ECHO [ECH]

Ze strony StockWatcha omówienie raportu tradycyjnie przygotuje Szczepan. Ja ze swojej strony coś Wam pokażę, ale trzeba chwilkę cierpliwości :)

Driverem wyniku w pierwszym kwartale było przeszacowanie nieruchomości. Można było się tego niejako spodziewać skoro zamówiono niezależną wycenę, skoro uwzględniano wynik rewaluacji w ostatnich rekomendacjach czy prognozach wyniku za pierwszy kwartał. Część użytkowników, którzy są na forum dłużej zauważyło pewnie, że takie przeszacowania są przeze mnie najczęściej dyskredytowane w omówieniach spółek deweloperskich, natomiast w przypadku Echo tego nie zrobiłem. Dlaczego?

Wspomnę może, że wedle MSR wartość nieruchomości inwestycyjnych, czyli takich z których osiąga się dochód z najmu powinna być wyceniona w wartości godziwej, czyli najlepiej w cenie rynkowej po uwzględnieniu kosztów sprzedaży. Ideałem MSR'owym jest sytuacja kiedy sprzedaż, czyli konwersja projektu na gotówkę zupełnie nie wpływa na wynik okresu. Historia spółki pokazuje, że tak do tej pory nie było. W poniższej tabeli zebrałem transakcje sprzedaży z ostatnich 7 lat:


kliknij, aby powiększyć

Jak widać średnia cena sprzedaży była o 22 proc. wyższa od wartości bilansowej. Z jednej strony mamy bardzo konserwatywne podejście, które może się podobać i jest chwalebne, ale z drugiej rzeczywistość biznesową. Przykładowo konserwatywna prezentacja wpływa negatywnie na ocenę bardzo ważnego parametru kredytowego, jakim jest LTV. Można wręcz powiedzieć, że przez tak konserwatywne podejście spółka nieco traciła na wiarygodności kredytowej, bo LTV wychodził wyższy niż przy faktycznych wartościach rynkowych. Nie bez znaczenia są także rekomendacje i wycena giełdowa. Zaniżone wyceny powodowały dyskonto w porównaniu do konkurencji przy wycenie porównawczej.

Co do cen gruntów Echo też nie można mieć obiekcji. W poniższej tabeli nabytki, w których ujawniono wartość transakcji z ostatnich lat:


kliknij, aby powiększyć

Jak widać nie są to niskie wartości. Zaglądając do raportu KF okaże się, że działek inwestycyjnych spółka ma całe mnóstwo. Z tego powodu nie bardzo widać powody do podważania wycen bilansowych gruntów, tym bardziej, że Echo zawiązuje regularnie rezerwy. Cytat choćby z obecnego raportu:


Biorąc pod uwagę rzeczywistość rynkową i chęć emisji publicznej obligacji nie można raczej mieć zastrzeżeń do dokonanej rewaluacji. Skoro w cenach transakcyjnych ujawnia się część dochodu z najmu dla dzisiejszych wakatów, to należy ten fakt zaakceptować.

Samo sprawozdanie omówi Szczepan.

Możliwym i bardzo prawdopodobnym powodem jest zbiorowa, wręcz histeryczna obawa o rynek nieruchomości w Warszawie i nie tylko. To czuć z wydawanych rekomendacji. Wyceny są cały czas kupuj, ale zostają obniżone, bo spadną czynsze, bo wzrosną yieldy itd. itp. Krótko mówiąc rynek obawia się nawisu podaży, który jest i będzie w budowie, przeinwestowania i problemów. Czy to słuszna obawa to zupełnie inna sprawa.

To się Robertus nazywa BPO, czyli business process outsourcing. Dzięki temu procesowi rozwijają się miasta regionalne. I też nie jest to żadnym zaskoczeniem i w sumie nie zmienia pozycji stolicy, bo popyt w Warszawie jest rosnący. Nie stabilny, czy malejący, ale właśnie rosnący. Tyle, że podaż powierzchni jest wyższa niż w poprzednich latach, a jej szczyt przypadnie prawdopodobnie na ten rok. Owszem coraz ciężej będzie wynająć cały obiekt jednemu najemcy. Z pewnością do tego nie dojdzie w Q22, ale to nie zmieni faktu, że centrum komunikacyjnym Polski jest i pozostanie Warszawa. Także najbardziej prestiżowym.

BTW. Na stronie korporacyjnej echo jest raport ze stanu procesu deweloperskiego drugiego etapu A4 Biznes Park oraz Galerii Sudeckiej. Jest tam także króciutkie info o wynikach.
echo.stockwatch.pl/category/ak...

To, co jest teraz tak. Ale to, co Robertus pisze, że może będzie w przyszłości - już nie.

Jeśli nie jedziesz na wschód, to z Wa-wy jest wszędzie daleko. I jest w PL parę lokalizacji, które mogą przechwycić firmy (w sensie ich centrale). Nadaje się Wrocław. Konurbacja górnośląska też ma potencjał, bo tam jest przemysł i nauka. Kandydatami są Poznań i - jak wybudują wschodnią obwodnicę, czyli kawałek A1 - również Łódź. To wszystko melodia ciągle dosyć dalekiej przyszłości, ale czasem sprawy toczą się szybciej, niż się tego spodziewamy.

To by nas upodabniało do DE, gdzie nie jest tak, że wszystkie firmy są w Berlinie. I nie jest to kwestia NRD-owskich zaszłości, bo Bonn też nie jest jakimś centrum korporacyjnego wszechświata. Pewnie, że jest tam parę dużych metropolii, które przyciągają biznes, ale w zasadzie mnóstwo firm rozlokowanych jest po całym kraju w mniejszych miastach.

Moim zdaniem Robertus ma rację - ewoluujemy w stronę decentralizacji biznesu od Warszawy. Na razie do etapu pośredniego, czyli wykreowania kilku dużych, ale równych ośrodków. Potem być może przejdziemy do etapu następnego, czyli do mniejszych ośrodków, ale to pewnie za następne 30 lat.

Tak w kwestii dyskusji o warszawie i potencjalnych inwestycjach:


www.propertynews.pl/biura/bran...

Wszyscy są jak widać świadomi tego co się dzieje, czyli "ucieczki" BPO do regionów. Natomiast za Warszawą nadal jest parę czynników, które skłaniają do dalszej inwestycji:


www.propertynews.pl/centra-han...


A jeśli zaś chodzi o rynek biurowy w warszawie to sprawa była poruszana na kongresie gospodarczym w Katowicach. Były tam panele na temat rynku nieruchomości:

www.propertynews.pl/biura/eec-...

Interesująco wyglądają ruchy w akcjonariacie Rovese. We wtorek i wczoraj poza sesja poszło bardzo dużo akcji (3 transakcje) po 1,00 zł przy cenie na rynku około 1,26 zł.
Na Echo wczoraj poszły pakiety na sesji (po 5,91) i wykręcili obrót prawie 6 mln. Dzisiaj kolejne 150k jak na razie po 5,92.
Co do Rovese jestem pewny, że w ciągu kilku dni będzie info o przetasowaniu - wtedy będzie można w jakimś stopniu przełożyć to do sytuacji Echo, głownie odnośnie pana MS.
U nas ciężko się spodziewać informacji o akcjonariacie...ale widać, że rozciągają w czasie te "duże zlecenia" na sesji poniżej 6,00 zł. Wolałbym aby sprawy wymiany były załatwione dość szybko.... jednak aktualna cena "IM" pasuje (...co wpadnie dodatkowo to tym lepiej - CHYBA).

Starwood kupuje od Ghelamco w jednej transakcji ponad 73 tys. mkw. powierzchni biurowej zlokalizowanej w trzech projektach. Cena nie jest jeszcze znana, ale transakcja potwierdza tylko wcześniej opisywane zjawisko zwiększania się płynności rynku:



www.propertynews.pl/biura/nl,2...

Jest nowa prezentacja, więc króciutko ją omówię.

