pixelg
GTC - Spółki od A do Z - GPW - Forum StockWatch.pl
AD.bx ad0a2
AD.bx ad0b
Witamy Gościa Szukaj | Popularne Wątki | Użytkownicy | Zaloguj | Zarejestruj

1 2 3 4 5 6 7 8

GTC [GTC]

AKTUALNY KURS: 6,10 zł (-0,97%) 06-04-2020 16:49
krewa
krewa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2009-05-01
Wpisów: 6 083
Wysłane: 5 marca 2012 22:23:24 przy kursie: 7,43 zł
najgorsze jest to, że nie bardzo wiadomo gdzie wsparcia szukać. na dywergencje też nie ma co liczyć. poprzednia fala x1,618? nawet Twoje ulubione widły nie ma gdzie wbić. czekać na świecowe formacje odwrócenia...

buldi
Dołączył: 2009-02-21
Wpisów: 5 064
Wysłane: 5 marca 2012 23:05:35 przy kursie: 7,43 zł
Widły też naruszone, ale jak piszesz - tu nie ma co szukać wsparć. Można jedynie obserwować dalszy ciąg wydarzeń, bo na pewno jeżeli kiedyś coś drgnie w fundamentach, odzwierciedlenie tego będzie widoczne również z technicznego punktu widzenia.
Na razie do tego daleka droga.
Edytowany: 5 marca 2012 23:07

TomekP
Dołączył: 2009-03-16
Wpisów: 199
Wysłane: 7 marca 2012 13:41:02 przy kursie: 7,40 zł
... albo i krótka:

http://pulsinwestora.pb.pl/2567861,44083,eli-alroy-wciaz-wierzy-w-gtc napisał(a):
"Eli Alroy, ustępujący szef rady nadzorczej GTC, kupił 20 tys. akcji dewelopera, płacąc średnio 7,29 zł za sztukę."


Wiadomość małej wagi, ale świeca bardzo ładna i jako sympatyk AT mam nadzieję, że zakończy się na >7.26
Ulubione cytaty :::

- „Możesz postawić wszystko na jedną kartę, ale uważnie obserwuj, co się z nią dzieje.” /Warren Buffett
- „Jeżeli Twoja rzeczywistość zaczyna się od Twoich marzeń, to Twoje marzenia staną się Twoją rzeczywistością.” /Donald Trump
- „Bez pasji nie ma energii, a bez energii nie ma nic.”



buldi
Dołączył: 2009-02-21
Wpisów: 5 064
Wysłane: 7 marca 2012 14:07:02 przy kursie: 7,40 zł
Jedna jaskółka wiosny nie czyni.
Alroy posiada 246k tego papiera. Uśrednił w dół, a przy okazji wlał trochę nadzieji w skołatane serca i podniósł kapitalizację.blackeye

Szczepan Łangowski
Dołączył: 2010-08-01
Wpisów: 446
Wysłane: 7 marca 2012 19:55:04 przy kursie: 7,40 zł
Omówienie rocznego sprawozdania GK GTC za 2011

Raport GK GTC za 2011 spowodował spore zamieszanie wśród akcjonariuszy spółki oraz na całym szerokim rynku. Ponad 1 mld PLN rocznej straty, rezygnacja wieloletniego przewodniczącego RN oraz planowana emisja akcji na 100 MEUR to było zbyt wiele negatywnych informacji jak na jeden raz. Kurs GTC od momentu publikacji sprawozdania stracił sporo na wartości, a walory są jednymi z najsłabszych na całym GPW tracąc w ciągu trzech dni prawie 12%.

Niestety rok 2011 był dla GTC okresem straconym. Niewiele pozytywnego da się powiedzieć o wynikach całej grupy. To co do tej pory było jej zaletą, czyli geograficzna dywersyfikacja działalności, tym razem przyczyniło się do wygenerowania sporych strat w związku z koniecznością przeszacowania „w dół” wartości projektów. Biznes GTC zaczyna się rozjeżdżać. Z jednej strony mamy Polskę, która radzi sobie całkiem dobrze pomimo zawirowań na światowych rynkach, a z drugiej pozostałe kraje (głównie Rumunia i Bułgaria), gdzie pogorszenie koniunktury a w szczególności słabsza konsumpcja znalazły negatywne odzwierciedlenie w wycenach nieruchomości posiadanych przez GTC.

Na początek kilka słów na temat powodów sporej straty wygenerowanej przez GTC w 2011. Co prawda pisałem o tym dość szeroko przy ostatnim omówieniu, ale tym razem jeszcze kilka faktów. Poniżej przedstawiam dwa wykresy. Pierwszy przedstawia stopę kapitalizacji oraz wskaźnik ERV mówiący o oczekiwanych dochodach czynszowych. Obie zmienne brane są pod uwagę przy wycenie nieruchomości. Drugi wykres przedstawia porównanie średniego, rzeczywistego czynszu w EUR oraz ERV w EUR.


kliknij, aby powiększyć


kliknij, aby powiększyć


Pierwszy wykres pokazuje z czego wynika konieczność przeszacowania wartości nieruchomości. Od początku 2010 systematycznie spadają szacowane dochody czynszowe (ERV). Tak jak wcześniej pisałem pogorszenie następuje głównie w Rumunii, Bułgarii oraz Chorwacji. GTC w dużej mierze obniża czynsze, aby utrzymać najemców i zredukować poziom pustostanów do minimum. Dodatkowo na przychody negatywnie oddziaływało opóźnienie zakończenie budowy Galerii Varna w Bułgarii. Drugim czynnikiem mającym wpływ na wycenę nieruchomości jest stopa kapitalizacji. Tutaj również od 3Q br. można zauważyć negatywny trend, gdyż rosnące stopy kapitalizacji wpływają niekorzystnie na wycenę nieruchomości.

