RANKPROGR - Spółki od A do Z - GPW - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
StockWatch.pl
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

RANKPROGR [RNK]

AKTUALNY KURS: 1,32 zł (-1,49%) 19-09-2019 11:14
anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 745
Wysłane: 23 lipca 2016 13:09:35 przy kursie: 2,19 zł
Omówienie sprawozdania finansowego GK Rank Progress SA po 1 kw. 2016r.

W ostatnim czasie miało miejsce wiele pozytywnych wydarzeń dla spółki, co nie pozostało oczywiście bez wpływu na kurs. Nie oznacza to jednak, że wszystkie problemy spółki zostały rozwiązane, a jedynie, że ryzyka się nieco zmniejszyły, a ich realizacja oddaliła.


Na koniec 2015 r. zadłużenie finansowe netto spółki wynosiło 542 mln zł, z czego krótkoterminowe aż 178 mln zł. Problem w tym, że owo zadłużenie krótkoterminowe to w większości zapadające w czerwcu 2016 r. obligacje (oraz pożyczka na kwotę 18 mln zł od Plus Banku zapadająca w lutym).


kliknij, aby powiększyć



kliknij, aby powiększyć


Rozwiązaniem problemów zapadającego długu miała być sprzedaż nieruchomości i/lub refinansowanie obligacji. Wobec dużego udziału długu w finansowaniu nieruchomości (wybudowanych, budowanych i gruntów) chęć do refinansowania wydawała się mało prawdopodobna. Sprzedaż i uwolnienie środków oraz zmniejszenie zadłużenia w oczywisty sposób zwieszało także szanse na refinansowanie zadłużenia.

Pewien przełom nastąpił w lutym kiedy spółka poinformowała o sprzedaży Galerii Aviator w Mielcu za kwotę ponad 67 mln zł. Owszem można było mieć wątpliwości jaki efekt finansowy ta transakcja przyniesie, ze względu na niewiadomą jaką była część alokowanych kosztów umowy z Mirbudem, gdyż galeria cały czas znajdowała się jeszcze w budowie , a więc nie alokowano jeszcze pełnych kosztów umowy budowlanej. Najważniejsze jednak, że z pozyskanych środków spółka spłaciła 16 mln pożyczki od Plus Banku i wierzytelność 26 mln zł wobec Mirbudu. Rank Progress z pozyskanej kwoty zgodnie z WEO wykupił przed czasem też obligacje za kwotę około 20 mln zł., co miało miejsce od 1 marca 2016r.

Ze sprawozdania za 1 kw. Wynika, że saldo kredytów wzrosło o 4 mln zł do poziomu 369,5 mln zł, ale jak wspomniałem powyżej spółka spłaciła pożyczkę od Plus Banku i przed czasem wykupiła część zobowiązań z tytułu obligacji serii D – 20 291 szt., wobec czego na czerwiec przypadło 108 299 szt do wykupu. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe spadły z 186 do 142 mln zł, a saldo gotówki wzrosło o 2 mln zł. Sytuacja finansowa wcale się drastycznie nie poprawiła, ale spółka pierwszy raz od dość długiego czasu pokazała dodatni wynik na transakcji. Być może dlatego, że galeria cały czas byłą w budowie i nie dokonano jeszcze ostatecznej wyceny. Jak wspomniałem we wcześniejszych omówieniach transakcje sprzedaży nieruchomości kończyły się w przypadku spółki często sporą stratą co oznaczało agresywne wyceny nieruchomości w bilansie.

Kolejne bardzo ważne wydarzenie miało miejsce w czerwcu, kiedy spółka pozyskała od Boś Banku środki na refinansowanie pozostałej części kredytów. Tym samym widmo utraty płynności nieco się odsunęło (pierwsza rata kredytu Boś w kwocie 35 mln przypada na czerwiec 2017). Zauważmy jednak, że spłata obligacji to tylko 116 mln, a finansowych zobowiązań krótkoterminowych było po 1 kw 142 mln zł. A zatem do spłaty w ciągu roku pozostaje nadal ponad 26 mln zł, co jest kwotą niższą od stanu gotówki – 10,4 mln zł. Jest znacznie lepiej niż było, ale wciąż źle.

