ECHO [ECH]

Na czym polega przewaga ECHO to ciężko powiedzieć w jednym zdaniu. Myślę, że składa się na to wiele czynników.
1. Echo koncentruje działalność w Polsce, a przez kryzys przeszliśmy prawie suchą nogą.
2. Echo ma niski poziom zadłużenia, więc negatywna reakcja na niekorzystne zmiany rynkową była znacznie mniejsza. Tym bardziej, że w bilansie zawsze było sporo gotówki. Ciężko się więc tutaj spodziewać problemów z płynnością.
3. Spółka cały czas buduje wartość. Nie było roku kiedy jej spadł KW/akcję, a wyjścia z projektów pokazują, że wartości bilansowe są wiarygodne. W przypadku konkurencji nie zawsze tak bywało. Taki Rank Progress musiał przy sprzedaży negatywnie przeszacowywać swoje nieruchomości.
4. Bank projektów umożliwia dalsze budowanie wartości.

Yield to nie jest stopa zwrotu z najmu, a przynajmniej nie do końca. Jak kupujemy mieszkanie to patrzymy ile warte(po ile poszły) podobne mieszkania w okolicy. Stosujemy porównawczą metodę majątkową. W przypadku pracujących nieruchomości komercyjnych stosuje się porównawczą metodę dochodową. Patrzymy po ile sprzedawane były nieruchomości generujące takie samo NOI i tak wyceniamy własną, albo tę którą chcemy nabyć. To nie cena za metr jest podstawą wyceny, tylko NOI na metr już wynajętej powierzchni. I w Warszawie handluje się np prime'owymi galeriami czy biurami przy Yieldzie 6,25. W tym 6,25 zawarte jest wszystko, czyli i oczekiwania nabywców i poniekąd stopa zwrotu.

Ależ nieruchomości komercyjne sprzedają się coraz lepiej, przynajmniej na głównym rynku warszawskim. Mówię tutaj o sprzedaży nieruchomości oczywiście, a nie wynajęciu powierzchni. Rynek jest coraz bardziej płynny i odbywa się na nim coraz więcej transakcji.

Yield->Starałem się to zaznaczyć. Dla nas którzy mają bias polskich stóp procentowych to faktycznie nie dużo, ale zauważ, że transakcje na rynku komercyjnym są w EUR, czynsze są w EUR, kredyty finansowe są w EUR... i kupują je podmioty, które mają bias w EUR, czyli europejskie fundusze inwestycyjne. W Europie zachodniej stopa wolna od ryzyka jest znacznie niżej niż u nas.
Przykładowo 10Lat
Niemcy -1,85
Francja - 2,32
Anglia - 2,91
.....
.....
Polska - 4,50

Dla niemieckich funduszy z naszego punktu widzenia ten yield wynosi prawie 9%... To jest kwota godna uwagi, tym bardziej, że ryzyko wcale nie jest duże. Ta lokata sama się w zasadzie indeksuje o inflację (wzrost czynszów), nie ma w zasadzie ryzyka walutowego... Oczywiście są też ryzyka, ale stosunkowo niewielkie

Zdrowie na budowie – analiza techniczna Echo Investment w porannym Wykresie dnia.


kliknij, aby powiększyć

Szczegółowe omówienie sytuacji w serwisie Wiadomości SW:
www.stockwatch.pl/wiadomosci/z...

Osobiście obstawiam wyprzedawanie się przez OFE przed styczniem, które to instytucje mają duży udział w tej spółce.

Anty Tereso,
Czy możesz odrobinę rozwinąć temat?

Ja rozumiałem tę "reformę" w ten sposób, że obligacyjna część zniknie, a akcyjna będzie nie ruszona.
Czyli czemu ma być zbyt duża ekspozycja w akcje? Czy nie ma być właśnie potem 100% w akcjach?
Czegoś nie rozumiem.

Robertus

Wiekie dzięki za wytłumaczenie.
Robertus

W związku z pojawiającymi się pytaniami na forum i nie tylko postanowiłem nieco przybliżyć rynek nieruchomości komercyjnych, a tym samym perspektywy deweloperów takich jak Echo.

Możemy wyróżnić trzy modele biznesowe z punktu widzenia dewelopera.
1. Budujemy nieruchomość do własnego portfela
2. Budujemy, komercjalizujemy i sprzedajemy
3. Budujemy i sprzedajemy.