Jeszcze mały komentarz do drugiego wykresu i różnicy miedzy średnim czynszem a ERV. Widać wyraźnie, iż w 2010 różnica była na korzyść średnich czynszów, co świadczyło, iż nieruchomości w bilansie były wyceniane poniżej realnej wartości. W 2010 GTC wykorzystało cały bufor i od początku roku 2011 czynsze właściwie się zrównały. Najmocniejszy spadek ERV zanotowano w Q3 i Q4 br., kiedy grupa musiał zrobić spore przeszacowania nieruchomości. Mnie najbardziej martwi, iż na koniec 2011 ERV było wyższe niż średnie czynsze, co może świadczyć, iż kolejnych kwartałach przy braku poprawy na rynku nieruchomości możemy spodziewać się kolejnych przeszacowań „w dół".

GTC na koniec 2011 z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości oraz utraty wartości projektów mieszkaniowych zaraportował ponad 1,3mld straty. Oczywiście transakcja ta nie miała wpływu na cash flow w ostatnim roku. Jednakże w długim terminie przy braku poprawy na rynku nieruchomości, mniej więcej o tą kwotę zostaną uszczuplone wpływy całej grupy.

Przychody w 2011 w porównaniu do 2010 spadły o ponad 6%. Głównym powodem tej sytuacji jest słaba sprzedaż mieszkań. Co ciekawe w najbliższym okresie trudno szukać jakiegoś przełomu w tym segmencie. GTC wyraźnie wygasza mieszkaniówkę próbując odzyskać zainwestowany kapitał. Grupa wstrzymała realizację wszystkich projektów mieszkaniowych, czekając na powrót koniunktury w tym segmencie. Zupełnie odwrotnie sytuacja ma się w wypadku najmu powierzchni biurowych i komercyjnych. Tutaj pomimo sprzedaży kilku dojrzałych projektów Grupa systematycznie zwiększa przychody. Dodatkowo analizując raport wyraźnie widać, iż GTC w najbliższych latach będzie skupiał swoją uwagę na realizację dwóch dużych inwestycji – Galerii Białołęka oraz Wilanów. Poniżej wykres z kwartalną sprzedaż dla poszczególnych segmentów.


kliknij, aby powiększyć


Analiza rentowności nie jest już tak prosta. Wynik obciążony jest kilkoma jednorazowymi i bezgotówkowymi transakcjami. Z wyniku na poziomie operacyjnym trzeba wyłączyć z jednej strony zeszłoroczną negatywną wycenę nieruchomości, a z drugiej strony pozytywną wycenę projektów mieszkaniowych z 2010. Finalnie EBITDA w 2011 po wszystkich wyłączeniach wynosi 268 MPLN co daje spadek o 1% w porównaniu do 2010. Główny powód to mniejszy udział w przychodach nisko rentownej sprzedaży mieszkań. Marża na najmie biur oraz powierzchni komercyjnych co prawda również nieznacznie spadła ale utrzymuje się ona na poziomie powyżej 70%. Poniżej link w kwartalną rentownością dla poszczególnych segmentów.


kliknij, aby powiększyć


Ostateczny wynik obciążony jest wysokimi kosztami finansowymi. Na kwotę 330 MPLN składają się głównie odsetki od sporego poziomu zadłużenia. Tutaj widzę spory problem, gdyż po pierwsze w 2012 GTC musi zrolować około 264 MEUR. Co prawda prawie 80 MEUR będzie pochodziło z dogadanej już sprzedaży Platinium Warszawa. Ale pozostaje jeszcze ponad 180 MEUR, które stanowią i tak zawrotną sumę. Można się spodziewać, iż w związku z kryzysem finansowym i rosnącym kosztem finansowania nowe umowy będą obciążone wyższymi odsetkami, co znajdzie odzwierciedlenie w wynikach GTC w średnim okresie. W takim wypadku trudno dziwić się również zarządowi, który planuje sporą emisję aby zabezpieczyć się przed niedoborem kapitału. Ciągle problemem są również przekroczone kowenanty w dwóch umowach kredytowych. GTC wykazało salda tych kredytów w zobowiązaniach krótkoterminowych. Grupa renegocjuje warunki umów, po podpisaniu aneksów zadłużenie ponownie powinno przejść do zobowiązań długoterminowych. Pozostaje mieć tylko nadzieje, iż na tych dwóch umowach się zakończy, gdyż konieczność renegocjacji może skutkować dalszym wzrostem kosztu finansowania lub konieczności odbezpieczenia umów kredytowych. A tutaj GTC ma coraz mniejszy bufor, wskaźnik LTV dla całego portfela wzrósł z 51% do 60%. W przypadku dalszego spadku wyceny grupa może mieć spore problemy z wypełnieniem wskaźnika LTV szczególnie dla zagranicznych projektów.

