Omówienie sprawozdania finansowego GK GTC S.A za rok 2010.
GTC jest jednym z nielicznych na GPW podmiotów, który wyrobił sobie europejską markę.
Grupa działa w segmencie deweloperskim, głównie nieruchomości komercyjnych. Przychody z tego segmentu stanowią prawie 60% sprzedaży. Reszta przychodów pochodzi z działalności deweloperskiej w segmencie mieszkaniowym i usług.
Przychody spółki wyniosły 216 milionów złotych, co stanowi wzrost o 31% w porównaniu do odpowiadającego kwartału ubiegłego roku oraz 47% w odniesieniu wyniku do poprzedniego kwartału. Zmieniła się jednak dość istotnie struktura segmentowa sprzedaży. Przychody z najmu wzrosły o 3%, natomiast mocno rosła sprzedaż w segmencie mieszkaniowym => 152% 4Q2010/4Q2009 oraz 282 4Q2010/3Q2010.
Marża brutto na sprzedaży spadła do 46% z raportowanych w trzecim kwartale 63 oraz 65 w roku ubiegłym. To pokłosie zwiększenia procentowego udziału mniej rentownego segmentu mieszkaniowego. W bieżącym okresie marża handlowa nawet troszeczkę wzrosła względem poprzedniego kwartału, ale i tak była bardzo blisko granicy rentowności => 6,6% w Q4 oraz 5% w Q3. To efekt znacznych upustów cenowych w celu uwolnienia środków obrotowych. Marża w segmencie komercyjnym delikatnie się obniżyła. Można sądzić, że to efekt oddania do użytkowania sporej ilości obiektów w roku 2010, czego wynikiem jest mały stan obłożenia w tych obiektach, a koszty utrzymania są w miarę stałe.
Mocno do góry poszły koszty sprzedaży. To prawdopodobnie efekt większego obrotu w segmencie mieszkaniowym. Wzrosły także koszty administracyjne, które wyniosły ponad 45 milionów wobec 25 przed rokiem oraz 12 w poprzednim kwartale. W ujęciu rocznym obciążenie z tego tytułu pozostaje na podobnym poziomie. Pewnym wytłumaczeniem jest zwiększenie poziomu wynagradzania pracowników w formie płatności akcjami. Być może w ostatnim kwartale rozpoznano koszty z tego tytułu.
Wynik na sprzedaży wyniósł 50 milionów złotych, wobec 75 w poprzednim kwartale oraz 72 przed rokiem. W całym 2010 roku wygląda to znacznie lepiej, bo zanotowano wzrost wyniku o 14 milionów, do poziomu 274 milionów. Przychody czy zysk na sprzedaży nie robią może wrażenia, ale trzeba pamiętać, że średni kurs EUR/PLN znacząco spadł w roku 2010 (8%), przez co raportowane przychody były istotnie mniejsze.
Wynik kwartału został obciążony odpisem wartości projektów mieszkaniowych. Na części obiektów w dzisiejszych warunkach otoczenia wartość zapasów w koszcie historycznym jest mniejsza niż cen możliwych do uzyskania. Odpisano prawie 14 milionów złotych. W segmencie komercyjnym zaraportowano wzrost wartości posiadanych nieruchomości o 123 miliony złotych, ale jak wspomniałem jest to dyskontowanie przyszłych zysków.
Koszty finansowe obciążyły wynik spółki kwotą 65 milionów złotych, na co wpływ miały głównie odsetki od kredytów. Spółka większość projektów finansuje kapitałem obcym, głównie kredytami denominowanymi w EUR, co jest naturalnym zabezpieczeniem płatności czynszów.
Przed opodatkowaniem wynik wyniósł 96 milionów złotych. Warto zwrócić uwagę, że bez uwzględniania zysków z przeszacowania byłaby strata 27 milionów. Podobnie w całym roku wynik wyszedłby w okolicy „0”.
Niewiele lepiej przedstawia się sytuacja z przepływami. W całym roku z działalności operacyjnej do kasy wpłynęło 310 milionów po zapłaceniu podatku. Przed zmianami w kapitale obrotowym byłoby tylko 260 milionów. Z dodatnich przepływów finansowych związanych z zaciągnięciem kredytów wynika, że zapłacono 270 milionów złotych odsetek. Model działania nie przynosi gotówkowych wpływów.
Na aktywa w kwocie 10,8 miliarda składają się głównie nieruchomości inwestycyjne (8,4 mld PLN), gotówka i lokaty (0,9 mld), oraz zapasy (0,8mld). Kapitał własny spółki finansuje aktywa w 38%. Pozycja gotówkowa pozwala powiedzieć, że sytuacja finansowa spółki jest dobra. Zobowiązań krótkoterminowych jest mniej niż gotówki i lokat. Zapasy są finansowane zobowiązaniami długoterminowymi.
Zerkając głębiej w sprawozdanie do not opisujących nieruchomości inwestycyjne widać, że nie wszystkie aktywa pracują. Prawie ¼ jest jeszcze w budowie, część została oddana w 2010 roku i ma nadal niskie obłożenie. Wartość i wyniki mają się z czego poprawić. Z segmentu mieszkaniowego jest do uwolnienia prawie miliard złotych, które mogłyby być wykorzystane do spłacenia kredytów, a tym samym zmniejszenia obciążeń odsetkowych.
Wyceny automatyczne
www.stockwatch.pl/gpw/gtc,wykr... wskazują raczej na przewartościowanie. Walor jest notowany powyżej wartości księgowej, ale ta wartość odpowiada w przybliżeniu(ze względu na sposób wyceny aktywów) wartości rynkowej.
Za rogiem memy jednak przeszacowanie wartości kończonych projektów do wartości godziwej, co powinno przełożyć się na zwiększenie WK. Pytanie tylko, czy będzie tego aż 500 milionów złotych, bo tyle wynosi premia? Raczej wątpliwe. Być może jest potencjał w posiadanych gruntach, które leżą w zapasach. Spółka podaje jaki bank ziemi posiada, więc zainteresowani mogą próbować szacować jaki jest możliwy profit do uzyskania. W bilansie gruntów drzemiących w zapasach i przeznaczonych do segmentu jest jakieś 600 milionów.
Wydaje się, że wycena majątkowa spółki jest najwłaściwsza, bo sama aktywa wycenia metodami dochodowymi, czyli dyskontującymi przyszłe wyniki.
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.