Przedmiotem rynkowego obrotu są obiekty skomercjalizowane, czyli wynajęte, które następnie odsprzedajemy stronie trzeciej. Wycena nieruchomości zależy od NOI, czyli zysku operacyjnego netto oraz stopy kapitalizacji, a nie ceny za metr jak w przypadku mieszkaniówki.

Tak się składa, że Warszawa należy zdaniem europejskich profesjonalistów do jednego z ciekawszych rynków w Europie. Jesteśmy postrzegani jako rynek prawie rozwinięty, ale dający cały czas ciekawe szanse inwestycyjne.
Stolica jest także jednym z bardziej perspektywicznych miast do inwestycji w nieruchomości. W tym roku wedle rankingu stworzonego na podstawie ankiety wśród zarządzających funduszami, bankierów, firm serwisowych, deweloperów i innych przedstawicieli europejskiego świata finansowego, stworzonego przez PWC oraz Urban Land Institute Warszawa była 10, natomiast rok wcześniej nawet 3!

kliknij, aby powiększyć

Dla wielu pewnie będzie zaskoczeniem, że Warszawa pod względem płynności należy do czołówki rynków w Europie. Stolica Polski jest 11-ym najbardziej płynnym rynkiem(miastem)!, a ta płynność z roku na rok rośnie…

kliknij, aby powiększyć

Skoro rynek jest płynny to lepiej dla deweloperów. Ceny, a właściwie parametry transakcyjne są bardziej przewidywalne, a dodatkowo skraca się cykl rotacji aktywów. Rośnie zwrot z kapitału, bo szybciej można wyjść z inwestycji. To między innymi dlatego na rynku warszawskim wedle zapowiedzi i dostępnych danych mamy oczekiwaną nadpodaż powierzchni w tym i pewnie kawałku następnego roku.

Stopy kapitalizacji rzędu 6,5 czy 7%, nas czyli drobnych rodzimych inwestorów nie powalają. Wydawać się może, że to drogo bo w końcu stopa kapitalizacji jest odwrotnością c/z przy akcjach. To jednak bardzo błędne podejście. Mamy bias drogiego krajowego pieniądza, bo w końcu nie tak dawno dla Kowalskich były lokaty na poziomie 6 czy 7%.
Jeśli odniesiemy się do bieżącej czy nawet średniej rentowności obligacji czy bonów skarbowych to inwestycja ma oczywiście większe zwroty, ale premia za ryzyko(Yield minus rentowność 10-latek)nadal nie wydaje się duża. Inaczej na nas patrzą jednak inwestorzy zagraniczni z bogatej Europy zachodniej jak Niemcy czy Anglia. Dla nich premia za ryzyko jest znacznie większa. Przy rentowności obligacji 1,5- 2% dostajemy premię za ryzyko na poziomie 4,5-5,5 punktów procentowych.To jest przecież 3-4 razy większy zwrot niż z bondów.

Wedle raportu z którego pochodzą wcześniejsze wykresy Emerging Trends in Real Estate Europe 2013 premia za ryzyko na poszczególnych rynkach wyglądała tak:

kliknij, aby powiększyć

EDIT:
Rzeczywista premia za ryzyko jest tak naprawdę jeszcze większa. Umowy z najemcami zawierają indeksację czynszy o inflację. Krótko mówiąc w tym roku zwrot będzie np 6,25 procenta, ale w przyszłym już powiększony o inflację, w kolejnym ponownie itd.

Taka klauzula indeksacji to nie tylko ochrona przed inflacją, ale także zmiana faktycznej premii za ryzyko...

Możemy przyjąć, że inflacja jest stałym wzrostem czynszu, a więc zamiast modelu prostej renty wieczystej (W = NOI/yield) możemy użyć modelu ze stałym wzrostem dochodu(jak w modelu Gordona ze stałym wzrostem dywidend) W =NOI/(yield+IB), gdzie IB oznacza średnią zakładaną stopę wzrostu czyli inflację.
Skoro tak, to do premii względem rentowności obligacji należy dodać IB.

Przypomnę, że długoterminowy cel inflacyjny EBC to 2% i jest to dość dobra miara szacowanej Średniej przyszłej inflacji. Mamy więc ostatecznie faktyczne premie za ryzyko na poziomie o 2 punkty procentowe większym niż wynika to z powyższej tabeli.