W bilansie największa zmiana jest spadek wartości inwestycji długoterminowych. Wynika to z dwóch z jednej strony z przeszacowania wartości nieruchomości, a z drugiej z wydzielenia aktywów Platninum Warszawa i przesunięcia ich do aktywów dostępnych do sprzedaży w związku z podpisaną umową z Grupą Allianz – oba podmioty czekają jeszcze na due diligence i zgodę organów nadzorczych. W ostatnim roku znacznie pogorszyła się struktura finansowania biznesu – rośnie zadłużenie (szczególnie kredytowe), w przeciwnym kierunku podążają kapitały własne. Z rachunku przepływów pieniężnych można odczytać również niepokojącą tendencję. Spada nadwyżka gotówki generowana na działalności operacyjnej. 280 MPLN wystarcza na dzień dzisiejszy tylko i wyłączenie na pokrycie odsetek.

Podsumowując, słaby rok w wykonaniu GK GTC. W ostatnich miesiącach wszystko sprzysięgło się przeciw największemu developerowi na GPW - rosną stopy kapitalizacji, spadają czynsze, problem staje się zadłużenie. Pogorszenie sytuacji finansowej nie pozostało bez wpływ na rating Altmana, który zatrzymał się w strefie niebezpiecznej. Poniżej link do wycen, tutaj niestety dochodowo bez możliwości wyceny, gdyż grupa na dzień dzisiejszy zarabia ledwie na pokrycie odsetek. Majątkowo z potencjałem do wzrostu, jednakże wydaje się, iż rynek również ma spore wątpliwości co do wyceny posiadanych nieruchomości.

www.stockwatch.pl/gpw/gtc,wykr...
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

buldi
Dołączył: 2009-02-21
Wpisów: 5 064
Wysłane: 8 marca 2012 01:08:20 przy kursie: 7,40 zł
Szczepan, chciałbym zapytać w kontekście Twojego omówienia o wiarygodność kredytową GTC.
Z jednej strony raportują wzrost wskaźnika LTV o 9% w stosunku do ubiegłego roku do poziomu 60%, ale z drugiej - na stronie 54 - podają metodę wyliczeń w której zaznaczają "po odliczeniu środków pieniężnych".
Całkowite zadłużenie kredytowe wynosi 5.712.133k a nie 5.370.506k , zatem LTV wychodzi ok 64%, chyba że w ramach "środków pieniężnych" mają unieruchomioną różnicę na lokatach stanowiących zabezpieczenie? Co o tym sądzisz?
Ponadto wspominają w raporcie o gwarancjach których udzielili na 222 bańki euro oraz o 61 bańkach euro zobowiązań pozabilansowych.
Czy Twoim zdaniem banki wezmą to pod uwagę jako dodatkowy dla nich czynnik ryzyka, czy też raczej skupią się na zaraportowanym dziewięcio procentowym wzroście wskaźnika LTV?
Edytowany: 8 marca 2012 01:17

Szczepan Łangowski
Dołączył: 2010-08-01
Wpisów: 446
Wysłane: 8 marca 2012 23:13:36 przy kursie: 7,47 zł
LTV w sprawozdaniu jest podawany raczej poglądowo pokazuje ogólny trend w firmie.
Moim zdaniem banki zabezpieczają się zupełnie inaczej.
Tutaj raczej ważniejszy jest projekt niż samo GTC.
Bank finansuje budowę, zabezpiecza się na hipotekach, ustanawia cesję z umów najmu,
w umowach kredytowych są zapięte na pewno dwa wskaźniki DSCR oraz LTV, ale tylko dla projektu.
Po to są tworzone SPV dla każdej inwestycji.

GTC to dziesiąt projektów i tak trzeba z punktu widzenia banku na niego patrzeć.
Jestem pewien, że kilka projektów szczególnie tych realizowanych w Rumuni i Bułgarii działa na granicy i niewiele brakuje do przekroczenia kowenantów. O polskie projekty raczej bym się nie martwił.

Ale bez dwóch zdań przed GTC trudny okres, w pierwszym kwartale oczekuje niestety dalszych odpisów. Chyba, że do końca marca uda im się sfinalizować sprzedaż Platinium Warszawa to z tej transakcji mogą ewentualnie wykazać zysk, który zrekompensuje straty z przeszacowań.

TomekP
Dołączył: 2009-03-16
Wpisów: 199
Wysłane: 9 marca 2012 17:21:43 przy kursie: 7,37 zł
H1:

kliknij, aby powiększyć


Oprócz tego, na wykresie poniższym widać, iż dzisiejszy dzień kończy się świecą pinbarową potwierdzającą wsparcie przy dolnej linii.

D1:

kliknij, aby powiększyć


Czy ktoś ze zwolenników AT ma podobne przemyślenia jak moje widoczne na rysunkach?
Ulubione cytaty :::

- „Możesz postawić wszystko na jedną kartę, ale uważnie obserwuj, co się z nią dzieje.” /Warren Buffett
- „Jeżeli Twoja rzeczywistość zaczyna się od Twoich marzeń, to Twoje marzenia staną się Twoją rzeczywistością.” /Donald Trump
- „Bez pasji nie ma energii, a bez energii nie ma nic.”

