POLNORD [PND]

Sprzedaż r/r spadła, więc nie ma się co cieszyć. Dane wpisują się niestety w nie najlepszy trend

Cytaty z komunikatów z 2016 r. i z 2015 dotyczących III kwartału:

Według danych ważonych udziałem Polnord w poszczególnych spółkach Grupy, w okresie od stycznia do września 2016 roku Polnord sprzedał netto 782 lokale. W tym okresie deweloper przekazał klientom 665 lokali, które zostaną rozpoznane w wyniku finansowym.

Ponadto, liczba lokali które zostaną rozpoznane w wyniku finansowym za okres od 1 stycznia do 30 września 2015 r. wyniesie 718, z tego tylko w trzecim kwartale 2015 r. - 290 lokali.

Sprzedaż mieszkań zmniejszyła się, ale marża i wyniki finansowe rosną. Poczekajmy na wyniki

Marża na sprzedaży za 6 miesięcy 2016 r. wzrosła z 24,3% do 27,9%.

Zgadzam się, że rynek wycenia przyszłość. Pytanie jest następujące? Jeżeli Polnord wprowadzi do sprzedaży projekty na gruntach, dla których zawiązała odpisy aktualizacyjne to czy zyski i marża wzrosną czy nie? Odpowiedź jest tak oczywista jak w przypadku stwierdzenia, że rynek wycenia przyszłość.

Zgodnie z informacją prezes pracują nad wprowadzeniem kolejnych projektów do oferty i już wprowadził kilka projektów w tym roku.

Na przełomie czerwca i lipca 2016 r. grupa wprowadziła do oferty w sumie 260 mieszkań na osiedlach Neptun II w Ząbkach, Tęczowy Las II w Olsztynie oraz Chabrowe Wzgórze w Kowalach na granicy Gdańska. We wrześniu kolejne 99 lokali w budynku A3 Brzozowego Zakątka w Warszawie.

Zgadza się że na zysk miało największy wpływ rozwiązanie rezerw w związku z rozwiązaniem jednej z niekorzystnie zawartych umów. To moim zdaniem jednak plus dla Zarządu. Planują swoje działa i są skuteczni.

"I jestem w 100 proc. pewien" jak dla mnie w inwestowaniu ta część wypowiedzi dyskwalifikuję całą wypowiedź.

Wyobrażam sobie znaczną poprawę wyceny bez poprawy fundamentów spółce. Myślę, że istotna będzie też sytuacja na rynku akcji i nieruchomości.

Prezes wieszczy poprawę wyników w 2017 roku, a przy założeniu, że rynek nieruchomości dopisze nie widzę powodów by mu nie wierzyć. W końcu dopiero co kupował akcje.

Z większością wad PND, które niepokoją się zgadzam. Pytanie jaka wycena jest atrakcyjna nawet przy uwzględnieniu braku poprawy. Taka, żeby np. poprawa sprzedaży była szansą a nie założeniem pod ,które kupujesz. Według mnie ostatnie tygodnie poruszamy się po takich wycenach.

Może zbytnio uprościłem, ale zwiększenie rotacji jest najprostszym czynnikiem jaki może spowodować podniesienie wyceny. Obecnie spółka jest wyceniana na 295 mln zł. Ile spółka musiałaby mniej wiecej sprzedawać mieszkań, żeby "usprawiedliwić" obecną wycenę? Spróbujemy to policzyć:
Zakładając stopę dyskontową na poziomie 10 proc. mamy oczekiwanie powtarzalnego zysku netto na poziomie niecałych 30 mln zł, a zatem oczekiwany zysk brutto w kwocie 35,1 mln zł. Przy kosztach odsetkowych, kosztach ogólnego zarządu i sprzedaży z pierwszego półrocza (razy 2) mamy oczekiwany wynik brutto na sprzedaży powiększony o zyski w JV na poziomie 73 mln zł. Odejmując od tego najem dostaniemy 65 mln zysku brutto z samych mieszkań. Przy rentowności 20 proc. (choć sama spólka zakłada minimum 18 proc.) mamy 325 mln przychodu. W pierwszym półroczu Polnord miał ok. 100 przychodu przy rozpoznaniu 422 lokali. Daje to w sumie oczekiwanie na sprzedaż minimum 1371 lokali rocznie, choć tak naprawdę więcej bo uprościłem obliczenia przyjmując wynik netto JV jako zysk brutto.

