RELIGA DEVELOPMENT (Catalyst)

Przepraszam Najwyraźniej już zbyt długo przebywam w tym wątku...

Tak na marginesie, kwestia majątku dłużnika jest, jak już pisałem, a potem pisał posiadacz obligacji bardzo ważna, jeśli nie kluczowa. Gdyby taki majątek był w tej chwili w zasięgu wierzycieli, mogliby się z niego zaspokoić. Nie wiem, czy teraz tam jest, ale przy rozwoju sytuacji, na który wszystko chwilowo wskazuje, po roku czekania i liczenia, że dłużnik podzieli grunt i jeszcze przekształci go na działki budowlane, majątku na pewno już nie będzie.

Oraz ,,Naruszenie przez Spółkę terminu publikacji raportu o zmianie daty przekazania raportu''. Z punktu widzenia komunikatów giełdowych zaczyna to być moja ulubiona spółka.

Natomiast o przesuwanie raportów nie można mieć pretensji. Przecież nikt nie mógł przewidzieć, że biegły w okresie urlopowym może pójść na urlop, albo że w sobotę 14 lipca wypadnie dzień wolny.

Nie wiem, jaki jest plan Religi, ale oni nie mają chyba żadnej motywacji żeby ten raport opublikować. Zawieszenie nie przeszkadza. Usunięcie z rynku też pewnie nie. Nie sądzę, żeby udało się jeszcze klasycznie na zakończenie wyemitować miliony akcji i wywalić je w rynek. Miliony akcji mogą oczywiście emitować, ale to nie jest spółka, która mogłaby je potem komuś sprzedać.

O ile jakiekolwiek ma. Co nie jest do końca pewne. Cała bytność p. Wieczorka na forum sprowadza się do straszenia obligatariuszy. Co chwilę pojawia się nowa teza jaka to apokalipsa przytrafi się nam jeśli tylko któryś odważy się postawić obligacje w stan wymagalności. Było już że nie dostaniemy odsetek gdy inni je będą dostawać, później była sprzedaż nieruchomości za 10% wartości z wyceny. Gdy to zostało obalone przyszła kolejna teza: sprawa potrwa 2-3 lata. No i najświeższa: trzeba będzie pokryć z góry wszystkie koszty egzekucji a nawet zapłacić za innych. Gdyby przypadkiem okazało się że nie do końca tak jest, to jestem pewien że p. Wieczorek przedstawi kolejną plagę która dotknie obligatariuszy jeśli tylko ośmielą się wypowiedzieć obligację. Dodatkowo przez cały czas zapewnia jak to bardzo leży mu na sercu odzyskanie wszystkich pieniędzy przez obligatariuszy.

Sprawa obligacji Religi jest precedensowa na Catalyst. I tak naprawdę nikt nie wie jak to się skończy. Jak dokładnie przebiegać może procedura odzyskiwania wierzytelności z hipotek. Nie wiadomo jak długo to potrwa, jaki będzie przebieg sprawy oraz ile się uda ostatecznie odzyskać. Jedynie p. Wieczorek dokładnie wie czego na pewno nie wolno robić. Co przyniesie tylko same nieszczęścia i niepowodzenia obligatariuszom. Jak dla mnie jest to co najmniej zastanawiające.

życzę wszystkim miłego i spokojnego weekendu. Pozdr!

Właściwie nikt nie ustosunkował się do tego pomysłu.



według mnie pomysł oczywiście dobry i warty zastanowienia się. Napewno konieczne są w tym przypadku 3 żeczy : Po pierwsze dobra wola D.Religii po drugie dobra wola właściciela gruntów (bo w przypadku serii B właścicielem nie jests Religa) no i po trzecie jednomyślność obligatariuszy co do takiego pomysłu ( stąd wniosek że takie rady obligatariuszy o których pisał piotr111 byłyby tu napewno przydatne jak nawet nie niezbędne) Teraz moje przewidywania : o ile łatwo by było o jednomyślnośc wśród obligatariuszy w tym względzie ,chociaż też bym za to nie ręczył bo wiadomo ze zawsze ktoś z różnych względów może się wyłamać i niechcieć takiego rozwiążania , nie wiem ile jest obligatariuszy w seriiB ale napewno można spokojnie założyć ze wiecej jak 10 a może nawet 30 ,niewiem ale wiem że gdzie 10 i wiecej osób tam chyba może być ciężko o jednomyślność. Co do Pana Religi to może i by na to poszedł bo w takim przypadku dał by wyraz temu że szanuje obligatariuszy a to napewno by mu się przydało jeżeli dalej chce funkcjonować na rynku developerskim. Chociaż właściwie to można by go o to zapytać jakie by było jego stanowisko w tej sprawie. Co do właściciela gruntów to nic niemożna zakładać czy on by na to poszedł, jakoś nie mogę narazie znaleźć uzasadnienia że by był zainteresowany takim rozwiązaniem. Raczej chyba bym się spodziewał że niebędzie mu na rękę takie rozwiązanie. Pierwsze co by trzeba było zrobić gdyby większość obligatariuszy była tym zainteresowana to zwrócić się do Religii o jego zdanie na ten temat bo wcale nie musi na to się godzić a w takim wypadku temat się kończy. Ja osobiście uważam że temat jest warty zachodu i można by było tu jakieś kroki podjąć celem chociażby rozeznania sprawy (tym bardziej że narazie nic by to nie kosztowało poza czasem poświęconym na wymianę korespondencji między obligatariuszami) , pierwszy warunek to chyba kontakt między obligatariuszami. Ja jestem jak najbardziej za i chętnie bym się zaangażował w ten pomysł . Stąd mój apel do obligatariuszy o wyrażenie swoiego stanowiska w tej sprawie na tym forum bo gdyby większość chciała się w ten pomysł zaangażować to można by było zacząć się w jakiś sposób organizować tak żeby był kontakt między obligatariuszami i wtedy wspólnie wypracować szczegóły.
Bardzo proszę o opinie na ten temat.

