tyś za emisje, co podnosi końcowe koszt nawet do 20% emisji - nie nastrajają optymizmem.

Z drugiej strony w porównaniu do dużych deweloperów, mamy tutaj walory perspektywiczne, które w momencie dobrej koniunktury na NC oraz wypracowanych zysków mogą mieć duża dynamikę zmian ceny rynkowej, często spekulacyjnej. Minusem jest niewątpliwie bardzo niskie obroty i brak przyszłości co do wypłaty dywidendy.


Kasia Stefanska
Dołączył: 2009-05-05
Wpisów: 1 238
Wysłane: 8 lutego 2012 17:41:21
Wszystkie mają szansę wave

19r20
Dołączył: 2010-12-15
Wpisów: 497
Wysłane: 8 lutego 2012 19:15:11
ja na własnej skórze przekonałem się że deweloperka od dłuższego czasu to złą droga inwestowania vide Robyg czy PBO Anioła

zjk
Dołączył: 2009-02-06
Wpisów: 919
Wysłane: 8 lutego 2012 20:44:50
Owszem rynkowo dla kursu akcji ostanie okresy nie były najlepsze.

Ale przecież ten biznes nie utracił aż tak perspektyw? Marże dalej są wysokie, choć jest trudniej sprzedać niektóre inwestycje. Duże podmioty maja jednak problem z posiadanym bankiem ziemi, za które nie jednokrotnie mocno przepłaciły.

Wiele z deweloperów, zarówno tych dużych jak i małych jest obecnie wyceniania poniżej WK, a wciąz realizują inwestycje i sprzedają mieszkania, generując zyski.

W ofertach pierwotnych ceny są dość wysokie co często kończy się spadkami, za to na rynku można znaleźć kilka spółek o mocnym niedoszacowaniu, braku powiązania z podmiotami spekulacyjnymi.

Wracając do podstawowego pytania: czy ta branża ma przyszłość, czy małe podmioty deweloperskie mają tutaj przyszłość?


Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
1 2 3

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,519 sek.

AD.bx ad3a
Logowanie

Zaloguj
Zapamiętaj | Rejestruj | Aktywuj | Odzyskaj hasło
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d