W Warszawie oczekuje się zwiększonej podaży powierzchni komercyjnych w segmencie biurowym. Takie są powszechne opinie jak choćby w niedawno opublikowanym przez Cushman&Wakefield:
media.cushmanwakefield.com/~/media/global-reports/CW_Global%20Office%20Forecast_2014-2015.ashx

Warto jednak zwrócić uwagę, że nie będą to spadki duże a nadpodaż powinna się zrównoważyć w 2015 roku. spadek z 25,5 do 25 to raptem 2%, natomiast zmiana yieldu o 0,1 punktu w zasadzie równoważy spadek czynszów.
Tendencja na yieldach jest nadal spadkowa, a w ostatnim czasie premia za ryzko rośnie. To powinno się zrównoważyć. Można powiedzieć, że o ile kolejny rok będzie słabszy dla podmiotów zorientowanych na pobieranie czynszy to już dla podmiotów działających w drugim wymienionym modelu biznesowym nie koniecznie…

Według wstępnych szacunków Jones Lang LaSale w 2013 roku dokonano na rynku nieruchomości komercyjnych transakcji za kwotę 3,4 miliarda euro. Dynamika na poziomie 26% w porównaniu do ubiegłego roku może robić wrażenie Głębokość rynku przebiła także oczekiwania samego JLL, który po trzecim kwartale roku szacował wolumen transakcji na 3,1 miliarda złotych.
Zdecydowana większość transakcji została zrealizowana przez podmioty zagraniczne. JLL szacuje udział kapitału obcego w transakcjach na 94%.

- komentuje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, Jones Lang LaSalle.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych na koniec IV kw. 2013 r. pozostawały stabilne na poziomie ok. 6,25 proc., w sektorze handlowym dla produktów typu prime -ok. 5,75 proc., Według Jones Lang LaSalle, w 2014 r. możliwe są nieznacznie obniżki stóp kapitalizacji w segmencie nieruchomości biurowych i magazynowych.

Propertynews.pl

Moim(i nie tylko) zdaniem tak nie jest, a przynajmniej być nie powinno.

Czytałeś ostatni art. na SW o deweloperach?
www.stockwatch.pl/wiadomosci/5...

Tam padają ustami analityków dwie bardzo ważne kwestie:

Adrian Kyrcz z DM BZ WBK:
.

Cezary Bernatek BESI:


W portfelu nieruchomości eksploatowanych na dziś mamy w Warszawie jedynie Babka Tower i Biurowiec Polkomtela, który już jest obwarowany rezerwami na spadek czynszów. Pomimo faktu, że to najbardziej płynny rynek to Echo ma w nim tylko 20% powierzchni swojego segmentu biurowego. W segmencie handlowym nie ma nic. W sumie na ponad 310 metrów powierzchni komercyjnej jest tylko wspomniane 16tys. z ogonem, czyli 5,2%. --> strona 15 pdf ostatniego raportu kwartalnego

W Planowanych projektach narażony na słabe czynsze jest tylko pierwszy etap Parku Rozwoju(17,5k GLA). Drugi etap i przede wszystkim flagowa inwestycja czyli Q22 przypadają w okresie 2015-2016 czyli wtedy gdy rynek zgodnie oczekuje z powrotem większego popytu.

Presja na czynsze i plany budowy nie pojawiły się wczoraj czy w grudniu. Rynek o tym od dość dawna wie, więc trzeba się zgodzić z Panem Kryczem. To powinno być już dawno w cenach.

Zgadza się, ale... największe niezrównoważenie popytu i podaży dotyczy rynku warszawskiego. Katowice przynajmniej na tę chwilę należą do bardziej stabilnych rynków w Polsce. Tak przynajmniej wskazują raporty rynkowe:


kliknij, aby powiększyć
www.joneslanglasalle.pl/Resear...

Wskaźnik pustostanów należy do najniższych, co oczywiście ma związek z relacją popytu i podaży.

Warto też dodać, że pierwszy etap A4 ma podpisane umowy pre-leas. Powierzchnię o wielkości 9000m wynajął IBM, co rozwiązuje w połowie problem obniżek czynszy dla Echo.

Należy jednak pamiętać, że w Katowicach powstaje także dużo powierzchni biurowych, więc nie jest oczywistym utrzymanie status quo.