Takie rozwiązanie jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji kiedy wartość hipoteki ustanowionej na nieruchomości jest mniejsza niż rynkowa wartość nieruchomości. Jeżeli jest odwrotnie to nikt nie zdecyduje się na zakup nieruchomości na której ustanowiono hipotekę większą niż jej wartość rynkowa. Aby sobie wyrobić zdanie na ten temat warto zapoznać się z cenami ofertowymi podobnych działek rolnych w Piechowicach( seria C to z tego co pamiętam pastwiska trwałe o powierzchni 6,5ha).

Ja również nie widzę w tej sprawie potrzeby żadnej zgody, ani istnienia rady. Jeżeli obligacje mają opcję wcześniejszego wykupu przez emitenta (ma ją przynajmniej seria C, której dokumenty czytałem), emitent nie potrzebuje niczyjej zgody ani współpracy, żeby je w całości wykupić. Zresztą nawet gdyby takiej opcji nie było - czy ktokolwiek by protestował, gdyby Religa zaproponował, że od niego teraz wykupić te obligacje? Z punktu widzenia ewentualnego kupującego tę ziemię, istnienie jakiejś rady i jej zdanie nie ma też chyba żadnego znaczenia.

Czy sprzedaż ,,pozakomornicza'' jest korzystna z punktu widzenia Religi? Nie wiem - zależy w jakiej jest sytuacji i co planuje zrobić. Inaczej zachowa się dłużnik, który chce dług uregulować. Inaczej uporczywy dłużnik, który oddawać pieniędzy nie zamierza i możliwe że nigdy nie zamierzał.

Czy taka sprzedaż jest korzystna z punktu widzenia właściciela gruntu? Tym bardziej nie wiadomo. Pytałem już o to na początku wątku, ale zapytam jeszcze raz, bo pojawiło się tu więcej osób, być może dobrze znających realia takich sytuacji.

Dlaczego właściciele gruntów zgodzili się na te hipoteki? Resal pisał wcześniej o zaliczkach, ale przecież nie dostali chyba zaliczek w kwocie wartości wpisu. Gdyby nadal byli właścicielami ziemi, na której spoczywa hipoteka, w ich interesie nie byłaby sprzedaż gruntu, tylko dochodzenie przez wierzycieli zobowiązań z majątku Religi. To przecież on, nie oni, jest dłużnikiem.


Jak nawet sama nazwa wskazuje, to jest autoryzowany doradca spółki. Choć naturalnie niektórzy doradcy, dbając o swoje dobre imię, po prostu nie zgodzą się doradzać i sprzedawać instrumentów ,,podejrzanych'' spółek. Tłumaczenie p. Wieczorka, że nie zna stanu spółki, bo ustawy o ofercie i obrocie zakazują mu się nim interesować jest oczywiście czystym kuriozum.


Zawsze tak jest. Czasem z większą, czasem z mniejszą pomocą z zewnątrz, ale trzeba się z tym pogodzić.

Nie wiem jaka może być wartość tych gruntów. Ale z dokumentów serii C wynika, że dla działki będącej zabezpieczeniem obligacji serii C opracowane jest raptem Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Natomiast rzeczoznawca dla określenia wartości gruntu o areale ponad 6,5 ha," dla którego istnieją realne warunki uzbrojenia w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową"?, użył porównania do cen osiągniętych przez następujące działki:
- działka A: Działka położona w Piechowicach, powierzchnia 1549; działka objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; cena- 58,1 zł/m2; styczeń 2010
- działka B: obręb Piechowice; powierzchnia 2904 m2; działka objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; teren w pełni uzbrojony!!!; cena 84,36 zł/m2; styczeń 2011
- działka C: obręb Szklarska Poręba; powierzchnia 9317 m2; działka objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego cena 64,6 zł/m2; listopad 2009
- działka D: obręb Szklarska Poręba; powierzchnia 11549 m2; częściowo uzbrojona, cena 58,88 zł/m2, styczeń 2011.

Czyli jak dla mnie do porównań zostały użyte niezbyt podobne nieruchomości. Dwie małe działki w Piechowicach, już objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jedna w pełni uzbrojona!, oraz dwie działki o powierzchni ok. 1 ha ale za to w popularnej Szklarskiej Porębie, jedna dodatkowo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Porównanie takie nie uwzględnia zupełnie kosztów ewentualnej zmiany przeznaczenia gruntów będących zabezpieczeniem obligacji takich jak choćby ewentualna opłata za wyłączenie z produkcji rolnej, ewentualna renta planistyczna- jeżeli powstałby mpzp, opłata adjacencka jeżeli komuś zachciałoby się dzielić ten grunt na mniejsze działki, koszty wydzielenia drogi przy ewentualnym podziale na mniejsze działki, koszty geodezyjne, wieczystoksięgowe itp. Dlatego, moim zdaniem, działki użyte do porównań są niezbyt podobne do szacowanej nieruchomości. Z tego punktu widzenia, jeżeli ewentualnie doszłoby do egzekucji, niesamowicie ciekawy może być operat sporządzony przez biegłego wyznaczonego przez sąd. Dodatkowo, z tego co się orientuję, to od operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez sąd nie można się odwoływać.
Na korzyść przemawia kształt działki, położonej praktycznie wzdłuż drogi Piechowice- Jelenia Góra, działka jest naniesiona na zasoby znajdujące się w geoportal.gov.pl
Jeżeli chodzi o moje zdanie, to opierając się o ceny ofertowe zamieszczone w internecie oraz o dane o cenach transakcyjnych działek budowlanych zawarte w operacie to ten grunt może być wart w okolicach 20-30 zł/m2.
Dodatkowo, co jest bardzo istotne, dla działki będącej przedmiotem wyceny była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Skutek jest taki, że przy ewentualnej odsprzedaży, działka ta jest obciążona podatkiem VAT.

Chodziło mi o ewentualną licytację organizowaną przez administratora hipoteki. Nie znam zupełnie przepisów z tym związanych, ale w takiej sytuacji to chyba sąd musi zlecić wycenę licytowanej nieruchomości?

Nie wiem, skąd wziąłem tę serię E. Powinna być oczywiście seria C (i raczej jakieś 70%-75% kapitału, 20-30zł oznacza od 59% do 88% wartości emisji), ale reszta rozważań pozostaje bez zmian.

Witam,
Zastanawia mnie tylko co Pan Religa zrobił z pieniędzmi, które pozyskał z obligacji?
Projekt Zielone Swojczyce, na który dziś sobie podjechałem, jest naprawdę bliski ukończenia gdyby się postarać. Do wstawienia stolarka okienna i drzwiowa, ocieplenie, tynki wewnętrzne, korytarze i plac. I można by to jakoś oddać do użytku i sprzedać... Na moje oko potrzeba do tego max. 1-1,5 mln zł. A tak stoją budynki, które zaczynają popadać w ruinę... Na połowie z nich nie ma okien dachowych, a otwory są niezabezpieczone. Efekt będzie widać już niedługo. A w zasadzie już to zaczyna straszyć... Nie rozumiem takiego postępowania.
Podobnie na osiedlu K7 - tam budynki pozostałe do kupienia straszą z daleka niedoróbkami (ale jak zaznacza deweloper wykończenia prowadzi po zakupie mieszkania - wniosek jeden: kompletnie nie mają pieniędzy; nie mówiąc o chaszczach jakimi zarosły te nieruchomości-jak oni to chcą komukolwiek sprzedać?!).
Naprawdę można byłoby ten interes chociaż trochę popchnąć do przodu ale widać Panu Relidze się nie chce z jakiegoś powodu... Dlatego zastanawia mnie co zrobił z pieniędzmi z obligacji? Jak wynika z forum na gazeta.pl - nie przeznaczył ich na zwrot należności osobom, które zrezygnowały z zakupu, nie wznowił też jakiejkolwiek budowy... Powinnien się tym chyba KNF zainteresować... A na biuro w najlepszym biurowcu Wrocławia to go stać...
Pytanie do Państwa - z jakiej kancelarii prawnej korzystacie przy odzyskiwaniu pieniędzy z obligacji? Proszę o podanie namiaru - chętnie skorzystam z kancelarii, która zna już sprawę i tok postępowania. Jestem posiadaczem obligacji serii F.
Dziękuję!