ECHO [ECH]

Omówienie sprawozdania finansowego GK Echo za Q1 2015

Na pierwszy rzut oka sprawozdanie GK Echo za Q1 2015 wygląda dość słabo. Pomimo wzrostu przychodów grupa wygenerowała spore straty na poziomie operacyjnym i nieznaczny zysk netto. Trzeba jednak ciągle mieć na uwadze, iż na wyniki istotny wpływ ma wycena posiadanego portfela nieruchomości. Nie inaczej było tym razem, po wyłączeniu bezgotówkowych operacji okazuje się, iż działalność podstawowa wygenerowała wynik lepszy niż rok temu.



W pierwszym kwartale 2015 w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego przychody wzrosły o ponad 27% przebijając barierę 600 MPLN w skali ostatnich dwunastu miesięcy. Ciągle głównym driverem wzrostów była sprzedaż mieszkań. Rok temu GK Echo wykazała w tym segmencie przychody na poziomie 11 MPLN, a w tym o prawie 4x większe. Rzut oka jak radziły sobie poszczególne segmenty.



W segmencie handlowym od dłuższego czasu mamy stabilizację. Kwartale przychody oscylują w okolicy 80 MPLN, rentowność brutto na sprzedaży po słabszym czwartym kwartale wróciła do poziomu z poprzednich okresów. Aktualnie w realizacji pozostaje tylko jeden projekt, którego termin finalizacji planowany jest na pierwszą połowę 2015.



Zdecydowanie więcej dzieje się w segmencie biurowym. Początek roku przyniósł istotne pogorszenie rentowności tego segmentu. Niestety w sprawozdaniu finansowym nie znalazłem informacji z czego ono wynika. Po części może być to spowodowane oddaniem do użytkowania kolejnego projektu tj. Katowice A4 Business Park (etap II) a co za tym idzie poniesionym kosztom oraz wakacjom czynszowym. Kolejnym znakiem zapytania jest nieznaczny spadek przychodów tego segmentu przy wzroście wynajmowanej powierzchni. Tutaj mogą być dwie przyczyny. Po pierwsze negatywnie na przychody mógł oddziaływać kurs walutowy, po drugie przy renegocjacji odnowień umów najmu klienci mogli wynegocjować sobie obniżki czynszów lub nawet wakacje czynszowe. W kolejnych miesiącach planowana jest finalizacja kilku większy projektów m.in. West Gate, Wrocław oraz Tryton Gdańsk które będą miały istotny wpływ na wyniki segmentu biurowego.



Jeżeli chodzi o segment mieszkaniowy to tak jak pisałem na wstępie pierwszy kwartał 2015 był zdecydowanie lepszy niż analogiczny okres roku poprzedniego. Zdecydowanie słabiej wypada porównanie z końcówką 2014. Jednakże w bieżącym roku nie został zakończony żaden nowy projekt a sprzedaż dotyczyła wcześniej zakończonych inwestycji. Od dwóch kwartałów GK Echo przedstawia w sprawozdaniu ilość podpisanych umów sprzedaży mieszkań (przedwstępnych oraz ostatecznych), wyniki z początku 2015 wskazują na utrzymanie pozytywnego trendu w poprzedniego roku. Na rozpoznanie większych przychodów ze sprzedaży mieszań będzie trzeba poczekać ponownie do drugiego półrocza kiedy zakończy się realizacja projektów w Poznaniu (Sowińskiego), Wrocławiu (Grota Roweckiego) oraz Krakowie (Bronowicka).

Podsumowując wyniki segmentów okazuje się, iż mamy wyższe przychody oraz wyższy zysk brutto na sprzedaży niż rok wcześniej. Zejdźmy teraz na niższe poziomu rachunku zysków i strat. Główną pozycją która ciąży wynikowi jest zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych, tutaj księgowana jest zmiana wartości godziwej portfela nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Strata w wysokości 125 MPLN wynika głównie ze spadku kursu PLN/EUR, które miał miejsce w pierwszym kwartale 2015. Ze względu na to, iż znaczna część czynszów jest rozliczana w EUR to spadek kursu równa się niższym przychodom co oczywiście negatywnie wpływa na wycenę nieruchomości. Pozycja zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych nie miała wpływu na rachunek przepływów pieniężnych.

Koszty sprzedaży są nieznacznie niższe niż rok wcześniej. Wzrost kosztów zarządu tłumaczyłem, iż wynika z większej liczby projektów realizowanych przez GK Echo. Po wyłączeniu bezgotówkowej operacji wyceny portfela nieruchomości okazuje się, iż wynik operacyjny w pierwszym kwartale 2015 wyniósł prawie 55 a rok wcześniej 45 MPLN.