Slajd nr 5: Z wynikami większość inwestorów zdążyła się już zapoznać. Z pobieżnej lektury raportu wiadomo, że istotny wpływ na ostateczny kształt wyniku netto miały przeszacowania portfela nieruchomości. Za 128 mln zł zysku odpowiada obniżenie stóp kapitalizacji – yield. Do tej pory grupa używała wyższych niż rynkowe. Kolejne 57,7 mln zł pochodzi z uwzględnienia w wycenie wakatów. Dotychczas spółka wykazywała wartość danej nieruchomości na podstawie faktycznych, rzeczywistych wpływów, a teraz do pewnego stopnia uwzględnia potencjał wzrostu wynikający z możliwości wynajęcia wolnych powierzchni. Około 50 mln zł pochodzi z uwzględnienia standów (stoisk w przejściach). Największy wzrost wykazano w pozycji Inne. To właśnie tam mieszczą się efekty zmiany wyceny DCF na rentę wieczystą trzech oddanych projektów – Galeria Amber w Kaliszu, I etap Park Rozwoju, I etap A4 Biznes Park, a także indeksacja czynszów. Przypomnę, że umowy najmu mają wplecione w treść obligo zwiększenia czynszu o inflację.

Slajd nr 6: Najważniejszy, moim zdaniem, jest pierwszy wykres. Pomimo wzrostu zadłużenia odsetkowego, spadł wskaźnik dług netto/aktywa, co jak wskazuje slajd obok, jest wynikiem wzrostu aktywów jaki samej gotówki, która zmniejsza licznik ułamka. Z trzeciego wykresu (dolny lewy narożnik) wynika, że spółka jest zdolna w tej chwili spłacić zadłużenie przypadające na ten i kolejny rok.

Slajd nr 7: Spółka stale rośnie, zwiększa wartość aktywów netto (NAV) na akcję. Średnioroczne tempo wzrostu to 17,3 proc. Drugi wykres pokazuje, że kurs akcji z mniejszym lub większym opóźnieniem dąży do wartości NAV. Odchylenia występują w jedną i drugą stronę, ale długoterminowy kierunek kursu akcji i wartości są zgodne.

Slajd nr 9: Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych. Ceny na poziomie 5 tys. EUR za mkw. widzieliśmy już w poprzedniej prezentacji. Zwiększająca się płynność, choćby przez wzrost liczby transakcji nie powinna być niespodzianką. Nowością jest ocena atrakcyjności rynku. Akurat tego raportu EY nie znajdziemy na stronie Raportów branżowych, ale bardzo podobne wnioski można wyciągnąć z opracowania przygotowanego przez KPMG:
echo.stockwatch.pl/raporty-bra...

Slajd nr 11: Tutaj istotny jest wykres obrazujący wycenę księgową z końca roku, pierwszego kwartału oraz raportu Knight Frank. Jak widać, pewien potencjał do wykazywania zysków na sprzedaży nieruchomości w spółce pozostał.

Slajd nr 15: Spółka planuje w drugiej połowie roku wprowadzić do realizacji dwa projekty w Warszawie, jeden w Łodzi, a także kolejny etap A4 Biznes Park.

Slajd nr 19: Sytuacja na rynku mieszkaniowym. Mieszkania sprzedają się na poziomie rekordowego roku 2007. Jednocześnie cały czas liczba mieszkań wprowadzanych do oferty jest mniejsza niż liczba sprzedawanych, co przekłada się na kurczenie oferty. Na tempo wzrostu cen jak w szczycie boomu nie ma co jednak liczyć, ponieważ oferta pozostaje nadal znacząco większa niż w roku 2007.

Slajd nr 23: Drugie półrocze 2014 roku oraz 2015 i 2016 będą okresem zbierania owoców z rynku mieszkaniowego. Spółka w tym roku odda cztery projekty i rozliczy z nich wynik, w porównaniu do dwóch w zeszłym roku. Jednak należy podkreślić, że powierzchnia do oddania będzie aż o trzy razy większa. Przyszły rok, a także 2016 r. będą również okresami, kiedy Echo odda rekordowe ilości projektów biurowych.

Prezes na czacie wspominał, że w Q22 będzie zamontowana wyjątkowa winda - teraz już wiemy, kto jest jej producentem.


nowawarszawa.pl/innowacyjny-sy...