Edytowany: 9 marca 2012 17:36

krewa
krewa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2009-05-01
Wpisów: 6 083
Wysłane: 9 marca 2012 17:46:58 przy kursie: 7,37 zł
Tomek,
ja podwójnego dna nie biorę pod uwagę, gdyż brakuje mi potwierdzenia na oscylatorach i słupkach wolumenu.
obstawiałbym raczej kształtującą się formację kontynuacji trendu - przemawia za tym rozkład wolumenu. może powstać coś na kształt chorągiewki.

edit:


kliknij, aby powiększyć
Edytowany: 9 marca 2012 18:04

krewa
krewa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2009-05-01
Wpisów: 6 083
Wysłane: 9 marca 2012 18:11:47 przy kursie: 7,37 zł
dodatkowo spójrz na świeczki dzienne - po luce występują dwie świece o czarnych korpusach. to się zwie "masakra byków" ;) natychmiastowe podniesienie się po takim układzie jest rzadkim zjawiskiem


TomekP
Dołączył: 2009-03-16
Wpisów: 199
Wysłane: 9 marca 2012 22:12:02 przy kursie: 7,37 zł
krewa napisał(a):
Tomek,
ja podwójnego dna nie biorę pod uwagę, gdyż brakuje mi potwierdzenia na oscylatorach i słupkach wolumenu.
obstawiałbym raczej kształtującą się formację kontynuacji trendu - przemawia za tym rozkład wolumenu. może powstać coś na kształt chorągiewki.

edit:


kliknij, aby powiększyć



To nie pierwsza tego typu formacja. Po każdej (licząc od środka trójkąta) pojawiały się wzrosty, gdzie maksymalna strata od momentu wejścia wyniosła max 7% (np. przy wejściu 28 listopada 2011r na początku dnia po cenie załóżmy 9.20 cena maksymalnie obsunęła się do 8.80, co daje 4,5%; natomiast przy obsunięciu do linii w której zaczynał się trójkąt, tj. 8.57 daje 7% ryzyka; biorąc pod uwagę, iż GTC jest w naszym portfelu 1 z 3 spółek to te ryzyko będzie wynosiło 7%/3=2.33%).

Krewa, co Ty na to? Ma to Twoim zdaniem jakiś sens?


kliknij, aby powiększyć

Ulubione cytaty :::

- „Możesz postawić wszystko na jedną kartę, ale uważnie obserwuj, co się z nią dzieje.” /Warren Buffett
- „Jeżeli Twoja rzeczywistość zaczyna się od Twoich marzeń, to Twoje marzenia staną się Twoją rzeczywistością.” /Donald Trump
- „Bez pasji nie ma energii, a bez energii nie ma nic.”


krewa
krewa PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2009-05-01
Wpisów: 6 083
Wysłane: 9 marca 2012 23:12:42 przy kursie: 7,37 zł
Tomek,
powiem Tobie szczerze, że rzadko analizuję spółki w interwale 1H, ten zarezerwowany jest dla pochodnej. konkretna sytuacja jest o tyle komfortowa, że można ustawić ciasny SL i zaryzykować. lecz patrząc na świeczki dzienne - mam spore obawy, że to jeszcze nie koniec ruchu.
ostatnia formacja "masakry byków" jaką pamiętam, występowała na KGH w listopadzie ubiegłego roku. popatrz, tam też było uspokojenie, lecz to była jedynie przerwa w trendzie. fakt, tam nie byliśmy na dolnym ograniczeniu kanału.
no i ten rozkład wolumenu - pachnie mi kontynuacją. maszt jest marny, zaledwie 1-złotowy (oceniając konserwatywnie). ja czekałbym na formację odwrócenia lub sygnał na wskaźnikach.

edit: sorry, że na raty ;) ale w sprawie luki. Nison pisał, że niedomknięta w ciągu 3 sesji luka pozostaje takową przez najbliższe parę tygodni. nie sprawdzałem statystyki na spółkach, ale na pochodnej to działa, podawałem liczby, do odnalezienia na wątku o kontraktach. a tutaj mamy do czynienia z takim właśnie przypadkiem - od 5 sesji luka nietknięta. i dlatego wróżę je dłuższy żywot
Edytowany: 9 marca 2012 23:28

koszyk
Dołączył: 2009-05-15
Wpisów: 1 099
Wysłane: 9 marca 2012 23:40:59 przy kursie: 7,37 zł
Obawiam się, ze po takich ekstremalnie słabych wynikach, od techniki, trzeba na trochę odpocząć.
będzie "miotało" kursem. nie da się nadążyć.

TomekP
Dołączył: 2009-03-16
Wpisów: 199
Wysłane: 9 marca 2012 23:47:56 przy kursie: 7,37 zł
Krewa: masz rację- z perspektywy świec dziennych czy tygodniowych pozytywnej perspektywy jeszcze nie widać, ale końce tygodni i miesięcy, które dopiero się zaczynają/zaczęły mogą diametralnie zmienić swoją postać na sam ich koniec.

Moim zdaniem aktualny odpis był dotkliwy i z pewnością miał odniesienie do aktualnego kursu akcji. Kilku analityków w tvncnbcbiznes po raporcie wypowiada się, iż wszystkie dane zostały już uwzględnione i odpowiednio zdyskontowane w cenie. KGHM po projekcie ustawy zniżkował do 102.40zł- dlaczego?- bo to była reakcja pesymizmu (psychologia tłumu). Czy teraz też mamy do czynienia z taką reakcją? W przypadku GTC widzimy reakcję na raport, ale raportem tym nie przejmuje się sama spółka- bo analizę szans i zagrożeń ma rozplanowaną- tak wynika z wypowiedzi prezesa. Zarząd dokładnie wie na co może sobie pozwolić- oni podejmują decyzje i działają tak samo jak my- jeżeli jakiś projekt przynosi stratę to podejmują ważne decyzje- tak jak my ucinają straty- kwestia tylko czy te większe czy mniejsze.