Spółkę można oczywiście próbować wycenić majątkowo. Rynek w tej chwili nawet do skorygowanych wartości bilansowych (1,4 mld zł) przykłada dyskonto na poziomie 30 proc. Dlaczego? Albo nie ufa w wyceny bilansowe, albo oczekuje bardzo długiego czasu potrzebnego na upłynnienie - koszt pieniądza w czasie. W jednym i drugim przypadku przyspieszenie rotacji korzystnie powinno oddziaływać na wycenę spółki. Sprzedaż mieszkań z dodatnią marża, ale sprzedaż relatywnie duża mająca znaczenie dla banku ziemi (koszty gruntów to ca 10-20 proc. przychodów) uwiarygadnia wyceny bilansowe. Z drugiej strony krótszy czas wyprzedaży to niższe koszty pieniądza w czasie i mniejsze dyskonto do ceny bilansowej. Prostszego, fundamentalnego sposobu na zwiększenie wartości spółki nie ma. Oczywiście kurs może rosnąć także z innych powodów.


Nie ma się co dziwić, że takich powierzchnie w Warszawie nie da się szybko sprzedać bez znaczącego upustu ceny. Sprzedaż mieszkań jest najlepszym sposobem. Problem jedynie w tym, że tę strategię trzeba realizować, a na razie słabo z tym idzie.


Dokładnie takiego samego argumentu użyłem w omówieniu. Zarząd nieco przespał boom na mieszkania i cały czas duży popyt ze strony klientów. Zachowanie było zbyt asekuranckie, choć do pewnego stopnia zrozumiałe.

"Generalnie na ich miejscu wynająłbym nieruchomości biurowe jakie mam, sprzedałbym je, sprzedał grunty nawet ze stratą (w tym samy okresie co biurowce), które mnie nie interesują i nadwyżkę wydał na nowe projekty mieszkaniowe, które obecnie przygotował bym pod względem formalno-prawnym."

Sprzedanie gruntów ze stratą to zaksięgowanie straty czyli pokazanie jej wynikach a tego żaden zarząd nie lubi i źle przyjmuje rynek.

Sprzedanie gruntów ze stratą to zaksięgowanie straty czyli pokazanie jej wynikach a tego żaden zarząd nie lubi i źle przyjmuje rynek. [/quote]

Dlatego właśnie sprzedałbym te grunty nawet ze stratą w okresie kiedy wykazany będzie zysk ze sprzedaży biurowców. Wtedy zysk ze sprzedaży biurowców skompensuje się ze stratami na sprzedaży gruntów. To spowoduje brak negatywnych informacji dla inwestorów w rzis.


Jeden wariant jest taki, że będą mieli/mają oferty na zakup gruntów z niewielką stratą. Wtedy umowy najmu biurowca podpiszą w 2016 r. roku oraz przedwstępne umowy sprzedaży gruntów. W takim wypadku obydwa zdarzenia będą miały wpływ na wycenę na dzień 31.12.2016 i znajdą się per saldo w rzis. Powodować będzie to również brak negatywnych informacji dla inwestorów w rzis.

Jeżeli spółka nie podpisze umów najmu w tym roku, to obniży zapewne wycenę biurowca, a którym była Polaqua. Trudno spekulować o ile. Następnie podpiszę umowy najmu biurowca w przyszłym roku, sprzeda biurowiec z zyskiem również w przyszłym roku i skompensuje ewentualne straty na sprzedaży gruntów. Tu może się pojawić negatywny wpływ wyceny ale to pytanie jak do sprawy wyceny wobec konfliktu z najemcą Polaqua podchodziła firm wyceniająca. Czy ta umowa najmu była brana pod uwagę czy nie w procesie wyceny.

brak pełnego wynajęcia obecnie, czyli niższa wycena niż po wynajęciu

A macie jakieś założenia jak może zmienić się cena mieszkań w aglomeracjach gdzie PND ma projekty w przyszłym roku? More of the same czy może kilkunastoprocentowy wzrost, a może spadek? Chętnie przeczytam każdy pomysł tylko z uzasadnieniem (może być AT).

Znów nie wiem, skąd założenie, że uda się zejść z wakatami poniżej średniej założonej w wycenie. Teraz mamy rynek najemcy i nadpodaż powierzchni biurowej w Warszawie.