Istotnie na finalny wynik wpływają również zyski z tytułu pochodnych instrumentów walutowych oraz różnic kursowych. Pierwsza dotyczy zawartych transakcji forward oraz opcji, a druga wyceny zobowiązań kredytowych rozliczanych w EUR. Zysk na tych pozycji jest oczywiście pochodną aprecjacji PLN. Na koniec zostaje jeszcze pozycja udział w zyskach/stratach jednostek ujmowanych metodą praw własności. Tutaj uwzględnione jest zapewne negatywne przeszacowanie budynku Polkomtela wynikający ze spadku kursu PLN/EUR.

Po wyłączeniu powyższych operacji okazuje się, w pierwszym kwartale GK Echo wygenerowała zysk brutto na poziomie niecałych 19 MPLN, kiedy rok wcześniej było to niewiele ponad 10 MPLN.

Podsumowując, wyłączając operacje bezgotówkowe związane z wyceną portfela, zobowiązań oraz instrumentów pochodnych wyniki GK Echo nieznacznie lepsze niż rok wcześniej. Głównym driverem poprawy jest segment mieszkaniowy, który korzysta z dobrej koniunktury na rynku. GK Echo w dalszym ciągu rozwija się swoim nieśpiesznym tempem. Dla jednym to wada, dla drugich zaleta. Tym drugim na pewno nie w smak była decyzja o braku wypłaty dywidendy za zeszły rok.

Poniżej link do wycen, po raz kolejny zwracam uwagę iż wycena GK Echo powinna opierać się głównie na WK. Problem w tym, iż po pierwszego kwartału 2014 kiedy nastąpił znaczny wzrost WK o 1 PLN do 7,66 PLN/akcje, metody majątkowe stoją właściwie w miejscu. A w międzyczasie mieliśmy m.in. rekordowy pod względem sprzedaży czwarty kwartał 2014 … Nie dziwi w takim wypadku reakcja rynku i utrzymująca się w klinczu cena akcji, która nie może przebić na dłuższy czas bariery 7 PLN/akcje.

www.stockwatch.pl/gpw/echo,wyk...

Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

Tak, powinno być w raporcie bieżącym. Jeśli nawet nie będzie, to po tyle będzie wezwanie :)

EDIT: Zerknąłem do ustawy. Nie ma obowiązku podania ceny

6,11 - Wyszła cena realna, a nie cena życzeniowa jak to jest w przypadku wielu spółek.

Niestety RMAT ciężko się nie zgodzić... Okazuje się, że miałem racje licząc na wysoką cenę sprzedaży, ale, że transakcja odbędzie się w taki sposób to...

Z ciekawości odkopię temat.
Wezwanie na 100.897.904 sztuki, zapisy złożono na 85.104.470 sztuk.
I co teraz...?
Nie było informacji o przedłużeniu wezwania, które powinno być "chyba" ogłoszone przed upływem terminu W.

Proszę, pakietówki z 3 sierpnia. Nie widzę opcji aby były inne.
www.gpwinfostrefa.pl/GPWIS2/en...


CURRENT NEWS
03.08.2015 18:10 - 20001580
a aa aaa
Transakcje pakietowe
GPW: transakcje pakietowe

++2015-08-03

Nazwa Kurs Wolumen Obrót
ACE 11,59 24600 285 114,00
ECHO 6,75 1300 8 775,00
ECHO 6,75 4596040 31 023 270,00
ECHO 6,75 105508 712 179,00
ECHO 6,75 4900 33 075,00
ECHO 6,75 366293 2 472 477,75
ECHO 6,75 31978 215 851,50
ECHO 6,75 1219211 8 229 674,25
ECHO 6,75 71097 479 904,75
ECHO 6,75 750 5 062,50
ECHO 6,75 7404448 49 980 024,00
ECHO 6,75 44273635 298 847 036,25
ECHO 6,75 20318148 137 147 499,00
ECHO 6,75 1723 11 630,25
ECHO 6,75 201581 1 360 671,75
ECHO 6,75 6497858 43 860 541,50
ECHO 6,75 10000 67 500,00
GPW 49,00 15000 735 000,00
KRUK 174,10 2980 518 818,00
MERA 2,00 50000 100 000,00
MILLENNIUM 6,10 205000 1 250 500,00
PEKAO 158,85 14000 2 223 900,00
PGE 17,50 120000 2 100 000,00
RAZEM 581 668 504,50

Próbowałem te pakiety różnie przyporządkować do akcjonariatu.
Te 44 mln to może być aviva ale ofe i tfi w sumie maja ponad 46 mln.

Analizę pewnie zrobi Szczepan, a jeśli nie znajdzie czasu, to zerknę w przyszłym tygodniu. Nie ma się co dziwić, że spółka zapomniana. Poprzedni właściciel pożegnał się z drobnymi w sposób nazwijmy to mało elegancki... Do tego mocno zastanawiający jest ostatni komunikat o przeglądzie aktywów... Przegląd aktywów, czyli będziemy sprzedawać? A jeśli tak to komu? Snuć można wiele teorii do czego pretekst dała umowa z Sołowowem.

Od początku roku akcjonariusze GK Echo żyli pod dyktando zmian właścicielskich. Sprzedaż większościowego pakietu akcji przez Michała Sołowowa na rzecz Griffin była jednym z kluczowych wydarzeń w historii spółki. Transakcja ostatecznie została sfinalizowana w trzecim kwartale i przyszedł czas na powrót do szarej rzeczywistości oraz na zadnie sobie pytania co dalej szczególnie, iż wyniki drugiego kwartału nie zachwycają …

Na początek dwa słowa na temat zmian w zasadach rachunkowości, które miały miejsce w drugim kwartale. Było ich kilka ale z punktu widzenia rentowności biznesu najistotniejsza było zmiana sposobu ujęcia wieczystego użytkowania gruntów (wcześniej prezentowane jako zobowiązania finansowe, teraz wykazywane wprost w koszcie własnym sprzedaży) oraz koszów reklamy w okresie przed rozpoczęciem najmu. Obie zmiany są istotne szczególnie jeżeli analizujemy wyniki I półrocza w odniesieniu do wyników poprzednich okresów prezentowanych we wcześniejszych sprawozdaniach finansowych. Oczywiście GK Echo w ostatnim raporcie skorygowała odpowiednio wyniki porównywalnych okresów.

Pod względem przychodów sytuacja wygląda całkiem nieźle. W pierwszym półroczu 2015 GK Echo wygenerowała o ponad 22% wyższe przychody w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego.



Głównym driverem wzrostów tak jak w poprzednim kwartale był segment mieszkaniowy. GK Echo korzysta z dobrej koniunktury, dodatkowo niskie stopy procentowe napędzają popyt. Bieżącym rok jest również ostatnim okresem, w którym minimalny udział własny w kredytach hipotecznych wynosi 10%. W kolejnym roku kredytobiorcy będą musieli już posiadać 15% wkładu. Grupa w ostatnim czasie dość mocno zaangażowała się w realizację projektów mieszkaniowych. Aktualnie realizowanych jest 9 inwestycji z czego finalizacja trzech przypada na drugą połowę bieżącego roku. W kolejnych kwartałach należy oczekiwać lepszych wyników k/k, jednakże mogą one być gorsze niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, gdyż pod koniec 2014 Echo oddało do użytkowania duży projekt Warszawa Nowy Mokotów I, którego przychody były wyższe niż trzech finiszujących projektów razem wziętych.

W pozostałych segmentach sytuacja wygląda dość stabilnie. Przychody bardzo zbliżone do wyników wygenerowanym w zeszłym kwartale oraz rok wcześniej. Nieznaczny przyrost obrotów odnotował segment handlowy, a to zapewne wynika z faktu oddania do użytkowania Echo w Jeleniej Górze. W bieżącym roku grupa planuje również zakończyć realizację niewielkiego projektu Szczecin Outlet Park (etap II), jednakże będzie on miał niewielki wpływ na wyniki Echo.

Do poniższych wykresów obrazujących wyniki poszczególnych segmentów należy się słowo komentarza. Wyniki drugiego kwartału zostały sprowadzone do wspólnego mianownika w zakresie zmiany prezentacji kosztów, o których pisałem na początku tak aby byłby one porównywane z poprzednimi kwartałami.





Analizując rentowność GK Echo trzeba wziąć pod uwagę, iż rachunek zysków i strat obciążony jest kilkoma jednorazowymi kosztami, które nie miały charakteru gotówkowego. Poniżej tabela przedstawiająca rachunek zysków i strat, który został skorygowany o:
1. Bezgotówkową operację wyceny nieruchomości przeznaczonych na wynajem prezentowaną w pozostałych przychodach operacyjnych – w tym kwartale dotyczyło to głównie korekty wartości działki w Rumunii (Braszów) = -30 MPLN.
2. W dużej mierze bezgotówkowe zyski z tytułu pochodnych instrumentów walutowych oraz różnic kursowych prezentowane w działalności finansowej
3. Rezerwę na premię dla kluczowych pracowników zaksięgowaną w kosztach zarządu – 14 MPLN



Poniżej wykres obrazujący z czego wynika wzrost nominalnego zysku na sprzedaży brutto.



