Analiza wyników spółki RANKPROGRESS za 2 kwartał 2012 roku
No cóż. Jakiś czas temu opublikowałam analizę wyników tej spółki, z którą wiele osób się nie zgadzało (także z naszego wewnętrznego grona analityków). Byłam krytyczna – jak zawsze – bo nie podobały mi się przeszacowania. Uważam po prostu, że nie ma w tym momencie klimatu do tworzenia takiej wartości. Do tego nie podobał mi się sposób, w jaki te przeszacowania są tworzone. Zasadniczo uważałam, że spółka mocno manipuluje tworzoną wartością.
Niestety, w kolejnym kwartale dalej pojawiają się zyski większe od przychodów. A przychody mizerne w porównaniu do końca 2011 roku. Ciekawe co się stało z działalnością operacyjną, prawda?
Prezentuje to poniższy wykres:
kliknij, aby powiększyćDziałalność operacyjna nie jest już po prostu pompowana wycenami. Teraz w przychodach mamy tylko to, co faktycznie udało się spółce w danym kwartale i półroczu wypracować, czyli przychody z najmu. Nie miała miejsca także żadna znacząca sprzedaż nieruchomości, co widać w zestawieniu działalności segmentowej:
kliknij, aby powiększyćPowyższa tabela prezentuje dane za całe półrocze, więc nie zgadza się wprost z wykresem. W każdym razie każdy segment działalności Rankprogress generuje w tym momencie stratę na sprzedaży. W związku z tym konieczne było obniżenie wyceny nieruchomości podlegających najmowi.
W tym momencie widać, jaki wpływ na wynik spółek nieruchomościowych mają kryzysy. Nie dość, że spadają przychody ze sprzedaży lub najmu, to właśnie dlatego trzeba dodatkowo obniżać wyceny nieruchomości. Ale skoro spółka korzystała ze wzrostów na rynkach i wyceny podnosiła, teraz część z nich należy odwrócić. Rankprogress nie stosował w mojej ocenie zasad bezpiecznej wyceny, tylko podchodził do tematu wręcz agresywnie.
Na podstawie powyższych danych widać, że recurring business Rankprogressu daje półrocznie około 22 mln PLN przychodów ze sprzedaży ale przy ujemnej rentowności. To jest właśnie biznes, który generuje gotówkę. Ocena takiej sytuacji nie może być dobra. Skoro spółka zarabia tylko na przeszacowaniach, to biznes nie daje realnie zarobić. Automatycznie odbija się to na wycenie wskaźnikowej dostępnej tutaj:
www.stockwatch.pl/gpw/rankprog... Spadek zysków automatycznie doprowadził do uznania kursu akcji za przeszacowany.
Odnosząc się jeszcze do wysoce agresywnej wyceny aktywów chciałam jeszcze pokazać, jak znaczna część aktywów Rankprogress podlega wycenie w wartości godziwej. Widać to w poniższej tabeli:
kliknij, aby powiększyćNa koniec 2q2012 było to aż 60% wszystkich aktywów. Po pierwsze to bardzo dużo. Po drugie trzeba pamiętać, że wycena godziwa (szczególnie w spółce, która nieco nas do manipulacji przyczaiła) odbiega od wartości odzyskiwalnej. W razie problemów finansowych właśnie te aktywa podlegałyby przecenie do ceny transakcyjnej możliwej do uzyskania przy konieczności gwałtownej sprzedaży. To jest punkt ryzyka w ocenie sytuacji finansowej Rankprogress, w szczególności w odniesieniu do wskaźnika C/WK. Wszelkie odpisy zmniejszają bowiem wynik finansowy i aktywa netto.
Charakterystyką działalności nieruchomościowej jest to, że finansowana jest z kredytu długoterminowego, którego zabezpieczeniem jest właśnie wartość godziwa nieruchomości. Konieczność dokonywania odpisów może spowodować złamanie kowenantów (szczególnych warunków zawieszających umowy kredytowe), co skutkować może ich wypowiedzeniem przez banki. Spółka nie informuje o złamaniu jakichkolwiek warunków. W związku z tym klasyfikacja kredytów jest długoterminowa (w znacznej większości od 1 do 3 lat).
Moja analiza wskazuje na najważniejsze chyba punkty ryzyka znalezione w sprawozdaniu. Niestety otoczenie rynkowe nie do końca pozwala mieć nadzieję, że wyniki szybko się poprawią. Wyceny nieruchomości na sprzedaż spadają, kurs euro też nie jest korzystny a najem powierzchni w galeriach handlowych staje się mniej atrakcyjny ze względu na możliwe spadki obrotów.
>> Więcej analiz najnowszych
raportów finansowych jest tutajPowyższa treść przez 60 dni była zarezerwowana tylko dla osób posiadających abonament.