Jak już często pisałem, w przypadku deweloperów komercyjnych najważniejsze są wyceny majątkowe, czego oczywiście nie należy utożsamiać z wartością księgową. Owszem, ta jest jakimś punktem wyjścia do dalszych analiz. Według raportu wartość pracujących nieruchomości to 617 mln zł. Biorąc pod uwagę stopę kapitalizacji na poziomie 6,5 proc. dostaniemy oczekiwany NOI na poziomie mniej więcej 40 mln zł. Rank Progress w 2015 w segmencie najmu miał 35 mln zysku operacyjnego, a zatem o mniej więcej 10 proc. mniej niż wynikałoby to z prostej wyceny. Z tego powodu wprost do zdjęcia z wartości księgowej jest co najmniej 60 mln zł. W świetle zyskiwanych wyników należaloby także zdjąć 44 mln aktywa podatkowego. Tym samym kapitał własny spółki spada z miejsca o ca 1/3. Kapitalizacja spółki (80 mln zł) jest oczywiście i tak mniejsza niż skorygowane ad hoc WK w kwocie 238 mln zł, co wynika prawdopodobnie z problemów z płynnością.

Można się spodziewać, ze kurs ponownie powinien pozytywnie zareagować na wieść sprzedaży którejś z dużych nieruchomości i to w cenie zbliżonej do bilansowej. Wtedy spadnie znów ryzyko kredytowe i spółka potwierdzi, że jej wyceny bilansowe nie są z kosmosu, co już do pewnego stopnia uczyniła przy sprzedaży Aviatora.


>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj
Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 23 lipca 2016 13:09

niedźwiedź
niedźwiedź PREMIUM
Dołączył: 2015-02-06
Wpisów: 304
Wysłane: 31 sierpnia 2016 09:41:38 przy kursie: 2,17 zł
Dałoby radę omówić raport
wydaje się że Rank w końcu wychodzi na prostą
link do raportu


Kod:
mod: podmieniono link na wewnętrzny
Edytowany: 6 września 2016 10:36

mindek
Dołączył: 2009-09-03
Wpisów: 1 037
Wysłane: 6 września 2016 11:11:44 przy kursie: 2,06 zł
mindek napisał(a):
pomógł im boś dając ponad 100mln kredytu. Czy tym samym nie zrobi sobie kuku czas pokaże.


to było 9 czerwca przy poziomie 3.45.

dzisiaj mamy kurs poniżej 2 pln i bardzo dużą podaż, obroty mogą być spore dzisiaj, obecnie -7%.

ciekawe kto z boś wziął prowizję za taki deal kredytowy. przyprowadzić klienta na 100mln to jedno, wziąć prowizję to drugie a trzecie to aby taki klient się spłacił. ale doradcy to już może nie interesować.


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 745
Wysłane: 6 września 2016 12:19:16 przy kursie: 2,06 zł
Omówienie sprawozdania finansowego GK RankProgress SA po II kw. 2016 r.

W opublikowanym raporcie finansowym zaskoczeń w zasadzie nie ma. Spółka pokazała dość wysoki wynik operacyjny, ale tego właśnie należało się spodziewać, podobnie jak bilansowej poprawy jeśli chodzi o zapadalność zadłużenia.


Przychody grupy wyniosły w II kw. roku 16,7 mln zł i były o 855 tys. (5,4 proc.) wyższe niż przed rokiem. Wzrost ten nie jest wynikiem wzrostu czynszów, czy stopnia komercjalizacji posiadanych obiektów, a jedynie efektem refaktur za usługi budowlane. Przychody z najmu spadły o 4,8 proc. i to pomimo wzrostu kursu EUR/PLN, bo to właśnie w tej walucie podpisywane są umowy najmu. Skoro EUR wzrosło o około 5 proc. pomiędzy porównywanymi okresami to właśnie o tyle powinny wzrosnąć przychody. Mamy więc na najmie spadek LFL o prawie 10 proc., co z pewnością jest rozczarowaniem. W marcu Galeria Piastów pozyskała najemcę na ponad 1000 mkw, przy całkowitej powierzchni obiektu 24 tys. mkw. GLA. Podobnie dość dużą powierzchnię (1,1/15,6 mkw. GLA) wynajął we wrześniu Jysk w Galerii Świdnickiej. Z drugiej strony mieliśmy przedłużenia umów w Galerii Piastów, które być może wiązały się z wakacjami czynszowymi. Tak czy owak w przychodach pozytywów brak, a właściwie jest rozczarowanie.

Rentowność zysku ze sprzedaży wyniosła 22,5 proc. i była taka sama jak przed rokiem. W świetle wzrostu kursu EUR, brak poprawy operacyjnej jest negatywem. Na wzrost rentowności powinna się także przełożyć sprzedaż obiektu w 1 kw. roku, choćby przez niższy podatek od gruntu, ale z drugiej strony sprzedaż wymagała pewnie dodatkowych kosztów obsługi prawnej czy doradczej. Można uznać, że brak wzrostu rentowności jest do wytłumaczenia. Zysk ze sprzedaży wyniósł 3,75 mln zł i był o 5 proc. wyższy r/r – efekt wzrostu przychodów . Za to wynik operacyjny to już wysokie 23,3 mln zł, pochodzące głównie z przeszacowania nieruchomości (20 mln zł). Jak wspomniałem wcześniej umowy najmu zawiera się w EUR. Wzrost kursu powoduje wzrost czynszów wyrażonych w złotym użytych do kalkulacji wartości (dochodowej) nieruchomości w bilansie – NOI/yield. Zauważmy, że w stosunku do końca marca kurs EUR/PLN wzrósł o 3,7 proc. Biorąc pod uwagę nieruchomości wyceniane za pomocą metody dochodowej na koniec marca i mnożąc przez zmianę kursu otrzymamy mniej więcej kwotę przeszacowania:


kliknij, aby powiększyć


Także wynik na nieruchomościach pochodzi tylko i wyłącznie ze wzrostu kursu i jest w związku z tym niepowtarzalny, bo ciężko oczekiwać, aby europejska waluta cały czas się umacniała. W linii finansowej mamy kolejne zdarzenia jednorazowe: zysk z tytułu zbycia spółki zależnej -Progress XVII (4 mln zł) oraz ujemne różnice kursowe – minus 13,5 mln zł. Różnice kursowe pochodzą oczywiście od wyceny kredytów walutowych. Podsumowując mamy około 10,5 mln zdarzeń jednorazowych (20 + 4 – 13,5) przy wykazanym zysk netto w kwocie 5,8 mln zł. Powtarzalny wynik to niestety strata. Innymi słowy Rank Progress nie jest w stanie zarobić na działalności tyle, aby pokryć koszty odsetek – to jest potencjalnie niebezpieczna sytuacja grożąca ewentualną niewypłacalnością.

Pozytywem okresu jest dodatni CF operacyjny. Spółka w II kw. wygenerowała prawie 7,5 mln gotówki, głównie za sprawą wpływu należności, co pozwoliło obsłużyć zadłużenie, a konkretnie spłacić odsetki w kwocie 6,3 mln zł. Jak widać z przepływów także wynika, że Rank Progress nadal jedzie z płynnością niemal na styk. Choć drugi kwartał sprzyjał działalności budowlanej to spółka praktycznie nie poczyniła żadnych nakładów na nieruchomości inwestycyjne – realizacje w II kw. stały w miejscu. Przepływy są dodatnie na kwotę 7,6 mln zł głównie za sprawą zbycia jednostki zaleznej.

W bilansie mamy spore zmiany. Zadłużenie krótkoterminowe spadło z 201 do 131 mln zł (w tym odsetkowe ze 142 do 67 mln zł), natomiast zadłużenie długoterminowe wzrosło z 378 do 460 mln zł ( w tym odsetkowe z 360 do 446 mln zł). Struktura jak widać się poprawiła – zapadalność odsunęła w czasie. To jednak nie rozwiązuje kwestii płynności. Spółka posiadała na dzień bilansowy posiadała płynne aktywa obrotowe (bez zapasów i zablokowanej gotówki) na kwotę 69,3 mln zł, przy samych kredytach krótkoterminowych w kwocie 67,4 mln zł. Krótko mówiąc mając na uwadze pokrycie z wolnych przepływów pieniężnych i pozycji bilansowych nie bardzo widać gotówkę na obsługę innych zobowiązań. A zatem spółka w dalszym ciągu wymaga albo sprzedaży zapasów, albo nieruchomości komercyjnych.

Można powiedzieć, że sytuacja Rank Progress uległa poprawie, ale problem został jedynie odwleczony w czasie a nie rozwiązany, bo operacyjnie nadal jest słabo. Ocenę i wycenę spółki znacznie poprawiłaby sprzedaż którejś dużej galerii handlowej, z której środki mogłaby wykorzystać na poprawę płynności, a także realizację programu inwestycyjnego, który w tej chwili leży ze względu na brak finansowania własnego. Takiego samego zdania jest zarząd:

Cytat:
Zarząd Spółki ocenia, iż prowadzone obecnie negocjacje w sprawie sprzedaży wybranych nieruchomości handlowych, do których należą: Galeria Świdnicka w Świdnicy, Centrum Handlowe Brama Pomorza w Chojnicach, park handlowy Pasaż Wiślany w Grudziądzu, mini-galeria handlowa Pogodne Centrum w Oleśnicy i Park Handlowy Miejsce Piastowe k. Krosna charakteryzują się wysokim stopniem zaawansowania dającym podstawę do przekonania, iż transakcja powinna mieć miejsce w przeciągu następnych kilku miesięcy


Jak czytamy w raporcie spółka się stara i oczekuje sprzedaży do końca roku. Problem w tym, że takie oczekiwania są już wygłaszane od bardzo długiego czasu, więc rynek podchodzi nieufnie – nie ma się w sumie co dziwić. Nieufność potęgują także inne twierdzenia:

Cytat:
Zarząd Spółki od kilkunastu miesięcy prowadzi intensywne rozmowy z wieloma potencjalnymi nabywcami nieruchomości należących do Grupy Rank Progress. Proces negocjacyjny przy tego typu dużych i skomplikowanych transakcjach jest jednak relatywnie długi. Dodatkowo rynek nieruchomości komercyjnych do pewnego momentu przeżywał przejściowe osłabienie, co wpłynęło na to, że poziom cenowy ofert dotychczas składanych Zarządowi nie był satysfakcjonujący. Z uwagi na dobro Spółki i wszystkich jej Akcjonariuszy Zarząd nie przystał na owe propozycje, decydując się na dalsze poszukiwanie podmiotów, które byłyby w stanie zaproponować warunki finansowe odpowiadające rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości należących do Grupy Kapitałowe


A z raportów branżowych wynika, że rynek inwestycyjny osiągnął w 2015 r. rekordowy poziom - 4 mld EUR. z czego większość przypadła na sektor handlowy: content.knightfrank.com/resear... (s.12)

Oczywiście spółka działa na nieco innych rynkach niż wiodące, ale zainteresowanie takimi obiektami także jest naprawdę duże – o czym świadczy choćby transakcja zbycia nieruchomości przez Echo. Z takim komentarzem spółka wygląda mało wiarygodnie.

Najprawdopodobniej jest tak, że chętni wiedzą w jakiej sytuacji znajduje się spółka (ryzyko notowania na giełdzie) i próbują wykorzystać swoją przewagę negocjacyjną. To się być może teraz nieco zmieni, bo Rank złapał trochę powietrza w postaci refinansowania zadłużenia przez Boś. A w zasadzie nie tyle co refinansowania, a de facto leasingu zwrotnego:

Cytat:
Dodatkowo w dniu 9 czerwca 2016 r. zostały podpisane akty notarialne dotyczące przewłaszczenia nieruchomości stanowiących nieruchomości inwestycyjne: w Legnicy/Fortepiany, Olsztynie, Skarżysku Kamiennej, Zgorzelcu, stanowiących towary: w Katowicach, Wrocławiu, Legnicy-Browar, Opolu oraz stanowiących środki trwałe w Legnicy o łącznej wartości bilansowej 164.197 tys. PLN na rzecz BOŚ S.A. w Warszawie w związku z ww. zaciągniętym kredytem.


To problemy z płynnością i antycypowana sprzedaż nieruchomości poniżej wartości bilansowych jest przyczyną niskiej wyceny spółki. Co prawda ostatnia transakcja przebiegła z zyskiem, ale był to obiekt w budowie i być może nie do końca wyceniony w bilansie. Poprzednie wyjścia z inwestycji często kończyły się stratami.


>> Wyceny automatyczne są tutaj
>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj

Powyższa treść przez 120 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 6 września 2016 12:19

underground
underground PREMIUM
Dołączył: 2012-04-25
Wpisów: 308
Wysłane: 1 listopada 2016 10:39:10 przy kursie: 1,99 zł
Obserwuję kurs spółki od dłuższego czasu. Także chciałbym podzielić się swoimi spostrzeżeniami. Ciekawe co sądzicie.


kliknij, aby powiększyć


Bazuje na świecach tygodniowych. Wg mnie wykres wskazuje na formację podwójnego dna i na tej bazie podzieliłem okres w ramach formacji na cztery w miarę równe odcinki czasowe (21-24 tygodnie), które jak na razie w przypadku 3 pierwszych okresów wyznaczały punkty odniesienia. W obecnej jesteśmy, wg mojej oceny, w końcowej fazie 4 okresu wyznaczonej ramy czasowej W ramach dna formacji widać wyraźne zaznaczone dywergencje na wskaźnikach RSI i STS oraz na wolumenie. A następnie podejście w górę na wysokim wolumenie. Wg mnie od trzech miesięcy mamy do czynienia z konsolidacją co zdają się potwierdzać spadające obroty w ramach przesuwania się w formacji.
Wygląda na to, że na razie idzie "książkowo", ale to dalej nie jest cała formacja, aby coś przesądzać.

underground
underground PREMIUM
Dołączył: 2012-04-25
Wpisów: 308
Wysłane: 18 listopada 2016 11:03:42 przy kursie: 1,99 zł
Aktualizujac ostatni wpis. Czasowo juz jesteśmy za okresem formowania się lewej części formacji. Na dziennych świecach kurs przebił linie 3-miesięcznego trendu spadkowego. Ale dalszym ciągu wygląda to na konsolidację i mocnego odbicia brak.
Gdzie tkwi błąd w założeniach czy wnioskach?

underground
underground PREMIUM
Dołączył: 2012-04-25
Wpisów: 308
Wysłane: 5 grudnia 2016 17:58:32 przy kursie: 1,90 zł
No to zrobiło się ciekawie kurs eur/PLN już 4,50 a na koniec września 4,29 biorąc pod uwagę że przychody z najmu w euro i przy przeszacowaniach wartosci nieruchomosci spółka uwzglednia kurs eur/PLN wynik za IV kw mogą być interesujące. Pytanie tylko czy z drugiej strony wzrost kursu nie wpływa za bardzo na zdolność obsługi zadłużenia w euro i czy będzie uwzględniany czynnik ewentualnego zakazu handlu w niedzielę. No i jak ewentualnie powyzsze wpływa na prowadzone przez spółkę plany sprzedaży galerii. Ktoś ma jakiś zdanie w temacie?

underground
underground PREMIUM
Dołączył: 2012-04-25
Wpisów: 308
Wysłane: 24 grudnia 2016 23:00:14 przy kursie: 1,91 zł
Wydaje się, że ta inwestycją Spółka uwiarygodniła przyjmowane wyceny swoich nieruchomości.
infostrefa.com/infostrefa/pl/w...

Cytat:
Rank Progress podpisał z Calioppe Investments przedwstępną umowę sprzedaży praw do gruntów i budynków pod nazwą Galeria Świdnicka za 26,7 mln euro

W księgach na koniec września wycena była na poziomie 117,7 mln zł, tu mamy 26,7 mln euro, więc mniej więcej daje to samo.

@antyteresa
Mam pytanie, czy ta transakcja coś zmienia w Twojej ocenie spółki w stosunku do opinii wyrażonej w dniu 6 września przy analizie sprawozdania za II kw. 2016 r.?

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 745
Wysłane: 27 grudnia 2016 10:58:06 przy kursie: 1,89 zł
Skoro w księgach była wyceniania na koniec września na 117,7 mln zł, to przy kursie na koniec września EUR/PLN 4,295 mamy wycenę na poziomie 27,4 mln EUR, przy cenie sprzedaży 26,7 mln EUR. To 700 tys. EUR mniej. Było nie było, 3 mln zł straty.
Nie wiemy też, czy podana kwota jest kwotą netto, czy brutto... Jeśli brutto to strata może być większa.

Tym niemniej sprzedaż tej nieruchomości wpisuje się w oczekiwane od spółki działania. Z analizy:

Cytat:
Można powiedzieć, że sytuacja Rank Progress uległa poprawie, ale problem został jedynie odwleczony w czasie a nie rozwiązany, bo operacyjnie nadal jest słabo. Ocenę i wycenę spółki znacznie poprawiłaby sprzedaż którejś dużej galerii handlowej, z której środki mogłaby wykorzystać na poprawę płynności, a także realizację programu inwestycyjnego, który w tej chwili leży ze względu na brak finansowania własnego


Utrata płynności jest coraz mniej prawdopodobna. Sytuacja negocjacyjna z kolejnymi nieruchomościami się poprawi. Niestety znaczna część problemów pozostaje nadal nie rozwiązana - biznes nie generuje odpowiednich wyników. Fundamentalnie to nadal bardzo słaba spółka, ale nisko wyceniona przez rynek.
Edytowany: 27 grudnia 2016 10:59

underground
underground PREMIUM
Dołączył: 2012-04-25
Wpisów: 308
Wysłane: 4 stycznia 2017 21:30:17 przy kursie: 1,82 zł
Cytat:
Skoro w księgach była wyceniania na koniec września na 117,7 mln zł, to przy kursie na koniec września EUR/PLN 4,295 mamy wycenę na poziomie 27,4 mln EUR, przy cenie sprzedaży 26,7 mln EUR. To 700 tys. EUR mniej. Było nie było, 3 mln zł straty.

Długo zastanawiałem się nad tym co napisałeś. Czy jednak nie jest tak, że ta wartość euro z transakcji jest odniesiona do wartości eur/pln z daty zawarcia umowy przedwstępnej wtedy wychodzi mniej więcej na to co w raporcie 117 mln zł, tym bardziej, że wg raportu zapłata za transakcję może nastąpić w dwóch wariantach albo zapłatę całości albo w części zapłatę a w części przejęcie długu?

Cytat:
Nie wiemy też, czy podana kwota jest kwotą netto, czy brutto... Jeśli brutto to strata może być większa.

Tutaj sytuacja jest jasna, jeśli jest to transakcja sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa to jest to transakcja nie podlegająca VAT. Zresztą w tym zakresie było ostatnio problemy (Rank też w tym zakresie ma spory z US), bo czytałem, że zmieniło się traktowanie sprzedaży nieruchomości, która jest jedyny majątkiem spółki z uznania takiej czynności jako sprzedaż przedsiębiorstwa a nie zwykłej czynności sprzedaży nieruchomości.
Podobno to też powodowało przejściowe wstrzymanie transakcji na tym rynku nieruchomości komercyjnych.

Biorąc pod uwagę częstotliwość ostatnich informacji wydaje się, że spółka znowu wraca na właściwe tory.
Cytat:
http://retailnet.pl/?s=piast%C3%B3w


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 745
Wysłane: 4 stycznia 2017 21:56:53 przy kursie: 1,82 zł
Cytat:
Długo zastanawiałem się nad tym co napisałeś. Czy jednak nie jest tak, że ta wartość euro z transakcji jest odniesiona do wartości eur/pln z daty zawarcia umowy przedwstępnej wtedy wychodzi mniej więcej na to co w raporcie 117 mln zł, tym bardziej, że wg raportu zapłata za transakcję może nastąpić w dwóch wariantach albo zapłatę całości albo w części zapłatę a w części przejęcie długu

Nie do końca rozumiem co masz na myśli... Na rynku nieruchomości komercyjnych transakcji dokonuje się najczęściej w walucie i spółka podała wartość transakcji także w walucie, a przeliczenie na dzień umowy przedwstępnej. I to jest ok.

Wycena bilansowa jest na dzień i na koniec września po kursie z końca września spółka przeliczyła wartość nieruchomości na złotówki. Ja zrobiłem rzecz odwrotną, czyli po kursie z końca września policzyłem wartość w EUR. I tu jest problem, bo ta wartość w EUR, jest wyższa niż wartość w EUR z dnia umowy przedwstępnej. Straty w złotówce nie będzie z powodu sprzedaży, ale tylko dzięki temu, że strata w walucie transakcyjnej (EURO) została skompensowana przez wzrost kursu EUR/PLN pomiędzy dniem bilansowym, a dniem umowy przedwstępnej.

Jeśli chodzi o burtto/netto to rzeczywiście masz rację. Moja wina.

underground
underground PREMIUM
Dołączył: 2012-04-25
Wpisów: 308
Wysłane: 5 stycznia 2017 10:14:34 przy kursie: 1,81 zł
Chodziło mi o to, że pisałeś o 3 mln straty z tej transakcji, a jak rozumiem na koniec roku spółka odniesienie kwotę sprzedaży w euro do kursu eur/pln i ewentualne przeszacowanie wartości nieruchomości na koniec roku będzie neutralne dla wyników spółki. A po sfinalizowaniu transakcji przejdzie to przez rachunek zysków i strat neutralnie, jeśli spółka zabezpieczyła się przed spadkiem kursu(tego nie wiemy, bo spółka nie podała informacji w tym zakresie).

Dla mnie wartość tej transakcji jak i wartość wcześniejszej sprzedaży nieruchomości w Mielcu ma też inny wymiar, gdyż w jakiś tam sposób uwiarygadnia realność wycen pozostałych nieruchomości skoro była dokonywana z podmiotami zewnętrznymi, co biorąc pod uwagę wartość aktywów do zobowiązań oraz aktualną wycenę daje spory bufor bezpieczeństwa inwestycji. Z drugiej strony jednak nie da się nie zauważyć, że sprzedaż działającej galerii wpłynie w jakiś sposób na przyszłe przychody.


anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 745
Wysłane: 5 stycznia 2017 13:20:42 przy kursie: 1,81 zł
Przejdzie neutralnie, ale gdyby nie sprzedaż to byłby zysk z wyceny nieruchomości gdyż wzrósł kurs EUR/PLN. W pierwszym wpisie pytałeś czy transakcja zmienia moje postrzeganie. Otóż w kwestii wycen nie zmienia go istotnie, bo mamy znów sprzedaż ze stratą (liczoną w walucie transakcyjnej/rynkowej, czyli EUR).

mcmbbsqyp
Dołączył: 2013-10-11
Wpisów: 107
Wysłane: 13 maja 2018 15:22:09 przy kursie: 2,00 zł
Widzę że spółka nie jest w kręgu zainteresowania. A chyba powinna bo weszła w duży projekt z Vantage Development, kurs euro wzrósł i kasę na spłatę kretydu będzie miała. Może po ponad roku ciszy na forum warto by zrobić analizę?

anty_teresa
anty_teresa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2008-10-24
Wpisów: 9 745
Wysłane: 15 maja 2018 21:25:00 przy kursie: 1,80 zł
Na razie jest zupełny brak zainteresowania ze strony użytkowników. Nikt poza Tobą się nie interesuje tą spółką więc jeśli omówienie powstanie to po sezonie wynikowym.

mcmbbsqyp
Dołączył: 2013-10-11
Wpisów: 107
Wysłane: 15 maja 2018 22:10:39 przy kursie: 1,80 zł
Spółka nadaje się do sekcji "dla wytrwałych" którzy rozwikłują zagadkowe komunikaty i posunięcia spółki. Gdzie z pozoru negatywne infa powodują spadek i odwrotnie.
A to dziękuję za zainteresowanie moim postem :-) Rozumiem, będę czekał.

