JWCONSTR [JWC]

Pierwsza linia do sforsowania to 5,06. Przebicie będzie bardzo słabym sygnałem, w zasadzie ograniczeniem korekty. Znacznie ważniejszym jest 5,35, bo to już ponad szczytem ostatniej małej górki. Tyle, że wszystko zależy także od "jakości" przejścia,siły byków, czyli wielkości wolumenów, długości świec.
Zerknij sobie na długość korpusu białej z 18 grudnia i czarnych z 12 grudnia oraz 7 stycznia. Wolumeny podobne, ale znacząco różne świece co do wysokości. To oznacza, że popyt jest słaby i przewagę cały czas ma podaż, która tylko czasem się wycofuje aby oddać akcje nieco wyżej.
Dlatego nie tylko poziomy cen są istotne, ale cały obraz techniczny.


kliknij, aby powiększyć

pulsinwestora.pb.pl/3535837,71... niezły bajzel się zrobił, skoro większość obligacji ma być skonwertowana na akcje to szykuje się emisja na jakieś 300 mln zł, nie pamiętam dokładnie ile było w obligacjach ale coś koło tego. Sam główny akcjonariusz ma obligacje za ponad 100 mln pytanie czy też będzie się konwertował.

Cytacik -Dla firmy i inwestorów też byłoby to korzystne, bo zeszlibyśmy do śladowego zadłużenia i pozyskalibyśmy renomowanych akcjonariuszy. Z grona obecnych właścicieli obligacji" - powiedział Wojciechowski w rozmowie z "Dziennikiem Gazetą Prawną".

Myliłem się mocno, oceniając powierzchownie P. Wojciechowskiego, jako człowieka o średnim poczuciu humoru.

Czyli - nie oddamy Wam kaski, bo nie mamy i już, ale zostaniecie renomowanymi(sic!) udziałowcami, w renomowanej firmie. A jak się nie podoba, to możemy nie oddać.

A skąd te 100 wygenerowanych mln? Że w keszu niby?

Firma, która proponuje takie rozwiązania, prawdopodobnie straciła zdolność do regulowania zobowiązań. I żadne dorabianie ideologi do ewidentnej słabości i braku talentu do zarabiania nic nie wnosi.

Wchodzil na gielde po 71 PLN. Z IPO spolka zgarnela 200 mln PLN. Od 2004 r. zawsze pokazywali zyski netto - w spr. rocz. skons. nie było ani jednego roku ze strata.
Dywidendy nie wypłacali. Aktywa tez nie wzrosły - np. 2009 1,522 mln PLN, a w 2012 1,556 mln PLN.
W takim razie dlaczego w tej spolce wzrosło jedynie zadluzenie?

Odpowiedź jest prosta: cash flow :). Zyski zyskami, ale liczy się gotówka (kazus PBG- spółka tak była rentowna, że upadła :)). JWC od debiutu zrobiło ponad 1 mld PLN EBITDA, ponad 600 mln zysku netto a CFO wyniósł... -88 mln PLN :). Podejrzewam, że pieniądze zostały utopione w drogich gruntach.

@anty teresa

ok 100 mln to wersja najbardziej optymistyczna, ale posługując się tabelką z ostatniego omówienia
to np w 2012 przy rozpoznaniu 709 lokali przychód wyniósł 355 mln, a wtedy wkład czarnego potoku był jeszcze niewielki bo został otwarty chyba we wrześniu albo październiku, zresztą przy skali działalności firmy to nie ma tak dużego znaczenia. Wszystko zależy od struktury oferty, biorąc pod uwagę, że w najbliższych okresach flagowym okrętem będzie inwestycja przy kasprzaka ze średnią ceną 7 tys za metr to można przypuszczać,że średnia cena sprzedawanego mieszkania będzie delikatnie wzrastać.

