Budownictwo

Cieszę się, że anty.. to tylko nick, ale trudno mi polemizować z kimś kogo podziwiam za tak wszechstronną wiedzę i kogo posty szczerze mówiąc bardzo lubię czytać.

Od siedemnastu lat prowadzę firmę budowlaną. Nie jestem wielkim przedsiębiorcą i nie pracuję jako podwykonawca deweloperów gieldowych.
Dziesięć lat temu udało mi sie jednak przeprowadzić przedsięwziecie z zakresu deweloperki z tym, że w znacznie mniejszej skali (dopasowanej do moich możliwości). Od sześciu lat buduję domy, przeważnie w średnim standardzie dla stałej grupy klientów, którzy traktują to jako jako żródło dodatkowego dochodu. Po zakończeniu budowy sprzedają wybudowane przeze mnie domy przeważnie z 30 - 40% zyskiem. Szczerze mówiąc nie wiem czy można to nazwać rynkiem wtórnym czy pierwornym. mniejsza o to.
A co mi tam, jesteśmy tu incognito więc pojadę po cyferkach. Ja kasuję średnio za 1m2 pow. netto parterowego bydynku z poddaszem użytkowym o średniej powierzchni ok 160m2 w stanie tzw deweloperskim 1800 do 2000zł za 1m2, co daje mi zwrot na poziomie ok 30%(kosztorysowo oczywiście 18%) Po za tym tu gdzie prowadzę działalność sporo osób mnie zna, więc choćby po odebranych telefonach jestem w stanie ocenić jakie jest aktualne zainteresowanie. Znam też paru prawdziwych deweloperów i ich opinie.
Wiem, że ten wpis dosyć dziwnie brzmi, ale żeby była jasność ja tu nie szukam kontaktów, ani nie jestem zainteresowany współpracą z kimś z forum, piszę to dlatego, bo jest to poniękąd odpowiedż na Twoje pytania co do żródła. Jestem chyba dosyć blisko tego rynku.
Pod koniec ostatniego roku miałem pewne wątpliwości co do kierunku w którym idziemy, ale z pośród sześciu moich strategicznych inwestorów, żaden się nie wycofał z planowanych na ten rok inwestycji.

Podsumowując.
Z moją ogólnobudowlaną wiedzą nie sposób mi przewidywać dalszych zachowań tego sektora, bo też żaden ze mnie analityk. Zauważam jedynie pewne różnice w tym co obserwuję na codzień, a tym co ogólnie opisywane jest w jak zuważyłeś dosyć tendencyjnych pismach.
1. Spadek wartości C/WK z powodu spadku wartości nieruchomości, może być delikatnie mówiąc przesadzony.
2. Opinie o wyczerpaniu się popytu, kompletnie nie pasują do rzeczywistości. Problem zauważalny jest po stronie dostępności do kredytów, ale i tu coś się zaczyna zmieniać na korzyść.
3.Pewnie z tak wysokimi marżami dewloperów giełdowych może być w najbliższym czasie problem, ale działają oni przewaznie w dużych aglomeracjach, które z uwagi na zmniejszone możliwości ekspansji budownlanej dyktują ceny pod popyt. Więc w miare jak ta depresja zacznie się cofać, oni wrócą do swoich kosmicznych cen.
4.Dane z GUSu które są podstawą analiz, komentowanych potem w prasie, a jeszcze dalej na forach internetowych w tak dynamicznie rozwijającej się sytuacji - często tracą na aktualności.


Tyle mogę wnieść od siebie, na podstawie obserwacji.