Gdyby wziąć pod uwagę fakty:
1)kurs GTC jest na minimach od 2004 roku,
2)"...członka Zarządu Spółki, który nabył 6.000 akcji w transakcjach sesyjnych zwykłych na rynku regulowanym po średniej cenie 6,90 zł za akcję w dniu 6 marca 2012 r. "
3)"....Przewodniczącego Rady Nadzorczej Spółki, który nabył 20.000 akcji w transakcjach sesyjnych zwykłych na rynku regulowanym po średniej cenie 7,29 zł za akcję w dniu 6 marca 2012 r."

...to można się nimi wesprzeć. Osobiście jestem przekonany, iż kurs ma potencjał do wzrostu w okolice 10zł w perspektywie miesiąca czasu, ale ze względu na to, iż uwielbiam ze wszystkich moich decyzji wyciągać wnioski, to chciałbym przekonać się że są one właściwe, aby móc te wnioski w późniejszym czasie wykorzystać.

Optymizm jest cechą, która pozwala dostrzegać to, czego nie dostrzegają inni, ale potrafi być zgubny i prowadzić donikąd, więc chciałbym dziś powiedzieć, że "mogę wszystko", ale tak na prawdę "wiem, że nic nie wiem" i przy tym pozostanę, analizując moje decyzje z perspektywy przyszłego miesiąca.

Krewa:
-Jakie informację mogą Twoim zdaniem przełożyć się na wzrost kursu?
Ulubione cytaty :::

- „Możesz postawić wszystko na jedną kartę, ale uważnie obserwuj, co się z nią dzieje.” /Warren Buffett
- „Jeżeli Twoja rzeczywistość zaczyna się od Twoich marzeń, to Twoje marzenia staną się Twoją rzeczywistością.” /Donald Trump
- „Bez pasji nie ma energii, a bez energii nie ma nic.”


sasky
sasky PREMIUM
Grupa: Zespół StockWatch.pl
Dołączył: 2011-11-29
Wpisów: 2 524
Wysłane: 15 marca 2012 07:20:24 przy kursie: 7,03 zł
GTC w Wykresie dnia


kliknij, aby powiększyć


Szczegółowe omówienie sytuacji w serwisie Wiadomości SW:
wiadomosci.stockwatch.pl/sa-wi...
Edytowany: 28 marca 2012 15:33

Caveo
Dołączył: 2012-02-22
Wpisów: 3
Wysłane: 28 marca 2012 15:18:24 przy kursie: 6,79 zł
Na wykresie dziennym zauważyłem wybicie z trendu spadkowego, co prawda o nie wysokim wolumenie, ale poparte sygnałami wejścia z MACD i STS. Uważacie, że to korekta czy rzeczywiste przełamanie trendu ?
Pozdrawiam.

p.s. Jestem początkującym proszę o wyrozumiałość ;)
„Żeglarz nie może opanować oceanu, ale potrafi zapanować nad sobą. Studiuje układy prądów oraz mapy pogody. Uczy się techniki bezpiecznego żeglowania i zdobywa doświadczenie. Wie, kiedy należy wypłynąć, a kiedy lepiej pozostać w porcie. Dobry żeglarz robi użytek ze swojej inteligencji.”
A. Elder - Zawód inwestor giełdowy
Edytowany: 28 marca 2012 15:19

Szczepan Łangowski
Dołączył: 2010-08-01
Wpisów: 446
Wysłane: 16 maja 2012 01:27:27 przy kursie: 6,09 zł
Omówienie sprawozdania finansowego GK GTC za Q1 2012

Raport za pierwszy kwartał 2012 na pozór całkiem udany. Przedstawione wyniki przebiły oczekiwania rynkowe. Niestety głębsza analiza pokazuje, iż w sytuacja finansowa grupy pomimo nieznacznej poprawy ciągle nie napawa optymizmem. Problemy pozostają te same: wysokie zadłużenie oraz utrzymujące się na niskim poziomie czynsze.

Przychody w pierwszym kwartale 2012 w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego wzrosły o niecałe 13%. Obroty rosną w dwóch głównych segmentach powierzchni biurowych i komercyjnych oraz mieszkań, odpowiednio o 10% i 34%. GK GTC na początku roku po zakończeniu piątego etapu Osiedla Konstancja sprzedała kilka nieruchomości mieszkaniowych, co pozytywnie wpłynęło na dynamikę obrotów tym segmencie. Pozostaje pytanie z czego wynika spory przyrost przychodów w dywizji powierzchni biurowych i komercyjnych. GTC w ostatnim czasie nie oddawał do użytku żadnych nowych projektów, dodatkowo co wykażę kilka akapitów niżej na razie nie widać odbudowych czynszów. Odpowiedzi na powyższe pytanie należy szukać w ważnym wskaźniku z punktu widzenia najmu tzw. poziomie pustostanów. Poniżej wykres pokazujący jak kształtuje się ten wskaźnik w ostatnich dwóch latach oraz ERV (EUR).


kliknij, aby powiększyć


W ostatnim kwartale GK GTC ponownie zmniejszyła procent niewynajętej powierzchni. Aktualnie poziom ten zbliżył się do stanu z początku 2010. Problem w tym, iż ten pozytywny trend wynika w dużej mierze ze spadku czynszów. Grupie przez cały 2011 spadał ERV oraz średni czynsz. Kiedy w pierwszym kwartale 2010 wskaźnik pustostanów osiągnął 11% średni czynsz wynosił 21 EUR, teraz mamy 16,1 EUR. To porównanie pokazuje nam w czym jest największy problem. W pierwszym kwartale poziom ERV szoruje po dnie i wydaje się, iż przy wskaźniku pustostanów poniżej 10% GTC musi powoli skupić się na odbudowie czynszów bez której nie widzę możliwości znacznej poprawy wyników grupy.

