Kiedy szczyt Hossy:)

Powierzchnia biurowa przy halach A klasowych w wariancie basic zaczyna się od 10E - lokalizacje mocno podmiejskie. Przy wyższym standardzie cena idzie w górę. Nie ma co porównywać dynamiki zmiany wynajmu powierzchni biurowej i magazynowej gdyż pandemia i praca zdalna na oba te segmenty wpłynęła zupełnie odmiennie. Dodatkowo problemy okołowojenne z terminami realizacji zamówień, ogromna inflacja i niestabilność cenowa wymusiły na firmach znaczne zwiększenie stanów magazynowych i to trzeba było gdzieś wynająć. Rok temu z tych przyczyn w dużym zakresie korzystałem z usług magazynowania zewnętrznego i w momencie wybuchu wojny firmy tym się zajmujące miały sprzedaż powyżej możliwości. Miałem takie chce, ze towar który miał być składowany w mieście A lądował kilkaset kilometrów dalej w jakiś magazynach z czapy tymczasowo uzdatnianych z braku laku. Firmy produkcyjne w panice wynajmowały tysiące metrów by tam gromadzić surowce czy półprodukty w obawie przed brakami i lawinowym wzrostem cen. Ta fala już opadła niemniej wzrost kosztu pracy ludzkiej i automatyzacja wymusza na firmach wynajmowanie nowoczesnej powierzchni magazynowej bo hale budowane już 10-15 lat temu są na dziś mało sprawne i w znacznej mierze wyeksploatowane, nie wspominając o dużej ilości starszych obiektów, które są na dziś zupełnie niekonkurencyjne i ich jedynym atutem jest lokalizacja w miastach skąd będą wypychane na wielu poziomach i zastępowane nowymi więc to przyszłościowy u nas biznes i tanio już było.

Utrzymanie obiektu nie ma nic wspólnego ze sprzątaniem, sprzątanie powierzchni wewnętrznej to osobny koszt i inna bajka. Pod utrzymaniem obiektu masz pozycje o nazwach: Ochrona, Usługi porządkowe i Serwis i naprawy i ich koszt zależy od wielkości danego obiektu oraz od ilości najemców - im mniej tym drożej oczywiście. Do tego dolicza się zaliczkę na podatek od nieruchomości . To koszt zaliczkowy i w pewnej kwestii zależy od kwot wyjściowych wg zbierania ofert przez administratora, od zmian tych stawek za zmianą najniższej krajowej oraz rozliczenia kosztów szacunkowych jak np odśnieżanie tak dróg dojazdowych jak i dachów czy utrzymanie tych dróg w parku poprzez ustawiczne sypanie solą itp. To może śmieszne koszty ale ostatniej zimy wychodziły nam akurat powyżej kwoty wydawanej na gaz do ogrzewania hali - zima była ciepła a hala jest dobrze docieplona i umowa na gaz była stara wiec stawka korzystna.

Mylisz się. Koszty ochrony dla parku 100 tys. m2 są niewiele wyższe niż dla dziesięciokrotnie mniejszego - przeważnie jedna portiernia, jeden- dwóch dziadków i na zmiany i podział tego kosztu na 100 firm a nie na 4 firmy (w proporcji na metry 2) - jedna brama, szlaban, klima, tv i zasilanie tego gniazdka. To samo w kosztach serwisowania czy utrzymania gdy wizyty serwismanów do ppoż, wentylacji, klimatyzacji, audyty ppoż,, ubezpieczenie, malowania trawy i co tam jeszcze kto woli inaczej wychodzą do metra w mniejszych obiektach - efekt skali ale to w sumie detal. Te opłaty potrafią się różnić o ponad 100%. Nie chce mi się grzebać w umowach (w aneksach właściwie) bo mam je na różnych lokalizacjach ale bywa sporo - jak pisałem obiekt 12 tys m2 - koszt 10,80 a obiekt 27 000m2 już 8 zł przy podatku od nieruchomości podobnym czyli pod 4zł m2/m-c. . Podatek od nieruchomości ma wartość znaczącą dla budowli, sam grunt też kosztuje ale znacznie mniej.