To chyba nie o to chodzi, że Polnord kupuje grunty w kryzysie bo są tanie. Wież mi, że dla deweloperów, ale nie tylko - powiedzmy dla ludzi z kasą - kilkunasto procentowe spadki nie mają znaczenia. Nie słyszałem by kupowali oni przecenione o 10% działki budowlane, chyba że chodzi o grunty komercyjne zlokalizowane w centrach.
Jeżeli rzecz dotyczy zakupu gruntów pod budownicto jednorodzine, szeregowe itd. to ogólnie panującym "bajzlu" który wcale nie nastał w chwili pojawienia się ostatniego kryzysu, nie kupuje się przygotowanych pod inwestycje terenów, ale grunty rolne za powiedzmy1/10 wartości działki budowlanej, które potem mozna w nie przekształcić. Dzieję się tak dlatego, że większość gmin nie posiada Miejscowych Planów Zagospodarowania, a obowiązujące Studiia Uwarunkuwań..... daje sie łatwo dopasować do nowych inwestycji. Większość Gmin - tzw "sypialni" wielkich aglomeracji chętnie na to przystaje widząc w tym konkretne zyski. Przyciągają w ten sposób płatników podatków, inwestorów, mają profity z opłat adiacenckich, rent planistycznych etc.

Tak w praktyce wygląda nabywanie działek budowlanych.

Z instalacjami bez tzw białego motażu, ściany do pomalowania , na posadzkach wylewki pod panele, płytki czy inne wynalazki.
Mury - od pięciu lat ceramika, przystępna cenowo i zdrowa ,gr. 25cm + ocieplenie 12.
To ostatnie optymalne standardy.

@Buldi
Jesteś więc bliżej niż ja sektora deweloperów, choć raczej tego skierowanego do średnio-dużego portfela. Być może dlatego się różnimy w ocenach. Szeroki rynek to raczej nasza klasa średnia. W tym miejscu problemem jest kredyt i jego dostępność. Duży portfel raczej się przy takich inwestycjach nie kredytuje. W sektorze domów spadku cen moae jeszcze nie być widać, lub może on nie wystąpić.
O spadku cen ziemi możemy jednak chyba mówić. Osobiście jestem zainteresowany kawałkiem w Wawie. Właściciel próbuje sprzedać ten kawałek już od roku. Ja oczywiście przy każdej rozmowie oferuję niższą cenę, przy czym po pewnym czasie on do mnie dzwoni i próbuje ją negocjować. Zbiłem 20%. Do tego dwa razy był tam rzeczoznawca z banku aby wycenić grunt. Na przestrzeni 8 miesięcy Jego wycena spadła o 10%. Jest to oczywiście jednostkowy przypadek, ale bardziej ufam swojemu doświadczeniu niż niewiarygodnym publikacjom, bo spadki mają w mojej ocenie uzasadnienie fundamentalne.

Skala przeceny była uzasdniona, choć to uzasadnienie straciło obecnie na wiarygodności.
Spadki gruntu to jedno. Załóżmy iż będzie to 20-30% licząc od szczytu. Prawdopodobnie grunty kupione wcześniej, czyli taniej mają juz rozpoczęte inwestycje i w dużej mierze mieszkania są tam posprzedawane, a zyski ujęte w bilansach. Z tego powodu w bilansach pozostają aktywa, które należy przeszacować o nasze 30%. Do tego dodajmy zadłużenie na poziomie 50% i koszt kapitału. To będzie zjadać aktywa o powiedzmy 5% w skali roku. O zyski będzie dość trudno, bo być może i marża brutto pozostanie dodatnia, ale znacząco spadnie sprzedaż a koszty sprzedaży prawdopodobnie dużo wolniej. Wykonawcom tez trzeba zapłacić. Daje mi to cwk ok 0.6-0.7 To nadal obowiązuje jak dla mnie.
Dalsza przecena miała uzasadnienie w obawach o płynność. Teraz prawdopodobieństwo jej utraty znacznie zmalało i widzimy dużą korektę na akcjach deweloperów. Wspominałem tez wcześniej iż zmalało prawdopodobieństwo większej podaży od osób niebędących w stanie spłacać kredytów w walutach. Do tego należy dołożyć głośne słowa o wejściu do ERM2 i hipotetycznej obniżce stóp procentowych w PLN

Rynek pozostaje w letargu
4,4 tys. lokali sprzedano w I kwartale. Równocześnie ponad tysiąc
mieszkań, na które już podpisano umowy, wróciło do deweloperów


Choć deweloperzy od tygodni zapewniali, że początek roku
przyniósł odbicie na rynku, statystyki tego nie potwierdzają. Z
informacji firmy doradczej REAS wynika, że w ciągu pierwszych
trzech miesięcy roku firmy sprzedały ledwie o 27 lokali więcej
niż w ostatnim kwartale 2008 roku.