Analizując rentowność GK GTC trzeba mieć ciągle na uwadze, iż na ostateczny wynik duży wpływ mają wyceny portfela posiadanych nieruchomości inwestycyjnych. Co prawda w pierwszym kwartale kwota była nieznaczna 9,8 MPLN, ale w analogicznym okresie poprzedniego było to już 56 MPLN. Ważne aby analizować wyniki core businessu bez tych jednorazowych i bezgotówkowych operacji. Poniżej wykres z rentownością poszczególnych segmentów.


kliknij, aby powiększyć


W pierwszym kwartale 2012 nastąpiła poprawa rentowności sprzedaży mieszkań. Rok temu GK GTC wygenerowała w tej dywizji stratę, w 2012 mamy niewielki zysk. Niepokojący jest spadek marży w porównaniu do końca 2011. W kolejnych kwartałach trudno oczekiwać poprawy w tym względzie. Deweloperów czeka trudny okres z mocno ograniczonym popytem i walką o rentowność biznesu. Niestety to co spółka zarobiła na działalności podstawowej zostało skonsumowane przez wyższe koszty finansowe. Finalnie po wyłączeniu operacji wycena portfela aktywów mamy stratę brutto 2,3 MPLN vs. 3,1 MPLN zysku rok wcześniej, jednym słowem jest gorzej niż rok temu.

Drugim istotnym problemem GTC jest wysoki poziom zadłużenia. Grupa na dzień dzisiejszy jest na granicy obsługi długu. W pierwszym kwartale na działalności operacyjnej GTC wygenerowało 52,6 MPLN, kiedy samych odsetek do zapłaty było 51,8 MPLN. Oczywiście tutaj trzeba mieć również na uwadze specyfikę działalności. Tutaj gro zadłużenia jest spłacane po osiągnięciu dojrzałości każdego projektu i jego sprzedaży. Otrzymane środki idą na spłatę zadłużenia oraz na udział własny w kolejnych projektach.

Sama spółka przyznaje się, iż aby zapewnić dalszy rozwój musi pozyskać sporo środków pieniężnych. Z jednej strony sprzedawane będą dojrzałe projekty, które mają wygenerować wolne środki na poziomie 180 MEUR. Z drugiej strony GTC planuje emisję akcji dzięki czemu prognozuje pozyskać 100 MEUR. Obie operacje dość trudne, szczególnie biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku. Czerwcowa emisja akcji wydaje się być przeprowadzona w najgorszym momencie (niepewność co do przyszłości Grecji, zmiany polityczne u głównych rozdających karty w UE). Sprzedaż aktywów może przeciągnąć się w czasie (sprzedaż Platinium Business Park trwa już 3 kwartały), dodatkowo kwestią otwartą jest możliwa do osiągnięcia cena.

Na koniec jeszcze rzut oka na dwa wskaźniki najistotniejsze z punktu widzenia analizy GTC: stopa kapitalizacji oraz ERV


kliknij, aby powiększyć


kliknij, aby powiększyć


W pierwszym kwartale 2012 został zahamowany spadek stopy kapitalizacji oraz ERV. Co ciekawe ERV pokrywa się właściwie z średnim czynszem, dzięki czemu odłożone na jakiś czas zostało ryzyko dalszego przeszacowania w dół wartości portfela aktywów inwestycyjnych.


Podsumowując, to był kwartał stabilizacji wyników po bardzo trudnym zeszłym roku. Niestety stabilizacja nastąpiła na bardzo niskich poziomach. GTC zrobiło co mogło znacznie poprawiając efektywność wykorzystania posiadanych aktywów inwestycyjnych. Niestety ciągle nie widać przełomu w czynszach, bez odbudowych których nie widzę możliwości skokowej poprawy zysków. Następne kwartały będą dla spółki bardzo ważne, duża emisja akcji, która rozwodni kapitał oraz sprzedaż aktywów, te wszystkie działania mają pomóc w ugaszeniu palącego problemu zadłużenia.

www.stockwatch.pl/gpw/gtc,wiad...



>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.
Edytowany: 16 maja 2012 01:27

Szczepan Łangowski
Dołączył: 2010-08-01
Wpisów: 446
Wysłane: 20 sierpnia 2012 23:36:10 przy kursie: 6,10 zł
Omówienie sprawozdania finansowego GK GTC za Q2 2012

Kolejny przeciętny kwartał w wykonaniu GK GTC. Wyniki poniżej oczekiwań rynkowych. Strata co prawda w dużej mierze ma charakter niegotówkowy, jednakże core business wygląda ciągle bardzo słabo. Grupa ma ciągle wielki problem z działalnością prowadzoną poza granicami RP. Na razie nie widać również przełamania negatywnego trendu w obszarze średnich czynszów, co gorsza niepokojąca zmiana nastąpiła na dotychczas solidnym dotychczas krajowym rynku.