Rozumiem co piszesz. Tak jest jeśli rzecz się tyczy jednego obiektu ale te koszta bardzo się różnią w różnych obiektach tylko do czego zmierzamy? Tak czy siak te koszty mocno wzrosły i będą rosnąć, reszta nie ma większego znaczenia bo to detale.

dorzucę swoje 3 grosze... paradoksalnie na rynku istnieją umowy gdzie zarządzający przerzucają całe koszty utrzymania obiektu na istniejących najemców tzn im mniej najemców tym płacą wyższe koszty utrzymania...

tak się dzieje w galeriach , w niektórych parkach handlowych , biurowcach czy magazynach..

www.rp.pl/nieruchomosci/art383...

filarybiznesu.pl/kolejny-konfl...

Tylko tu mamy dwie rzeczywistości i dużo zależy od obiektu. Mam w pakiecie taki najem gdzie w umowie mamy wynegocjowaną bardzo wysoką stawkę najmu i taką opłacam tam ale miałem też drugą umowę gdzie najemca zapłacił nam na wejściu solidną kwotę wyrównania (tzw koszty zagospodarowania) i tak w realu kwotę najmu mam znacznie niższą. Wartością umowy dla nich jest po prostu cena najmu w kwitach a nie jej realna wartość bo właściciel obiektu przy jego sprzedaży głownie sprzeda te umowy a nie tą budę więc dba o elastyczność biznesu w taki sposób. Nie do końca wiemy co naprawdę widzimy i co kto raportuje.
Teraz porównując na jednym przykładowym obiekcie koszt najmu realne a nie płacone mamy ok 3 Euro najem plus koszty prawie 11 zł/mc, przy czym startowaliśmy 2 lata temu z poziomu 2,60E + 5,90 koszty - to obiekt powiedzmy premium czyli mało najemców, spokój i wygoda ale przez to duże koszy. Łatwo wiec wyliczyć, że koszty utrzymania to nie są jakieś tam drobne do pominięcia tylko realne pieniądze i w nich właśnie widać inflacje w PL i wzrost kosztów działalności. Inflacje w UE widać zaś w eurowej kwocie czynszów - ta rośnie znacznie wolniej i te stawki w ofertach też rosną wolniej od kosztów. Koszty jeszcze 3 lata chodziły poniżej 4 zł. Mam kilka różnych umów i wszędzie się to podobnie rysuje tyle, że na większych obiektach typu kołchoźnik czyli dużo najemców, brak miejsc parkingowych, sto rękawów w wiele hal i zadyma całodobowo - np 3,50 euro najem plus 8 zł koszty .
Jak tu padło - czynsze w euro w ofertach trochę wzrosły, może i nie wzrosły ale w przeliczeniu na PLN już wzrosły bardzo ale koszt uległy minimum podwojeniu w tym czasie.

Tak się składa, ze to moja branża. 4-5 k za miesiąc, a nie 15k za godzinę. No chyba, że Szumowski z ekipą mieli takie dodatki. W to jestem skłonny uwierzyć.
Co do zasadniczej części raportu się zgadzam, organizacja była dziadowska.

Za miesiąc? Pewnie by się paru takich znalazło.
Za godzinę? Bzdury.
Wymienili, kto i gdzie tyle zarobił?
Zresztą sam policz ile by wyszło, jakby to był standard przez 2 lata pandemii.

Ano, przy takim sposobie liczenia to ja kiedyś miałem zarobki 240 tys. na godzinę (bo sprzedaż akcji zajęła mi 30 sekund).

A że są wałki to się zgadzam. Ale jest różnica między "lekarze brali dodatki" a "jeden z lekarzy dopuścił się oszustwa".
W sumie znam jeszcze lepszych agentów.