Analiza wyników spółki JW CONSTRUCTION za 4 kwartał 2012 roku
W raporcie z działalności dołączonym do sprawozdania finansowego zarząd JWC nie ukrywa, że ciężkie czasy się jeszcze nie skończyły. Przyznaje, że wyniki są dużo gorsze niż w poprzednich latach i raczej nie ma co liczyć na poprawę w najbliższych dniach.
Sprzedaż mieszkań będąca podstawą działalności JWC spada, co dość dobitnie widać w wynikach:
kliknij, aby powiększyćPodrygi przychodów rejestrowane w 2012 roku mogą świadczyć o przejściowej poprawie sytuacji. Sprawozdanie roczne nie wspomina jednak o analizie kwartalnej a sama nie jestem w stanie wyciągnąć z niego odpowiednio szczegółowych danych.
Z drugiej strony podkreślam jedną rzecz – historycznie przychody deweloperów zawsze były stabilne z kwartału na kwartał. Dodatkowo dzięki charakterystycznej sprawozdawczości dawaliśmy radę jako tako je przewidywać. Dzięki w miarę stabilnej rentowności próbowaliśmy też przewidzieć wielkość zysku z tej działalności. Dlatego skupialiśmy się w analizie na rozpatrywaniu zakupu nowych gruntów, rozpoczętych i zakończonych budowach. Bo one dawały nam wartość dodaną w zrozumieniu tych spółek.
Obecnie ani marże, ani wielkość sprzedaży ani nawet stabilność biznesu już nie są takie same. Wynika to oczywiście z warunków rynkowych. Spółki jednak dokładają swoje utrudniając nam zrozumienie sytuacji. Dlatego w raporcie z działalności często podkreślana jest budowa hotelu spa, jako dużego sukcesu i kroku na drodze do rozwinięcia nowej działalności. Poniżej wskazuję jednak, że patrząc na wyniki tej działalności, jeszcze nie można ogłosić takiego sukcesu.
W tym momencie odniosę się do jednego z ostatnich wpisów o wysokiej wartości produkcji w toku. Jak już wielokrotnie podkreślaliśmy w naszych analizach, zrozumienie przełożenia wartości produkcji w toku na wielkość przychodów jest kluczowe ale jednocześnie bardzo trudne.
Kluczowe, bo – dla przypomnienia – produkcja w toku to zakumulowane wydatki na prowadzone budowy. Teoretycznie więc jak najbardziej powinny one stać się produktami gotowymi (wybudowanymi mieszkaniami bądź hotelami) i zostać oddane klientom, którzy za nie płacą.
Trudne, bo – także dla przypomnienia – na wartość produkcji w toku składa się ogromna liczba pozycji. Przede wszystkim powinny tam być bieżące nakłady na budowane osiedla, które kupują nabywcy płacąc okresowe raty na mieszkania. Do tego niestety dochodzą jeszcze grunty przeznaczone pod budowy mieszkań, na których nic się nie dzieje. Ale jeśli toczy się na nich budowa nawet teoretycznie, to wartość tych gruntów można podnosić o wysokość płaconych odsetek od kredytów (nazywa się to kapitalizacja kosztów doprowadzenia zapasów do stanu, w którym można je sprzedać).
Jeśli więc nie znamy dokładnego składu pozycji produkcja w toku, to nie jesteśmy w stanie oszacować, jaka część tej wartości w jakim czasie stanie się produktem gotowym, który później ujawni nam się w przychodach. JWC celuje w szczególności w ukrywaniu tego typu informacji. Także nie mogę zgodzić się ze stwierdzeniem, że wartość produkcji w toku w niedługim czasie stanie się przychodami.
W poprzednich analizach pokazywałam rachunek segmentowy, więc teraz także dla zachowania porównywalności:
kliknij, aby powiększyćPodstawowe wnioski płynące z powyższej tabelki to:
-rentowność pozostaje na zbliżonym poziomie.
-przychody spadają. Nieznacznie ale jednak spadają systematycznie (w ujęciu rocznym).
-za spadek przychodów odpowiada działalność deweloperska.
-podkreślana w raporcie działalność hotelarska (wybudowany hotel spa jako rozwój nowego segmentu) przynosi ujemną rentowność.
Wiele miejsca w raporcie poświęcono na kluczowe czynniki rynkowe. Ogólny wniosek spółki jest taki, że nie boi się ona o wielkość popytu. Ale:
-zakończona Rodzina na swoim może doprowadzić do dalszego spadku cen, które były sztucznie przez program podtrzymywane)
-kolejne rekomendacje KNF skutkujące ograniczeniem akcji kredytowej nie ułatwiają zakupu mieszkania
-słaby stan techniczny mieszkań, który w ocenie JWC ma być źródłem popytu, moim zdaniem takim do końca nie jest. A przynajmniej nie w obecnych warunkach ekonomicznych
-Ustawa deweloperska przyczyniła się do zwiększenia kosztów prowadzonych inwestycji, co w konsekwencji oznaczać może dalsze obniżenie rentowności tej działalności
Ocenę sytuacji rynkowej przeprowadzamy na bieżąco na forach pozostałych deweloperów oraz w sekcji branżowej. Płynące stamtąd wnioski nie są tak pozytywne jak oczekiwania samego JWC co do rynku. Podkreślanie doświadczenia spółki na rynku może faktycznie dać możliwość ominięcia niektórych utrudnień ale nawet JWC nie jest w stanie walczyć z trendami rynkowymi.
Zainteresowanym jak zawsze polecam przejrzenie sprawozdania. Moim zdaniem prezentuje dość mocno zamazany obraz spółki (oczywiście nie jest to zarzut formalny). Ale nie widać w nim sytuacji na pierwszy rzut oka.
Jeśli macie jeszcze jakiekolwiek pytania, to proszę piszcie (także wiadomość).
>> Więcej analiz najnowszych
raportów finansowych jest tutajPowyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.