RANKPROGR [RNK]

Może. I właśnie dlatego do liczenia powtarzalnego zysku zdejmuje się zmianę wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany kursu EUR/PLN


Zabezpieczenie, a właściwie przewłaszczenie kredytu to nie jedyny problem wskazujący na kłopoty z płynnością - są przeterminowane należności publiczno prawne (takich by nie było w płynnym podmiocie) i stwierdzenie które pada przy analizie ryzyka płynności w sprawozdaniu.

Ona jest prawidłowo zaprezentowana :) Jeśli grunt kupuje się celem odsprzedaży, albo celem zabudowy mieszkaniowej to wykazywany jest w cenie nabycia ewentualnie pomniejszonej o odpisy. Zyski z tego terenu będą się pojawiać jak mieszkania tam wybudowane zaczną być odbierane i podmiot JV będzie zwiększał kapitały. Inna sprawa, że obecna wartość tych gruntów może i prawdopodobnie jest wyższa.


Według mnie jest inaczej. Zgodnie z komunikatem: www.stockwatch.pl/komunikaty-s...
BZWBK sprzedał do Port Popowice 65/100 udziałów a zgodnie z tym:
www.stockwatch.pl/komunikaty-s... s
spółka sprzedała pozostałe 35/100. W dyspozycji Port Popowice są zatem działki działki 5/4, 5/5, 6/5, których obszar zgodnie z księgą wieczystą wynosi 5,8 h

kliknij, aby powiększyć

Vantage ma w Port Popowice ponad 78 proc. udziałów. Taka powierzchnia jest też w tym artykule:
investmap.pl/artykul/artykuly,...

Wiem, ze zabezpieczeniem obligacji D były 2h i taką wartość podano w prospekcie emisyjnym, ale bardziej wierzę księdze wieczystej.

To jednak szczegół, bo posiadanie gruntów w spółkach celowych z mniejszościowym udziałem sytuacji płynnościowej nie poprawia. Żeby była z tego gotówka Rank musi sprzedawać grunty, albo musi być umorzenie udziałów lub dywidenda ze spółki JV co nastąpi pewnie nie wcześniej niż za 2 lata.

@antyteresa
jestem pod wrażeniem . BRawo

Anty_Tereso...

1) Co do wpływu kursu EUR/PLN:
A jaki kurs EUR/PLN jest "bazowy" ???
Potrafimy go określić?
I żeby była jasność. Nie kwestionuję potrzeby odseparowania księgowego wpływu wahań kursowych na realne bieżące zyski operacyjne.
Natomiast zwracam uwagę, że w/g kursu EUR/PLN spółka przeszacowuje jeszcze większą część swego majątku...

2) Cyt.: "Zabezpieczenie, a właściwie przewłaszczenie kredytu to nie jedyny problem wskazujący na kłopoty z płynnością - są przeterminowane należności publiczno prawne (takich by nie było w płynnym podmiocie) i stwierdzenie które pada przy analizie ryzyka płynności w sprawozdaniu."

Nie twierdzę wcale, że sytuacja płynnościowa spółki jest idealna.
Twierdzę tylko, że jest diametralnie lepsza niż była blisko 3 lata temu, gdy spółka otrzymała silnie obwarowany kredyt "obligacyjny" w BOŚ-u - gdyż w ostatnim czasie zadłużenie silnie spadło i dziś pozostała do spłaty tylko 1-na ostatnia rata tego kredytu płatna na początku czerwca tego roku (ok. 35 mln zł). Co ciekawe spółka wcale w tym okresie "nie zeszła" z majątku (poza Galerią Świdnicką).

I w tym punkcie jeszcze jedno trzeba wiedzieć...
Niektóre, wcale niemałe należności publiczno-prawne nie są płacone z premedytacją. Dotyczy to np. sporu sądowego o przewalutowanie, czy braku zapłaty Gminie Olsztyn za użytkowanie wieczyste Jarot. Orzeczenia Sądów są w tych przypadkach rozstrzelone, a sprawy trwają...

3) Sprawa wartości gruntu na wrocławskich Popowicach.
Cyt.: "Ona jest prawidłowo zaprezentowana :) Jeśli grunt kupuje się celem odsprzedaży, albo celem zabudowy mieszkaniowej to wykazywany jest w cenie nabycia ewentualnie pomniejszonej o odpisy. Zyski z tego terenu będą się pojawiać jak mieszkania tam wybudowane zaczną być odbierane i podmiot JV będzie zwiększał kapitały. Inna sprawa, że obecna wartość tych gruntów może i prawdopodobnie jest wyższa."

Słowo "prawidłowo" zastąpiłbym "dopuszczalnie księgowo" i nie ma między nami żadnej różnicy zdań.

4) Temat areału pod I etap wrocławskich Popowic.
Anty_Tereso... wbrew pozorom wcale nie ma między nami sporu!
Natomiast ja z pełną stanowczością podtrzymuję twierdzenie, że do uruchomienia I etapu Portu Popowice RankProgress zużył ze swojego stanu posiadania tylko ok. 2 ha (przeliczeniowo).

Oczywiście, że ten I-szy etap realizowany jest na kompleksie działek o łącznej powierzchni 5,8371 ha, ale czy ktoś tu zakwestionuje matematykę , bo:

5,8371 ha x 1/3 = 1,95 ha i tyle ubyło z majątku RankProgressu !!!

Dlatego piszę w uproszczeniu o "przeliczeniowych" ok. 2 hektarach.
Pozostałe 2/3 Winhall (wówczas jeszcze) kupił od drugiego właściciela, czyli BZ WBK !
I dlatego zabezpieczeniem kredytu obligacyjnego w BOŚ były tylko 2 ha... reszta nie mogła być, bo nigdy do RankProgressu nie należała!
Swoją drogą umowę przedwstępną na odkupienie tych 2/3 od BZ WBK Prezes Jan zawarł za pieniądze pochodzące od... CFI, ale to temat na odrębną dyskusję.

5) I jeszcze jeden temat istotny, przy którym się z Tobą nie zgadzam.
Z ostrożności założyłeś, że na należności robisz odpis... Tymczasem wśród nich jest np. ok. 35 mln pożyczki (ponad połowa całej obecnej kapitalizacji !!!) udzielonej Inwestycjom Świętokrzyskim (spółka celowa RankProgressu i Nalepy), które z bardzo dużą dozą pewności będą odzyskane, a dlaczego?
Niebawem przeczytasz o tym w raporcie rocznym.

To chyba tyle...

Pozdrawiam -
comtrader

Poniższe to raport z połowy ub. roku dotyczący Vantage - tym bardziej wartościowy w kontekście wyciągania wniosków co do samego RankProgressu.
Poniżej wklejam ważniejsze i dotyczące RankProgressu fragmenty raportu - wytłuściłem to co uważam za naprawdę ważne, cyt.:

Vantage Development – raport kredytowy DM Michael / Ström
Michał Mordel 19 czerwca 2018
Raport przedstawia sytuację finansową grupy kapitałowej Vantage Development po wynikach za I kwartał 2018 r.

W ramach rozpoczętej współpracy z Rank Progress (RNK) przy realizacji projektu Port Popowice spółka istotnie zwiększyła swój bank ziemi. Projekt zakłada realizację ok. 2400 mieszkań, oraz 14,5 tys. m2 powierzchni komercyjnej w perspektywie do 2028 r. W ramach współpracy RNK udostępnia grunt o wartości 160 mln zł, VTG zobowiązał się do dokapitalizowania spółki celowej kwotą 88 mln zł (dotychczas 64,6 mln zł). Vantage pełni pełną kontrolę operacyjną nad spółką i konsoliduje ją metodą pełną, posiadając obecnie 77 proc., a docelowo 55 proc. udziałów w spółce.

➢ Gdyby spółka wybudowała lokale w ramach obecnie realizowanych i planowanych projektów (uwzględniając jedynie etap Portu Popowice planowany do uruchomienia w 2018 r.) oraz sprzedała ok. 76% tych lokali, to powinna być w stanie spłacić wszystkie zobowiązania przypisane do segmentu deweloperskiego, wypłacić maksymalny limit dywidendy oraz opłacić koszty sprzedaży i ogólnego zarządu w okresie 3 lat. Przy tym poziomie sprzedaży spółce pozostałoby ok. 519 gotowych do sprzedaży i wolnych od długu lokali, bank ziemi pozwalający na realizację ponad 2 000 lokali oraz aktywa netto z działalności komercyjnej. Obliczenia nie uwzględniają podatków.

Port Popowice
Projekt Port Popowice realizowany jest przez spółkę Winhall Investments sp. z o.o. w której Vantage objął początkowo 55% udziałów, a w maju 2018 r. zwiększył zaangażowanie do 77%, pozostałe udziały należą do Rank Progress. Spółki podjęły współpracę przy realizacji projektu, który docelowo obejmować ma ok. 2 400 lokali mieszkalnych i usługowych oraz 14,5 tys. mkw powierzchni komercyjnej na gruncie, który pierwotnie należał do Rank Progress. Grunt, który został wyceniony na 160 mln zł sprzedany został etapami do spółki celowej nad którą pełną kontrolę operacyjną posiada Vantage, a Rank Progress pełni rolę inwestora pasywnego. Projekt został podzielony na dwa główne etapy, a spółka celowa przystąpiła do realizacji pierwszego z nich (również podzielonego na mniejsze etapy), który obejmuje budowę 1 100 mieszkań oraz 14,5 tys. mkw powierzchni komercyjnej. Dotychczas Vantage zaangażował w przedsięwzięcie 64,6 mln zł wobec pierwotnie deklarowanych 88 mln zł, i posiada obecnie 77% udziałów w Winhall, wobec 55% deklarowanych w pierwotnej umowie współpracy. Zaangażowanie pozostałych 23 mln zł według postanowień umowy powinno zostać przekazane do spółki celowej przed majem 2020 r. Obecnie obowiązujący aneks do umowy przewiduje, że jeśli dojdzie do realizacji drugiego etapu inwestycji (co też zakładamy) to proporcja udziałów w Winhall zostanie przywrócona do 55/45 poprzez dokapitalizowanie spółki.

Na wydaną kwotę 64,6 mln zł składają się płatności:
- 29,3 mln zł poprzez objęcie 55% udziałów w spółce Winhall w grudniu 2017 r.
- 29,3 mln zł podwyższenie kapitału w maju 2018 r.
- 6,0 mln zł poprzez odkup udziałów od Rank Progress zwiększając swój udział do 77% w maju 2018 r.

Winhall objęła 100% gruntu pod projekt, który częściowo wnoszony był do spółki przez Rank Progress jako aport za udziały, część natomiast została sprzedana do spółki pozwalając RNK na uwolnienie gotówki. Grunt według komunikatów spółki ma wartość 159,6 mln zł, co przy zaangażowaniu 88 mln zł przez VTG implikuje 55% udział. Obecne zaangażowanie VTG implikuje 40% wartości gruntu, spółka posiada natomiast 77% udziałów w Winhall. Obecną strukturę udziałów traktujemy jako tymczasową i w analizie zakładamy zarówno realizację drugiego etapu inwestycji, zaangażowanie pozostałych 23 mln zł, jak i podział zysków z przedsięwzięcia w proporcjach 55/45.

W ramach projektu ma powstać około 2 400 lokali mieszkalnych i usługowych. Dodatkowo grunt pozwala na realizację ok. 14,5 tys. mkw powierzchni komercyjnej. Przy pełnej powierzchni (komercyjnej i mieszkaniowej) implikowana cena gruntu wynosi 1,05 tys. zł/PUM. W 3Q18 i 4Q18 spółka planuje uruchomienie pierwszych dwóch faz w pierwszym etapie mieszkaniowych projektu, w dalszej perspektywie zamierza uruchamiać kolejne etapy mieszkaniowe. Na realizację pierwszego etapu spółka podpisała już kontrakt z Erbudem w formule „Zaprojektuj i wybuduj” o wartości 114,5 mln zł. Według umowy w ramach pierwszego etapu powstaną 3 budynki na co najmniej 415 lokali mieszkalnych i 5 lokali usługowych. Ostateczny projekt i liczba lokali nie została jeszcze ogłoszona. Spółka nie opublikowała jeszcze również decyzji dotyczących sposobu wykorzystania możliwej do budowy powierzchni komercyjnej, a według informacji uzyskanych od zarządu spółka rozważa kilka scenariuszy. Szacujemy, że względem stanu na koniec 1Q18 Winhall jest w stanie wygenerować 198 mln zł gotówki z samej części mieszkaniowej uwzględniając płatności za grunt. Z tej kwoty 109 mln zł trafi do Vantage na przestrzeni najbliższych lat – zakończenie ostatniego etapu inwestycji obecnie planowane jest na 2028 r.



comtrader

Kurs EURO:
Pytanie o bazowy kurs EUR/PLN było oczywistym pytaniem retorycznym...
Zainteresowani wiedzą jaki wpływ ma Euro na raporty.

Płynność:
Cieszę się, że tu jest między nami zgoda.