Ja liczę na to, że firma rozpoznając co roku 1500 mieszkań jest w stanie wygenerować 600 mln przychodu i 100-110 ebitu, z tego co pamiętam firma za 4 ostatnie kwartały zapłaciła 35 mln odsetek, jak odliczy się skonwertowane obligacje zostanie 10 mln odsetek, czyli opcja bazowa to jakieś 80 netto. Poza tym trzeba założyć, że sama deweloperka to niezbyt perspektywiczny interes a JW w odróżnieniu od robyga czy domdev nie wypłaca dywidendy tylko dywersyfikuję przychody, co z czasem powinno zaprocentować. Może JW to nie jest jakaś super okazja inwestycyjna, ale reprezentuje dużą wartość w stosunku do ceny jaką trzeba zapłacić. Patrząc na to z innej strony to wzorowe firmy deweloperskie takie jak inpro czy domdev są wyceniane po prognozowanych wskaźnikach c/z 11-12. Jw bo wyczyszczeniu bilansu i pełnym rozruchu i obecnej cenie za akcje daje wskaźnik c/z 6-6.5.

Według ostatniego raportu REAS cena ofertowa na rynku pierwotnym średnio w warszawie z VAT to 8100, czyli bez VAT będzie 7425/mkw. JWC pozycjonuje się w segmencie tanim, więc raczej średnio 7000/mkw uzyskać będzie ciężko(ceny startują od 6200), a poza tym buduje także na innych rynkach. Pal sześć. Niech i będzie to te 7000.

Z prezentacji do sprawozdania za III kwartał wynika, że średnia wielkość mieszkania to 46,7mkw. Tam są także mieszkania przy Kasprzaka.


Ale dalej już trzeba zrobić inaczej. Sięgamy do rachunku segmentowego. i patrzymy na marżę z mieszkań, ale koszty powiększając o koszty sprzedaży zaraportowane niżej. Da to około 21% marży ze sprzedaży.

Przychody=1500szt*7000/mkw*46,7m=491mln. Z tego liczymy marżę 21% i dostajemy 103 mln zysku brutto na sprzedaży. Dodajemy wynik z hoteli i innych usług 4,5mln. Daje to razem 107mln, ale przed uwzględnieniem kosztów ogólnego zarządu. Po 3 kwartałach mamy ich 15mln, czyli w optymistycznym scenariuszu już teraz będzie ich 20mln rocznie. A one z pewnością wzrosną przy wzroście skali. Tak czy owak zysk operacyjny wychodzi 87mln złotych. Teraz koszty finansowe. Po 3 kwartałach z odsetek było minus 30mln. Zadłużenie obligacyjne i kredytowe to ca 50/50, więc w efekcie będzie 20mln rocznie po konwersji obligacji na akcje. I to przy założeniu, że ekspansja nie będzie generować nowego długu(nie wierzę w to). Zostaje 67mln wyniku brutto, a po opodatkowaniu 54mln.

Ze 100mln to pojechałeś po prostu.

@Anty Teresa

No dobrze,zakładając, że spółka wygeneruje 54 netto to rynek wycenia ją optymalnie. Tylko jakim cudem np w 2012 przy rozpoznaniu 709 mieszkań wygenerowali aż 355 mln sprzedaży, hotele i komercja to chyba maksymalnie 30 mln przychodu. Ciekawe co wtedy przechodziło przez wynik. Nawet patrząc na ostatnie 4 kwartały z 1129 mieszkań jest ponad 400 mln przychodu, co przy 1500 spokojnie wyniosłoby ciut poniżej 550, zakładając wzrost marży operacyjnej to nawet w pesymistycznym scenariuszu daje 100 mln ebitu. Poza tym obligacje chyba są wyżej oprocentowane od kredytów bankowych bo dają większą elastyczność, ale to kwestia raptem kilku mln na odsetkach przy 600 mln długu nie ma się czym przejmować

kliknij, aby powiększyć

---

kliknij, aby powiększyć

Co sądzicie o obecnej sytuacji???

Ktoś się pokusi o AT