Witam serdecznie,
w związku z tym, że nasza propozycja nie spotkała się z Państwa zainteresowaniem poniżej zamieszczam pytania wraz z odpowiedziami, jakie ostatnio pojawiały się w tym wątku.
W 2008 zmniejszono środki w budowie o 25 mln, a budynki zwiększono o 24mln. Czy wybudowany biurowiec „przewędrował” między tymi kategoriami i koszt jego budowy jest w granicach 24 mln? Tak właśnie się stało, przeniesiono 23,8 mln zł pomiędzy środkami trwałymi w budowie a grupą "Budynki i budowle" z tytułu oficjalnego przyjęcia do użytkowania biurowca.
Jakie były parametry przy jakich rzeczoznawca dokonywał wyceny? Czy to, że plan uchwalono w 2008 r. miało wpływ na przeszacowanie gruntu?Rzeczoznawca przygotowujący operat wykazuje się europejskim certyfikatem branżowym REF i uczestniczy we Wrocławiu w wycenach wielu transakcji sprzedaży gruntów komercyjnych oraz systematycznie obsługuje uznane banki komercyjne, w efekcie czego dysponuje znaczną bazą porównawczą. Metodologia oceny oparta jest o bieżące wytyczne federacji stowarzyszenia rzeczoznawców. Podstawową przesłanką do zwiększenia wyceny gruntu na Krakowskiej była zmiana planu zagospodarowania tego terenu. Należy przy tym podkreślić, że budynek biurowy wzniesiony przez spółkę ma 2 piętra, natomiast nowe warunki zabudowy umożliwiają tam wysokość ponad 10-ciu pięter, co ma istotny wpływ na wyceny gruntu.
Jaka jest wartość majątku nieruchomego?Wartość nieruchomości w księgach spółki dominującej wynosi 51,3 mln zł, natomiast wynikająca z operatu rzeczoznawcy na 31.12.2010 r. to 59,2 mln zł. Różnica ta wynika z obowiązku wykazywania w księgach nieruchomości należących do środków trwałych wg kosztu historycznego.
Czy zakup z prospektu to na pewno ten grunt, o który chodzi, czy wielkość przeksięgowana to na pewno w przybliżeniu koszt budowy?Tak, jest to jedyna inwestycja w nieruchomość, w którą aktualnie zaangażowana jest spółka dominująca. Jak już wspomniałam w poprzednim punkcie spółka ma obowiązek wykazywania w księgach nieruchomości należących do środków trwałych wg kosztu historycznego.
Czy cały grunt wyceniony jest średnio nie na 2000zł/m2, ale na 1300zł/m2 (w przybliżeniu), przy czym nierównomiernie - połowa działki pusta ma przypisaną wyższą wycenę, a ta która jest w aktywach trwałych niższą, a różnica w tych cenach jest drastyczna?
Tutaj odpowiedź jest analogiczna do poprzedniej. Tylko nieruchomości inwestycyjne mogą być wykazywane według wartości godziwej. Część gruntu wykazywana w środkach trwałych musi pozostać w cenie za jaką została nabyta. Warto przy tym podkreślić, że budynek biurowy wzniesiony przez spółkę ma 2 kondygnacje, natomiast nowe warunki zabudowy umożliwiają tam wysokość przeszło 10-ciu pięter, co ma istotny wpływ na wyceny gruntu.
Audytor jest odpowiedzialny za weryfikację wycen, nawet jeśli wycenę sporządził rzeczoznawca majątkowy. Co pozwoliło mu wydać taką opinię o sprawozdaniach za poprzednie lata?Spółka nie jest upoważniona do wypowiadania się w kwestii podstaw wydania opinii przez audytora.
Jakie parametry decydują że grunt inwestycyjny wyceniono tak wysoko w stosunku do podobnych transakcji z okolicy?Przekazuję cytat z operatu szacunkowego: "Dla oszacowania wartości wycenianej nieruchomości gruntowej uwzględniono ceny transakcji kupna/sprzedaży uzyskane z aktów notarialnych". W operacie szacunkowym wykorzystano kilkanaście transakcji dokonanych w podobnych warunkach we Wrocławiu.
Czy działka znajduje się rzeczywiście 3 km od Rynku?Zgodnie z mapą cyfrową udostępnianą przez Gminę Wrocław odległość drogami jezdnymi wynosi 4,6 km, natomiast w linii prostej 3,7 km.
Spoglądając w rejestr ksiąg wieczystych wygląda na to że grunt jest nadal nie podzielony. Czy to oznacza że kwestie sprzedaży odłożono "na później" i spółka na razie nie dokonuje podziału?Właściwe i skuteczne prawnie wystąpienie do katastru miało miejsce już dawno. W 2009 roku doszło do podziału geodezyjnego zgodnie z opisami spółki. Z niewiadomych przyczyn nowy stan nie został przekazany do ksiąg wieczystych. Spółka wystąpiła już do katastru o formalne potwierdzenie istniejącego od 2009 roku podziału i wprowadzenie stosownych zapisów w księgach wieczystych.
Czy w raporcie rocznym za 2011 znajdzie się zaktualizowana wycena nieruchomości?
Zgodnie z prawem, jeśli nie ma przesłanek, że wartość nieruchomości się zmieniła, spółka powinna aktualizować wycenę co dwa lata. Ostatnia aktualizacja miała miejsce w raporcie za 2010 rok, a następną spółka poda w raporcie rocznym za rok 2012.
Chcielibyśmy w tym miejscu wskazać na znaną Państwu kwestię stosunku rynkowej wyceny spółki w stosunku do wartości księgowej. Znana jest wartość zobowiązań spółki i rozumiemy, że wielu uczestników forum dyskutuje na temat drugiej strony bilansu, czyli wartości nieruchomości posiadanych przez spółkę. Staramy się odpowiedzieć na pytania i wyjaśnić wątpliwości po to, abyście Państwo mogli sobie wyrobić zdanie na temat tego, jaka jest wartość aktywów trwałych i nieruchomości inwestycyjnych, a także samodzielnie wyrobić sobie zdanie na temat tego, jak obecnie kształtuje się wskaźnik C/WK.
Panie Macieju,
w związku z brakiem od kilku dni kontaktu z Panem, zdecydowaliśmy się opublikować powyższe odpowiedzi. Oczywiście jeśli dalej będzie Pan zainteresowany – umówimy rozmowę telefoniczną.
Pozdrawiam serdecznie,
W imieniu TelForceOne
Joanna Siedlaczek
relations@telforceone.com