ECHO [ECH]

Spółka Echo Investment na swojej stronie zamieściła prezentację po wynikach za IV kw.:
www.echo.com.pl/uploads/media/...

Krótko ją omówię:

Slajd nr 3 – Echo ma długą historię, także giełdową. Działa w 4 krajach, ale za granicami Polski Echo ma właściwie na razie tylko grunty. Projekty są we wczesnym stadium. Warto zwrócić uwagę, że przez 17 lat spółka wypracowała 2,27 mld zysku netto. Średniorocznie to 126 mln zł zysku, co przy obecnej kapitalizacji na kolana nie powala. Natomiast, jeśli policzymy średnioroczny wzrost kapitału własnego to otrzymamy ponad 14 proc.

Slajd nr 5 – Wyniki spółki na portalu już omawialiśmy, ale w prezentacji Echo pokazało składowe przeszacowania wartości nieruchomości w IV kw. Delikatnie wzrosły czynsze, yieldy pozostały na swoim poziomie, a wycena została zdeterminowana dwoma czynnikami: kurs i zmiana sposobu wyceny. Spadający EUR/PLN implikuje niższe wpływy denominowane do złotówki i zabiera 60 mln zł. „Budowa” to poniesione nakłady inwestycyjne na budowę. „Capex” to wydatki na remonty (pozycja jest dodatnia przez rozwiązanie wcześniej utworzonych rezerw), natomiast „Bilans” to efekt zmiany metody wyceny. Podkreślałem już, że każdy projekt ma 3 okresy. W pierwszym najdłuższym Echo wycenia projekt w koszcie historycznym, czyli w poniesionych wydatkach. W kolejnym, blisko zakończenia, przechodzi na DCF, a po oddaniu do użytkowania na rentę wieczystą z NOI i yield. Przy czym przy stałym kursie walutowym każda zmiana metody wyceny powoduje zwyżkę na wartości. W IV kw. mieliśmy pierwsze ujęcie w DCF Parku Rozwoju i kolejne A4, Galerii Amber, Galerii Sudeckiej. Wzrosty wartości wynikają z postępu komercjalizacji i „zwijania dyskonta” w FCF.

Slajd nr 6 – Tutaj warto zwrócić uwagę na strukturę czasową zapadalności zobowiązań. W roku 2014 zapadają finalne spłaty kredytów na Maltę i Babka Tower oraz Obligacje na 300 mln. Wydaje się, środki spłaty kredytu na Maltę będą pochodzić ze sprzedaży tego dobrze skomercjalizowanego projektu. Z obligacji spółka chce spłacić 70, a 50 jeszcze zrolować, pewnie także publiczną emisją.

Slajd nr 8 – Większość informacji można znaleźć w raportach branżowych, które dostępne są na stronie spółki. Wartość polskiego rynku od 4 lat rośnie. W tabeli obok pokazano wybrane transakcje w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Jak widać, te najlepsze handlowane są przy cenie 5000 EUR/mkw. Zestawienie nie zawiera jeszcze Rondo 1, które poszło także w okolicy tej kwoty. Natomiast sprzedaż Atrium przez Skanską pokazuje jaki potencjał daje budowa flagowego Q22, zlokalizowanego przy tej samej ulicy.

Slajd nr 9 – Czerwoną elipsą zaznaczone zostały projekty, które weszły do eksploatacji w Q1, więc nie dały jeszcze żadnych przychodów z czynszów.

Slajd nr 11 – To projekty biurowe. Obecnie w budowie jest Park rozwoju (drugi etap), Q22, West Gate, Tryton i A4 Biznes Park (drugi etap). W tym roku zakończą się jeszcze poza pierwszymi etapami A4 i Parku rozwoju także West Gate i A4 Biznes Park. Przewidziano rozpoczęcie budowy Beethovena i Taśmową w Warszawie, Opolską w Krakowie, Plac Grunwaldzki we Wrocławiu i pierwszy etap Aurusa w Łodzi. Uruchomiony zostanie także kolejny etap A4. Widać, że spółka planuje spory wzrost aktywności w tym segmencie.

Slajd nr 13 – w centrach handlowych aktywność Echo w tym roku ogranicza się do kontynuowania prac przy rozbudowie Galerii Sudeckiej w Jeleniej Górze.

Slajd nr 19 – To kolejny bardzo ciekawy slajd. W pierwszej tabeli zaprezentowano ile powierzchni zaplanowano oddać w kolejnych latach. Szczyt przypada na lata 2015, 2016 i to właśnie wtedy powinno przypaść żniwo wynikowe.

Zaczął się czas podsumowań pierwszego kwartału.

Raport na temat nieruchomości handlowych wypuścił JLL:
echo.stockwatch.pl/raporty-bra...

Natomiast Echo wypuściło ostatnio 2 informacje prasowe, które znajdziecie tutaj:
echo.stockwatch.pl/category/ak...

Dodam, że o rozwoju rynku i popycie na centra biurowe poza stolicą można przeczytać w dzisiejszej RP: www.ekonomia.rp.pl/artykul/705...

Na stronie A4BP pojawiało się zdjęcie z budowy drugiego budynku:


kliknij, aby powiększyć

Prace konstrukcyjne dobiegają końca, a inwestycja przebiega zgodnie z harmonogramem.

Chyba uda się skończyć drugi etap w tym roku.

Jeśli na giełdzie wyceniana jest przyszłość, to fundamentalne perspektywy pozostają dobre. Od 2 kwartału 3 oddane w tym roku nieruchomości będą łącznie generowały NOI ponad 9 mln euro.
Do tego wycena tych obiekt,ow w wartości godziwej pozytywnie wpłynie na bilans, co w konsekwencji powinno przełożyć się na lpeszą wartość wskaźnika pokrycia aktywów trwałych kapitałem własnym.
A do tego dochodzi jeszcze zapowiadana przez zarząd poprawa w mieszkaniówce i pewnie rozpoczęcie wykazywanie dobrego roku 2013 w tym segmencie.

Na rynku transakcji nieruchomości komercyjnych także wieje optymizmem: renews.pl/index.php?mact=News,...
To są przesłanki za wzrostem wyceny rynkowej.

Z kolei niekorzystnie na wyceną może wpływać kurs walutowy i sytuacja makro, zarówno ta polityczna jak i ta z Wall Street.

No fakt, trzeba brać pod uwagę, że to deweloper komercyjny, a ta branża bez zadłużenia obcego nie istnieje. I tak trzeba też podchodzić do interpretacji wskaźników.
Ale np. wskaźnik płynności bieżącej od kilku lat był powyżej 1, a w 2013 spadł do 0,94. Wiem, że to nieznaczne osunięcie, ale jednak. Deweloperów trzeba bardzo kontrolować, bo to branża wrażliwa i ryzykowna.

Na polu bitwy znanym jako Cracovia nastąpił nieoczekiwany zwrot:
www.propertynews.pl/biura/biur...

Na stronie korporacyjnej pojawił się komunikat prasowy o nowych najemcach w Galerii Sudeckiej. Jest też film z postępów w rozbudowie.
echo.stockwatch.pl/aktualnosci...

Przeczytałem raport roczny Echo, więc podzielę się spostrzeżeniami. Audytor (PWC) nie wniósł uwag ani zastrzeżeń do sprawozdania. W zakresie prezentowanych wyników wystąpiło parę zmian względem raportu za IV kwartał:


kliknij, aby powiększyć

Najistotniejsze to wzrost zysku netto o prawie 22 mln zł., głównie z podatku dochodowego, oraz konwersja kredytów krótkoterminowych w długoterminowe. Potwierdziły się zatem po raz kolejny tezy o konserwatywnym podejściu Zarządu spółki do wyników.

Postanowiłem także wyciągnąć parę sentencji z raportu:


Jak widać najniższy yield zastosowany do wyceny nieruchomości wyniósł 6,9 proc.


Zarząd postanowił przypomnieć o dokonanej wycenie nieruchomości przez podmiot zewnętrzny i wyjaśnił przyczyny rozbieżności w wycenach. Te bilansowe są niższe.

Tutaj znajdujemy potwierdzenie późnego przechodzenia na DCF, co znów wynika z ostrożnego podejścia.

Ekspozycja kredytowa jest w ponad połowie zabezpieczona przed inflacją. Przypomnieć należy, że ta jest elementem umów najmu, a czynsz jest corocznie o nią indeksowany.

Na koniec Tabelki z projektami które zostaną oddane w 2014 r. a także tymi, które spółka planuje uruchomić w tym okresie.


kliknij, aby powiększyć
Pierwsze etapy A4 oraz Parku Rozwoju a także Galeria Amber zostały już oddane w pierwszym kwartale roku. W kolejnych kwartałach z projektów komercyjnych zostaną oddane II etap A4 i West Gate we Wrocławiu. W segmencie mieszkaniowym zwraca uwagę 1 etap projektu Nowy Mokotów, gdzie mamy największą powierzchnię przewidzianą do jednego etapu – 11 600 mkw.

A te projekty spółka zamierza w tym roku uruchomić:

kliknij, aby powiększyć

Na e-biurowce jest relacja z konferencji Primetime Warsaw II w której wzięli udział przedstawiciele władz miasta i sektora deweloperskiego. Poniżej najciekawsze cytaty:







www.e-biurowce.pl/pl/info/rela...