Hej, śpieszę z wyjaśnieniami i omówieniami.
Od razu odpowiadam na Wasze pytania. I tak: nie można powiedzieć, że jeśli wskaźniki spadają, to sprawozdanie jest złe. Ale to tylko uwaga pro forma
Co do przychodów ze sprzedaży, to zacznę od zmian zasad rachunkowości. Pojawiły się na forum komentarze, że to właśnie ta zmiana miała wpływ na zyskowność. Ale na stronie 25 sprawozdania w części Informacja dodatkowa napisane jest, że zmiana zasad rachunkowości zostanie w spółkach grupy przyjęta dopiero w SF za 2010 rok. Czyli tej zmiany jeszcze nie uwzględniono w księgach.
Planowane zakończenie budowy jest wskazane na 4Q2009. Nie wiadomo jednak, czy uda się je zakończyć w terminie. A to oznacza, że rozliczenie budowy może nastąpić już w 2010 roku pod nowymi zasadami przeliczania przychodów. Jeśli taka sytuacja faktycznie wystąpi, to wtedy będziemy w SF mieć przeliczenie rachunku wyników za rok 2009 do nowych zasad. Najprawdopodobniej będzie to oznaczało zmniejszenie przychodów 2009 na rzecz zwiększenia tych w 2010.
Wydaje mi się, że spółka dość bezpiecznie podchodzi do realizowanej inwestycji. Zaprognozowane przychody metodą procentowego zaawansowania budowy oparte są na cenach mieszkań z 2006 roku. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań na dzień bilansowy niesprzedanych. Wiemy oczywiście, że od tego czasu poziom cen w Warszawie wzrósł niesamowicie. Teraz jednak mówi się o spadku, tylko jeszcze nie wiadomo do końca o jakim. Co do tego, to lepiej wstrzymać się do jesieni, na którą wiele firm czeka jak na zbawienie. Może coś się w gospodarce ruszy a może ceny mieszkań zostaną wreszcie doprowadzone do rynkowych oczekiwań.
Aha, i pamiętajmy jeszcze, że zaawansowanie procentowe wynika przede wszystkim z nakładów poniesionych na inwestycję w stosunku do planowanych!
Przychody ze sprzedaży spadły znacząco w porównaniu do 2Q2008. Praktycznie w całości są to przychody z procentowego uznania postępów w realizacji inwestycji. Niestety w sprawozdaniu nie jest nigdzie powiedziane, dlaczego spadł postęp prac związanych z inwestycją. Może faktycznie jest ona już na ukończeniu i postępy budowy nie są tak spektakularne, jak w poprzednim roku. A dla przypomnienia – w 2007 roku budowa inwestycji została wstrzymana, ponieważ nastąpiła zmiana jednego z kluczowych podwykonawców. W 2008 roku najprawdopodobniej nastąpiło przyspieszenie, stąd przychody i koszty były znaczące. Dodatkowo na brak wzrostu przychodów może wpływać fakt wyceniania niesprzedanych mieszkań w cenach z 2006 roku. Jak mieszkania są sprzedawane po innych cenach, to spółka notuje wyższy zysk.
Nie wiem dlaczego informacja o niższych przychodach tak znacząco wpłynęła na wahania kursu. Spółka ta na pewno jest porównywana do innych firm deweloperskich, które prowadzą zdecydowanie więcej inwestycji w tym samym czasie (np. JW. czy Dom D.). Trzeba jednak brać pod uwagę fakt, że prowadzi ona obecnie tylko jedną inwestycję. Powoduje to, że rozlicza przychody tylko z niej.
Co do aktywów, to w aktywach trwałych występuje przede wszystkim wartość nieruchomości inwestycyjnej. Nie jest powiedziane, co tu siedzi ani jak jest wyceniane. Wartość kosztów poniesionych na budowę oraz grunt, na którym inwestycja staje są wykazywane w zapasach. To największa część aktywów i prawie 80% sumy bilansowej. Ich wartość systematycznie wzrasta, bo wzrasta wartość poniesionych nakładów oraz wycena gruntów w wieczystym użytkowaniu. Grunty są zasadniczo 3 w Warszawie, w tym jeden od Triton Parku. Nie jest powiedziane, jak zostały wycenione i kto się tym zajął. A w ostatnich czasach to właśnie wycena gruntów i nieruchomości nastręczała wielu problemów.
Bezpieczna wydaje się być sytuacja finansowa – spółka nie korzysta z wielu kredytów. Jedynym jest ten na finansowanie inwestycji w Triton Park, którego ta inwestycja jest zabezpieczeniem. Spłata kredytu przewidziana była na 3Q2009 ale termin jest renegocjowany. Rośnie cały czas wartość zobowiązań ale to jest bezpośrednio związane z inwestycją. Tylko skoro nie ponosi się już coraz większych kosztów (a to widać w coraz wolniejszym zaawansowaniu projektu) a zobowiązania rosną, to znaczy, że pewnie wolniej je spłacamy.
Wydaje mi się, że mało jest rezerw. Zaniżona może być ta na zobowiązania pracownicze. Jest jej tak mało, że pewnie obejmuje tylko niewykorzystane urlopy. Nie ma informacji, czy spółka tworzy rezerwę na odprawy i nagrody ewentualne. Dość istotna jest wysokość innych rezerw ale nie wiemy, czego dotyczą. To nieładnie, bo to największa część rezerw a żadnej informacji nie ma.
Przepływy z działalności operacyjnej to czysta masakra. Rośnie zaangażowanie w kapitał obrotowy, mimo wzrostu wielkości zobowiązań handlowych. Przepływy z inwestycyjnej są nieistotne. Dodatnie są za to przepływy z finansowej – dzięki uruchomieniu transzy kredytu. Taka sytuacja może nastrajać pesymistycznie. Szczególnie, jeśli zauważymy, że przepływy nie starczają na bieżącą obsługę kredytów. Do tego dochodzi informacja, że w najbliższym kwartale trzeba spłacić kredyt do końca a umowa jest renegocjowana.
Gdybym miała ocenić jakość sprawozdania i zawartych w nim informacji, to mogę powiedzieć, że zawarli w nim to, co zawrzeć musieli. Mało jest opisów, bardziej szczegółowej niż liczby informacji o przebiegu działań. To też może powodować pewną nerwowość. No bo skoro coś pod liczbami siedzi ale dokładnie nie wiemy w co, to nasze ryzyko jednak rośnie. Z resztą widać to w moich komentarzach – o liczbach raczej niewiele mogłam powiedzieć…
Co do odzywania się do spółek, to kiedyś nawet dzwoniłam, jak jakiejś informacji na stronie np. nie było. Ale nie zawsze uzyskiwałam odpowiedź – dużo zależy od człowieka, który tej informacji ma udzielić. Sprawozdanie to na tyle poważny dokument, że lepiej czasem zawrzeć w nim mniej danych. Natomiast może w kontakcie bezpośrednim jako inwestor indywidualny dowiesz się czegoś więcej. W każdym razie: powodzenia!
A jak macie jakieś szczegółowe pytania, to piszcie!