Nieruchomości...

Rynek nieruchomości faluje bardzo powoli. I jeśli w połowie 2007 był szczyt to dołek może być za wiele lat. Można na to patrzeć jak na kupujących:
1. Mógł i chciał - już kupił
2. Mógł i nie chciał - czeka na dalsze spadki
3. Chciał ale nie mógł - teraz tym bardziej nie może - droższy kredyt, niższe zarobki, niepewność pracy
4. Nie mógł i nie chciał - :-)

By popyt trwale wrócił na poziomy 2005-2006 musi:
1. Kredyt wrócić do poziomu poniżej 5% (wliczając w to spready, ubezpieczenie itp)
2. Ceny wrócić do poziomu sprzed 2005
3. Płace i zatrudnienie przynajmniej utrzymać się na tym samym poziomie
4. Pojawić się kolejny wyż demograficzny ;-)

Ceny będą dalej spadać, myślę że mniej więcej za 2-3 lata osiągną dno w wartościach nominalnych ale będą się na tym poziomie utrzymywać przez kolejne parę lat tracąc wartość realną. Każda przewaga popytu nad podażą jest w gospodarce wolnorynkowej krótkotrwała.

Niedaleko mojego mieszkania stoi oddany w listopadzie blok. Wieczorem widać max 3 zapalone światła. Deweloper obilboardował wszystkie strategiczne punkty w mieście ale chętnych nie ma. 350tys za stan surowy zamknięty za 60mkw brzmi jak obelga. Ostatnio dopisali 'miejsce garażowe gratis'. Jeszce 4 mies. temu chcieli dopłaty 30tys :-).

Kiedyś ludzie płacili 6000/mkw bo im mafia dewelopersko-bankowo-doradcza wmówiła że w razie problemów opchną za 8000/mkw. Ale to miała być super lokata kapitału. Dziwne tylko że deweloperzy nie trzymali mieszkań czekając na wzrost tylko upychali jak najszybciej :-).

Jeżeli chodzi o dostępność do kredytów hipotecznych - to masz rację, znajdujemy się dzisiaj w o wiele gorszej sytuacji, z tym, że na mały plus może przemawiać fakt, że od tamtego czasu średnia realna płaca jednak wzrosła .
Widzę jednak pewne argumenty, które pozwalają przez analogie porównywać te dwa momenty jako istotne dla rynku nieruchomości. Wtedy właśnie (na początku 2007) mieliśmy moim zdaniem doczynienia z początkiem dmuchania balona. Doszło do nagłego wzrostu ilości rozpoczętych inwestycji, ceny materiałów poszybowały, z rynku zniknęła "ceramika" a zwykła cegła stała się najbardziej dochodowym żródłem spekulacji. W krótkim czasie jej cena wzrosła o 300%!!!.
Dzisiąj jesteśmy - uważam - w sytuacji odwrotnej. Klimat się poprawia - co jednak jest widoczne we wzroście sprzedaży. Mamy doczynienia z rynkiem, gdzie pojawiły się już okazje do zakupów. Wielu szczególnie drobniejszych deweloperów wyprzedaje swoje aktywa po cenach umożliwiających im jedynie przetrwanie. Materiały budowlane z cegłą włącznie staniały. Ta sytuacja nie jest oczywiście spójna na całym rynku, bo ceny nieruchomości w większych aglomeracjach wciąż przekraczają godziwą wartość. Coż, w tym wypadku to właśnie popyt wpływa na taki stan rzeczy.




Trochę nieopatrznie wkleiłem linka do raportu za maj bez kluczowego raportu za czerwiec, ale nie jest on chyba jeszcze dostępny w sieci. Znalazłem jednak jego wstępne wyniki www.dziennik.pl/gospodarka/art...
które zainspirowały mnie do popełnienia tego postu.
Twoje trafne porównanie z analizy technicznej wygląda w tym świetle już trochę inaczej. Mamy bowiem doczynienia w tym wypadku z konkretną białą świeczką na wzrastającym wolumenie.
Budżet się nie spina, to fakt, jednak roli programu RNS w udziale naszego rynku, pomimo ostatniego wzrostu zainteresowania bym nie przeceniał. Tak, że nawet jego ewentualne całkowite zarzucenie nie zmieni znacząco sytuacji na rynku.
Pamiętajmy, że większość istniejących zasobów mieszkaniowych z wielką płytą włącznie, mimo iż wg niektórych wystarczająca nie spełnia podstawowych wymogów odbioru technicznego, jeżeli chodzi o instalacje elektryczne , gazowe, wentylacyjne, wartość współ. izolacyjności cieplnej, a nawet jak w przypadku wielkiej płyty - konstrukcyjnych. Te chwilowo zamiecione pod dywan problemy powracają jedynie okresowo przy okazji co bardziej spektakularnych katastrof.
Wiekszość społeczeństwa, w temacie zaspokojenia tego podstawowego dobra jakim jest własne lokum nadal jest nie spełniona, co widać nawet na tym forum. Wielu jest zainteresowanych w niedalekiej przyszłości inwestycją w tym kierunku.
Jak wyżej napisałem w wielu miejscach ceny nadal są za wysokie, ale okazje zdażają się już dziś i myślę że zaczyna ich powoli ubywać.

Wszystkim oczywiście życzę spełnienia.

sprawa deweloperów się wyjaśnia. Jesli JWC nie kłamie, to ostatni dzwonek na kupno mieszkań & akcji deweloperów.

@antyteresa

Nie mówię że JWC w tej cenie to nie wiadomo jaka okazja. Było sporo taniej, fakt.
Ale na bezrobocie nie ma co liczyć - jest coraz mniejsze, vide:spadek w maju o 0.1%.

spadły ceny inwestycji, bardziej niż ceny mieszkań, a widełki, czyli różnica to marża dewelopera.
uwzględniając dotacje: rodzina na swoim, myślę że deweloperzy okażą się dobrą inwestycją.

spójrzmy historycznie na kurs. 2 lata temu P/BV JWC to 7,40
dzisiaj 2,34
stooq.pl/q/?s=jwc_pb&c=mx&...

kryzys się skończył. również w deweloperce.

P.S

zaciekawiło mnie to MSR o którym piszesz. Czyli deweloperzy rozliczają teraz
cykl kredyt-ziemia-budowa-sprzedaż dopiero w momencie oddania mieszkania pod klucz?
a wcześniej wszystkie koszta są poza bilansem? dobrze to rozumiem?

Tak? a co powiesz na analizę DI BRE

A więc tak,
Bezrobocie jest sezonowe i najczęściej spada w miesiącach letnich. Marża dewelopera to jak zwykle przychody minus koszty. Przychody jakie są takie są, zależne od sprzedaży, ale obecnie wedle MSR18 mogą być ujmowane w momencie przekazania produktu czyli aktu notarialnego. Obecnie raportowane przychody zgodnie z MSR 18 to umowy podpisane w 2007 oraz 2008 roku a oddawane teraz. Te przychody już raz były ujmowane w tamtych latach kiedy działano w oparciu o MSR11. Od tego roku jest obowiązej przejścia na MSR 18, dlatego w wielu przypadkach zrewidowano historyczne wynki i urodziła się taka a nie inna wk JWC. Zyski zatrzymane musiano odjąć bo nie było przychodów w świetle tego standartu -MSR18.
Koszty natomiast rozlicza się jak do tej pory. Teraz jest normalniej, najpierw produkt i związane z nim koszty potem sprzedaż...Tylko cykl produkcji jest długi.... Normalniej to znaczy jak w innych branżach. Tylko tutaj w wynikach znajdziemy rentowności marże itd a zatem i cz z umów podpisanych 2-3 lata wstecz... Dlatego wyniki obecne deweloperów będą jednymi z najlepszych historycznie, bo nie ponoszą kosztów. Nie kupują ziemi, wstrzymują budowy itd... Dlatego ciężko teraz analizować branżę. Bo co oznacza iż ktoś sprzedał 100 mieszkań? Trzeba precyzji w komunikacji. Albo że podpisał 100 umów wstępnych albo że oddał 100 mieszkań... Różnica jest znaczna.
historycznie na kurs można spoglądać, ale czasem można się przejechać...
Czy w 97 patrzyłeś, że dotcomy mają niski historycznie cWK? Też było parokrotnie mniej niż w szczycie banki 95. Bańka pękła jak ta deweloperska... Jak będzie zobaczymy. Część jest warta zainteresowania, ale naprawdę nalezy uważać co się kupuje i bardzo wnikliwie analizować co jest napisane i powiedziane. Ważne jest każde słowo.
NA razie kryzys się nie skończył w mojej ocenie. Lepsze są tak naprawdę wskaźniki wyprzedzające PMI, ale twarde dane z gospodarki nadal są złe. Dane o bezrobotnych nawet jeśli nowi spadają to często są weryfikowane in minus... Być może jak tu sobie piszemy jest już po kryzysie i mamy dynamiczne odbicie w co nie bardzo wierzę, ale do momentu pojawienia się jakichś dobrych danych makro byłbym ostrożniejszy w ferowaniu takich wyroków. Giełdy odbiły bo oczekuje się poprawy koniunktury. Jak pisał Tadek w zalężności od poprawy w stanach będzie wolno rosło, albo w przypadku dlaszego braku dobrych danych lekko się osuwało.

Tu się w pełni zgadzam... Dopóki żre nie co się zastanawiąć dlaczego

Ja się na tym nie znam ale zanim WD się wypowie...
Sprzedaż skorygowano na minus za lata poprzednie a za tym spadł zysk. Wartość księgowa ze sprawozdania JWC spadła o połowę. Bo odjęto z niej zyski z lat ubiegłych. Urosły aktywa obrotowe, czyli te co są przeznaczone do sprzedaży w ciągu roku. Mnie się to wydaje logiczne. Dlaczego miałaby wzrosnąć wartość księgowa? Watrtość Bilansowa i owszem... Księgowa dlaczego?
Tylko z jednego roku masz spadek zysków o połowę i skumulowany zysk zmniejsza wk. Jeśłi taką retrospekcję dokonano wstecz za parę lat to nie dziwi spadek wk.
W poprzednim czyli MSR 11 napewno wyksięgowywano za każdą chwil tzn postępem prac część gruntu? A nie przypadkiem po podisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności? MAszyny itd to ma raczej wykonawca budowy niż deweloper... Nie wiem jak jest w przypadku holdingów i JW.

myślę że nagonka medialna świadczy o tym że jest bardzo źle.
pamiętajmy kto płaci za nią - pośrednicy i deweloperzy.

no ale może zawrócą kijem wisłę, jak się przyłożą,
ludzie w końcu słuchają się telewizora