Wrocławskie Popowice i ich wycena:
Zgoda - działki należące do RankProgressu we Wrocławiu na Popowicach ujmowane są jako ZAPASY.
W jakiej wartości póki co są ujmowane w księgach tak naprawdę nie ma znaczenia... ważne ile są warte i jak ta wartość zostanie wykorzystana.
I uważam, że nie ma się o co spierać, gdyż już w maju tego roku możemy doczekać się ruchów na tym majątku w związku z decyzją o II etapie Portu Popowice.

Temat powierzchni wniesionej do Winhall/Port Popowice sp. z o.o.:
Trochę nie masz wyjścia... musisz przyjąć do wiadomości, bo to matematyka.

Temat należności w kontekście wartości rynkowej spółki:
Rozumiem, że pokazujesz jak należy patrzeć...
Niemniej jednak Twoja analiza jest omówieniem sprawozdania finansowego konkretnej spółki za konkretny okres - dlatego powinna uwzględniać prawdopodobieństwo zajścia pewnych zdarzeń... może nawet subiektywne, ale jednak bazujące na pewnych przesłankach.
Bo takie 35 mln zł z Kielc, to nie jest drobnostka - to ponad połowa obecnej kapitalizacji całego RankProgressu!

Reasumując... Twoje analizy Anty_Tereso i tak są świetne.
Rozumiem, że nie możesz poświęcać wielu żmudnych godzin na jedną spółkę.
A dodatkowo w przypadku RankProgressu potrzebna do oceny przyszłości wiedza niestety nie jest tak łatwo dostępna... a przynajmniej sama spółką nią nie epatuje.

"Policzmy się" II-ga edycja - kurs 10 zł, liczenie w piątek 23.03. !!!

Z pewnych względów muszę ponowić naszą akcję "Policzmy się".

Wszystkich tych, którzy posiadają akcje RankProgressu i których nie satysfakcjonują obecne pułapy cenowe oraz w razie potrzeby wyrażają wolę uczestnictwa w oddolnej inicjatywie porozumienia akcjonariuszy mniejszościowych proszę o wystawianie zleceń sprzedaży swoich pakietów po cenie 10 zł z terminem ważności do piątku 23 marca (włącznie).
Swój pakiet oczywiście można w dowolny sposób dzielić - liczy się przecież sumaryczny wolumen z tego pułapu.
Ostateczne sumowanie przeprowadzimy właśnie w piątek po sesji.

W wąskim gronie grupy zaufanych z Prywatnego Forum wiemy co już mamy... i wiemy też, że ostatnio nieco zwiększyliśmy stan posiadania... ale chcielibyśmy też wiedzieć, jakie ilości akcji "tkwią jeszcze w rezerwie", czyli czy wśród wymęczonego drobnego akcjonariatu istnieją jeszcze inwestorzy, którzy w razie potrzeby są w stanie nas wesprzeć.

Liczę się oczywiście z tym, że akcja będzie wyśmiewana przez trolle... ale nie dbam o to, bo nie ma to żadnego praktycznego znaczenia!
Natomiast, to czy na WZA będziemy w stanie dysponować np. 20% głosów znaczenie już mieć może...

Pozdrawiam

comtrader

W akcji udział wzięło 3.632.531 akcji, czyli prawie 10 % ogółu.
Wiem, że są jeszcze tajne "zaskórniaki" i jest spora szansa, że dotrę do ich właścicieli.
Czy będziemy tworzyć wspólnie Porozumienie Akcjonariuszy?
Nie wiem...
Jeśli będziemy reprezentować kilkanaście % ogółu akcji, czyli ponad 20% głosów na WZA może będzie warto?

Sądzę też, że Prezes Jan ma kontrolę nad większą ilością akcji niż pokazuje oficjalnie (np. nie znamy nabywcy 10% pakietu należącego niegdyś do CFI)...

Oceniam, że realnego Free Floatu na RankProgressie jest nie więcej niż jakieś 4 mln akcji... co w obecnej podpodłogowej cenie daje równowartość raptem... 6 mln złotych zł!

comtrader

Swoją drogą, po spłaceniu 65% kredytu powinni aneksowac kredyt i zabezpieczenia adekwatne do zadłużenia.

Jeden to bank na rynku? Zawsze można się przenieść z kredytem a wtedy i boś będzie chciał rozmawiać.

Coś jak przed chwilą napisałem na Polnordzie:
brak infa o działalności operacyjnej
jest źle a będzie jeszcze gorzej

Zawiadomienie o zajęciu wierzytelności z rachunku bankowego i wkładu oszczędnościowego