Przychody w pierwszym półroczu 2012 w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego wzrosły o 5%. Obroty rosną głównie w segmencie wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych. Tak jak pisałem to przy ostatnich omówieniach dodatnia dynamika przychodów nie wynika ze wzrostu średniego czynszu lecz z obniżenia wskaźnika pustostanów. Tutaj ponownie można zaryzykować stwierdzenie, iż GTC musi utrzymywać czynsze na niskim poziomie aby zapewnić odpowiednio wysokie obłożenie swoich nieruchomości. Dla potwierdzenia tej zależności wykres przedstawiający poziom pustostanów i średni czynsz w EUR.


kliknij, aby powiększyć


Warto zagłębić się jeszcze bardziej szczegółowo w podział geograficzny generowanych przychodów, gdyż mamy tutaj spory rozdźwięk w rozwoju poszczególnych krajów. I tak dla przykładu w drugim kwartale GTC oddało do użytkowania Galerię Burgas w Bułgarii, co znalazło od razu odzwierciedlenie w wzroście powierzchni najmu i o dziwo czynszów !! Oczywiście nie jest to jakieś wielkie zaskoczenie, gdyż GTC już wcześniej informowało o udanej komercjalizacji obiektu. Powierzchnia została wynajęta przez „dobre marki”, co powinno zagwarantować stabilne przychody. Nowa galeria znacznie poprawiła wyniki generowane przez GTC w Bułgarii, która w ostatnim czasie odstawała od pozostałych krajów. Niepokojąca zmiana nastąpiła na krajowym rynku, tutaj grupa zanotowała nieznaczny spadek średniego czynszu (o 1 EUR). Trudno wywnioskować czy jest to trwała zmiana trendu. W ostatnim kwartale GTC podpisywało kilka znaczących umów najmu (20 tys m2), co mogło wiązać się z twardymi negocjacjami i presją na obniżkę czynszów ze strony największego developera na GPW. Bardzo słabo w ostatnich trzech miesiącach wyglądał rynek w Rumuni. Tutaj nastąpił największy spadek czynszów, co od razu znalazło odzwierciedlenie w niższej wycenie tego rynku w księgach GTC. Rumunia to tak naprawdę największy winowajca słabego wyniku GK GTC w drugim kwartale 2012.


kliknij, aby powiększyć


kliknij, aby powiększyć


Pod względem rentowności core business w drugim kwartale wyglądał bardzo podobnie do pierwszych trzech miesięcy 2012. Z punktu widzenia analizy dwie rzeczy są godne uwagi. Po pierwsze wzrosły marże generowane na sprzedaży mieszkań, w ostatnich trzech miesiącach marża brutto skończyła prawie do 8%. Niestety zarząd w swoim komentarzu do wyników tłumi nadzieję na dalszą poprawę w tym segmencie, gdyż tak naprawdę tylko jeden projekt developerski w mieszkaniówce był rentowny (Osiedle Konstancja), pozostałe inwestycje realizowane były na ujemnych marżach. Jednym słowem na dzień dzisiejszy opłaca budować się tylko prestiżowe i dobrej jakości inwestycje w dobrych lokalizacjach. Druga istotna zmiana to spadek kosztów ogólnych całej organizacji. Tutaj GTC wygląda zdecydowanie lepiej niż rok temu. Trend ten został zapoczątkowany już kilku miesięcy wstecz i na ma celu ratowanie wyniku na poziomie operacyjnym.

Tak jak wcześniej pisałem wyniki drugiego kwartału obciążone są ujemna wyceną nieruchomości inwestycyjnych w kwocie prawie 40 MPLN. Operacja nie miała wpływu na przepływy pieniężne. Negatywna aktualizacja wartości nieruchomości wynika głównie z spadków czynszów w Rumunii, a co za tym idzie wzrostu stopy kapitalizacji i spadku wyceny tego rynku w księgach developera. Po wyłączeniu wyceny nieruchomości mamy półroczną EBITDA na poziomie prawie 138 MPLN i stratę netto równą 39 MPLN.


kliknij, aby powiększyć


W rachunku zysków i strat jest jeszcze jedna niepokojąca pozycja. Na ostateczny wynik duży wpływ miała strata w wysokości 20 MPLN wygenerowana przez podmioty stowarzyszone - kilka funduszy zarejestrowanych na Cyprze i Luksemburgu. Operacyjne podmioty te zajmują najmem nieruchomości m.in. w Czechach i na Ukrainie. Tutaj również ze względu na spadek czynszów GTC musiało urealnić wartość aktywów, więc w dużej mierze strata miała charakter bezgotówkowy, jednakże dopełnia to obraz słabości rynku nieruchomości gdzie operuje GTC.

W bilansie widać już efekty przeprowadzonej ratunkowej emisji akcji. GK GTC pozyskała 441 MPLN, co z jednej strony pozytywnie wpłynęło na sytuację gotówkową, poprawiło wskaźniki płynności i LTV, który spadł poniżej magicznej bariery 60%. Z drugiej jednak strony emisja znacznie rozwodniła kapitał, gdyż do obrotu weszło równo 1 mln akcji.

