RANKPROGR [RNK]

Dałoby radę omówić raport
wydaje się że Rank w końcu wychodzi na prostą
link do raportu

Omówienie sprawozdania finansowego GK RankProgress SA po II kw. 2016 r.

W opublikowanym raporcie finansowym zaskoczeń w zasadzie nie ma. Spółka pokazała dość wysoki wynik operacyjny, ale tego właśnie należało się spodziewać, podobnie jak bilansowej poprawy jeśli chodzi o zapadalność zadłużenia.


Przychody grupy wyniosły w II kw. roku 16,7 mln zł i były o 855 tys. (5,4 proc.) wyższe niż przed rokiem. Wzrost ten nie jest wynikiem wzrostu czynszów, czy stopnia komercjalizacji posiadanych obiektów, a jedynie efektem refaktur za usługi budowlane. Przychody z najmu spadły o 4,8 proc. i to pomimo wzrostu kursu EUR/PLN, bo to właśnie w tej walucie podpisywane są umowy najmu. Skoro EUR wzrosło o około 5 proc. pomiędzy porównywanymi okresami to właśnie o tyle powinny wzrosnąć przychody. Mamy więc na najmie spadek LFL o prawie 10 proc., co z pewnością jest rozczarowaniem. W marcu Galeria Piastów pozyskała najemcę na ponad 1000 mkw, przy całkowitej powierzchni obiektu 24 tys. mkw. GLA. Podobnie dość dużą powierzchnię (1,1/15,6 mkw. GLA) wynajął we wrześniu Jysk w Galerii Świdnickiej. Z drugiej strony mieliśmy przedłużenia umów w Galerii Piastów, które być może wiązały się z wakacjami czynszowymi. Tak czy owak w przychodach pozytywów brak, a właściwie jest rozczarowanie.

Rentowność zysku ze sprzedaży wyniosła 22,5 proc. i była taka sama jak przed rokiem. W świetle wzrostu kursu EUR, brak poprawy operacyjnej jest negatywem. Na wzrost rentowności powinna się także przełożyć sprzedaż obiektu w 1 kw. roku, choćby przez niższy podatek od gruntu, ale z drugiej strony sprzedaż wymagała pewnie dodatkowych kosztów obsługi prawnej czy doradczej. Można uznać, że brak wzrostu rentowności jest do wytłumaczenia. Zysk ze sprzedaży wyniósł 3,75 mln zł i był o 5 proc. wyższy r/r – efekt wzrostu przychodów . Za to wynik operacyjny to już wysokie 23,3 mln zł, pochodzące głównie z przeszacowania nieruchomości (20 mln zł). Jak wspomniałem wcześniej umowy najmu zawiera się w EUR. Wzrost kursu powoduje wzrost czynszów wyrażonych w złotym użytych do kalkulacji wartości (dochodowej) nieruchomości w bilansie – NOI/yield. Zauważmy, że w stosunku do końca marca kurs EUR/PLN wzrósł o 3,7 proc. Biorąc pod uwagę nieruchomości wyceniane za pomocą metody dochodowej na koniec marca i mnożąc przez zmianę kursu otrzymamy mniej więcej kwotę przeszacowania:


kliknij, aby powiększyć

Także wynik na nieruchomościach pochodzi tylko i wyłącznie ze wzrostu kursu i jest w związku z tym niepowtarzalny, bo ciężko oczekiwać, aby europejska waluta cały czas się umacniała. W linii finansowej mamy kolejne zdarzenia jednorazowe: zysk z tytułu zbycia spółki zależnej -Progress XVII (4 mln zł) oraz ujemne różnice kursowe – minus 13,5 mln zł. Różnice kursowe pochodzą oczywiście od wyceny kredytów walutowych. Podsumowując mamy około 10,5 mln zdarzeń jednorazowych (20 + 4 – 13,5) przy wykazanym zysk netto w kwocie 5,8 mln zł. Powtarzalny wynik to niestety strata. Innymi słowy Rank Progress nie jest w stanie zarobić na działalności tyle, aby pokryć koszty odsetek – to jest potencjalnie niebezpieczna sytuacja grożąca ewentualną niewypłacalnością.

