JRH [JRH]

Chłopie! Kup książkę od rachunkowości i zobacz jak wygląda rachunek wyników w układzie porównawczym i co jest pokazywane w poszczególnych liniach. W roku 2013 zysk ze sprzedaży osiągnął wartość 1,96 mln zł. W linii pozostałych przychodów najprawdopodobniej podano przeszacowania wartości nieruchomości - 84 tys. Przeszacowanie, czyli spółka wymyśliła, że jej nieruchomość jest więcej warta.
Dostajemy 1,7mln EBIT po odsetkach. Pojawia się odpis ujemnej wartości firmy na 353 tys. Znów papierowy zysk wynikający tylko z oceny spółki. Wiesz co to jest i skąd się wzięło? Ja wiem, a Ty?
Dostajemy zysk brutto na 1,7 mln. zł. i ile podatku spółka nalicza? No właśnie. Powtarzalny zysk netto to jedynie 1,4 mln złotych, co przy kapitalizacji 23,4 mln zł daje C/Z na poziomie 16. Tanio jest?

Oczywiście jeśli spółka umie rewitalizować trudne aktywa to zwiększanie skali działania jest pożądane. Problem polega na tym, że JRI nie udowodniło, że umie sprawnie dokonywać rewitalizacji. Nie ma dostępnych danych na temat ceny zakupu, nakładów i ceny sprzedaży dla żadnego projektu. Natomiast wszystkie dane rynkowe mówią, że jest na rynku coraz trudniej w szczególności dla nieruchomości niższej klasy, którymi włada JRI. Przeczytaj raporty Coliers, Cushmana, JLL, czy choćby NBP. Na razie wszystkie twierdzenia opierasz na wierze, przeczuciach, bezpodstawnych przekonaniach, a nie na twardych dowodach, czy argumentach.

Komunikat EBI:

Zarząd JR INVEST S.A. z siedzibą w Krakowie informuje, iż w dniu 5 marca 2014 roku podpisał z podmiotem działającym w branży nieruchomości komercyjnych z siedzibą w Warszawie umowę przedwstępną, przedmiotem której jest zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie której Sprzedający sprzeda Emitentowi lub wskazanej przez niego Spółce zależnej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich prawa własności lub użytkowania wieczystego siedmiu nieruchomości na Śląsku. Przedmiotem wskazanej transakcji mają być nieruchomości handlowo-usługowe położone w Bytomiu, Jaworznie, dwie w Rudzie Śląskiej, Sosnowcu, Ząbkowicach Śląskich za łączną kwotę 2.200.000 zł. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta najpóźniej do dnia 30.06.2014 r.

www.newconnect.pl/?page=1045&a...

Tak samo budowa, jaki rozbudowa wymaga pozwolenia na budowę, więc protesty, czy odwołania do WSA podmiotów posiadających interes prawny mogą wstrzymać zarówno budowę jaki rozbudowę. Ponadto z samego nabycia wartość nie rośnie. Problem oceny potencjału sprzedażowego jest taki sam zarówno dla sprzedaży mieszkań jaki powierzchni.

Nie zawsze rozbudowa wymaga pozwolenia. Często wystarczy zgłoszenie w zależności od typu przeprowadzanych prac, występowania zmian konstrukcyjnych etc - to też decyzja budowlana. W zakresie potencjału o jakim piszesz. Wynajem mieszkań i biur to dwie różne grupy docelowe. Osoba prywatna łatwiej może się relokować z osiedla na osiedle. Firma oczywiście od metody prowadzenia biznesu nie zawsze ma taką łatwość. Zawsze to kwestia indywidualnego studium przypadku. Aby skończyć dywagację łatwiej jest ocenić rentowność istniejącego budynku gdzie znasz koszty zakupu i możesz ocenić koszty remontu, niż rentowność projektu w trakcie budowy, czy tym bardziej w trakcie uzyskiwania decyzji budowlanych. Zupełnie się zgadzam z tym, że od samego nabycia wartość rynkowa spółki nie rośnie, bo księgowa tak. Trzeba jeszcze to wszystko wynająć, a tu stopień komercjalizacji jaki ma JR jest poprawny.

Odzyskali?
Kolega wie co to zastaw rejestrowy?

JRI opublikowało raport nt przychodów z działalności w marcu. Link: newconnect.pl/?page=1045&p...

"W miesiącu marcu 2014 roku przychody osiągnięte z najmu przez JR INVEST S.A. powierzchni komercyjnych były wyższe w porównaniu z analogicznym okresem roku 2013 o 20,59 %. Wyższe o 3,9% były również przychody z najmu zrealizowane przez Spółkę KPM INVEST Sp. z o.o. w której Emitent posiada 100% udziałów. Pozostałe Spółki z Grupy Emitenta tj. PPH Inter-Prodryn Sp. z o.o. i "Centrum Market Zielona Góra" Sp. z o.o. zrealizowały w marcu 2014 roku przychody operacyjne na poziomie 225.219 PLN, które są niższe o 17.355 PLN w porównaniu z analogicznym okresem roku 2013.

Skonsolidowane przychody z działalności operacyjnej związanej z wynajmem powierzchni komercyjnych osiągnięte w marcu 2014 roku przez Grupę JR INVEST S.A. wyniosły 369.638 PLN, i są nieznacznie niższe o 0,96 % w odniesieniu do analogicznego okresu roku 2013."

Ja miałem. Względem raportu za q4 zysk netto wzrósł o 180 tys., ale co ważniejsze o prawie 400 tys. spadły przepływy operacyjne . Przy czym wzrost zysku netto wynika z niegotówkowego przeszacowania wartości nieruchomości, a spadek CFO jest jak najbardziej gotówkowy.

Przeszacowanie nieruchomości dało brutto ca 900 tys., czyli netto jakieś 750. O tyle należy wynik pomniejszyć jako zdarzenie jednorazowe, przynajmniej do momentu potwierdzenia zasadności przeszacowania, czyli wyjścia z inwestycji bez straty. Trzeba pamiętać także o ujemnej wartości firmy, która jest niegotówkowa to kolejne 350 tyś, czyli 280 pustego papierowego zysku do wyłączenia.

Spółka poniosła także większe wydatki na inwestycje - ca 180 tys.

Warto też wspomnieć, że spółka w kwartalnym zapomniała uwzględnić podatek dochodowy...

Podsumowując z 2,3 raportowanego wyniku tylko 1,2 ma czyste pokrycie gotówkowe. CFO wynosi co prawda 2,2 mln, ale po obciążeniu odsetkami w kwocie 300 tyś i rezerwami podatkowymi. Dostaniemy wspomniane przeze mnie czyste 1,2-1,3 mln zł.

Wynik znów jest "podrasowany" przeszacowaniem wartości nieruchomości. Wykazano prawie 0,5 mln zysku z tytułu wyceny gruntu który wniesiono aportem do spółki:
BIUROWIEC ZAMKNIĘTA SP zo.o. (KRS: 0000483748, NIP: 6762469431), w której funkcję prezesa pełni jeden z członków rady nadzorczej. Aportem, czyli w zamian za udziały.
To trochę jak z bacą, który sprzedał psa za milion dolarów... dostając zapłatę w postaci 2 kotów każdy po 0,5 mln baksów.
Mnie transakcja nie przekonała... Chcę zobaczyć taką za gotówkę i do podmiotu trzeciego, a nie podmiotów powiązanych osobowo.

Nie, nie umieściła informacji żeby podrasować wynik, ale przecież tutaj trzeba rozważać sam akt. Przecież hipotetycznie możliwym było wsadzenie udziałów do spółki powiązanej tylko i wyłącznie po to, aby pokazać zysk. Samo przeniesienie gruntów jako aport za akcje nie rodzi praktycznie żadnych większych kosztów. Nie ma konieczności sporządzania operatu, nie ma kosztu podatkowego przeszacowania... Prawda, że to łatwy sposób aby podrasować wynik? Gotówki z tej transakcji jest zero i zero podatku.

JRI zasypało dziś raportami EBI. Łącznie spółka opublikowała aż trzy. Pierwszy dotyczy (1) podpisania listu intencyjnego ze spółką Columbus Capital S.A., drugi jest (2) informacją o renegocjacji umowy w sprawie nieruchomości nabywanych przez JRI na Śląsku, a trzeci z kolei dotyczy (3) sprzedaży akcji spółek zależnych JRI - KPM Invest i PPH Inter-Prodyn.

1. Spółka poinformowała o rozpoczęciu współpracy ze spółką Columbus Capital, która ma nabyć do 50% akcji spółki Ganador S.A. (jest to spółka zależna od JRI). Czyli będzie jakaś dodatkowa kasa!
newconnect.pl/?page=1045&p...

2.Spółka renegocjowała umowę ze sprzedającym nieruchomości na Śląsku - rozwiązała poprzednią i podpisała nową umowę przedwstępną z terminem podpisania umowy przyrzeczonej nie później niż do dnia 30.09.2014 r.
newconnect.pl/?page=1045&p...

3. KPM Invest i PPH Inter-Prodyn - spółki zależne JRI sprzedały swoje akcje na czym zarobiły trochę grosza. Dokładnie ok. 350 tys zł i 215 tys zł.
newconnect.pl/?page=1045&p...