Porównując wyniki r/r całkiem dobrze radził sobie segment handlowy, główna przyczyna to brak uwzględnienia w zeszłorocznych wynikach działalności Galerii Amber w Kaliszu, która została otwarta dopiero w trzecim kwartale 2014. Ponad 7,3 MPLN więcej do wyniku dał segment mieszkaniowy, choć trzeba zauważyć, iż w drugim kwartale wyniki tej dywizji zostały obciążone aktualizacją wartości działek w Warszawa (Las Młociński) - 8,9 MPLN. Uwzględniając tą operację wynik byłby jeszcze lepszy. Ciągle słabo radzi sobie segment biurowy. W ostatnim kwartale do użytkowania zostały oddane projekty tj. Warszawa Park Rozwoju (etap II) oraz Wrocław, West Gate. Słabsze wyniki tej dywizji mogą wynikać z wakacji czynszowych oraz poniesionych kosztów w związku z oddaniem do użytkowania projektów. Dziwny jest również brak przełożenia oddanych inwestycji na wzrost przychodów co może świadczyć, iż najemcy przy odnowieniach umów najmu negocjują sobie niższe stawki czynszów co również negatywnie wpływa na rentowność.



W dalszym ciągu rosną aktywa GK Echo. Suma bilansowa zbliża się do 7 mld PLN. Grupa systematycznie zwiększa portfel posiadanych nieruchomości inwestycyjnych. Ostatnie transakcje sprzedaży miały miejsce na początku zeszłego roku. Tak jak pisałem już wcześniej GK Echo stała się naprawdę dużym organizmem, co w widać również w strukturze kosztów i rosnących kosztach zarządu. Brak transakcji sprzedaży nieruchomości można tłumaczyć zmianami właścicielskimi i ograniczoną decyzyjnością, szczególnie iż aktualnie nowy właściciel jest w trakcie rewizji posiadanego portfela i przygotowywania nowej strategii, co na pewno jest pewnym znakiem zapytania mającym wpływ na zachowanie kursu akcji.




Rzut oka jeszcze na pasywa, tutaj sytuacja wygląda również dość stabilnie, choć należy zauważyć, iż w ostatnim czasie spada udział kapitałów własnych w strukturze finansowania aktywów. W drugim kwartale 2015 spadł on zdecydowanie poniżej 50%, a Echo w coraz większym stopniu korzysta z zewnętrznych źródeł finansowania.

Podsumowując, wyniki pierwszego półrocza obciążone wieloma jednorazowymi operacjami, które mają istotny wpływ na rentowność GK Echo. Po oczyszczeniu rachunku zysków i strat okazuje się, iż nominalne zyski rosną jednak zdecydowanie wolniej niż przychody przez co spada rentowność core businessu. Słabo w bieżącym roku wypada segment biurowy, dodatkowo grupie zaczynają również ciążyć koszty organizacji.



Echo w ostatnim czasie przestało budować wartość dla swoich akcjonariuszy, WK/akcje stoi od roku właściwie w miejscu. Wyniki co jakiś czas obciążane są jednorazowymi kosztami, które dość mocno wpływają na ostateczne wyniki grupy. Do tego dochodzi niepewność odnośnie polityki nowego właściciela, które jest w trakcie rewizji posiadanego portfela nieruchomości i przygotowywania nowej strategii. To wszystko powoduje, iż kurs akcji zygzakuje między 6,5 a 7 PLN. Niestety w fundamentach na razie nie widać bodźca aby miało się to zmienić.

www.stockwatch.pl/gpw/echo,kom...

Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

Co sądzicie o notowaniach tej spółki? Wczoraj wieczorem poznaliśmy informację, że "Echo Investment na pozostałą dywidendę za 2015 r. chce przeznaczyć 1,57 mld zł" i notowania wystrzeliły do góry (dziś już prawie +11%). Patrząc na sytuację techniczną ostatnia strefa popytowa była dobra do kupna (teraz już za późno), obecnie jednak zbliżamy się do maksimów z końca 2013 roku. Z doświadczenia wiem, ze takie testy kończą się zazwyczaj wybiciem. Warto zaczekać więc na korektę i kupować szczególnie, że sytuacja fundamentalna jest na prawdę ok? :)


kliknij, aby powiększyć