Pozytywem okresu jest dodatni CF operacyjny. Spółka w II kw. wygenerowała prawie 7,5 mln gotówki, głównie za sprawą wpływu należności, co pozwoliło obsłużyć zadłużenie, a konkretnie spłacić odsetki w kwocie 6,3 mln zł. Jak widać z przepływów także wynika, że Rank Progress nadal jedzie z płynnością niemal na styk. Choć drugi kwartał sprzyjał działalności budowlanej to spółka praktycznie nie poczyniła żadnych nakładów na nieruchomości inwestycyjne – realizacje w II kw. stały w miejscu. Przepływy są dodatnie na kwotę 7,6 mln zł głównie za sprawą zbycia jednostki zaleznej.

W bilansie mamy spore zmiany. Zadłużenie krótkoterminowe spadło z 201 do 131 mln zł (w tym odsetkowe ze 142 do 67 mln zł), natomiast zadłużenie długoterminowe wzrosło z 378 do 460 mln zł ( w tym odsetkowe z 360 do 446 mln zł). Struktura jak widać się poprawiła – zapadalność odsunęła w czasie. To jednak nie rozwiązuje kwestii płynności. Spółka posiadała na dzień bilansowy posiadała płynne aktywa obrotowe (bez zapasów i zablokowanej gotówki) na kwotę 69,3 mln zł, przy samych kredytach krótkoterminowych w kwocie 67,4 mln zł. Krótko mówiąc mając na uwadze pokrycie z wolnych przepływów pieniężnych i pozycji bilansowych nie bardzo widać gotówkę na obsługę innych zobowiązań. A zatem spółka w dalszym ciągu wymaga albo sprzedaży zapasów, albo nieruchomości komercyjnych.

Można powiedzieć, że sytuacja Rank Progress uległa poprawie, ale problem został jedynie odwleczony w czasie a nie rozwiązany, bo operacyjnie nadal jest słabo. Ocenę i wycenę spółki znacznie poprawiłaby sprzedaż którejś dużej galerii handlowej, z której środki mogłaby wykorzystać na poprawę płynności, a także realizację programu inwestycyjnego, który w tej chwili leży ze względu na brak finansowania własnego. Takiego samego zdania jest zarząd:



Jak czytamy w raporcie spółka się stara i oczekuje sprzedaży do końca roku. Problem w tym, że takie oczekiwania są już wygłaszane od bardzo długiego czasu, więc rynek podchodzi nieufnie – nie ma się w sumie co dziwić. Nieufność potęgują także inne twierdzenia:



A z raportów branżowych wynika, że rynek inwestycyjny osiągnął w 2015 r. rekordowy poziom - 4 mld EUR. z czego większość przypadła na sektor handlowy: content.knightfrank.com/resear... (s.12)

Oczywiście spółka działa na nieco innych rynkach niż wiodące, ale zainteresowanie takimi obiektami także jest naprawdę duże – o czym świadczy choćby transakcja zbycia nieruchomości przez Echo. Z takim komentarzem spółka wygląda mało wiarygodnie.

Najprawdopodobniej jest tak, że chętni wiedzą w jakiej sytuacji znajduje się spółka (ryzyko notowania na giełdzie) i próbują wykorzystać swoją przewagę negocjacyjną. To się być może teraz nieco zmieni, bo Rank złapał trochę powietrza w postaci refinansowania zadłużenia przez Boś. A w zasadzie nie tyle co refinansowania, a de facto leasingu zwrotnego:



To problemy z płynnością i antycypowana sprzedaż nieruchomości poniżej wartości bilansowych jest przyczyną niskiej wyceny spółki. Co prawda ostatnia transakcja przebiegła z zyskiem, ale był to obiekt w budowie i być może nie do końca wyceniony w bilansie. Poprzednie wyjścia z inwestycji często kończyły się stratami.


