GANT [GNT]

W czerwcu 2008 akcje kosztowały ok 32 zł i byliśmy w przedsionku kryzysu który u nas tak naprades się zaczynał. Rynek nieruchomości się załamał , banki nie chciały finansować deweloperów wszystko co było zwiazane z budownictwem miało czerwone alerty i nikt nie chiała tego dotykać. Kurs zjechał do 9 zł w pół roku więc musieliby być idiotami żeby skupowac po 32 zł w momencie kiedy rynek zorientował sie co tak naprawdę się dzieje. Zapewne w czerwcu jeszcze nikt w u nich nie zakładał takiego scenarisza dla deweloperów. Oni sami pewnie wtedy uważali cene 32 zł za atrakcyją patrząc na cenę 90 zł pół roku wcześniej.
To że zamierzali skupić akcje ale tego nie zrobili jest dla mnie jak najbardziej trafną decyzją.
Nadal bedę się upierał że wycena na poziomie 60 mln jest odpowiednia. Myślę że Gant szybko zwiększy ściągalnośc od mieszkańców i generowane przepływy bedą znacznie wyższe.

Jak bys określił wartość godziwą samochodu prezesa? Też po zdyskontowanych przepływach pieniężnych?

Myślę że mamy odmienne zdanie na temat tej nieruchomości i ani ja nie przekonam ciebie że 62 mln jest ok ani Ty nie przekonasz mnie że 17 mln jest ok.

Ja nie powiedziem że Banki stoją otworem przed deweloperami. Wręcz przeciwnie i dlatego uważam mogę sie zgodić z decyzją o wstymaniu skupu akcji powniewaz wolne środki były im bardziej potrzebne aniżeli kiedykolwiek wcześniej.

Tak dCF są powszechnie stosowane ale nie można kierować się tylko wycena dCF jak widać sobie upodobałeś. Na ile byś wycenił nieruchomość jeśli nie generowała by żadnych dodatnich przepływów. Na zero? A może wyliczyłbyś wartość likwidacyją? A może rynkową. Tylko jaka to jest wartośc rykowa skoro jeden chce zanią dać 1 zł a inny 10 zł bo widzi w niej potencjał.

Cały czas zmierzam do tego że gant sobie lepiej poradzi z ta nieruchomości i dlatego może przyjąć jej wartośc znacznie wyżej aniżeli zrobił to IMPX który nie miał pojecia o zarządzaniu nieruchomościami.

Mój post dotyczył sytuacji obecnej. Pytam czy obecnie banki stoją przed deweloperami otworem?
Czy teraz jeśli spółka planuje rozwój i będzie potrzebować kapitału zapotrzebowanie na gotówkę jest mniejsze niż wtedy? Czy ten skup ma większe racjonalne uzasadnienie niż jeszcze 2 lata temu, kiedy projekty były wstrzymywane?

Ja sobie nic nie upodobałem. MSR 40 każe tę nieruchomość zaliczyć do inwestycyjnych. Wartość przedstawia się w cenie nabycia, lub w wartości godziwej. Wartość godziwą można wyznaczyć, albo metodą porównawczą, albo metodą DCF. W metodzie porównawczej wartość nieruchomości jest określana na podstawie wartości podobnej nieruchomości, która podlegała ostatniej transakcji rynkowej. Tutaj nie będzie podobnej nieruchomości raz ze względu na specyfikę, dwa na to, że są tam ludzie. Zostaje DCF.

EDIT:
PS:

Poza tym która metoda wyceny jest bardziej wiarygodna?

1. Zakładająca wysiedlenie obecnych mieszkańców, w nieznanym czasie, a więc w o nieznanym okresie dyskontowania przyszłej wartości.
(Tego wymaga podejście porównawcze, bo na rynku osiedla z mieszkańcami nie są przedmiotem handlu. Obawiam się, że ostatnia cena transakcyjna dotyczy tego co kupił GANT. Pozostaje więc w tym wypadku dostosować nieruchomość gdzie będą transakcje)

2. Na podstawie AKTUALNYCH przepływów pieniężnych.

Ja stawiam, że ...
nie, nie jednak 2

EDIT2:
I żeby mnie nie nadinterpretować. Widzę pszesłanki do wzrostu kursu o ile nie zrealizują się ryzyka.
Akcji obecnie nie posiadam, nie miałem ich chyba nigdy, a z pewnością nie mam uprzedzenia do spółki wywołanego jakąś wtopą.





TRZYMAJMY SIĘ PRZEPISÓW!

Zgadzam się. Gant powinien kupić za 17. Sprzedać za 60 i WTEDY pokazać zysk, a nie teraz.

Zostawiam już dyskusję. Powiedziałem wszystko co mam do powiedzenia na ten temat. Wywiązała się rozmowa z powtarzaniem argumentów, co nie ma sensu i tylko podbija i zaśmieca wątek spółki.

Gant sprzedał netto w maju 83 mieszkania

Gant sprzedał w maju 89 mieszkań, w tym samy czasie klienci zrezygnowali z sześciu lokali - poinformował Gant w komunikacie.

W kwietniu sprzedaż wyniosła 64 mieszkań netto.

Poniżej link do wywiadu z wiceprezesem Ganta:
www.tvncnbc.pl/9538769,0,0,1,1...
wygląda na to że ich sytuacja się poprawia.

jest w pewien sposob nieefektywny. Cala budowlanka wraz z deweloperami zostala mocno przeceniona po tym jak inwestorzy zaczeli sie obawiac o przyszle inwestycje i dotacje z EU i rzadu. Jedyna chyba ktora nie ucierpiala jest budimex- bo chodza sluchy ze maja ja przejac Chinczycy.

Skończyłem babranie się w RB Ganta, ostatnim prospekcie emisyjnym z 2010, porównywaniu prezentacji, internecie...

[Czemu mi nikt nie powiedział, że jest takie forum jak forum.investmap.pl/dolnoslaski... , więcej na nim ciekawych kamyczków wiedzy od deweloperskich zapaleńców niż na wątkach giełdowych deweloperów na wszystkich polskich forach giełdowych razem wziętych...]

I z ciekawszych rzeczy co mi wyszło, dotyczących aktualnych projektów [czyli tych ze stosunkowo wysokimi kosztami gruntów i budowy, opóźnieniami, dłużej pracującymi kredytami]:

- projekt Sokołowska nie ma aż tak złej ekonomii, mimo dwuletniego obsuwu, zmieniania PUMu z początkowych 75-100k na 50k [1500 do 2000 mieszkań, później 1200 do 1500-1800, później maks 1000], jak by się mogło wydawać. Tzn 0+ będzie, w księgach raczej na czarno, spodziewałbym się osobiście marż netto w rejonie 0-5%.
- Poznań z kolei wygląda mi dużo gorzej niż myślałem, pomijając nawet gehennę z opychaniem mieszkań, break-even to jest maks na co bym tu liczył.
Podobnie słabym projektem okazało się Opole - break-even to maks.
- Wrocław powinien generalnie ciągnąć wyniki w górę także i w tym roku - widać, że ten rynek znają najlepiej, brali tu grunty po najlepszych cenach, korzystają nadal ze starych gruntów rolnych, marże nawet obecnie oczekiwałbym na poziomie 10% net+.
- Gdańsk so-so, jakieś 5% netto może.

Przyszłe projekty:
- Odra to będzie gwiazdeczka, kupione distressed udziały od poprzedniego właściciela po świetnej cenie, fantastyczna lokalizacja, szkoda że Gancior nie miał kasy na większy projekt bo z tej działki można by było dużo więcej wycisnąć. Marża netto może przekroczyć 20% wg mnie.
- Generalnie nowe projekty w Krakowie i Wrocławiu powinny przynosić bardzo przyzwoite marże, kilkanaście procent netto, chociaż to zależy od tego czy zamiast obligacji po 10+% GNT będzie mógł znowu wrócić do kredytów takich jak dzisiejszy na Odrę z Millennium.
- Warszawa: grunt (sic!), żeby już nigdy nie popełnili takiego błędu z oceną realnego PUMu do zbudowania jak na Sokołowskiej, gdzie udział gruntu w metrze nagle im wzrósł z 1,5-1,8k do 3k.
Jeśli nie zrobią podobnej wtopy to projekt na Jana Kazimierza powinien także przynieść soczyste kilkanaście procent net.
- Poznań mi się średnio podoba i tego rynku bym na razie unikał, patrząc na stosunek kosztów gruntów do potencjalnych cen i wymagającego klienta na tamtym rynku
- Gdańsk może być okej, ale mała inwestycja na Malczewskiego na 100mieszkań szału nie zrobi. Zobaczymy co dalej.
- Komercja: Kapelanka etc. No cóż, niech robią, wiemy jak Gant lubi sobie coś przeszacować ;-)
Do większości ich przeszacowań jednak nie mam co się przyczepić, na rynku wrocławsko-krakowskim spółka umie znaleźć różne distressed assets/land i zrobić z nich dobry użytek, co pokazywała w 2006-2007. Na SM DOM pewnie przesadzili z przeszacowaniem, ale stracić nie stracą. Zobaczymy jak pomysł remontów i podwyżek wypali.


Powrzucałem oszacowane przeze mnie cash-flowy z mieszkań i wynajmu przez najbliższe lata, na 2013+ sugerując się z przymrużeniem oka planami z majowej prezentacji, do tego terminal value, zdyskontowałem stopą 13% (avg after-tax debt cost 7%, do tego administrative risk, project risk [PUM], mgmt errors, equity issues below NAV) i wyszło mi ok. 850mln zł.
Skorygowany NAV [bez takich bajerów jak goodwill dla Budopolu] ustaliłem na 500mln zł. Liczba akcji 21,5mln (z przyszłym rozwodnieniem o jeszcze jeden milion).
Dając wagi 2/3 do wartości going concern (z wartością wzrostu), czyli tej pierwszej liczby, i 1/3 do tej drugiej, wartość wewn. GNTa widzę w rejonie 30-35 zł, bliżej tej drugiej liczby. Horyzont dwu-trzyletni.

Swoją drogą podobnie jak Szornak w ostatnim wywiadze ze swoim fair value = NAV [nota bene podrasowany]. Nowy zarząd z Antkowiakiem jako prezesem, Szornakiem itd nowymi osobami też jakoś bardziej mi się podoba niż ten z Małaszkiewiczem, ale to też jest moje subiektywne wrażenie.

p.s. czemu używam liczb netto a nie brutto. Bo nas interesuje to co spływa na sam dół, realna gotówka. Dlatego koszty marketingu, sprzedaży, administracyjne, pensje etc. także dodawałem do kosztów każdego projektu w adekwatnych wg mnie ilościach.

@BB

Czy mógłbyś więcej liczb w szczególności ile założyłeś CF na poszczególnych projektach?

Mam zastrzeżenia co stopy dyskontowej. Tzn nie powinna być stała dla mieszkań sprzedawanych teraz i tych z przyszłych projektów. W 2013 będziemy mieć górkę podaży i co się stanie z rynkiem tak naprawdę nie wiadomo. Powinno się w mojej opinii przyłożyć tam większe risk premium. Tak samo jak do wartości rezydualnej. W końcu prawdopodobnie zakładasz największy CF właśnie na te lata. Jeśli szczyt ma być w 2013 to albo trzeba ten CF uśrednić tak aby oddawał także okresy dekoniunktury, albo przyjąć surową stopę dyskontową.

To są moje własne oczekiwania - nikt nie musi się z nimi zgadzać, ja analizuję zawsze w myśl value-investorskiej zasady lepiej mieć mniej więcej rację niż precyzyjnie się mylić.
Ganta już raz nieco przeszacowałem nie biorąc pod uwagę potencjalnych emisji akcji grubo poniżej ustalonej przeze mnie wartości oraz niedoceniając potencjalną długość zamrożenia rynku. Biorę na to poprawkę :)

Można nawet założyć zakres stóp dyskontowych, przypisywać różne do poszczególnych lat itp. co da nam zakres, coś czego generalnie używam [zamiast jakiejś arbitralnej wartości typu np wspomniane 850 mln]. Te 13% to mniej więcej średni discount rate jaki uznawałbym za sensowny.

Tj. co się stanie z górką podaży będzie zależy od tego jaka będzie koniunktura w kraju, wzrost PKB etc. Zależnie od koniunktury cena akcji może odbiegać w dół lub w górę od wartości wewnętrznej. Dla mnie to, że koniunktura makro w danym momencie może być inna [lepsza,gorsza] niż średnia nie jest ryzykiem. Ja jako inwestor długoterminowy nie przewiduję koniunktury, próbuję oszacować zawsze sensowną średnią na poziomie mikro - uwzględniającą perspektywy - szanse wzrostu i zagrożenia. Spojrzenie czysto mikro w analizie value wystarcza, a przez ostatnie 5 lat mimo szalonego boom-bust dało mi świetne wyniki.

16% to z kolei dla mnie grubo za dużo - ale to jest właśnie discount factor - każdy inwestor ma inne oczekiwania.

Co do NOPATów to przyjąłem jako wg mnie rozsądną średnią mniej więcej coś takiego:

2011 2012.. 2013.... 2014.... 2015.... 2016..... 2017..... 2018..... 2019..... 2020.....

0.... 50000.. 75000 100000.. 90000.. 110000.. 120000.. 138000.. 158700.. 182505..

terminal value 2020 1500000

Jak widać liczby po 2014 i tak są neutralne: nie tworzą wartości przy tej stopie dyskontowej, co jest z kolei konserwatywnym założeniem, tzn. brak przypisywanej wartości pot. wzrostu po 2013.
W 2012-2013 GNT chce utrzymywać w ofercie 3-4k mieszkań - podszedłem do tego z przymrużeniem oka.

W 2012 przekazywana mieszkańcom jest niskomarżowa Sokołowska, różne małe i średnie budy, które nie zdążą być oddane w 2011, w 2013 z kolei m.in. wysokomarżowa Odra Tower, Kapelanka [nowy projekt komercyjny wzmacniający strumień stałych przychodów], różne nowe projekty z tańszego banku ziemi m. in w Krakowie i Wrocławiu. Teoretycznie można się pokusić o zmniejszenie CF w 2012 i zwiększenie w 2013, ale już zostawiłem jak jest.
Jak chcemy porozmawiać o poszczególnych projektach to najłatwiej na spreadsheetcie z ostatniej reko z IDM, ale nie chciałem już tworzyć mega wpisu