Ciągle na finalizację czeka sprzedaż biurowców Platinium, transakcja ma zostać zakończona na przełomie roku, na dzień dzisiejszy projekt ten wykazywany jest w aktywach dedykowanych do sprzedaży. Dzięki finalizacji tej transakcji GK GTC zmniejszy zadłużenie, jednakże pytaniem otwartym pozostaje jak sprzedaż wpłynie na przychody oraz EBITDA, tutaj niestety odpowiedzi ze strony spółki nie znajdziemy.

W działalności prowadzonej przez GTC podstawą jest odpowiednie zabezpieczenie przepływów pieniężnych. Tutaj szczerze powiem wszystko jest bardzo napięte, w pierwszym półroczu co prawda grupa wygenerowała odpowiednie środki pieniężne na obsługę zadłużenia, jednakże nadwyżka środków na realizację dalszych projektów inwestycyjnych pozostała raczej znikoma. W takim wypadku nie dziwi emisja akcji oraz sprzedaż kolejnych dojrzałych projektów developerskich, aby pozyskać fundusze na spłatę zadłużenia i udział w kolejnych przedsięwzięciach.

Kolejny kwartał bez przełomu. Rynki nieruchomości w krajach gdzie operuje GTC (wyłączając Polskę) wyglądają bardzo słabo. Gotówkowo GTC działa właściwie na styk. Core business generuje środki, które wystarczają raptem na spłatę odsetek. Emisja akcji i planowana sprzedaż Platinium uratuje grupę w krótkim terminie przed przygniatającym problemem zadłużenia. Poniżej link do wycen. Majątkowo spółka wyceniana jest znacznie poniżej WK, co może świadczyć, iż rynek w dalszym ciągu oczekuje spadku wartości nieruchomości. Wydaje się być to jak najbardziej możliwe, jednakże nie na pewno na taką skalę jak miało to miejsce w trzecim i czwartym kwartale 2011. Problemem grupy jest dochód, a właściwie jego brak. Od dłuższego czasu GT generuje stratę na poziomie netto, jeżeli dodamy jeszcze do tego ujemną EBITDA to składa się to nam wszystko w jedna całość, bardzo słabą całość.

www.stockwatch.pl/gpw/gtc,wykr...


>> Więcej analiz najnowszych raportów finansowych jest tutaj
Powyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.

trendfollowerpl
Dołączył: 2010-08-05
Wpisów: 97
Wysłane: 25 sierpnia 2012 17:34:54 przy kursie: 6,31 zł
Witam,
w raporcie za q2 mamy ciekawostkę:
spółka posiada 882174 tys PLN w kasie (na koniec q1 miała 531087 tys PLN).
W przeliczeniu na akcję jest to ok 4 zł / 1 akcję.
Czyli 63% obecnej ceny (z dnia 24/08).
Wszystko było by pięknie gdyby spółka zarabiała....

pozdrawiam,trendfollowerpl.


"This is ten percent luck, twenty percent skill
Fifteen percent concentrated power of will
Five percent pleasure, fifty percent pain
And a hundred percent reason to remember the name!"

Fort Minor
Remember The Name

Szczepan Łangowski
Dołączył: 2010-08-01
Wpisów: 446
Wysłane: 28 sierpnia 2012 21:13:44 przy kursie: 6,21 zł
trendfollowerpl napisał(a):
w raporcie za q2 mamy ciekawostkę:
spółka posiada 882174 tys PLN w kasie (na koniec q1 miała 531087 tys PLN).
W przeliczeniu na akcję jest to ok 4 zł / 1 akcję.
Czyli 63% obecnej ceny (z dnia 24/08).


Trochę to uprościłeś, trzeba pamiętać również o potężnym zadłużeniu kredytowym. Bilans to nie tylko aktywa i gotówka, ale również pasywa i dług. Wzrost środków wynika z emisji, która była dla mnie typową misją ratunkową. Środki pójdą pewnie w dużej mierze na obsługę długu i na kolejne projekty developerskie.

trendfollowerpl napisał(a):
zystko było by pięknie gdyby spółka zarabiała....

Zarabia, ale ledwo starcza na odsetki(i to w niektórych kwartałach) :/

Użytkownicy przeglądający ten wątek Gość
1 2 3 4 5 6 7 8

Nie możesz tworzyć nowych wątków.
Nie możesz odpowiadać w wątkach.
Nie możesz usuwać swoich wpisów.
Nie możesz edytować swoich wpisów.
Nie możesz tworzyć ankiet.
Nie możesz głosować w ankietach.

Kanał RSS głównego forum : RSS

Forum wykorzystuje zmodfikowany temat SoClean, autorstwa J. Cargman'a (Tiny Gecko)
Na silniku Yet Another Forum.net wer. 1.9.1.8 (NET v2.0) - 2008-03-29
Copyright © 2003-2008 Yet Another Forum.net. All rights reserved.
Czas generowania strony: 1,374 sek.

AD.bx ad3a
PORTFEL STOCKWATCH
Data startu Różnica (%) Różnica (zł) Wartość
01-01-2017 +82,42% +16 484,79 zł 36 484,79 zł
Logowanie

Zaloguj
Zapamiętaj | Rejestruj | Aktywuj | Odzyskaj hasło
AD.bx ad3b
AD.bx ad3c
AD.bx ad3d