>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

Aktualizujac ostatni wpis. Czasowo juz jesteśmy za okresem formowania się lewej części formacji. Na dziennych świecach kurs przebił linie 3-miesięcznego trendu spadkowego. Ale dalszym ciągu wygląda to na konsolidację i mocnego odbicia brak.
Gdzie tkwi błąd w założeniach czy wnioskach?

Wydaje się, że ta inwestycją Spółka uwiarygodniła przyjmowane wyceny swoich nieruchomości.
infostrefa.com/infostrefa/pl/w...


W księgach na koniec września wycena była na poziomie 117,7 mln zł, tu mamy 26,7 mln euro, więc mniej więcej daje to samo.

@antyteresa
Mam pytanie, czy ta transakcja coś zmienia w Twojej ocenie spółki w stosunku do opinii wyrażonej w dniu 6 września przy analizie sprawozdania za II kw. 2016 r.?

Długo zastanawiałem się nad tym co napisałeś. Czy jednak nie jest tak, że ta wartość euro z transakcji jest odniesiona do wartości eur/pln z daty zawarcia umowy przedwstępnej wtedy wychodzi mniej więcej na to co w raporcie 117 mln zł, tym bardziej, że wg raportu zapłata za transakcję może nastąpić w dwóch wariantach albo zapłatę całości albo w części zapłatę a w części przejęcie długu?


Tutaj sytuacja jest jasna, jeśli jest to transakcja sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa to jest to transakcja nie podlegająca VAT. Zresztą w tym zakresie było ostatnio problemy (Rank też w tym zakresie ma spory z US), bo czytałem, że zmieniło się traktowanie sprzedaży nieruchomości, która jest jedyny majątkiem spółki z uznania takiej czynności jako sprzedaż przedsiębiorstwa a nie zwykłej czynności sprzedaży nieruchomości.
Podobno to też powodowało przejściowe wstrzymanie transakcji na tym rynku nieruchomości komercyjnych.

Biorąc pod uwagę częstotliwość ostatnich informacji wydaje się, że spółka znowu wraca na właściwe tory.

Chodziło mi o to, że pisałeś o 3 mln straty z tej transakcji, a jak rozumiem na koniec roku spółka odniesienie kwotę sprzedaży w euro do kursu eur/pln i ewentualne przeszacowanie wartości nieruchomości na koniec roku będzie neutralne dla wyników spółki. A po sfinalizowaniu transakcji przejdzie to przez rachunek zysków i strat neutralnie, jeśli spółka zabezpieczyła się przed spadkiem kursu(tego nie wiemy, bo spółka nie podała informacji w tym zakresie).

Dla mnie wartość tej transakcji jak i wartość wcześniejszej sprzedaży nieruchomości w Mielcu ma też inny wymiar, gdyż w jakiś tam sposób uwiarygadnia realność wycen pozostałych nieruchomości skoro była dokonywana z podmiotami zewnętrznymi, co biorąc pod uwagę wartość aktywów do zobowiązań oraz aktualną wycenę daje spory bufor bezpieczeństwa inwestycji. Z drugiej strony jednak nie da się nie zauważyć, że sprzedaż działającej galerii wpłynie w jakiś sposób na przyszłe przychody.

Widzę że spółka nie jest w kręgu zainteresowania. A chyba powinna bo weszła w duży projekt z Vantage Development, kurs euro wzrósł i kasę na spłatę kretydu będzie miała. Może po ponad roku ciszy na forum warto by zrobić analizę?

Spółka nadaje się do sekcji "dla wytrwałych" którzy rozwikłują zagadkowe komunikaty i posunięcia spółki. Gdzie z pozoru negatywne infa powodują spadek i odwrotnie.
A to dziękuję za zainteresowanie moim postem :-) Rozumiem, będę czekał.

Akcjonariusze mniejszościowi
spółki Rank Progress S. A.
reprezentujący łącznie
powyżej 5% kapitału akcyjnego
(niżej podpisani)
adres do korespondencji:
Akcjonariusze mniejszościowi Rank Progress S.A.
Dom Maklerski BOŚ S.A.
Oddział Białystok
ul. Piękna 1
15-282 Białystok





Szanowny Panie Prezesie

Od dłuższego już czasu jesteśmy akcjonariuszami Spółki, której jest Pan zarówno Prezesem, jak i najbardziej znaczącym udziałowcem. Z wielką wnikliwością obserwujemy wydarzenia, które jej dotyczą oraz śledzimy rozwój porównując spostrzeżenia z innymi spółkami z sektora. Zdajemy sobie sprawę z faktu (mając przekonanie, że z pewnością Pan też to dostrzega), że Rank Progress po 2 latach swoistego paraliżu inwestycyjnego i operacyjnego w końcu wchodzi na ścieżkę gwałtownego przyśpieszenia i rozwoju.
Z dużą nadzieją odnotowaliśmy zawarcie umowy o współpracy inwestycyjnej z Vantage Development, dotyczącej aktywizacji wielohektarowych, doskonale położonych należących do Rank Progressu terenów na wrocławskich Popowicach. Cieszymy się, że w końcu te grunty (stanowiące przecież bilansowo zapasy) zaczynają pracować pozwalając zarówno uwalniać gotówkę na potrzeby bieżące, ale też dzięki wypracowanym zapisom umowy oraz zachowaniu niepodzielnej kontroli nad większością gruntów na Popowicach stanowią jednocześnie intratną inwestycję na niedaleką przyszłość. Liczymy, że Port Popowice (wcześniej znany jako projekt Marina Park) przyniesie naszej Spółce znaczące korzyści finansowe oraz że będzie inwestycją prestiżową - znaną nie tylko we Wrocławiu, ale w całym kraju. Sposób organizacji i finansowania tej inwestycji (w tym tryb nabycia prawa do 65/100 części gruntów od BZ WBK), przy zachowaniu autonomicznej kontroli nad pozostałymi jeszcze większymi terenami (8,2 ha) oraz dobór odpowiedniego partnera do etapowej realizacji tej inwestycji to fakty, w których zaistnieniu nie sposób umniejszyć Pańskich zasług.
Wyraźnie mniejsze wagowo, ale również spore nadzieje wiążemy z tym, że inne duże tereny należące do Spółki i położone na olsztyńskim osiedlu Jaroty uzyskały na początku 2018 r. prawomocny miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – plan dość otwarty, gdyż dopuszczający wysokie budownictwo mieszkaniowe i/lub galerię handlową.
Z uwagą obserwujemy też sytuację w Miedzianej Górze pod Kielcami, gdzie nasza Spółka zaangażowana jest w plany budowy centrum handlowo-usługowego, a w jego ramach sklepu IKEA. Po licznych trudnościach obszar, na którym ma być wybudowane centrum, został objęty prawomocnym miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie wydaje się, że istnieje realna szansa na szybkie zakończenie sporu sądowego pomiędzy wspólnikami spółki celowej NCT Inwestycje Świętokrzyskie, pełniącej rolę inwestora przy wyżej wymienionym projekcie. Tym samym przed spółką Rank Progress otwierają się perspektywy na rozpoczęcie realizacji kolejnej zyskownej inwestycji.
Bardzo nas cieszy, że firma kojarzona głównie z funkcjonującymi galeriami handlowymi posiada tak ogromny majątek gruntowy. Pomimo odczucia, że ostatnio nie pracował on tak jakbyśmy sobie wszyscy życzyli - wiele przemawia za tym, że to się właśnie zmienia.
Wobec powyższych jakże pozytywnych wydarzeń mocno intryguje nas i zastanawia absurdalnie wręcz niski poziom kursu akcji Rank Progressu na warszawskiej GPW. Spółka od dłuższego już czasu wyceniana jest na ok. 20 % swojej wartości księgowej, a przecież ta wartość księgowa chociażby ze względu na pozytywne zmiany sytuacji w lokalizacjach wymienionych wyżej jest realnie jeszcze większa. Sądzimy, że w pewnej mierze odpowiada za to polityka informacyjna Spółki, która jest niezwykle nieczytelna. Przykłady niejasnych komunikatów można by mnożyć. Tylko wytrawny i dobrze zorientowany w niuansach Spółki odbiorca jest w stanie wyczytać z nich prawdziwy sens i poprawnie je zinterpretować. Zarząd nie informuje też o wielu interesujących zdarzeniach, wyłączając drobne wzmianki w okresowych raportach, bądź sprawozdaniach zarządu.
Dlatego jako akcjonariusze mamy sugestię i pytanie.
Sugestia dotyczy poprawy komunikacji z akcjonariuszami, którzy są Spółce wierni i czekają na lepsze czasy. Wiemy, że Pan Prezes jako laureat Wektora Pulsu Biznesu i Przedsiębiorca Roku 2012 potrafi doskonale komunikować się z akcjonariuszami. Pokazała to już historia i potwierdził rynek, który wówczas wyceniał akcję Rank Progressu na nawet 17 zł za sztukę.
Owszem lata minione były trudne. Zdajemy sobie sprawę, że obwarowania kredytu na wykup obligacji, którego udzielił Spółce BOŚ mocno sparaliżowały jej działalność, ale przecież to już praktycznie za nami. Spółka pod Pana przywództwem niemalże spłaciła już ten kredyt i co ważne – nie przesadziła w wyzbywaniu się pracujących aktywów, a ostatnio wręcz doprowadziła do zaktywizowania tych dotąd niepracujących. Niestety jak już wspomnieliśmy pozytywnych zmian nie odzwierciedla nawet w części cena giełdowa akcji ani obroty, będące probierzem zainteresowania akcjami firmy przez inwestorów. Liczymy, że tą sytuację można zmienić poprzez poprawę komunikacji z tzw. szerokim rynkiem. Niestety tradycją polskiej giełdy jest to, że wiele firm w chwili wejścia na parkiet ma potrzebę wsparcia swoich zamierzeń kapitałem akcjonariuszy i składa wiele obietnic i deklaracji, z których w późniejszym okresie niewiele wynika. Mamy nadzieję, że w przypadku Rank Progressu będzie inaczej i Pański powrót do dobrych praktyk z okresu świetności Spółki przywróci jej należny blask. Dlatego pomimo obecnego niskiego kursu akcji wierzymy, że niedaleka przyszłość pokaże, że my akcjonariusze dokonaliśmy słusznego wyboru decydując się na długofalową inwestycję w akcje Rank Progressu.
Nasze pytanie dotyczy natomiast tzw. wartości godziwej akcji Rank Progressu:
Jaka Pana zdaniem jest ta wartość godziwa jednej akcji wobec zaistniałych ostatnio wydarzeń i zawartych umów?

Serdecznie pozdrawiamy licząc, że uczyni Pan zadość naszej sugestii dotyczącej zmian w polityce informacyjnej i szczerze odpowie na postawione pytanie.

Trochę sarkazmu jeszcze nikomu nie zaszkodziło...

A List Otwarty został już wysłany, ale dziękuję za poparcie - nawet spóźnione. Czekamy na odpowiedź. Zapewne jakaś wzmianka pojawi się o nim na Bankierze, przy okazji dzisiejszych wyników za I półrocze.

Swoją drogą dużo wydarzeń w spółce, spadek zobowiązań, silny wzrost kapitału własnego, fenomenalny cashflow operacyjny...

Chyba RankProgress zasłużył na omówienie sprawozdania po II kwartale 2018 r. - chętnie zderzę z kimś swoje spojrzenie.