comtrader
Dołączył: 2018-09-27
Wpisów: 44
Wysłane: 27 września 2018 14:46:14 przy kursie: 1,85 zł
Jutro RankProgress opublikuje raport półroczny.
Stanie się to 2 dni (!!!) po upublicznieniu danych szacunkowych.
Raport będzie ciekawy, bo ewidentnie gdzieś ukryli zyski...

comtrader

comtrader
Dołączył: 2018-09-27
Wpisów: 44
Wysłane: 27 września 2018 15:02:01 przy kursie: 1,85 zł
Białystok, 15.09.2018 r.


Akcjonariusze mniejszościowi
spółki Rank Progress S. A.
reprezentujący łącznie
powyżej 5% kapitału akcyjnego

(niżej podpisani)
adres do korespondencji:
Akcjonariusze mniejszościowi Rank Progress S.A.
Dom Maklerski BOŚ S.A.
Oddział Białystok
ul. Piękna 1
15-282 Białystok


Pan Jan Mroczka
Prezes Zarządu
Rank Progress S.A.
ul. Złotoryjska 63
59-220 Legnica


LIST OTWARTY

Szanowny Panie Prezesie

Od dłuższego już czasu jesteśmy akcjonariuszami Spółki, której jest Pan zarówno Prezesem, jak i najbardziej znaczącym udziałowcem. Z wielką wnikliwością obserwujemy wydarzenia, które jej dotyczą oraz śledzimy rozwój porównując spostrzeżenia z innymi spółkami z sektora. Zdajemy sobie sprawę z faktu (mając przekonanie, że z pewnością Pan też to dostrzega), że Rank Progress po 2 latach swoistego paraliżu inwestycyjnego i operacyjnego w końcu wchodzi na ścieżkę gwałtownego przyśpieszenia i rozwoju.
Z dużą nadzieją odnotowaliśmy zawarcie umowy o współpracy inwestycyjnej z Vantage Development, dotyczącej aktywizacji wielohektarowych, doskonale położonych należących do Rank Progressu terenów na wrocławskich Popowicach. Cieszymy się, że w końcu te grunty (stanowiące przecież bilansowo zapasy) zaczynają pracować pozwalając zarówno uwalniać gotówkę na potrzeby bieżące, ale też dzięki wypracowanym zapisom umowy oraz zachowaniu niepodzielnej kontroli nad większością gruntów na Popowicach stanowią jednocześnie intratną inwestycję na niedaleką przyszłość. Liczymy, że Port Popowice (wcześniej znany jako projekt Marina Park) przyniesie naszej Spółce znaczące korzyści finansowe oraz że będzie inwestycją prestiżową - znaną nie tylko we Wrocławiu, ale w całym kraju. Sposób organizacji i finansowania tej inwestycji (w tym tryb nabycia prawa do 65/100 części gruntów od BZ WBK), przy zachowaniu autonomicznej kontroli nad pozostałymi jeszcze większymi terenami (8,2 ha) oraz dobór odpowiedniego partnera do etapowej realizacji tej inwestycji to fakty, w których zaistnieniu nie sposób umniejszyć Pańskich zasług.
Wyraźnie mniejsze wagowo, ale również spore nadzieje wiążemy z tym, że inne duże tereny należące do Spółki i położone na olsztyńskim osiedlu Jaroty uzyskały na początku 2018 r. prawomocny miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – plan dość otwarty, gdyż dopuszczający wysokie budownictwo mieszkaniowe i/lub galerię handlową.
Z uwagą obserwujemy też sytuację w Miedzianej Górze pod Kielcami, gdzie nasza Spółka zaangażowana jest w plany budowy centrum handlowo-usługowego, a w jego ramach sklepu IKEA. Po licznych trudnościach obszar, na którym ma być wybudowane centrum, został objęty prawomocnym miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jednocześnie wydaje się, że istnieje realna szansa na szybkie zakończenie sporu sądowego pomiędzy wspólnikami spółki celowej NCT Inwestycje Świętokrzyskie, pełniącej rolę inwestora przy wyżej wymienionym projekcie. Tym samym przed spółką Rank Progress otwierają się perspektywy na rozpoczęcie realizacji kolejnej zyskownej inwestycji.
Bardzo nas cieszy, że firma kojarzona głównie z funkcjonującymi galeriami handlowymi posiada tak ogromny majątek gruntowy. Pomimo odczucia, że ostatnio nie pracował on tak jakbyśmy sobie wszyscy życzyli - wiele przemawia za tym, że to się właśnie zmienia.
Wobec powyższych jakże pozytywnych wydarzeń mocno intryguje nas i zastanawia absurdalnie wręcz niski poziom kursu akcji Rank Progressu na warszawskiej GPW. Spółka od dłuższego już czasu wyceniana jest na ok. 20 % swojej wartości księgowej, a przecież ta wartość księgowa chociażby ze względu na pozytywne zmiany sytuacji w lokalizacjach wymienionych wyżej jest realnie jeszcze większa. Sądzimy, że w pewnej mierze odpowiada za to polityka informacyjna Spółki, która jest niezwykle nieczytelna. Przykłady niejasnych komunikatów można by mnożyć. Tylko wytrawny i dobrze zorientowany w niuansach Spółki odbiorca jest w stanie wyczytać z nich prawdziwy sens i poprawnie je zinterpretować. Zarząd nie informuje też o wielu interesujących zdarzeniach, wyłączając drobne wzmianki w okresowych raportach, bądź sprawozdaniach zarządu.
Dlatego jako akcjonariusze mamy sugestię i pytanie.
Sugestia dotyczy poprawy komunikacji z akcjonariuszami, którzy są Spółce wierni i czekają na lepsze czasy. Wiemy, że Pan Prezes jako laureat Wektora Pulsu Biznesu i Przedsiębiorca Roku 2012 potrafi doskonale komunikować się z akcjonariuszami. Pokazała to już historia i potwierdził rynek, który wówczas wyceniał akcję Rank Progressu na nawet 17 zł za sztukę.
Owszem lata minione były trudne. Zdajemy sobie sprawę, że obwarowania kredytu na wykup obligacji, którego udzielił Spółce BOŚ mocno sparaliżowały jej działalność, ale przecież to już praktycznie za nami. Spółka pod Pana przywództwem niemalże spłaciła już ten kredyt i co ważne – nie przesadziła w wyzbywaniu się pracujących aktywów, a ostatnio wręcz doprowadziła do zaktywizowania tych dotąd niepracujących. Niestety jak już wspomnieliśmy pozytywnych zmian nie odzwierciedla nawet w części cena giełdowa akcji ani obroty, będące probierzem zainteresowania akcjami firmy przez inwestorów. Liczymy, że tą sytuację można zmienić poprzez poprawę komunikacji z tzw. szerokim rynkiem. Niestety tradycją polskiej giełdy jest to, że wiele firm w chwili wejścia na parkiet ma potrzebę wsparcia swoich zamierzeń kapitałem akcjonariuszy i składa wiele obietnic i deklaracji, z których w późniejszym okresie niewiele wynika. Mamy nadzieję, że w przypadku Rank Progressu będzie inaczej i Pański powrót do dobrych praktyk z okresu świetności Spółki przywróci jej należny blask. Dlatego pomimo obecnego niskiego kursu akcji wierzymy, że niedaleka przyszłość pokaże, że my akcjonariusze dokonaliśmy słusznego wyboru decydując się na długofalową inwestycję w akcje Rank Progressu.
Nasze pytanie dotyczy natomiast tzw. wartości godziwej akcji Rank Progressu:
Jaka Pana zdaniem jest ta wartość godziwa jednej akcji wobec zaistniałych ostatnio wydarzeń i zawartych umów?