Nie jest to jednak pełen obraz rynku. – Do deweloperów wróciło
1020 mieszkań, które wcześniej zarezerwowano i wniesiono opłaty
– mówi Katarzyna Kuniewicz, starszy konsultant z firmy REAS. –
Zatem sprzedaż netto to niecałe 3,4 tys. lokali. Tymczasem w IV
kw. 2008 r. zwroty sięgnęły niecałych 700 lokali – dodaje.
Skrajnym przypadkiem jest tu rynek łódzki. Deweloperzy sprzedali
niemal tyle mieszkań, ile wróciło do nich od klientów.

Zwroty wynikają głównie z kredytowych kłopotów potencjalnych
nabywców. Po części jednak są efektem spadku cen. Czasami
bardziej opłaca się zwrócić mieszkanie i ponieść związane z
tym koszty, a następnie podpisać umowę na inne często nawet o
kilkadziesiąt procent tańsze.

To zresztą niejedyne ciekawe zjawisko na rynku. Otóż deweloperzy
coraz częściej wycofują mieszkania z oferty. – W Warszawie w
ostatnim kwartale deweloperzy wycofali ze sprzedaży część tanich
mieszkań – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy REAS. – W
konsekwencji nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań
pozostających w ofercie – tłumaczy. Sięgnęła ona w sumie 8997
zł za mkw. Co ciekawe, mieszkania, które wprowadzono dopiero do
oferty w I kw., były o prawie 900 zł za mkw. tańsze.

W tym okresie deweloperzy wprowadzili do oferty trzykrotnie mniej
mieszkań niż przed rokiem. To, w połączeniu z wycofywaniem
lokali, które były już w ofercie, sprawia, że mimo słabej
sprzedaży spada łączna liczba mieszkań w ofercie. Rynek sześciu
największych aglomeracji szczyt osiągnął w III kw. 2008 r.,
kiedy oferta sięgała prawie 38,4 tys. lokali. W IV kw. było ich
prawie 37,3 tys. Ale po trzech miesiącach tego roku już niecałe
33,8 tys.

Z tego prawie co trzecie mieszkanie we Wrocławiu czy Poznaniu to
lokal już gotowy. W Krakowie to co czwarte mieszkanie, a w Łodzi i
Trójmieście co piąte. W stolicy ledwie 9 proc. oferty to gotowe
lokale.

Gdyby tempo sprzedaży z ostatniego półrocza miało się
utrzymać, deweloperzy w Warszawie będą potrzebowali aż 33
miesięcy na sprzedanie całej swojej oferty – wyliczył REAS. W
przypadku Łodzi byłyby to 24 miesiące, Krakowa – 21, Poznania
– 19, Wrocławia – 17, a Trójmiasta – 16. – Tymczasem na
rynku zbliżonym do równowagi powinno być to ok. 12 miesięcy –
zaznacza Kirejczyk.

Skoro rynek daleki jest od równowagi, to co z cenami? Zgodnie z
danymi REAS w I kw. spadły one średnio, licząc rok do roku, o 13
proc. Dodatkowo ceny transakcyjne są przeciętnie 10 – 15 proc.
niższe od ofertowych. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka korekta na
rynku jest już za nami. Spadki w kolejnych miesiącach będą już
wyhamowywać. Choć możliwe, że minimalne poziomy średnich cen
rynek osiągnie dopiero w przyszłym roku.

– Dodatkowo, w 2010 r. będziemy mieli do czynienia z wyraźnym,
co najmniej kilkunastoprocentowym zróżnicowaniem cen mieszkań
gotowych lub prawie gotowych i tych, których budowy dopiero będą
ruszały – przewiduje Kirejczyk.


kliknij, aby powiększyć

Jest wiekszy ruch na rynku, jednak NIE jest korzystny dla developerów. Innymi słowy notariusze mogli zaobserwować wiekszy ruch, jednak sprzedaż NETTO developerów SPADA.

