Omówienie sprawozdania finansowego GK Gant S.A za okres II kwartału 2011 roku
Nadal utrzymuje się stabilny popyt na mieszkania. Gant w II kwartale sprzedał, czyli podpisał 224 umowy netto, co stanowi spadek o 4,56% w porównaniu z poprzednim rokiem. Jeśli wziąć pod uwagę, że nastroje były wtedy minorowe, to obecna sprzedaż nie zachwyca. Sprzedaż, za lipiec też nie powala na kolana. Było to 67 lokali wobec 69 przed rokiem, ale troszkę rośnie liczba rezygnacji. Szału w sprzedaży nie widać, natomiast ważnym jest, że ilość podpisywanych umów nie maleje, bo to stanowiłoby problem mając na względzie niesprzedane mieszkania w budowanych projektach. Tak pozostaje nadzieja, że te mniej atrakcyjne lokale także znajdą nabywców.
Wyniki nadal są złe, lub bardzo złe zależnie od interpretacji. Przychody wzrosły co prawda do prawie 100 milionów złotych co stanowi wzrost o 105%, ale spadła marża zysku brutto na sprzedaży i wyniosła obecnie 5,88%, w porównaniu do 6,85 przed rokiem. Zysk brutto na sprzedaży wyniósł 5,8 miliony złotych w porównaniu do 3,3 przed rokiem. To nadal za mało aby po uwzględnieniu kosztów znajdujących się niżej w rachunku wyników wyciągnąć zysk na dodatnią stronę. Już same koszty zarządu spychają wynik pod kreskę.
Raportowane koszty sprzedaży są mniejsze niż w roku ubiegłym, zaś koszty ogólnego zarządu większe. Suma jednak się w zasadzie nie zmienia, co należy uznać za sukces w świetle większej ilości prowadzonych projektów. Zysk z działalności operacyjnej to minus 4,5 miliona, wobec 7 milionów straty w roku ubiegłym po odliczeniu przeszacowań.
Skoro jesteśmy przy wyniku operacyjnym, to warto zerknąć na segmenty.
kliknij, aby powiększyć Rosną przychody z działalności deweloperskiej, ale Gant kolejny kwartał z rzędu ma na sprzedaży mieszkań ujemną marżę! Stało się to przy przekazaniu 321 mieszkań w II kwartale. Podobnie rośnie segment budowlany, niestety przy spadającej marży. W tym segmencie mamy wyniki głównie konsolidowanego Budopolu Wrocaław.
Segment komercyjny wykazuje nieco niższe przychody, ale z dobrą rentownością. W zeszłym roku na wynik odniesiono przeszacowania i stąd kosmiczna marża. Najem mieszkań zwiększył przychody znacznie, ale wynik jest naprawdę słaby. Nie chodzi w tym momencie o rentowność operacyjną, tylko efektywność aktywów. Proszę zwrócić uwagę, że stosunek zysku do aktywów segmentu komercyjnego wynosi 0,25%, natomiast dla segmentu najmu mieszkań 0,14%. Z tego też powodu w poprzednich okresach zżymałem się na przeszacowanie aktywów w górę w tym właśnie segmencie. To przeszacowanie nie miało podstaw.
Zysk brutto wyniósł w raportowanym okresie (minus)-8 milionów złotych. Spółka jednak odwróciła podatek dochodowy na kwotę ponad 13 baniek, dzięki czemu netto zaraportowano 5 milionów zysku na poziomie netto.
Gant cały czas chłonie gotówkę. Przepływy z działalności operacyjnej spowodowały wypływ z kasy prawie 50 milionów złotych. Przed zmianami kapitału obrotowego CF jest ujemny na niecałe 5 milionów złotych. Jak widać, znów CF nie zgadza się z wynikiem netto. Tym razem na przeszacowaniach było spokojnie, wynik brutto nie jest przez nie zaburzony, ale wszystko rozbija się o podatek. Przepływy z działalności inwestycyjnej nie były znaczące. Jak pokazuje CF z działalności finansowej, wzrost kapitału obrotowego sfinansowano nowym zadłużeniem odsetkowym.
W bilansie najbardziej rzuca się w oczy zmiana formy zadłużenia. W minionym kwartale 160 milionów kredytów stało się wymagalne w ciągu 12 miesięcy. Struktura stała się niekorzystna, bo obecnie kredytów krótkoterminowych jest więcej niż długoterminowych. Stąd prawdopodobnie zamieszczone oświadczenie o możliwości spłaty tego zadłużenia i zachowaniu płynności. Kapitał obrotowy jest niby cały czas dodatni na kwotę 240 milionów, ale jeśli uwzględnimy, że zapasy to grunty i mieszkania w budowie to wygląda to dużo mniej ciekawie. Odliczając same towary, czyli grunty kapitał obrotowy staje się ujemny na 100 milionów złotych. Spółka będzie rolować obligacje na takie z długim terminem wykupu. Skoro już jesteśmy przy zapasach to warto także wspomnieć o kapitalizacji kosztów kredytów na aktywach.
MSR dopuszcza kapitalizowanie w wartości odsetek na kredyty finansujące aktywa. W tym roku zwiększono wartość zapasów o 16 milionów, choć tak naprawdę jest to koszt finansowy. To taki tuning stosowany nagminnie przez deweloperów. Zamiast wykazywać te koszty obecnie, zmniejszą one zyski, lub powiększą straty w przyszłych okresach, zgodnie z rozchodem zapasów.
Obiektywna wycena biznesu w tej chwili w zasadzie nie jest możliwa bez znajomości struktury zapasów, a konkretnie wartości rynkowej działek. Metody dochodowe w związku ze stratami na działalności operacyjnej będą pokazywać obecnie przewartościowanie spółki, bo marże na projektach są niskie, a jakie będą na przyszłych to ciężko jest powiedzieć, bo dużo zależy od sytuacji rynkowej i ceny wspomnianych gruntów w zapasach. O ile projekcja przychodów jest możliwa, to właśnie marża jest ciężka do określenia, a ma to kluczowe znaczenie dla wyniku. W przyszłym kwartale Gant zamierza rozpoznać przychody z przekazania ponad 550 mieszkań, natomiast w roku 2012 ponad 1000.
W mojej opinii spółce nie grożą na razie kłopoty finansowe, jeśli przekazywane lokale spowodują CF do spółki, a pewnie tak będzie. Natomiast dopóki gant nie pokaże marży ze sprzedaży na poziomie 10% to nawet nie ma sensu rozpatrywania wartości dochodowej, a tym samym nie ma co liczyć na istotne wzrosty kursu. W drugim półroczu powinny się już pojawiać oddawane mieszkania z czasów pokryzysowych, które teoretycznie powinny mieć lepsze marże.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.