Serdecznie pozdrawiamy licząc, że uczyni Pan zadość naszej sugestii dotyczącej zmian w polityce informacyjnej i szczerze odpowie na postawione pytanie.

Z wyrazami szacunku
Akcjonariusze spółki RankProgress S.A.
- poniżej 15 podpisów -

lucznik
Dołączył: 2009-07-09
Wpisów: 204
Wysłane: 28 września 2018 09:24:09 przy kursie: 1,90 zł
Jeszcze zabrakło -.. "i Niech Cie Bóg błogosławi łaskawco"
ale jeśli ma to pomóc ,dokładam swój 16 podpis...
The Dogs of deal.

comtrader
Dołączył: 2018-09-27
Wpisów: 44
Wysłane: 28 września 2018 13:01:12 przy kursie: 1,90 zł
Trochę sarkazmu jeszcze nikomu nie zaszkodziło... Angel

A List Otwarty został już wysłany, ale dziękuję za poparcie - nawet spóźnione. Czekamy na odpowiedź. Zapewne jakaś wzmianka pojawi się o nim na Bankierze, przy okazji dzisiejszych wyników za I półrocze.

Swoją drogą dużo wydarzeń w spółce, spadek zobowiązań, silny wzrost kapitału własnego, fenomenalny cashflow operacyjny...

Chyba RankProgress zasłużył na omówienie sprawozdania po II kwartale 2018 r. - chętnie zderzę z kimś swoje spojrzenie.

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 0,455 sek.

AD.bx ad3a
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d