4 kwartał 2008
Sprzedaż 4373
Zwroty 700
Sprzedaż netto - 3673 lokali

1 kwartał 2009
Sprzedaż 4400
Zwroty 1020
Sprzedaż netto - 3380 lokali

Przepraszam, że się wtrącam do poważnej dyskusji. Ale wycena, w szczeglności gruntu zależy od "ostrości ołówka" i od tego kto płaci za "ostrzenie"
Bardziej na poważnie. Mieli takie aktywa. Czy wpływały na wynik 2008, nie wiem, nie analizowałem. Sądzę, że mieli taką wycenę z 2007 albo i wcześniej. Tam były wymiany gruntów z kurią, wcześniej kupno od SGGW i chyba po drodze różne aktualizacja zależnie od potrzeb. Dotychczasowa wycena była i tak konserwatywna, bo 1 000 zł za m2 to cena podwarszawska z czasów hossy, a w Wilanowie chcieli sporo więcej. No, ale gdyby ta wycena poszła w górę to powiększyliby sobie zysk czyli zapłacili podatek od hipotetycznego zysku. Teraz wzieli konkretne żywe pieniądze, a rzeczywiście szanse sprzedaży kolejnych mieszkań w tym blokowisku rosną, bo szkoła to podstawa dla takiego projektu.
Myślę, że dla Polnordu to dobra wiadomość i nie ma ukrytych kruczków.

No chyba nie do konca... Podatek można odroczyć...
PS: Nie chciałem tu dyskryminować Polnordu, bo to jeden z czytelniejszych deweloperów i chwała mu za to!. Chciałem jedynie zwrócić uwagę na pułapki czyhające w wartości księgowej. Wydaje się przecież iż spółki powinny stosować w projektach metodę FIFO lub coś na kształt. Dlatego sądzę iż w bilansach jest przewaga tych kupionych w 2008 i 2007 czyli drogo

Mam podstawy...Przynajmniej tak się czuję, wydaje mi się iż powoli umiem czytać raporty zestawiać wskaźniki a także powoli wyceniać papiery. Jednak to wszystko jest mniej ważne niżeli perspektywy i ocena kompetencji zarządu spółki. Nie mam wykształcenia ekonomicznego, jestem samoukiem. Brakuje mi czasem języka, casów itd... Niemniej staram sie jak najszerzej analizować rynek, aby wiedzieć na jego temat jak najwięcej.
Każdy ma jakis horyzont inwestycyjny. Dla graczy długoterminowych akcje prawdopodobnie nadal są tanie. Ja raczej optuję za terminem krótkim maksymalnie średnim nawet w AF. Dla mnie w ocenie perspektyw spółki były tanie tylko miesiąc. Teraz z fundamentalnego punktu widzenia są tanie jeśli weźmie się zmianę koniunktury pod uwagę, a ta nico się na lepsze zmienia czyli długą perspektywę czasową.

Hmmm... Banki otrzymają walutę, która skupi z rynku ich klient i im odda w rozliczeniu zabezpieczeń. Tyle, że ten proceder już trwa i to dość długo. Większość struktur opcyjnych była podpisana z zapadalnością co miesiąc, rzadziej tydzień. Dlatego z tej strony nie widzę zagrożenia. Większość struktur wygasa przed wakacjami. Potem to możemy obserwować raczej dalsze umacnianie złotego. Zabraknie podaży złotówki, bo eksporterzy nie będą już kupować walut aby pokryć nadwyżki umów nieskompensowane przychodami. Zagrożenie dla PLN widzę raczej w deficycie budżetowym. Zmniejsza sie ponownie wiarygodność i siła waluty. Na razie moje gwiazdy każą sidzieć na pozycjach długich. Prawdopodobnie bez korekty sie nie da jechać długo, ale nic nie wskazuje na razie na takową.

Tereaz też o walutach i sposobach tradingu...
Mam nadzieję iż WD i reszta forumowiczów nam wybaczy... ;)

Następna porcja tuningu raportów... Dziś ukazało się sprawozdanie roczne GNT...
Ciekawe są komentarze rewidenta z Ernst&Young: